3980 GI/2017

(1)

jftLVªh laö Mhö ,yö&33004@99

REGD. NO. D. L.-33004/99

vlk/kj.k

EXTRAORDINARY

Hkkx III—[k.M 4

PART III—Section 4

izkf/dkj ls izdkf'kr

PUBLISHED BY AUTHORITY

la- 256]

ubZ fnYyh] cq/okj] twu 28] 2017@vk"kk<+ 7] 1939

No. 256]

NEW DELHI, WEDNESDAY, JUNE 28, 2017/ASADHA 7, 1939

महापᱫन ᮧशुल् क ᮧािधकरण

अिधसूचना

मुंबई, 6 जून, 2017

सं. टीएएमपी/6/2017-एनएमपीटी महापᱫन न् यास अिधिनयम, 1963 (1963 का 38) की धारा 49 ᳇ारा ᮧदᱫ शिᲦयᲂ का

ᮧयोग करते हुए, महापᱫन ᮧशुल् क ᮧािधकरण एतद᳇ारा न् यू मंगलोर पᱫन न् यास से ᮧाप् त एनएमपीटी िस्थत व् यापार िवकास पाकर्

(बीडीपी) मᱶ स् थानᲂ के आबंटन के िलए आरिक्षत मूल् य के िनधार्रण के िलए ᮧस् ताव का, इसके साथ संलग् न आदेश के अनुसार, िनपटान

करता है।

महापत् तन ᮧशुल् क ᮧािधकरण

मामला संख् या. टीएएमपी/6/2017-एनएमपीटी

न् यू मंगलोर पᱫन न् यास

- - -

आवेदक

गणपूितर्

(i).

᮰ी टी.एस. बालसुᮩमिनयन, सदस् य (िवत् त)

(ii).

᮰ी रजत सच् चर, सदस् य (आिथर्क)

आदेश

(मई, 2017 के 24वᱶ िदन पािरत)

यह मामला न् यू मंगलोर पᱫन न् यास (एनएमपीटी) िस्थत व् यापार िवकास पाकर् (बीडीपी) मᱶ स् थानᲂ के आबंटन के िलए आरिक्षत

मूल् य िनयतन के िलए एनएमपीटी से 29 िदसम् बर, 2016 के ᮧस् ताव से संबंिधत है।

2.1.

एनएमपीटी ने अपने 29 िदसंबर, 2016 के पᮢ के साथ पोत पिरवहन मंᮢालय (एमओएस) ᳇ारा जारी संशोिधत भू-नीित

िदशािनदᱷश, 2014 का अनुपालन करते हुए एनएमपीटी िस्थत व् यापार िवकास पाकर् मᱶ स् थानᲂ के आबंटन के िलए आरिक्षत मूल् य िनयत

करने का ᮧस् ताव दायर िकया है।

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[PART III—SEC. 4]

2.2.

हमारे 12 जनवरी, 2017 के पᮢ मᱶ िकये गए हमारे अनुरोध पर, एनएमपीटी ने अपने 17 जनवरी, 2017 के ई-मेल के ᳇ारा,

िजन ᮧयोक् ताᲐ/अल् प सूची कृत िकरायेदारᲂ की सूची, उनके संपकर् ब् यौरे सिहत और िवषयक ᮧस् ताव के पᱫन के न् यासी मंडल के अनुमोदन

की ᮧित भेजी।

3.1

एनएमपीटी के 29 िदसंबर, 2016 के ᮧस् ताव के मुख् य िबंदु िनम् नवत् हᱹ:

(i).

पᱫन सभी िहतधारकᲂ को अथार्त् पᱫन ᮧयोक् ता, सीमाशुल् क, बᱹक अिद, आयात-िनयार्त व् यापार को सुिवधाजनक और

संविधर्त करने के िलए एक छत के नीचे लाना चाहता है। संपदा संबंधी कायर्कलापᲂ के िलए पूवर् मᱶ ᮧािधकरण ᳇ारा 3

जुलाई, 2014 के पᮢ संख् या टीएएमपी/60/2012-एनएमपीटी के ᳇ारा अिधसूिचत िकये गए थे। भवन का व् यापार

िवकास पाकर् आरिक्षत मूल् य उक् त अिधसूचना मᱶ अिधसूिचत नहᱭ िकया गया था।

(ii).

नए भू-नीित िदशािनदᱷश, 2014 के अनुसार, पᱫन को भवन मᱶ कवडर् स् थानᲂ के आबंटन के िलए िनिव दा-सह-बोली

ᮧिᮓया का अनुपालन करना है। िनिवदा िᮓयाᲐ मᱶ जाने के ᮧयोजन से, पᱫन न् यास को िनिवदा मᱶ ही भवन क्षेᮢ के

िलए आरिक्षत मूल् य िनयत करना होगा। इस िवषय मᱶ, आरिक्षत मूल् य िनयत करने के िलए पᱫन ᳇ारा नए भू-नीित

िदशािनदᱷश, 2014 के अनुसार िवस् तृत ᮧस् ताव तैयार िकया गया है।

(iii).

संशोिधत भू-नीित िदशािनदᱷश, 2014 के अनुपालन मᱶ, एनएमपीटी ने उपाध् यक्ष (एनएमपीटी) की अध् यक्षता मᱶ एक

भू-आबंटन सिमित (एलएसी) का गठन िकया, िजसके अन् य सदस् य मुख् य अिभयंता (िसिवल), यातायात ᮧबंधक, िवᱫ

सलाहकार एवं मुख् य लेखा अिधकारी, उप-मुख् य अिभयंता (िसिवल) और सहायक संपदा ᮧबंधक हᱹ।

(iv).

एलएसी ने 18 नवंबर, 2016 को हुई अपनी बैठक मᱶ भूिम का बाजार मूल् य िनधार्िरत करने िलए संशोिधत भू-नीित

िदशािनदᱷशᲂ मᱶ सूचीब᳍ कारकᲂ के साथ अन् य िविभन् न कारकᲂ पर भी िवचार िकया। एलएसी की िरपोटर् मᱶ िदये गए

मुख् य िबंदु नीचे िदये जा रहे हᱹ:-

(क).

एईएम ने, सिमित के सह-संयोजक, ने सिमित को अवगत कराया िक, आयात/िनयार्त व् यापार के िलए

व् यापार िवकास पाकर् सुिवधा भवन का िनमार्ण कायर् मैसजर् सीसीसी िल. चेन् नई को िदया गया था, जो पूरा

होने ही वाला है।

(ख).

भू-नीित िदशािनदᱷश 2014 के खंड 11.2 (घ) के अनुसार, पिरसर मᱶ कवडर् स् थान को िनिवदा को िनिवदा-

सह-बाली ᮧिᮓया के ᳇ारा ऐसे कवडर् स् थानᲂ के आरिक्षत मूल् य से अिधक की ᮧितस् पधार्त् मक बोली ᮧिकया के

माध् यम से पᲵे पर िदया जायेगा।

(ग).

भू-िदशािनदᱷश के खंड 11.2 (ज) के अनुसार, कवडर् स् थान पीएसयू और सरकारी िवभागᲂ को नामांकन

आधार पर आरिक्षत मूल् य पर आबंिटत िकये जा सकते हᱹ। खंड 11.2 (ञ) अनुबंध करता है िक आरिक्षत मूल् य

का िनधार्रण एलएसी ᳇ारा भू-नीित िदशािनदᱷश के खंड 13 (ख) मᱶ दी गई ᮧणाली के अनुसार अंितम रूप

िदया जायेगा। खंड 13 (ख) बताता है िक एलएसी िकसी भूिम/कवडर् स् थान के नवीनतम बाजार मूल् य की

संस् तुित करते समय िनम् निलिखत मᱶ से उच् चतम कारकᲂ पर िवचार करेगी:-

(क).

क्षेᮢ मᱶ भूिम मूल् य के िलए राज् य सरकार का रेिड रैकनर, यिद ऐसे स् पष् टीकरण / कायर् के िलए

उपलब् ध हो ।

(ख).

िपछले तीन वषᲄ मᱶ पत् तन के नजदीक वास् तिवक पंजीकृत लेन-देन की उच् चतम दर, पत् तन न् यास

बोडर् ᳇ारा अनुमोिदत की जाने वाली उपयुक् त वािषर्क दर के साथ ।

(ग).

ऐसे लेन देनᲂ मᱶ पत् तन भूिम की उच् चतम स् वीकृत िनिवदा-सह-बोली दर, पत् तन न् यास बोडर् ᳇ारा

अनुमोिदत वािषर्क वृि᳍ दर के आधार पर अ᳒तन िकया गया मूल् य।

(घ).

पत् तन ᳇ारा इस ᮧयोजन के िलए िनयुक् त अनुमोिदत मूल् यांकक ᳇ारा िनकाला गया मूल् य।

(ड.).

अन् य कोई संगत कारक िजसका बोडर् ᳇ारा पता लगाया गया हो।

(घ).

एलएसी ᳇ारा सुिवचािरत बीडीपी का मूल् यांकन इस ᮧकार है:-

(i).

सरकारी रेिड-रैक् नर की दर मूल् यांकन िरपोटर् मᱶ दी गई वषर् 2015-16 के िलए मंगलोर िसटी िनगम के सरकारी रेिड-रैक् नर से ली

गई है।

(ii).

पᱫन के आस-पास संगत लेन-देन शूल् य पर िवचार िकया गया।

¹Hkkx IIIμ[k.M 4º

Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k

(iii).

समान लेनदेनᲂ की उच् चतम दर पᱫन के कवडर् क्षेᮢ के पᲵे के िलए नवीनतम िनिवदा-सह-बोली ᮧणाली से ली गई है।

(iv).

पᱫन ने मैसजर् एम सी जैन एंड एसोिसएट, भूिम और भवनᲂ के मूल् य िनकालने के िलए अिधकृत सरकारी मूल् यांकक, को िनयुᲦ

िकया है। बीडीपी का मूल् यांकन एक सरकारी स् वतंᮢ अिधकृत मूल् यांकक ᳇ारा िकया गया है। िनमार्ण की वास् तिवक लागत ठेकेदार

को जारी कायार्देश से ली गई है।

(v).

भूिम का बाजार मूल् य िनकालने के िलए वतर्मान िकराया/ लाइसᱶस पर कारकᲂ मᱶ एक पर िवचार िकया गया।

(ङ).

व् यापार िवकास पाकर् के मूल् यांकन और एलएसी ᳇ारा संस् तुत पᲵा िकराये का तुलनात् मक िववरण नीचे िदया गया है:

(रु.मᱶ)

संपिᱫ

का

िववरण

कुसᱮ क्षेᮢ

वगर्मीटर

मᱶ

फशᱮ

क्षेᮢ

(वगर्

मी.

मᱶ)

भूिम

(मू

ल् य)

ᮧित

वगर्

मीट

र

पिरसर की

िनमार्ण लागत

(मूल् य)

02/11/2016

को ᮧितस् पधᱮ

मूल् य

राज् य

सरकार

के रेिड-

रैक् नर के

अनुसार

भूिम

मूल् य

ᮧित वगर्

मी.

पᱫन

पिरसर

के पास

संगत

लेनदेन

समान

लेन-देन

की

उच् चतम

दर

अिधकृत

मूल् यांकक

के अनुसार

दर, ᮧित

वगर् मीटर

अन् य

कोई

संगत

कारक

वतर्मान

दर

दरमान

संपिᱫ का

वािषर्क

िकराया

@ 6%

वािषर्क

पᲵा

िकराये के

िलए

आरिक्षत

मूल् य

संपिᱫ का

मािसक

िकराया

मािसक

दर ᮧित

वगर् मीटर

(6/3)

(6*6/100)

14 (13/12

months)

(14/3)

िनयार्त

और

जांच

कᱶᮤ के

िलए

व् यापार

िवकास

पाकर्

का

िस्टल् ट

+3 तल

और

छत

9075

7400 87,008,

199

283,036,000

370,044,199

32,000

34,200

50,006

1,047 22,202,664

22,202,664 1,850,222

250

(25

करोड़

िनमार्ण

लागत

+3,30,36,,ooo

अथार्त्

िनमार्ण

लागत

पर

1% और 50 वषर्

के िलए @ 8%

छूट लागत)

(28.30करोड़

िनमार्ण लागत

+8.70करोड़ भूिम

मूल् य)

(6% X

3,70,44,199)

22202664 /

12 महीने)

(18,50,222

/ 7400 वगर्.

मीटर)

मान् यताएं:

1. कुसᱮ क्षेᮢ और फशᱮ क्षेᮢ करार/कायार्देश के साथ संलग् न ᮟाईंग के अनुसार िलये गए हᱹ।

2. भूिम की लागत एनएमपीटी की भू मूल् यांकन िरपोटर् से ली गई है (2015-16)।

3. मैसजर् सीसीसी िल. चेन् नई को जारी कायार्देश के अनुसार िनमार्ण लागत 25 करोड़ रु.।

4. िनमार्ण लागत के @ 1% पर 50 वषर् के िलए एएमसी लागत 8% के छूट कारक पर सुिवचािरत की गई है और

इसे िनमार्ण लागत मᱶ जोड़ा गया है अथार्त् `3,30,36,000/-रुपए।

(च).

भू-नीित िदशािनदᱷश 2014 के अनुसार भवन/ संरचना को िनिवदा-सह-बोली आधार पर िकराये/ पᲵे पर

िदया जाना है। पᲵा िकराया िदशािनदᱷशᲂ मᱶ िदये गए 5 कारकᲂ के अनुसार संपिᱫ के बाज़ार मूल् य के आधार

पर िनधार्िरत होगा। दरमानᲂ के िलए दर िदशािनदᱷशᲂ पर आधािरत होगी।

(छ).

सिमित ने पाया है िक पिरसरᲂ के िलए अत् युतम दर भू-नीित िदशािनदᱷश, 2014 मᱶ िदये गए 5 कारकᲂ पर

सुिवचार के पश् चात् िनकाले गए हᱹ।

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(ज).

ᮧस् ताव पूणर्तया मूल् यांकक की िरपोटर् अथवा वतर्मान पᲵा िकराया जो भी अिधक हो, पर आधािरत है।

(झ).

पिरकलन पᱫन ᳇ारा िनयुक् त सरकारी अिधकृत मूल् यांकको ᳇ारा ᮧस् तुत मूल् यांकन िरपोटर् के आधार पर िकये

गए हᱹ। व् यापार िवकास पाकर् और जांच कᱶᮤ की िनमार्ण लागत 25.00 करोड़ रुपए सुिवचािरत की गई है।

दर िनकालने के िलए भवन की िनमार्ण लागत का 1% वािषर्क अनुरक्षण लागत पर भी िवचार िकया गया

है। भवन का मािसक पᲵा िकराया भू-नीित िदशािनदᱷश, 2014 के अनुसार पिरसर के बाजार मूल् य का 6%

िनकाला गया है।

(ञ).

एलएसी ने िवस् तार से चचार् करने के पश् चातृ संस् तुित की िक व् यापार िवकास पाकर् भवन के िलए 250 रु/ वगर्

मीटर/ माह के दरमान के िनधार्रण के िलए समुिचत िनणर्य बोडर् ᳇ारा िलया जा सकता है। एलएसी ने संस् तुत

पᲵा िकराये को शािसत करने वाली सोपािधकताᲐ की भी िसफािरश की है।

(v).

एनएमपीटी ने अपने न् यासी मंडल की 2-12-2016 को हुई बैठक मᱶ एलएसी की संस् तुित पर िवचार िकया गया। बोडर्

की बेठक के कायर्वृᱫ के मुख् य िबंदु इस ᮧकार हᱹ:

(क).

एनएमपीटी ने व् यापार िवकास पाकर् और जांच कᱶᮤ के िनमार्ण के िलए वािणज् य मंᮢालय से राज् यᲂ के िलए

िनयार्त अवसंरचना और अनुषंगी कायर्कलापᲂ की िवकास स् कीम (एएसआईडीई) के अंतगर्त 15 करोड़ की

सहायता ᮧाप् त की है िजससे पᱫन ᮧयोक् ताᲐ और पᱫन ᮧचालन से संब᳍ अन् य संगठनᲂ जैसे सीमाशुल् क,

आᮧवास, पᱫन स् वास् थ् य, जांच ᮧयोगशालाएं, क् लीयᳳरंग और फावार्िडंग एजᱶट्स, स् टीमर एजᱶट्स, स् टीवडोर,

बᱹक, डाकघर आिद, की जरूरतो को पूरा िकया जा सके।

(ख).

भवन की िनमार्ण लागत लगभग 28.30 करोड़ रु. है। िजसमᱶ से पᱫन ने वािणज् य मंᮢालय से 15 करोड़

रुपए का अनुदान ᮧाप् त िकया है। इसके अितिरक् त भूिम का मूल् य लगभग 8.7 करोड़ रु. है। इस ᮧकार कᱶᮤ के

िवकास के िलए कुल लागत लगभग 37 करोड़ रु. बनती है। तदनुसार एलएसी ने भू-नीित िदशािनदᱷशᲂ के

अनुसार कुल िनवेश की 6% वसूली के िलए 250/- रुपए ᮧित माह का ᮧशुल् क िनयत िकया है।

(ग).

अनुदान देने का उ᳎ेश् य व् यापार को उपयुक् त मूल् य पर सुिवधाएं ᮧदान करना था िजससे पᱫन की लेन-देन

लागत कम हो जाये। अनुदान घटक के साथ एल ए सी ᳇ारा संस्तुत इतनी उच् च दर यिद व् यापार को पास

कर दी जाए और इससे तो व् यापार की लेन देन लागत को कम करने का वािणज् य मंᮢालय का उ᳎ेश् य

असफल हो जायेगा। इसके अितिरक् त, इस ᮧस् तािवत दर पर तो पूरा भवन खाली रह सकता है।

(घ).

िवचार िवमशर् के पश् चात्, न् यासी मंडल ने ᮧशुल् क िनधार्रण के िलए अनुदान घटक को िनकाल िदये जाने पर

दर 171/- रुपए ᮧित वगर् मीटर ᮧित माह के आस-पास आई और उसे ᮧािधकरण को समथर्न के िलए भेजा

है।

(ङ).

व् यापार िवकास पाकर् का सुिवचािरत मूल् य और एनएमपीटी बोडर् ᳇ारा सुस् तुत दर िनम् नवत् है:-

¹Hkkx IIIμ[k.M 4º

Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k

संपिᱫ का

िववरण

कुसᱮ क्षेᮢ

वगर्मीटर

मᱶ

फशᱮ

क्षेᮢ

(वगर्

मी.

मᱶ)

भूिम

(मूल् य) ᮧित

वगर् मीटर

पिरसर की

िनमार्ण

लागत

(मूल् य)

02/11/201

6 को

ᮧितस् पधᱮ

मूल् य

राज् य

सरकारके

रेिड-रैक् नर

के अनुसार

भूिम मूल् य

ᮧित वगर्

मी.

पᱫन

पिरसर

के पास

संगत

लेनदेन

समान

लेन-देन

की

उच् चतम

दर

अिधकृत

मूल् यांकक

के

अनुसार

दर, ᮧित

वगर् मीटर

अन् य

कोई

संगत

कारक

वतर्मान

दर

दरमान

संपिᱫ का

वािषर्क

िकराया

@ 6%

वािषर्क

पᲵा

िकराये के

िलए

आरिक्षत

मूल् य

संपिᱫ का

मािसक

िकराया

मािसक

दर ᮧित

वगर् मीटर

िनयार्त और

जांच कᱶᮤ के

िलए

व् यापार

िवकास

पाकर् का

िस्टल् ट +3

तल और

छत

9075

7400

87,008,199

133,036,000

220,044,199

32,000

34,200

29,736

1,047

15,184,800 15,184,800

1,265,400

171

(25 करोड़

िनमार्ण लागत

+3,30,36,

ooo अथार्त्

िनमार्ण लागत

पर @ 1%

और 50 वषर् के

िलए @ 8%

छूट लागत)

(च).

न् यासी मंडल ने एलएसी ᳇ारा ᮧस् तािवत सोपािधकताᲐ को अनुमोिदत िकया है।

(छ).

171/-रु. ᮧित वगर् मीटर ᮧित माह की दर अᮧवास, पᱫन स् वास् थ् य, सीमाशुल् क, जांच ᮧयोगशालाᲐ,

डाकघर, बᱹक और पिरयोजना िरपोटर् मᱶ यथा संकिल्पत व् यापार संबंधी अन् य एजᱶिसयᲂ, सिहत पᱫन

ᮧयोक् ताᲐ पर लागू हᲂगी।

(ज).

जहां तक अन् य एजᱶिसयᲂ का संबंध है, यिद वे स् थान लेने की इच् छुक हᲂ, पᱫन िनिवदा-सह-बोली ᮧिᮓया का

अनुपालन कर सकता है और 171/-रुपए ᮧित माह वगर् मीटर आरिक्षत मूल् य होगा और िकरायᲂ को बाजार

िनधार्िरत करेगा जो व् यापार सहन कर सके।

(vi).

भूिम आबंटन सिमित की बैठक के कायर्वृᱫ का उद्᳍रण, एनएमपीटी बोडर् के अनुमोदन और ᮧस् तािवत दरमानᲂ के

साथ, ᮧत् येक की ᮧित भेजी जाती है।

3.2.

एनएमपीटी ने ᮧस् ताव पर िवचार करके अनुमोदन देने का अनुरोध िकया है।

इस ᮧकार, संक्षेप मᱶ, एनएमपीटी ने व् यापार िवकास पाकर् के कवडर् स् थानᲂ के आबंटन के िलए िनिवदा-सह-बोली

औपचािरकताᲐ को पूरा करने के िलए 171/- रु. ᮧित मीटर ᮧित माह के आरिक्षत मूल् य का िनम् निलिखत सोपािधकताᲐ के साथ

अनुमोदन चाहता है:

संपिᱫ का िववरण

एनएमपीटी ᳇ारा ᮧस् तािवत पᲵा िकराया

व् यापार िवकास पाकर् िनयार्त और जांच कᱶᮤ के िलए िस्टल् ट+3 तल और छत

7400 वगर् मीटर फशᱮ क्षेᮢ

`171/- रु. ᮧित वगर् मीटर ᮧित माह

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ᮧस् तािवत सोपािधकताएं:

(i).

भूिम नीित िदशािनदᱷश, 2014 के अनुसार, भवन/संरचना को िनिवदा-सह-बोली आधार पर िकराये/पᲵे पर िदया जा

सकता है। पᲵा िकराया िदशािनदᱷशᲂ मᱶ िनधार्िरत 5 कारकᲂ के अनुसार संपिᱫ के बाजार मूल् य पर आधािरत होगा।

दरमानᲂ मᱶ दर को िदशािनदᱷशᲂ के अनुसार िनकाला गया है।

(ii).

पᱫन ने मैसजर् एमसी जैन एण् ड एसोिसएट, सरकारी अिधकृत मूल् यांकन को भूिम और भवनᲂ के मूल् यांकन के िलए

िनयुक् त िकया।

(iii).

वतर्मान िकराया/लाइसᱶस पर भूिम के बाजार मूल् य के िनधार्रण के िलए एक कारक के रूप मᱶ सुिवचार िकया गया।

(iv).

ᮧस् ताव, पूणर्त: मूल् यांकक की िरपोटर् अथवा वतर्मान पᲵा िकराया, जो भी अिधक हो, के आधार पर है।

(v).

भवन का मािसक पᲵा िकराया भू नीित िदशािनदᱷश 2014 के अनुसार पिरसर के बाजार मूल् य के 6% पर िनकाला

गया है।

(vi).

मूल् यांकक एक स् वतंᮢ सरकारी अिधकृत मूल् यांकक ᳇ारा िकया गया है। वास् तिवक िनमार्ण लागत ठेकेदार को जारी

कायार्देश से ली गई है।

(vii).

वतर्मान दरमानᲂ/लाइसᱶस शुल् क और पᲵा िकरायᲂ की अनुसूची मᱶ िनधार्िरत सभी शतᱸ/िटप् पिणयां उस हद तक लागू

हᲂगी जहां तक वे सरकार ᳇ारा 17 जुलाई 2015 को घोिषत भू-नीित िदशािनदᱷश 2014 मᱶ िनधार्िरत शतᲄ के िवरू᳍

न हᲂ।

(viii).

िनधार्िरत दरᱶ ᮧािधकरण ᳇ारा अिधसूिचत तारीख से पांच वषर् तक लागू रहᱶगी।

(ix).

ᮧस् तािवत पᲵा िकराये पर ᮧित वषर् 5% की दर से वृि᳍ (समाधेय) लागू होगी। इस ᮧकार िनकाली गयी रािश को

िनकट के रूपये पर पूणᲄिकत िकया जायेगा।

(x).

आबंटन के समय दो वषर् के लाइसᱶस शुल् क के समान जमानती जमा रािश ली जायेगी। जमानती जमा रािश को भूिम को

खाली कर एनएमपीटी को सᲅपने के पश् चात् और एनएमपीटी को देय रािश, यिद कोई हो, के समायोजन के पश् चात्

ब् याज रिहत लौटा दी जाएगी।

(xi).

लाइसᱶसधारक एनएमपीटी की पूवार्नुमित के िबना वतर्मान मूल संरचना मᱶ कोई पिरवधर्न/पिरवतर्न नहᱭ करेगा।

संिवदा की समाि᳙ अथवा पिरत् याग पर लाइसᱶसधारक एनएमपीटी पिरसर को उसकी मूल िस्थित मᱶ लौटायेगा। यिद

लाइसᱶसधारक ऐसा करने मᱶ असफल रहता है तो एनएमपीटी लाइसᱶसधारक की लागत, जोिखम और उᱫरदाियत् व पर

संरचना के मूलरूप मᱶ िनरूपण की व् यवस् था करेगा।

(xii).

लाइसᱶस शुल् क अथवा ᮧभार ᮧािधकरण ᳇ारा समय-समय पर अिधसूिचत दरमानᲂ पर लाइसᱶस ᮧदाता ᳇ारा जारी

आबंटन पᮢ के जारी करने की तारीख से देय होगा।

(xiii).

परिमट िजस महीने के िलए जारी िकया गया है, उस कलᱹडर महीने की समाि᳙ पर स् वत: ही व् यवगत हो जायेगा।

लाइसᱶस अिधकतम ____ महीने की अिवध के िलए होगा और लाइसᱶस शुल् क अिधसूिचत दरमानᲂ के अनुसार उगाहा

जायेगा।

¹Hkkx IIIμ[k.M 4º

Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k

(xiv).

एनएमपीटी के पास भवन/स्थान को िकसी भी समय पूणर्त: अथवा आंिशक रूप से कब् जा वापस लेने का अिधकार होगा

िजसके िलए पᱫन को लाइसᱶसधारक को आबंिटत भवन/स् थान को वापस लेने की ᮧस् तािवत मंशा का 15 िदन की

अविध का नोिटस देना होगा। लाइसᱶस अविध की िविधवत समाि᳙ के मामले मᱶ अथवा नोिटस देने के पश् चात्, यिद

लाइसᱶसधारक पिरसर को खाली करने मᱶ असफल रहता है, तो उसे अनिधकृत दखल/अितᮓमण समझा जायेगा।

(xv).

लाइसᱶसधारक के पास एनएमपीटी के न् यासी मंडल के पास भूिम को वापस लेने के ᮧित ऐसे आदेश की ᮧाि᳙ के 30

िदन के भीतर अपील करने का अिधकार है। एनएमपीटी के न् यासी मंडल के िनणर्य के िवरू᳍ अपील इस संबंध मᱶ

अंितम समझी जायेगी।

(xvi).

लाइसᱶसधारक को एनएमपीटी ᳇ारा समय-समय पर जारी सभी िनयमᲂ अथवा िनदᱷशᲂ का पालन करने को सहमत

होना होगा। यिद लाइसᱶसधारक िनयमᲂ अथवा िनदᱷशᲂ का पालन करने की अवहेलना करता है, एनएमपीटी लाइसᱶस

को समाप् त कर सकता है।

(xvii).

लाइसᱶसधारक को आबंिटत भवन/स् थान के िवषय मᱶ पᱫन को देय सभी भुगतान और व् यय, चाहे िकसी भी ᮧकार के

हᲂ, देने को सहमत होना होगा जो एनएमपीटी के दरमानᲂ मᱶ समय-समय पर िनधार्िरत दरᲂ पर वसूल िकये जायᱶगे।

(xviii). लाइसᱶसधारक को सरकार/स् थानीय ᮧािधकारी/ देश-िविध के अनुसार समय-समय पर जारी पिरपᮢᲂ के अनुसार सभी

िनयमᲂ और िविनयमᲂ का पालन करना होगा।

5.1.

िनधार्िरत परामशᱮ ᮧिᮓया के अनुसार, एनएमपीटी के 29 िदसंबर, 2016 के ᮧस् ताव की ᮧित ᮧयोक् ताᲐ/ᮧयोक् ता

संगठनᲂ को उनकी िटप् पिणयां ᮧाप् त करने के िलए 23 जनवरी, 2017 के हमारे पᮢ के ᳇ारा भेजी गई। डाक कायार्लय के विरष् ठ अधीक्षक

को भी एक ᮧित भेजी गई जैसा एनएमपीटी ने अपने 31 जनवरी, 2017 के ई-मेल ᳇ारा सुझाया था।

5.2.

ᮧयोक् ताᲐ/ᮧयोक् ता संगठनᲂ से ᮧाप् त िटप् पिणयां फीडबैक सूचना के रूप मᱶ एनएमपीटी को भेजी गई। एनएमपीटी ने

कोई उᱫर नहᱭ िदया।

इस मामले मᱶ संयुक् त सुनवाई एनएमपीटी पिरसर मᱶ 20 माचर्, 2017 को हुई/ एनएमपीटी ने अपने ᮧस् ताव का

संिक्षप् त पावर पाईंट ᮧस् तुितकरण िदया। एनएमपीटी और संबंिधत ᮧयोक् ताᲐ/ᮧयोक् ता संगठनᲂ/पᲵेदारᲂ ने संयुक् त सुनवाई मᱶ अपने

िनवेदन रखे।

7.1.

एनएमपीटी को हमारे 24 माचर्, 2017 के पᮢ के ᳇ारा अनुरोध िकया गया िक वह संशोिधत भू-नीित िदशािनदᱷश,

2014 के अंतगर्त ᮧाप् त संगठनᲂ के िलए केवल भूिम घटक पर िरयायत के साथ अलग से िरयायती दरᱶ िनधार्िरत करे, एनएमपीटी

यथावांिछत, और 31 माचर् 2017 तक आशोिधत ᮧस् ताव दायर करे।

7.2.

इस संबंध मᱶ, एनएमपीटी ने अपने 15 अᮧैल, 2017 के फैक् स ᳇ारा सूिचत िकया िक पᱫन ᳇ारा भेजा गया ᮧस् ताव

व् यापार िवकास पाकर् के िलए दर की अिधसूचना से संबंिधत है। व् यापार िवकास पाकर् का भवन पᱫन की 2.5 एकड़ भूिम पर िनिमर्त है।

इसिलए, पᱫन ᳇ारा भेजा गया ᮧस् ताव भूिम सिहत, िनिमर्त भवन के िलए दर की अिधसूचना से संबंिधत है। भू-नीित िदशािनदᱷश, 2014

का खंड 11.2 (ज) कुछेक िविशष् ट एजᱶिसयᲂ को िरयायत देने से संबंिधत है। यह देखा जा सकता है िक ᮧयुक् त शब् द उपयुक् त सुरक्षापायᲂ को

अं तिवर्ष् ट करते हुए पᱫन न् यासी मंडल िनणर्य ले सकता है। अत: सरकारी िवभागᲂ को िरयायतᱶ देना अिनवायर् नहᱭ है। इसिलए, यह महसूस

िकया गया है िक अलग से िरयायती दरᲂ की जरूरत नहᱭ है और पिरणामस् वरूप पᱫन ᳇ारा पहले से भेजे गए ᮧस् ताव मᱶ िकसी आशोधन की

भी जरूरत नहᱭ है।

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[PART III—SEC. 4]

7.3.

तत् पश् चात्, एनएमपीटी ने अपने 08 मई, 2017 के ई-मेल ᳇ारा पुि᳥ की िक भवन की लागत के 1% को अनुरक्षण

लागत के रूप मᱶ सुिवचार िकया गया है तािक पूरे पिरसर के िलए तीन पािलयᲂ मᱶ (चौबीस घंटे) ᮧदान की जाने वाली सुरक्षा सेवा का

व् यय, पूरे पिरसर से कूड़ा-ककर्ट की सफाई, कायर् के घंटᲂ मᱶ िलफ्ट ᮧचालक ᮧदान करने, भवन की आविधक मरम् मत (दो वषर् मᱶ एक बार पूरे

भवन की पᱶᳳटंग और पलिम्वंग कायर् आिद), पिरसर मᱶ बागवानी अनुरक्षण और िबजली संस् थापनाᲐ के अनुरक्षण का व् यय वहन िकया जा

सके।

इस मामले मᱶ परामशर् से संबंिधत कायर्वािहयां इस ᮧािधकरण के कायार्लय के िरकाडर् मᱶ उपलब् ध है। संबंिधत पक्षकारᲂ

से ᮧाप् त िटप् पिणयᲂ और उनके ᳇ारा ᮧस् तुत िकए तकᲄ का सार-संक्षेप संबंिधत पक्षकारᲂ को अलग से भेजा जाएगा। यह ब् यौरा हमारी

वेबसाइट http://tariffauthority.gov.in पर भी उपलब् ध कराया जाएगा।

मामले के संसाधन के दौरान एकᮢ की गई सूचना की समᮕता के संदभर् मᱶ, िनम् निलिखत िस्थित उभर कर सामने आती

है:-

(i).

ᮧस् ताव न् यू मंगलोर पᱫन न् यास (एनएमपीटी) िस्थत व् यापार िवकास पाकर् मᱶ स् थानᲂ के आबंटन के िलए आरिक्षत मूल् य

िनयत करने का है। बीडीपी का िनमार्ण करने का एनएमपीटी का मुख् य उ᳎ेश् य आयात/िनयार्त व् यापार को सुिवधाए,

और बढ़ावा देने के िलए सभी िहतधारकᲂ को एक ही छत के नीचे लाने का है। और पᱫन ᮧयोक् ताᲐ और पᱫन

ᮧचालन से जुड़े अन् य संगठनᲂ जैसे सीमाशुल् क/आᮧवास, पᱫन स् वास् थ् य, जांच ᮧयोगशालाएं, क् लीयᳳरंग और फावार्िडᲈग

एजᱶटस, स् टीमर एजᱶट्स, स् टीवडोरस, बᱹक, डाकघर आिद की जरूरतो को भी पूरा िकया जा सके।

एनएमपीटी ने अपने 15 अᮧैल, 2017 के पᮢ के ᳇ारा पुि᳥ की है िक व् यापार िवकास पाकर् के भवन का िनमार्ण पूरा हो

चुका है। भवन का िनमार्ण सवᱷ संख् या 49 पर िकया गया है िजसका कुसᱮ क्षेᮢ 9075 वगर् मीटर और फशᱮ क्षेᮢ 7400

वगर् मीटर है।

संशोिधत भू-नीित िदशािनदᱷश, 2014 का खंड 10.1(ख) अनुब᳍ करता है िक, भूिम के नए आबंटन के िवषय मᱶ, पᱫन

सीमाशुल् क क्षेᮢ के भीतर भी पᱫन के महत् वपूणर् कायर्कलापᲂ के िलए अथवा उन कायᲄ के िलए जो पᱫन कायर्कलापᲂ

और समुᮤी व् यापार मᱶ स् पष् ट रूप से जैसे शुल् क-मुक् त दुकान लगाने, संचार कᱶᮤ, पा᳼कᲈग सुिवधाएं, याᮢी सुिवधा जैसे

शािपंग कᱶᮤ, साइबर कैफे, स् वास् थ् य क् लब आिद और सुरक्षा कायर्कलापᲂ के िलए भूिम आबंिटत कर सकता है। ऐसी भूिम

के िलए लाइसᱶस की अविध का िनणर्य संबंिधत पᱫन न् यास बोडᲄ ᳇ारा िकया जायेगा और ऐसी अविध 5 वषर् से अिधक

नहᱭ होगी तथािप, ऐसे सभी ᮧस् तावᲂ मᱶ आवश् यक सांिविधक और/अथवा ᮧशासिनक अनुमोदन होने चािहए। भूिम का

आबंटन िनिवदा-सह-बोली ᮧणाली के ᳇ारा ऐसे प् लाटᲂ के आरिक्षत मूल् य से अिधक ᮧितस् पधᱮ बोली, जो इस

ᮧािधकरण ᳇ारा अिधसूिचत अ᳒तन दरमान हᲂगे, ᮧिᮓया के माध् यम से होनी चािहए। इस पृष् ठभूिम मᱶ, एनएमपीटी ने

िदसंबर, 2016 मᱶ संशोिधत भू-नीित िदशािनदᱷश, 2014 के अनुपालन मᱶ बीडीपी के िलए आरिक्षत मूल् य िनयतन का

ᮧस् ताव रखा है।

अत: संक्षेप मᱶ, एनएमपीटी का ᮧस् ताव, व् यापार िवकास पाकर् के कवडर् स् थान के आबंटन के िलए िनिवदा-सह-बोली

संबंधी औपचािरकताᲐ को पूरा करने मᱶ पᱫन को सक्षम बनाने के िलए सोपािधकताᲐ के साथ आरिक्षत मूल् य िनयतन

के िलए है।

(ii).

संशोिधत भूिम नीित 2014 का खण् ड 13(ग) इस ᮧािधकरण को इन् हᱭ िदशािनदᱷश के खण् ड 13(क) मᱶ िनधार्िरत

कायर्ᮧणाली के आधार पर पत् तन भूिम के दरमान अिधसूिचत करने का अिधदेश देता है। भूिम नीित िदशािनदᱷश 2014

और संशोिधत भूिम नीित मᱶ िकसी पत् तन न् यास की स् वािमत् व और िनिमर्त संरचनाᲐ के िलए पᲵा िकराया िनधार्रण के

िलए कोई िविशष् ट िदशािनदᱷश िनधार्िरत नहᱭ है।

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Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k

यहां इस संबंध मᱶ यह उल्लेख करना समीचीन होगा िक इस ᮧािधकरण ने वास् को िस्थत रेलवे स् टेशन के पास

एनओपीटी ᳇ारा िनिमर्त वािणज् य स् थल के िलए पᲵा िकराये के िनधार्रण का ᮧस् ताव और पᱫन ᳇ारा िविभन् न

संरचनाᲐ के पᲵा के िनधार्रण का एमओपीटी का बाद के ᮧस् ताव का अनुमोिदत िकया था।

ᮧािधकरण ने नोट िकया है िक इस ᮧािधकरण को पᱫन न् यास से संबंिधत अथवा इसके कब् जे वाली िकसी संपिᱫ के

िलए समय-समय पर दरमान और दरमान लागू करने पर शािसत होने वाली शतᱸ िनधार्िरत करने के िलए महापᱫन

न् यास अिधिनयम, 1963 की धारा 49 (1) के अधीन सांिविधक अिधकार ᮧाप् त है। इसके अलावा, जैसािक एमओपीअी

᳇ारा बताया गया है, एमपीटी अिधिनयम, 1963 की धारा 2(ट) के अनुसार पृथ् वी से जुड़ी वस् तुएं अथवा पृथ् वी से

स् थायी तौर पर जुड़ा कुछ भी शािमल है। ऐसी िस्थित मᱶ, ‘‘भूिम’’ के िलए वािषर्क पᲵा िकराये के रूप मᱶ बाजार मूल् य

और आरिक्षत कीमत िनधार्िरत करने के िलए भूिम नीित, 2014 के खंड 18 (क) और 18 (ख) [अथार्त् संशोिधत भू-

नीित िदशािनदᱷश, 2014 के खंड 13(क) और 13 (ख)] मᱶ िनधार्िरत कायर्प᳍ित ‘‘भवनᲂ’’ के िलए भी पᲵा िकराया के

रूप मᱶ बाजार मूल् य और आरिक्षत कीमत िनधार्िरत करने के िलए ज् यᲂ की त् यᲂ ही लागू की जाएगी।

उक् त िस्थित को देखते हुए, भू-नीित िदशािनदᱷश, 2014 मᱶ िनधार्िरत ᮧणाली का अनुपालन करते हुए ᮧािधकरण ने

एमओपीटी ᳇ारा दायर ᮧस् ताव के आधार पर पिरसरᲂ के िलए पᲵा िकराया िनयत करने की कारर्वाई आरंभ की।

उसी तजर् पर, यह ᮧािधकरण एनएमपीटी के वतर्मान ᮧस् ताव को संसािधत करने को तैयार है और संशोिधत भूिम नीित

िदशािनदᱷश, 2014 मᱶ िनधार्िरत ᮧणाली का अनुपालन करते हुए व् यापार िवकास पाकर् के िलए एनएमपीटी ᳇ारा नव

िनिमर्त भवन के िलए पᲵा िकराया िनयत करता है।

एनएमपीटी का ᮧस् ताव बीडीपी के िलए आरिक्षत मूल् य का अनुमोदन चाहता है। इस संदभर् मᱶ, यहां यह कहना

समीचीन होगा िक संशोिधत एलपीजी, 2014 का खंड 13(ख) बताता है िक वािषर्क पᲵा िकराये के संबंध मᱶ आरिक्षत

मूल् य पैरा 13 (क) और 13 (ख) तथा खंड 13 (ग) के अनुसार िनयत अ᳒तन दरमान होगा और यह िकसी भी हालत मᱶ

पᱫन न् यासᲂ ᳇ारा संस् तुत नवीनतम बाजार मूल् यᲂ के 6%से कम नहᱭ होगा। संशोिधत एलपीजी, 2014 का खंड 13

(ग) इस ᮧािधकरण को अिधदेश देता है िक यह उक् त एलपीजी के अनुपालन मᱶ भूिम के दरमान अिधसूिचत करे। इस

ᮧकार, इस ᮧािधकरण को संशोिधत एलपीजी 2014 के अनुसार बीडीपी के िलए पᲵा िकराया अिधसूिचत करने का

अिधदेश ᮧाप् त है न िक आरक्षण मूल् य/इस ᮧािधकरण ᳇ारा अनुमोदन पᲵा िकराया को एनएमपीटी ᳇ारा िनिवदा-सह-

बोली ᮧिᮓया के िलए आरिक्षत मूल् य के रूप मᱶ ᮧयोग मᱶ लाया जा सकता है।

(iii).

(क).

संशोिधत भू-नीित िदशािनदᱷश, 2014 स् पष् ट रूप से पᱫन भूिम के बाजार मूल् य िनधार्रण के िलए अपनायी जाने वाली

कायर्प᳍ित तथा नवीनतम दरमान की ᮧिᮓया बताते हᱹ।

(ख).

संशोिधत भू-नीित िदशािनदᱷश, 2014 के खड 11.2(ड) के अनुसार पᱫन न्यास बोडर् ने पᱫन के उपाध् यक्ष की

अध् यक्षता मᱶ एक भू-आबंटन सिमित (एलएसी) का गठन िकया िजसमे िवᱫ, संपदा और यातायात के िवभागाध्यक्ष

सदस् य हᱹ।

पᱫन ने , उपाध् यक्ष (एनएमपीटी) की अध् यक्षता मᱶ एक भू-आबंटन सिमित (एलएसी) का गठन िकया, िजसके अन् य

सदस् य मुख् य अिभयंता (िसिवल), यातायात ᮧबंधक, िवᱫ सलाहकार एवं मुख् य लेखा अिधकारी, उप-मुख् य अिभयंता

(िसिवल) और सहायक संपदा ᮧबंधक हᱹ। इस ᮧकार एनएमपीटी ने संशोिधत भू-नीित िदशािनदᱷश, 2014 के अनुपालन

िकया है।

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[PART III—SEC. 4]

(iv).

मूल् यांकन:

संशोिधत भूिम नीित िदशािनदᱷश 2014 का खंड 13(क) यह िविन᳸दर्ष् ट करता है िक पत् तन न् यास बोडर् ᳇ारा िनयुक् त

की जाने वाली एलएसी भूिम के बाजार मूल् य के िनधार्रण के िलए आम तौर पर िदशािनदᱷशᲂ मᱶ सूचीब᳍ िनम् निलिखत

पांच कारकᲂ मᱶ से उच् चतम कारक पर िवचार करेगी अथार्त (i). क्षेᮢ मᱶ भूिम मूल् य के िलए राज् य सरकार का रेिड

रैकनर,यिद ऐसे स् पष् टीकरण / कायर् के िलए उपलब् ध हो; (ii). पत् तन के नजदीक (पत् तन के नजदीक का िनधार्रण

संबंिधत पत् तन न् यास बोडर् ᳇ारा िकया जाऐगा) मᱶ िपछले तीन वषᲄ मᱶ वास् तिवक पंजीकृत लेन-देन की उच् चतम दर, के

साथ पत् तन न् यास बोडर् ᳇ारा अनुमोिदत उपयुक् त वािषर्क दर (iii).ऐसे लेन देनᲂ मᱶ पत् तन भूिम की उच् चतम स् वीकृत

िनिवदा-सह-बोली दर, पत् तन न् यास बोडर् ᳇ारा अनुमोिदत वािषर्क वृि᳍ दर के आधार पर अ᳒तन िकया गया मूल् य

(iv). पत् तन ᳇ारा इस ᮧयोजन के िलए िनयुक् त अनुमोिदत मूल् यांकक ᳇ारा िनकाला गया मूल् य (v.). अन् य कोई संगत

कारक िजसका बोडर् ᳇ारा पता लगाया गया हो। यिद पांचᲂ कारकᲂ मᱶ से उच् चतम कारक को एलएसी ᳇ारा अपनाया

नहᱭ जाता है तो िदशािनदᱷश उसके िलिखत मᱶ कारण दजर् करने अपेिक्षत हᱹ।

संशोिधत भूिम नीित िदशा िनदᱷश 2014 के खण् ड 13(क) और 13(ख) के साथ पिठत खण् ड 13(ग) के अनुसार पत् तन

भूिम के नवीनतम दरमानᲂ के िनधार्रण के िलए महापᱫन ᮧशुल् क ᮧािधकरण को ᮧस् ताव दायर करेगा जो एलएसी

᳇ारा संस् तुत बाजार मूल् य, जो सामान् यतया संशोिधत िदशािनदᱷश 2014 के पैरा 13(क) मᱶ िन᳸दर्ष् ट भूिम के बाजार

मूल् य के िलए 5 कारकᲂ मᱶ से ऊंचे कारक पर िवचार करती है।

भूिम का बाजार मूल्य िनकालने के िलये संशोिधत भूिम नीित िदशािनदᱷश 2014 मᱶ िनधार्िरत 5 कारकᲂ मे से

एनएमपीटी ने चार कारकᲂ पर िवचार िकया है। जहाँ तक पᱫन के आस-पास िपछले तीन वषᲄ मᱶ पंजीकृत तत् संबंधी

लेन देन की अिधकतम दर का सम्बंध है इसे शून् य समझा गया। एलएसी ᳇ारा भूिम मूल् यांकन के िलये अपनायी गई

कायर्पधित नीचे स्प᳥ की जा रही है:

(क).

पहले िवकल् प के अंतगर्त, राज् य सरकार रेिड-रैक् नर के अनुसार भूिम मूल् य पर सरकार ᳇ारा अिधकृत

मूल् यांकक मैसजर् एम सी जैन एण् ड एसोिसएट, सुपेला िभला, ᳇ारा वषर् 2015-16 के िलए मंगलोर नगर

िनगम के रोिड-रैक् नर के आधार पर भूिम मूल् य 32000/- रुपए ᮧित वगर् मीटर पर िवचार िकया गया।

(ख).

दूसरे िवकल् प के अंतगर्त, जैसा िक पहले बताया गया है, पᱫन के आस-पास िपछले तीन वषᲄ मᱶ पंजीकृत

तत् संबंधी लेनदेन की अिधकतम दर शून् य पर सुिवचार िकया गया।

(ग).

तीसरा िवकल् प िक पᱫन भूिम की िनिवद-सह-बोली की स् वीकृत उच् चतम दर के आधार पर भूिम का मूल् य,

एनएमपीटी ने ओल् ड माकᱷट पिरसर मᱶ पᱫन के कवडर् स् थानᲂ के पᲵे के िलए िनिवदा-सह-बोली कायर्ᮧणाली

के आधार पर मैसजर् मीणा बेन गसाई से ᮧाप् त दर पर जारी आबंटन पᮢ पर सुिवचार िकया गया और

बीडीपी का मूल् य 34,200/-रुपए िनकाला गया।

(घ).

चौथे िवकल् प के अंतगर्त, एनएमपीटी ने भूिम के बाजार मूल् य के िनधार्रण के ᮧयोजन से सरकारी अिधकृत

मूल् यांकन मैसजर् एमसीजैन एण् ड एसोिसएट, सुपर िभला को िनयुक् त िकया गया। पᱫन ने सरकार ᳇ारा

अिधकृत मूल् यांकक की मूल् यांकन िरपोटर् की ᮧितयां उपलब् ध करायी हᱹ। इस िविध के अंतगर्त, जैसा

एनएमपीटी ᳇ारा ᮧस् तुत िववरण से देखा जा सकता है, नव िनिमर्त भवन अथार्त् बीडीपी, का मूल् य िनम् नवत्

िनकाला गया है:-

(i).

भूिम मूल् यांकक की िरपोटर् के अनुसार, भूिम का मूल् य 87,008,199/-रुपए (अथार्त् 8.70 करोड़

रुपये)। [मूल् यांकन िरपोटर् के अनुसार भूिम का मूल् य 388 लाख रु. ᮧित एकड़ को ᮧित वगर् मीटर मᱶ

¹Hkkx IIIμ[k.M 4º

Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k

बदले जाने पर और 9075 वगर् मीटर के कुसᱮ क्षेᮢ पर सुिवचार करने पर अथार्त् 388 लाख रु.

/4046.86 लाख रु. X 9075= 8.70 करोड़ रुपए]

(ii).

(क).

मैसजर् सीसीसी िलिमटेड को जारी कायार्देश के अनुसार बीडीपी की िनमार्ण लागत

25.00 करोड़ रुपए।

(ख).

िनमार्ण लागत मᱶ 50 वषर् के िलए 3,30,36,000/- रुपए (अथार्त् 3.3036 करोड़ रु.)

की @8% की दर पर छूट कारक के ᮧश् चात् िनमार्ण लागत के 1% की दर पर एएमसी

भी जोड़ा गया।

(ग).

तदनुसार, िनमार्ण लागत 283,036,000/-रु. (`28.3036 करोड़ रु.) िनकलती है।

(iii).

नव िनिमर्त बीडीपी के कुल मूल् य `370,044,199/- रु. (अथार्त् 37.004 करोड़ रु.) पर िवचार

िकया गया (यानी `87,008,199 रु. भूिम का मूल् य + 283,036,000 रु. िनमार्ण लागत)।

(iv).

7400 वगर् मीटर के फशᱮ क्षेᮢ के िलए बीडीपी का मूल् यांकन 50,006/- रु. ᮧित वगर् मीटर (यानी

37.004 करोड़ रु./7400 वगर् मीटर)।

(ङ).

पांचवे िवकल् प अन् य संगत कारक के अंतगर्त पᱫन ने वतर्मान मᱶ 1047/- रुपए के िकराये पर िवचार िकया

है।

एलएसी ने पᲵा िकराया िनकालने के िलए उच् चतम मूल् य पर सुिवचार िकया है अथार्त् अिधकृत मूल् यांकक के

अनुसार दर यानी 50,006 रु./ उच् चतम मूल् यांकन के आधार पर, वािषर्क पᲵा िकराया मूल् यांकन का 6%

लागू करके िनकाला गया है। यह `22,202,664/- रु. ᮧित वषर् (अथार्त् `50,006/रु. ᮧित वगर् मीटर X

7400 वगर् मीटर X 6%) बनता है। तत् पश् चात् मािसक िकराये का `1,850,222/-रु. (`22,202,664/12).

पिरकलन िकया गया। मािसक िकराया 250/- रु. ᮧित वगर् मीटर/ ᮧित माह (`1,850,222 रु./7400 वगर्

मीटर) िनकलता है।

(च).

एलएसी ने संशोिधत भू-नीित िदशािनदᱷश, 2014 के खंड 13 (ख) पर भी ध् यान िदया जो यह बताता है िक

वािषर्क पᲵा िकराये के संदभर् मᱶ आरिक्षत मूल् य नवीनतम दरमान हᲂगे िजनका िनयतन पैरा 13 (क) और 13

(ख) के अनुसार िकया जाता है और जो नवीनतम बाजार मूल् य के 6% से कम नहᱭ होगा। तदनुसार,

एनएमपीटी ने एलएसी ᳇ारा सुिवचािरत तुलनात् मक मूल् यांकन िरपोटर् भी ᮧस् तुत की। एलएसीने बीडीपी के

िलए मािसक पᲵा िकराया 250 रु./ वगर् मीटर/माह की संस् तुित की।

एलएसी ᳇ारा सुिवचािरत िविभन् न कारकोकं के अंतगर्त भूिम के बाजार मूल् य की तुलनात् मक िस्थित और

संस् तुत पᲵा िकराया नीचे िदया जाता है:

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

संपिᱫ का

िववरण

कुसᱮ

क्षेᮢ

वगर्मीटर

मᱶ

फशᱮ

क्षेᮢ

(वगर्

मी.

मᱶ)

भूिम

(मूल् य)

ᮧित वगर्

मीटर

पिरसर की

िनमार्ण लागत

(मूल् य)

02/11/2016

को ᮧितस् पधᱮ

मूल् य

राज् य

सरकारके

रेिड-

रैक् नर के

अनुसार

भूिम

मूल् य

ᮧित वगर्

मी.

पᱫन

पिरसर

के पास

संगत

लेनदेन

समान

लेन-देन

की

उच् चतम

दर

अिधकृत

मूल् यांकक

के

अनुसार

दर, ᮧित

वगर्

मीटर

अन् य

कोई

संगत

कारक

वतर्मान

दर

दरमान

संपिᱫ का

वािषर्क

िकराया @

वािषर्क

पᲵा

िकराये

के िलए

आरिक्षत

मूल् य

संपिᱫ

का

मािसक

िकराया

मािसक

दर

ᮧित

वगर्

मीटर

(5+4)

(6/3)

(6*6/100)

(13/12

माह)

(14/3)

िनयार्त

और जांच

कᱶᮤ

के

िलए

व् यापार

िवकास

पाकर् का

िस्टल् ट

+3 तल

और छत

9075

7400 87,008,199283,036,000

370,044,199

32,000

34,200

50,006

1,047

22,202,664

2,202,664 1,850,222

250

(25

करोड़

िनमार्ण

लागत

+3,30,36,,ooo

अथार्त्

िनमार्ण

लागत

पर

एएमसी @ 1%

और 50 वषर् के

िलए @ 8% छूट

लागत)

(28.30करोड़

िनमार्ण लागत

+8.70करोड़ भूिम

मूल् य)

(छ).

2 िदसंबर, 2016 को आयोिजत हुई एनएमपीटी के बोडर् की बैठक मᱶ एलएसी ᳇ारा संस् तुत 250/- रु. ᮧित

वगर् मीटर, ᮧित माह का अवलोकन िकया। एनएमपीटी बोडर् ने भवन िनमार्ण के िलए वािणज् य मंᮢालय से

15 करोड़ रु. के अनुदान का मामला एक न् यासी ᳇ारा सामने लाये जाने पर उस िस्थित का संज्ञान िलया।

लागत कम हो जाये। अनुदान घटक के साथ एलएसी ᳇ारा संस्तुत इतनी उच् च दर यिद व् यापार को पास

कर दी जाए वािणज् य मंᮢालय का उ᳎ेश् य ही असफल हो जायेगा। इसके अितिरक् त, इस ᮧस् तािवत दर पर तो

पूरा भवन खाली रह सकता है।

एनएमपीटी बोडर् के एक न् यासी की राय को ध् यान मᱶ रखकर, एनएमपीटी के बोडर् ने वािणज् य मंᮢालय ᳇ारा

िदये गए अनुदान को घटाकर पᲵा िकराये को संशोिधत िकया, और 171/- रु. ᮧित वगर् मीटर ᮧित माह के

आरिक्षत मूल् य की संस् तुित की और यह भी कहा िक बाजार की शिᲦ व् यापार ᳇ारा वहन िकये जाने योग् य

िकराये का िनधार्िरत कर लेगी।

भवन का सामूिहक मूल् य िनकालते समय, एलएसी ᳇ारा 37.04 करोड़ रु. के कुल भवन मूल् य मᱶ से वािणज् य

मंᮢालय के अनुदान के 15 करोड़ रु. िनकाल िदये। इस ᮧकार, एनएमपीटी बोडर् ᳇ारा सुिवचािरत पिरसर

का सामूिहक मूल् य 220,044,199/-रु. अथार्त् 22.004 करोड़ रु. [37.004 करोड़ रु.– 15.00 करोड़ रु.]

है। संशोिधत मूल् यांकन ᮧित वगर् मीटर, एनएमपीटी बोडर् के अनुसार 29,736/- रु. वगर् मीटर [अथार्त्

22.004 करोड़ रु./7400 वगर् मीटर] है।

तथािप, न् यासी मंडल ने पᲵा िकराया िनकालने के िलए उच् चतम कारक पर िवचार िकया है अथार्त् समान

लेनदेन की उच् चतम दर 34,200/-रु./ उच् चतम कारक के आधार पर, 6% की दर पर वािषर्क िकराया

15,184,800/-रु. (`34200 रु. X 7400 वगर् मीटर 6%) बनता है। मािसक िकराया 12,65,400/-रु.

(`15,184,800रु./12)। एनएमपीटी बोडर् ᳇ारा अनुमोिदत ᮧित वगर् मीटर मािसक िकराया 171/रु. ᮧित

वषर् मीटर ᮧित माह (अथार्त् 12,65,400 / 7400 वगर् मीटर) है। बोडर् ने कहा है िक 171/-रु. ᮧित वगर्

मीटर ᮧित माह आᮧवास, पᱫन स् वास् थ् य, सीमाशुल् क, जांच ᮧयोगशाला, डाकघर, बᱹक और अन् य व् यापार

¹Hkkx IIIμ[k.M 4º

Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k

संबंधी एजᱶिसयᲂ, पिरयोजना िरपोटर् मᱶ यथासंकिल्पत, सिहत पᱫन ᮧयोक् ताᲐ पर लागू होगा, जहां तक

अन् य एजᱶिसयᲂ का ᮧश् न है, यिद वे स् थान लेने की इच् छुक हᱹ, पᱫन िनिवदा-सह-नीलामी ᮧिᮓया को

अपनायेगा और 171/रु. ᮧित वगर् मीटर ᮧित माह आरिक्षत मूल् य होगा और बाजार शिᲦ स्वत: उस िकराये

का िनणर्य लेगी िजसे व् यापार सहन कर सकता है।

इस ᮧकार, यह देखा जा सकता है िक एनएमपीटी ᳇ारा ᮧस् तुत ᮧस् ताव को बोडर् का अनुमोदन ᮧाप् त है।

एनएमपीटी न् यासी मंडल ᳇ारा सुिवचािरत बीडीपी का मूल् यांकन और एनएमपीटी बोडर् ᳇ारा अनुमोिदत

पᲵा िकराये का तुलनात् मक िववरण इस ᮧकार है:-

संपिᱫ का

िववरण

कुसᱮ

क्षेᮢ

वगर्मीटर

मᱶ

फशᱮ

क्षेᮢ

(वगर्

मी.

मᱶ)

भूिम

(मूल् य)

ᮧित वगर्

मीटर

पिरसर की

िनमार्ण लागत

(मूल् य)

02/11/2016

को ᮧितस् पधᱮ

मूल् य

राज् य

सरकारके

रेिड-

रैक् नर के

अनुसार

भूिम

मूल् य

ᮧित वगर्

मी.

पᱫन

पिरसर

के पास

संगत

लेनदेन

समान

लेन-देन

की

उच् चतम

दर

अिधकृत

मूल् यांकक

के

अनुसार

दर, ᮧित

वगर्

मीटर

अन् य

कोई

संगत

कारक

वतर्मान

दर

दरमान

संपिᱫ का

वािषर्क

िकराया

@ 6%

वािषर्क

पᲵा

िकराये

के िलए

आरिक्षत

मूल् य

संपिᱫ

का

मािसक

िकराया

मािसक

दर

ᮧित

वगर्

मीटर

(5+4)

(3*9*6%)

13/12माह)

(14/3)

िनयार्त

और जांच

कᱶᮤ के

िलए

व् यापार

िवकास

पाकर् का

िस्टल् ट +3

तल और

छत

9075

7400 87,008,199133,036,000

220,044,199

32,000

34,200

29,736

1,047

15,184,800 5,184,800 ,265,400

171

(25

करोड़

िनमार्ण

लागत

+3,30,36,,ooo

अथार्त्

िनमार्ण

लागत

पर

एएमसी @1%

और 50 वषर् के

िलए @ 8% छूट

लागत)

(v).

संशोिधत भू-नीित िदशािनेदᱷश, 2014 के खंड 13 (ख) के अनुसार पᲵा िकराया पᱫन न् यास ᳇ारा संस् तुत भूिम के

बाजार मूल् य के 6% से कम नहᱭ होना चािहए। एलएसी ने माना है िक 6% एक उपयुक् त ᮧितफल दर है। एलएसी की

िसफािरश को पᱫन के न् यासी मंडल ने भी अनुमोिदत िकया है िसवा 250/- रु ᮧित वगर् मीटर ᮧित माह के आरिक्षत

मूल् य को िजसे घटकार 171/- रु. ᮧित वगर् मीटर ᮧित माह िकया गया जो पहले स् पष् ट िकये गए कारणᲂ से भारत

सरकार से ᮧाप् त अनुदान घटक को िनकाल देने से िनकाली गई है।

(vi).

अत: संक्षेप मᱶ, उपाध् यक्ष की अध् यक्षता मᱶ एलएसी ने िजसमᱶ पᱫन न् यास के िवभागᲂ के अध् यक्ष सदस् य के रूप मᱶ

सिम्मिलत थे, भू-नीित िदशिनदᱷश, 2014 का अनुपालन करते हुए बीडीपी के मूल् यांकन पर िवचार िकया और 250/-

रु. ᮧित मीटर ᮧित माह के पᲵे िकराये की िसफािरश की। एनएमपीटी के न् यासी मंडल ने एलएसी की िसफािरश की

समीक्षा की और पᲵा िकराये को घटा कर 171/-रु. ᮧित वगर् मीटर ᮧित माह करने का ᮧस् ताव िकया। इस बात को

मान् य करते हुए िक एनएमपीटी ᳇ारा दायर ᮧस् ताव संशोिधत एलपीजी, 2014 के अनुपालन मᱶ है और उसे

एनएमपीटी के न् यासी मंडाल का अनुमोदन ᮧाप् त है, यह ᮧािधकरण एनएमपीटी ᳇ारा यथा ᮧस् तािवत पᲵा िकराये को

अनुमोिदत करने को ᮧवृᱫ है। जैसा पहले बताया गया है, इस ᮧािधकरण ᳇ारा अनुमोिदत पᲵा िकराये को पᱫन ᳇ारा

बीडीपी के िलए िनिवदा-सह-नीलामी के िलए आरिक्षत मूल् य के रूप मᱶ ᮧयोग मᱶ लाया जा सकता है।

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

(vii).

न् यू मंगलोर पोटर् स् टीवडोर एसोिसएशन (एएनएमपीएस) ने तकर् िदया है िक भूिम का मूल् य लगभग शून् य ही है क् यᲂिक

पᱫन के पास तो पहले से ही मूिम है जो स् थानीय लोगᲂ से बहुत पहले 2000 रु. ᮧित एकड़ से भी कम दर पर ली गई

थी और एएसआईडीई स् कीम के अंतगर्त 25.00 करोड़ रु. ᮧाप् त िकये गए हᱹ। एएनएमपीएस ने क़वडर् क्षेᮢ के िलए 50/-

रु. ᮧित वगर् मीटर ᮧित माह से भी कम दर िनधार्िरत करने का अनुरोध िकया है। पᱫन ने एएनएमपीएस की िटप् पणी

का उᱫर नहᱭ िदया है। यहां यह उल् लेख करना समीचीन होगा िक इस ᮧािधकरण को पᱫन की संपिᱫयᲂ के पᲵा

िकराये के िनयतन के िलए एलपीजी का अनुपालन करने का अिधदेश है। जैसा पहले बताया गया है िक पᱫनने पᲵा

िकराया िनधार्िरत के िलए िदशािनदᱷशᲂ के उपबंधᲂ का अनुपालन िकया है। एनएमपीटी को भारत सरकार से ᮧाप् त

अनुदान को अिधकृत मूल् यांकक के ᳇ारा भवन के बाजार मूल् य का िनधार्रण करते समय पहले ही िनकाल िदया गया है।

संशोिधत एलपीजी 2014, पᲵा िकराया िनकालने के िलए पांच कारकᲂ मᱶ से उच् चतम कारक को अपनाने की व् यवस् था

करते हᱹ। पᱫन ने संशोिधत एलपीजी, 2014 का अनुपालन िकया है। एएनएमपीएस का अनुरोध एलपीजी का

अनुसरण नहᱭ करता।

(viii).

मामले की ᮧिᮓया के दौरान िजन ᮧयोक् ताᲐ/िकरायेदारᲂ, जैसे स् टीवडोर और डाक िवभाग, से परामशर् िकया गया

उनमᱶ से अिधकतर ने दर मᱶ कुछा िरयायत देने का अनुरोध िकया। एनएमपीटी ने स् पष् ट िकया है िक भू-नीित

िदशािनदᱷश, 2014 ने इन शब् दᲂ का ᮧयोग िकया है िक पᱫन न् यास बोडर् उपयुक् त पूवᲃपाय अंतिवर्ष् ट करने के पश् चात्

िनणर्य ले सकता है। अत: सरकारी िवभागᲂ को िरयायतᱶ देना अिनवायर् नहᱭ है। इसिलए, पᱫन यह महसूस करता है िक

अलग से िरयायती दरᱶ रखने की जरूरत नहᱭ है और पिरणामत: पᱫन ᳇ारा पहले से दायर ᮧस् ताव को आशोिधत करने

की जरूरत नहᱭ है।

इस संदभर् मᱶ, यहां यह उल् लेख करना उिचत है िक संशोिधत भू-नीित िदशािनदᱷश 2014 का खंड 11.2 (छ) के अनुसार

महापᱫन न् यास ᳇ारा पᲵा िकराये मᱶ िरयायत सुरक्षा एजᱶिसयᲂ और सरकारी िवभागᲂ को वािषर्क पᲵा िकराये के 50%

तक ही दी जाती है। संशोिधत भू-नीित, िदशािनदᱷश, 2014 यह भी उल् लेख करती है िक ऐसी िरयायतᱶ पᱫन के

कायर्करण के िलए आवश् यक महत् वपूणर् ᮧचालन के ᮧयोजन से भूिम के थोड़े से िहस् से के िलए ही दी जा सकती हᱹ।

िरयायत देने और उसकी माᮢा के मु᳎े पर पᱫन न् यास मंडल ᳇ारा मामला-दर-मामला आधार पर िनणर्य िलया जा

सकता है और वह भी िलिखत मᱶ कारण दजर् करते हुए, एलपीजी 2014 मᱶ यथा अनुब᳍।

इसिलए, एनएमपीटी के िलए यह मामला संशोिधत भू-नीित िदशािनदᱷश 2014 के खंड 11.2 (छ) के अंतगर्त संशोिधत

भू-नीित िदशािनदᱷश 2014 मᱶ िनधार्िरत उपबंधᲂ के अनुसार भारत सरकार के संगठनᲂ को िरयायत देने का महापᱫन

न् यासᲂ को दी गई शिᲦयᲂ का ᮧयोग करने के िलए खुला है।

(ix). (क).

संशोिधत भू-नीित िदशािनदᱷश, 2014 के खंड 13 (ग) के अनुसार, पᲵा िकराये मᱶ वािषर्क वृि᳍ 2% की

वािषर्क वृि᳍ न् यूनतम है।

एनएमपीटी ने 5% की वािषर्क वृि᳍ का ᮧस् ताव िकया है िजसे एनएमपीटी के न् यासी मंडल का अनुमोदन भी

ᮧाप् त है।

िकसी भी ᮧयोक् ता/ᮧयोक् ता संगठन ने पᲵा िकराये मᱶ 5% की वृि᳍ पर आपिᱫ नहᱭ उठायी है। पᱫन को

2% से अिधक वािषर्क वृि᳍ करने की िशिथलता ᮧाप् त है। चूंिक, एनएमपीटी ᳇ारा बीडीपी के िलए वािषर्क

वृि᳍ 5% रखी है और उसे एनएमपीटी के न् यासी मंडल का अनुमोदन भी ᮧाप् त है, उसको स् वीकार िकया

जाता है क् यᲂिक यह संशोिधत भू-नीित िदशािनदᱷश, 2014 के ढांचे के भीतर है।

¹Hkkx IIIμ[k.M 4º

Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k

(ख).

एनएमपीटी ने बीडीपी के पᲵा िकराये की शासी सोपािधकताᲐ का ᮧस् ताव िकया है। ᮧस् तािवत

सोपािधकताᲐ की एलएसी ने संस् तुित की है और एनएमपीटी बोडर् ने अनुमोिदत की हᱹ। ᮧस् तािवत

सोपािधकताᲐ परप अनुवतᱮ पैराᲐ मᱶ पचᱮ की जाती है:-

(i).

दरमान के ᮓमांक 1 से 6 तक ᮧस् तािवत सोपािधकताएं पᱫन ᳇ारा ᮧस् तािवत पᲵा िकराया

िनकालने के िलए अपनाई गई सामान् य ᮧणाली बताती हᱹ। ये सामान् य िववरण हᱹ और इन् हᱶ िकराया

अनुसूची मᱶ के एक भाग के रूप मᱶ िनधार्िरत करना संगत नहᱭ है, और इसिलए इन् हᱶ िकराया

अनुसूची मᱶ जोड़ा नहᱭ जाता।

(ii).

दरमान के ᮓमांक 7 पर ᮧस् तािवत िटप् पणी बताती है िक वतर्मान दरमानᲂ/लाइसᱶस शुल् क और

पᲵा िकरायᲂ की अनुसूची मᱶ िनधार्िरत सभी शतᱸ/िटप् पिणयां उस हद तक लागू हᲂगी जहां तक वे

सरकार ᳇ारा 17 जुलाई 2015 को घोिषत भू-नीित िदशािनदᱷश 2014 मᱶ िनधार्िरत शतᲄ के

िवरू᳍ न हᲂ। ᮧस् तािवत िटप् पणी मᱶ हल् का सा आशोिधक िकया जाता है िक वतर्मान

दरमानᲂ/लाइसᱶस शुल् क और पᲵा िकरायᲂ की अनुसूची मᱶ िनधार्िरत सभी शतᱸ/िटप् पिणयां

भूिम/स् थान/कवडर् आवास के लाइसᱶस/पᲵा आधार पर आबंटन के िवषय मᱶ पोत पिरवहन मंᮢालय

᳇ारा संशोिधत भू-नीित िदशािनदᱷश 2014 समय-समय पर यथासंशोिधत के अनुसार हᲂगी।

(iii).

दरमान के ᮓमांक 8 और 9 की िटप् पिणयां बताती हᱹ िक दर इस ᮧािधकरण ᳇ारा अिधसूिचत

तारीख से पांच वषर् तक की अविध के िलए लागू रहेगी और ᮧित वषर् 5% की वृि᳍ के (समाधेय)

अधीन होगी तथा िनकट के रूपये को पूणᲄिकत की जायेगी। ᮧस् तािवत शतᱸ कुछ शब् दᲂ को जोड़े

जाने के अधीन अनुमोिदत की जाती हᱹ िक वािषर्क वृि᳍ दर के ᮧभावी होने की तारीख से एक वषर्

के पश् चात् लागू होगी। पᱫन ने पᲵा िकराये का िनकटतम रुपये पर पूणाᲈिकत करने का ᮧस् ताव

िकया है, िजसका अनुमोदन िकया जाता है।

(iv).

दरमान के ᮓमांक 10 की िटप् पणी मᱶ एनएमपीटी ने जमानती जमा (एसडी) आबंटन के समय दो

वषर् के लाइसᱶस शुल् क के समान जमानती जमा रािश ली जायेगी। इसके अितिरक् त एसडी जमानती

जमा रािश को भूिम को खाली कर एनएमपीटी को सᲅपने के पश् चात् और एनएमपीटी को देय

रािश, यिद कोई हो, के समाजोजन के पश् चात् ब् याज रिहत लौटा दी जाएगी।

संशोिधत भू-नीित िदशािनदᱷश 2014 का खंड 11.2 (घ) िनिवदा-सह-नीलामी िविध पर नए

आबंिटत पᲵे के िलए दो वषर् के पᲵा िकराये के समान जमानती जमा संᮕह करना िनधार्िरत करता

है। ᮧस् तािवत िटप् पणी अनुमोिदत की जाती है।

(v).

दरमान के ᮓमांक 11 पर ᮧस् तािवत िटप् पणी बताती है आबंटन के समय दो वषर् के लाइसᱶस शुल् क

के समान जमानती जमा रािश ली जायेगी। इसके अितिरक् त एसडी जमानती जमा रािश को भूिम

को खाली कर एनएमपीटी को सᲅपने के पश् चात् और एनएमपीटी को देय रािश, यिद कोई हो, के

समाजोजन के पश् चात् ब् याज रिहत लौटा दी जाएगी।

संशोिधत एलपीजी 2014 मᱶ ऐसा कोई खंड िनधार्िरत नहᱭ करती। यहां यह उल् लेख करना

समीचीन होगा िक 4 जुलाई, 2014 के आदेश के ᳇ारा अनुमोिदत एनएमपीटी की पᱫन भूिमयᲂ

के वतर्मान पᲵे िकराये मᱶ एसा ही उपबंध िकया गया था। चूंिक एनएमपीटी ᳇ारा ᮧस् तािवत उक् त

िटप् पणी, व् यापार िवकास पाकर् की संरचना के रक्षोपाय के िलए ᮧतीत होती है, एनएमपीटी ᳇ारा

यथाᮧस् तािवत िटप् पाणी को अनुमोिदत िकया जाता है।

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

(vi).

दरमान के ᮓमांक 12 पर ᮧस् तािवत िटप् पाणी बताती है आबंटन के समय दो वषर् के लाइसᱶस शुल् क

समाजोजन के पश् चात् ब् याज रिहत लौटा दी जाएगी।

एमएमपीटी ᳇ारा ᮧस् तािवत उक् त िटप् पणी 4 जुलाई, 2014 के आदेश ᳇ारा अनुमोिदत पᲵे िकराये

मᱶ िनधार्िरत िटप् पाणी के अनुरूप है और इसिलए एनएमपीटी ᳇ारा यथाᮧस् तािवत अनुमोिदत की

जाती है।

(vii).

दरमान के ᮓमांक 13 पर ᮧस् तािवत िटप् पाणी बताती है। परिमट िजस महीने के िलए जारी िकया

गया है, उस कलᱹडर महीने की समाि᳙ पर स् वत: ही व् यपगत हो जायेगा। लाइसᱶस अिधकतम

____ महीने की अिवध के िलए होगा और लाइसᱶस शुल् क अिधसूिचत दरमानᲂ के अनुसार उगाहा

जायेगा।

ᮧस् तािवत िटप् पणी अिधकतम अविध नहᱭ बताती। एलपीजी 2014 के अनुसार, लाइसᱶस

अिधकतम 11 महीने की अविध के िलए होना चािहए। लाइसᱶस की अविध आबंटन से आबंटन

िभन् न-िभन् न हो सकती है। यह एनएमपीटी का िवशेषािधकार है और इसिलए इस ᮧािधकरण ᳇ारा

अनुमोिदत िकराया अनुसूची मᱶ िनधार्िरत करने की जरूरत नहᱭ है। हर हाल मᱶ, सामान् य शतर्

िनधार्िरत की जाती है िक पᱫन संशोिधत एलपीजी 2014 ᳇ारा शािसत होगा।

(viii). दरमान के ᮓमांक 14 पर ᮧस् तािवत िटप् पणी बताती है िक एनएमपीटी के पास भवन/स्थान को

िकसी भी समय पूणर्त: अथवा आंिशक रूप से कब् जा वापस लेने का अिधकार होगा िजसके िलए

पᱫन को लाइसᱶसधारक को आबंिटत भवन/स् थान को वापस लेने की ᮧस् तािवत मंशा का 15 िदन

की अविध का नोिटस देना होगा। लाइसᱶस अविध की िविधवत समाि᳙ के मामले मᱶ अथवा नोिटस

देने के पश् चात्, यिद लाइसᱶसधारक पिरसर को खाली करने मᱶ असफल रहता है, तो उसे अनिधकृत

दखल/अितᮓमण समझा जायेगा।

दरमान के ᮓमांक 15 पर ᮧस् तािवत िटप् पणी बताती है िक लाइसᱶस शुल् क अथवा ᮧभार ᮧािधकरण

᳇ारा समय-समय पर अिधसूिचत दरमानᲂ पर लाइसᱶस ᮧदाता ᳇ारा जारी आबंटन पᮢ के जारी

करने की तारीख से देय होगा।

दरमान के ᮓमांक 16 पर ᮧस् तािवत िटप् पणी बताती है िक लाइसᱶसधारक को एनएमपीटी ᳇ारा

समय-समय पर जारी सभी िनयमᲂ अथवा िनदᱷशᲂ का पालन करने को सहमत होना होगा। यिद

लाइसᱶसधारक िनयमᲂ अथवा िनदᱷशᲂ का पालन करने की अवहेलना करता है, एनएमपीटी

लाइसᱶस को समाप् त कर सकता है।

दरमान के ᮓमांक 17 पर ᮧस् तािवत िटप् पणी बताती है िक लाइसᱶसधारक को आबंिटत भवन/स् थान

के िवषय मᱶ पᱫन को देय सभी भुगतान और व् यय, चाहे िकसी भी ᮧकार के हᲂ, देने को सहमत

होना होगा जो एनएमपीटी के दरमानᲂ मᱶ समय-समय पर िनधार्िरत दरᲂ पर वसूल िकये जायᱶगे।

दरमान के ᮓमांक 18 पर ᮧस् तािवत िटप् पणी बताती है। लाइसᱶसधारक को सरकार/स् थानीय

ᮧािधकारी/ देश-िविध के अनुसार समय-समय पर जारी पिरपᮢᲂ के अनुसार सभी िनयमᲂ और

िविनयमᲂ का पालन करना होगा।

¹Hkkx IIIμ[k.M 4º

Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k

एनएमपीटी ᳇ारा ᮧस् तािवत उक् त िटप् पिणयां एनएमपीटी भूिम के वतर्मान पᲵा िकराया मᱶ

िनधार्िरत वतर्मान िटप् पणी संख् या ᮓमश: (xvii) से (xxi) के समान हᱹ, इसिलए िटप् पणी ᮓमांक 17

मᱶ छोटे से आशोधन के िसवा एनएमपीटी ᳇ारा यथाᮧस् तािवत अनुमोिदत की जाती है। यह पाया

गया है िक ᮧस् तािवत िटप् पणी संख् या 17 मᱶ दूसरे शब्द मᱶ टंकण संबंधी अशुि᳍ है जो ‘लाइसᱶस’

टंिकत है िजसे शु᳍ करके ‘लाइसᱶसधारक’ कर िदया गया है।

(ग).

171/- रु. ᮧित वगर् मीटर ᮧित माह की दर आᮧवास, पᱫन स् वास् थ् य, सीमाशुल् क, जांच ᮧयोगशाला, डाकघर

बᱹकᲂ सिहत पᱫन ᮧयोक् ताᲐ और अन् य व् यापार संबंधी एजᱶिसयᲂ पर लागू होगी और पᱫन का ᮧस् ताव का

िक िनिवदा-सह-नीलामी ᮧिᮓया का अनुपालन करते समय 171/-रु. ᮧित वगर् मीटर ᮧित माह की दर को

अन् य एजᱶिसयᲂ के िलए आरिक्षत मूल् य के रूप मᱶ रखा जायेगा। जैसा िक न् यासी मंडल की बैठक के कायर्वृᱫ मᱶ

पाया गया है जैसा पहले भी बताया जा चुका है, यह एनएमपीटी के अिधकार क्षेᮢ मᱶ आता है।

(घ).

एनएमपीटी ने संशोिधत भू-नीित, िदशािनदᱷश 2014 के अनुसार नव-िनिमर्त व् यापार िवकास पाकर् मᱶ कवडर्

स् थान के नए आबंटन के िलए िनिवदा-सह-नीलामी आमंिᮢत करने के ᮧयोजन से अनुमोिदत दर को

कायार्िन्वत करने का ᮧस् ताव िकया है।

यहां यह उल् लेख िकया जाता है िक इस ᮧािधकरण के आदेश सामान् यत: भारत के राजपᮢ मᱶ आदेश की

अिधसूचना की तारीख से 30 िदन की समाि᳙ के पश् चात् ᮧभावी होते हᱹ, जब तक िक संबंिधत ᮧशुल् क आदेश

मᱶ अन् यथा िविभन् न व् यवस् था करने का िविशष् ट उल् लेख न िकया गया हो। वतर्मान मामले मᱶ, यह एक नव

िनिमर्त भवन है, पᱫन ने नए आबंटन के िलए िनिवदा-सह-नीलामी आमंᮢण के िलए पᲵा िकराये की वांछा

की है, अत: ᮧस् तािवत िकराया भारत के राजपᮢ मᱶ अिधसूचना की तारीख से ᮧभावी हो जायेगा।

(ङ).

संशोिधत भू-नीित, िदशािनदᱷश 2014 का खंड 6.3(1)(घ) अनुब᳍ करता है िक दरमान हर 5 वषर् बाद

संशोिधत होने चािहए। इस ᮧािधकरण ᳇ारा अनुमोिदत दर, पहले बताये गए कारणᲂ से, भारत के राजपᮢ

मᱶ आदेश की अिधसूचना की तारीख से ᮧभावी होगी और इसकी वैधता पांच वषर् की अविध समाप् त होने पर

स् वत: ही व् यपगत हो जायेगी जब तक की इसका इस ᮧािधकरण ᳇ारा िवस् तार नहᱭ िकया जाता।

10.1.

पिरणाम मᱶ, और ऊपर बताये गए कारणᲂ के िलए और सामूिहक िवचार-िवमशर् के आधार पर यह ᮧािधकरण एनएमपीटी िस्थत

नव िनिमर्त व् यापार िवकास पाकर् के िलए िकराया अनुलग् नक मᱶ दी गई। उसकी सोपािधकताᲐ के साथ अनुमोिदत करता है।

10.2.

इस ᮧािधकरण ᳇ारा अनुमोिदत दर भारत के राजपᮢ मᱶ इस आदेश की अिधसूचना की तारीख से ᮧभावी होगी और यह दर पांच

वषर् की अविध की समाि᳙ पर स् वत: व् यपगत हो जायेगी जब तक िक इस ᮧािधकरण ᳇ारा इनका िवस् तार नहᱭ िकया जाता।

टी. एस. बालसुᮩमिनयन, सदस् य (िवᱫ)

[िवज्ञापन-III/4/असाधारण/118/17]

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

अनुलᲨक

न् यू मंगलोर पᱫन न् यास िस्थत व् यापार िवकास पाकर् के िलये िकराया अनुसूची

व् यापार िवकास पाकर् के िलये िकराया

ᮓ.सं.

संपिᱫ का िववरण

एनएमपीटी ᳇ारा ᮧस् तािवत पᲵा िकराया

व् यापार िवकास पाकर् िनयार्त और जांच कᱶᮤ के िलए

िस्टल् ट +3 तल और छत 7400 वगर् मीटर फशᱮ क्षेᮢ

`171/- रु. ᮧित वगर् मीटर ᮧित माह

(i).

लाइसᱶस/ पᲵा आधार पर भूिम /स्थान/कवडर् स्थान के आबंटन के सम्बंध मᱶ वतर्मान दरमानᲂ/लाइसᱶस शुल् क और पᲵा

िकरायᲂ की अनुसूची मᱶ िनधार्िरत सभी शतᱸ/िटप् पिणयां पोत पिरवहन मंᮢालय ᳇ारा जारी सशोिधत भू-नीित

िदशािनदᱷश 2014, समय समय पर यथासशोिधत, के अनुसार होगी ।

(ii).

िनधार्िरत दरᱶ ᮧािधकरण ᳇ारा आदेश की अिधसूचना की तारीख से पांच वषर् तक लागू रहᱶगी।

(iii).

दर ᮧित वषर् 5% की वृि᳍ (समाधेय) के अधीन होगी जो इसके ᮧभावी होने की तारीख से एक वषर् प᳟ात लागू होगी ।

इस ᮧकार िनकाली गयी रािश को िनकट के रूपये पर पूणᲄिकत िकया जायेगा।

(iv).

ब् याज रिहत लौटा दी जाएगी।

(v).

संरचना के मूलरूप मᱶ िनरूपण की व् यवस् था करेगा।

(vi).

िकराया अथवा ᮧभार ᮧािधकरण ᳇ारा समय-समय पर अिधसूिचत दरमानᲂ पर लाइसᱶस ᮧदाता ᳇ारा जारी आबंटन

पᮢ के जारी करने की तारीख से देय होगा।

(vii).

(viii).

अंितम समझी जायेगी।

¹Hkkx IIIμ[k.M 4º

Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k

(ix).

को समाप् त कर सकता है।

(x).

(xi).

लाइसᱶसधारक को सरकार/स् थानीय ᮧािधकारी/ देश-िविध के अनुसार समय-समय पर जारी पिरपᮢᲂ के अनुसार सभी

िनयमᲂ और िविनयमᲂ का पालन करना होगा।

Tariff Authority for Major Ports

Mumbai, the 6^th June, 2017

No. TAMP/6/2017-NMPT.—In exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act,

1963 (38 of 1963), the Tariff Authority for Major Ports hereby disposes of the proposal received from the New

Mangalore Port Trust for fixation of Reserve Price for allotment of spaces in the Business Development Park (BDP) at

NMPT as in the Order appended hereto.

Tariff Authority for Major Ports

Case No. TAMP/6/2017-NMPT

New Mangalore Port Trust

- - -

Applicant

QUORUM:

(i).

Shri. T.S. Balasubramanian, Member (Finance)

(ii).

Shri. Rajat Sachar, Member (Economic)

ORDER

(Passed on this 24^th day of May 2017)

This case relates to a proposal dated 29 December 2016 received from the New Mangalore Port Trust

(NMPT) for fixation of Reserve Price for allotment of spaces in the Business Development Park (BDP) at NMPT.

2.1.

The NMPT under cover of its letter dated 29 December 2016 has filed its proposal for fixation of Reserve Price

for allotment of spaces in the Business Development Park at NMPT following the amended Land Policy Guidelines,

2014 issued by the Ministry of Shipping (MOS).

2.2.

At our request vide our letter dated 12 January 2017, the NMPT vide its email dated 17 January 2017 furnished

List of users / shortlisted lessees to be consulted with contact details and copy of the approval of the Board of Trustees of

the Port approving the subject proposal.

3.1

The main points of the NMPT proposal dated 29 December 2016 are given below:

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

(i)

The port intends to bring under one roof all the stakeholders viz., Port Users, Customs, Banks etc., to

facilitate and promote Exim trade. Earlier SOR for Estate related activities was notified by TAMP vide

its letter No.TAMP/60/2012-NMPT dated 3 July 2014. The Reserve Price for the building – Business

Development Park was not notified under the said notification.

(ii)

As per the New Land Policy Guidelines, 2014, the port has to follow the tender-cum-auction procedure

for allotment of covered space in the building. In order to proceed with the tender modalities, the port

trust has to fix the reserve price for the building area in the tender itself. In this respect, a detailed

proposal for fixing the reserve price has been worked out by the port as per the New Land Policy

Guidelines, 2014.

(iii)

In pursuance of the amended Land Policy Guidelines, 2014, the NMPT has constituted a Land

Allotment Committee (LAC) under the Chairmanship of Deputy Chairman (NMPT) and other

members viz. Chief Engineer (Civil), Traffic Manager, FA & CAO, Deputy Chief Engineer (Civil) and

Asst. Estate Manager.

(iv)

The LAC in its meeting held on 18 November 2016 has considered various factors among those listed

in the amended Land Policy Guidelines to determine the market value of the land. The main points

made in the report of LAC are given below:

(a)

The AEM, the Co-convener of the committee, apprised the committee that, the work of

construction of building to facilitate Business Development Park for Export / Import trade,

awarded to M/s. CCC Ltd., Chennai, is nearing completion.

(b)

As per Clause 11.2(d) of the Land Policy Guidelines, 2014, the covered space in the premises

shall be leased through tender cum Auction methodology through a competitive bidding

process over the reserve price of such covered spaces.

(c)

As per clause 11.2(h) the Land Guidelines covered spaces may be allotted to the PSU and the

government departments at the reserve price on nomination basis. The clause 11.2(e)

stipulates that the reserve price shall be finalized by the LAC as per the methodology

explained under clause 13(b) of the Land Policy Guidelines. The clause 13(b) states that the

LAC, while recommending the latest market value of any land / covered space shall take into

account the highest of following the factors:

(i)

State Government ready reckoner of land values in the area, if available for similar

classification / activities.

(ii)

The highest rate of actual relevant transactions registered in last 3 years in the port’s

vicinity with an appropriate annual escalation rate to be approved by the port Trust

Board.

(iii)

Highest accepted Tender cum Auction rate of port land for similar transaction,

updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board.

(iv)

Rate arrived by an approved valuer appointed for the purpose by the port.

(v)

Any other relevant factors as may be identified by the port.

(d)

The Valuation of BDP considered by LAC is as under:

(i)

The rate of Govt. Reckoner has been taken from the Govt. Ready Reckoner of

Mangalore City Corporation for the year 2015-16 given in the Valuation Report.

(ii)

Relevant transaction in ports vicinity is considered as Nil.

(iii)

Highest rate of similar transactions has been taken from the latest Tender-cum-

Auction methodology followed for leasing the port covered area.

(iv)

The port has appointed the M/s. MC Jain & Associate, Govt., approved valuer to

value the lands and buildings. The valuation of BDP is done by an Independent Govt.

¹Hkkx IIIμ[k.M 4º

Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k

approved valuer. The actual cost of construction is taken from the work order issued

to the contractor.

(v)

Current rent / license is considered as one of the factors to arrive at the market value

of land.

(e)

A comparative statement of Valuation of Business Development Park and the lease rent

recommended by LAC is given below:

(in `)

Description of

Property

Plinth

Area

in Sq.

Mtrs

Carpet

Area

in Sq.

Mtrs

Land

(Value)

per Sq.

Mtrs

Premises/ Cost of

Construction

(Value)

Composite

value as on

02/11/2016

Land

value as

per State

Govt.

Reckoner

per sq.

mtr.

Relevant

Transactions

in Port’s

Vicinity

Highest Rate

of Similar

Transactions

Rate as

per

Approved

Valuer

per sq.

mtr.

Any

Other

Relevant

Factor

(Current

Rent/

SOR)

Annual

Rent of

the

Property

@ 6%

Reserve

Price

for

Annual

Lease

Rent

Monthly

Rent of

the

Property

Monthly

Rate

per sq.

mtr.

(6/3)

(6*6/100)

14 (13/12

months)

(14/3)

Stilt + 3 floor

and Terrace of

Business

Development

Park

for

Exports

Testing

Centre.

9075

7400

87,008,199

283,036,000

370,044,199

32,000

34,200

50,006

1,047

22,202,664

1,850,222

250

(25 Cr. Construction Cost

+ `3,30,36,000 i.e. AMC

cost

the

construction cost @ 8%

discount factor for 50

years)

(28.30Cr.

Construction

Cost+8.70 Cr.

Land Cost)

(6% X

3,70,44,199)

(22202664 /

12 months)

(18,50,222 /

7400 sq.mtr)

Assumptions:

Plinth Area and Carpet Area taken as per the Drawing attached with the Agreement/work order.

Land cost has been taken from the Land Valuation Report of NMPT (2015-16)

Cost of Construction of `25 Cr as per work order issued to M/s CCC Ltd Chennai.

Discounting factor of 8% has been considered for AMC cost @ 1% on the construction cost for 50 years and

same is included in the cost of construction i.e. `3,30,36,000/-.

(f).

As per the Land Policy Guidelines 2014, building / structure are to be rented / released out on

tender cum action basis. The lease rent has to be based on the market value of the property as

per the five factors prescribed in the guidelines. The rate for Scale of Rate is arrived at based

on the guidelines.

(g).

The committee observed that, best rate for the premises has been arrived after considering the

5 factors indicated in the Land Policy Guidelines 2014.

(h).

The proposal is purely based on the report of the valuer or the current lease rent whichever is

higher.

(i).

The calculations are arrived based on the Land Valuation Report submitted by the

Government approved valuers appointed by the port. The cost of construction of Business

Development Park and Testing Centre has been considered at `25.00 cr. The Annual

Maintenance cost @ 1% of the construction cost of building is also considered for arriving at

the rate as explained above. Monthly lease rent is arrived for the building at 6% of market

value of the premises as per the Land Policy Guidelines 2014.

(j).

The LAC after detailed discussion and deliberations recommended that appropriate decision

may be taken by the Board to fix SOR of `250/sqm/month for the Business Development Park

building. The LAC has also recommended conditionalities governing the recommended lease

rent.

(v).

The recommendation of LAC was considered by NMPT in its Board of Trustees meeting held on 2

December 2016. The main points of the minutes of the Board Meeting are as given below:

(a).

The NMPT has availed assistance from the Commerce Ministry under Assistance to States for

Development of Export Infrastructure and Allied Activities (ASIDE) Scheme for `15 crores

for construction of the Business Development Park and Testing Centre to cater to the needs of

the port users and other organizations associated with the port operation viz. Customs,

Immigration, Port Health, Testing Laboratories, Clearing and Forwarding Agents, Steamer

Agents, Stevedores, Banks, Post Office etc.

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

(b).

The construction cost of the building is around `28.30 crores, out of which port has availed

grant of `15 crores from the Commerce Ministry. That apart the land value would be around

`8.7 crores and therefore the total cost for developing the centre is around `37 crores.

Accordingly, after taking the actual expenditure of `37 crores, the LAC has fixed tariff of

`250/- per sq.mtr.per month to recover 6% of the total investment as per the Land Policy

Guidelines.

(c).

The objective of giving the grant was to provide the facility at a reasonable rate to facilitate

the trade that would reduce the port transaction cost. Such a high rate including the grant

component would be passed on to the trade and thereby the object of the Commerce Ministry

to facilitate the trade reducing the transaction cost would be defeated. Further, in the proposed

rate the entire building may remain vacant.

(d).

After deliberation, the Board of Trustees has recommended that after excluding the grant

component for fixing of tariff, the rate comes to around `171/- per sq.mtr. per month and the

same may be endorsed to the TAMP for approval.

(e).

The Valuation of Business Development Park considered and the rate recommended by the

NMPT Board is given below:

Description of

Property

Plinth

Area

in Sq.

Mtrs

Carpet

Area

in Sq.

Mtrs

Land

(Value)

per Sq.

Mtrs

Premises/ Cost

of Construction

(Value)

Composite

value as on

02/11/2016

Rate as

per State

Govt.

Reckoner

per sq.

mtr.

Relevant

Transactions

in Port’s

Vicinity

Highest Rate

of Similar

Transactions

Rate as

per

Approved

Valuer

per sq.

mtr.

Any

Other

Relevant

Factor

(Current

Rent/

SOR)

Annual

Rent of

the

Property

@ 6%

Reserve

Price for

Annual

Lease Rent

Monthly

Rent of

the

Property

Monthly

Rate

per sq.

mtr.

Stilt + 3 floor and

Terrace of

Business

Development

Park for Exports

& Testing Centre.

9075

7400

87,008,199

133,036,000

220,044,199

32,000

34,200

29,736

1,047

15,184,800

1,265,400

171

(25 Cr. Construction

Cost+ `.3,30,36,000

i.e. AMC cost @1% on

the construction cost

@8% discount factor

for 50 years- 15 Cr

Grand from Ministry

of Commerce .)

(f).

The Board of Trustees has approved the conditionalities as proposed by the LAC.

(g).

The `171/- per sq.mtr. per month would be applicable to the port users including Immigration,

Port Health, Customs, Testing Laboratory, Post Office, Banks and other Trade related

agencies as envisaged in the Project Report.

(h).

As regard other agencies, if interested to take the space, the port shall follow the Tender cum

Auction process and `171/- per sq.mtr. per month would be the reserve price and the market

force will decide the rentals that the trade can bear.

(vi).

A copy each of the extract of Minutes of the Meeting of the Land Allotment Committee, approval of

the Board of NMPT along with proposed Scale of Rates (SOR) are furnished.

3.2.

The NMPT has requested to consider the proposal and give approval.

Thus, in short the NMPT has sought the approval for reserve price of `171 per sq. mtr. per month to

complete the tender cum auction formalities for allotment of covered space of the Business Development Park with the

following conditionalities:

Description of Property

Lease rent proposed by NMPT

Stilt + 3 floor and Terrace of Business Development Park for

Exports & Testing Centre. Admeasuring Carpet Area of 7400 Sq.

Mtrs.

`171/- Per Sq. Mtr. Per Month.

¹Hkkx IIIμ[k.M 4º

Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k

Proposed Conditionalities:

(i).

As per the Land Policy Guidelines 2014, building / structure are to be rented / released out on tender

cum action basis. The lease rent has to be based on the market value of the property as per the five

factors prescribed in the guidelines. The rate for Scale of Rate is arrived at based on the guidelines.

(ii).

The port appointed the M/s. MC Jain & Associate, Govt., approved valuer to value, the lands and

buildings.

(iii).

Current rent / license is considered as one of the factors to arrive at the market value of land.

(iv).

The proposal is purely based on the report of the valuer or the current lease rent whichever is higher.

(v).

Monthly lease rent is arrived for the building at 6% of market value of the premises as per the Land

Policy Guidelines 2014.

(vi).

The Valuation is done by an independent Govt. approved valuer. The actual cost of construction is

taken from the Work order issued to the contractor.

(vii).

All the conditions/ notes prescribed in the existing Scale of Rates/ Schedule of License Fees and Lease

Rentals shall apply to the extant they are not inconsistent with the conditions prescribed in the Land

Policy Guidelines 2014 announced by the Government on 17 July 2015.

(viii).

The rates prescribed shall be applicable for a period of five years with effect from date of notified by

TAMP.

(ix).

The lease rent proposed shall bear an escalation @ 5% (compoundable) per annum. The amount so

arrived will be rounded off to nearest Rupee.

(x).

Security Deposit equivalent to two years Licence Fee shall be collected at the time of allotment. The

Security Deposit will be refunded without interest after the land is vacated and handed over to NMPT

after adjusting any amount that may be due to NMPT.

(xi).

The Licensee shall not make any addition/ alteration to the existing original structure without the prior

permission of NMPT. While terminating the contract or vacation licensee has to hand over the

premises to the NMPT in the original condition given to them. If the licensee fails to do so then NMPT

will arrange for such restoration of structure at the cost, risk and responsibility of the licensee.

(xii).

The License fees or charges shall be paid from the date of issue of the allotment letter by the licensee at

the Scale of Rate notified by TAMP from time to time.

(xiii).

The permit shall lapse automatically at the expiry of the calendar month for which it has been issued.

The license shall be up to a maximum period of ___ months and license fee is levied as per the notified

Schedule of Rates.

(xiv).

The NMPT shall have the right at any time to resume the possession of the building/ space wholly or

partly which is required by the Port in after giving a notice period of 15 days about its proposed

intention of resuming the building/ space allotted to the license. In case of due expiry of the license

tenure/ or after giving notice, if the licensee fails to vacate the premises it will be treated as

unauthorized occupation/ encroachment.

(xv).

The licensee shall have the right to appeal against resumption of the land to the Board of Trustees of

the NMPT within a period of 30 days from the date of receipt of the Order appealed against and the

decision of the Board of Trustees of the NMPT will be final in this regard.

(xvi).

The licensee shall agree to comply with all rules or directions issued by the NMPT from time to time.

Should the licensee neglect to comply with the rules or directions, the NMPT may terminate the

license.

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

(xvii).

The License shall agree that all payments and expenses of whatever sort due to the Port in respect of

the Building/ spaces allotted to the Licensee, shall be recoverable at the rates prescribed in the Scale of

Rates of NMPT from time to time.

(xviii). The licensee shall comply with all rules and regulations that may from time to time be issued by Govt./

Local Authorities/ Circulars as per Law of the Land.

5.1.

In accordance with the consultation process prescribed, a copy of the NMPT proposal dated 29

December 2016 was circulated vide our letter dated 23 January 2017 to the users/ user organisations seeking their

comments, including the Senior Superintendent of Post Office, as suggested by NMPT vide its e-mail dated 31 January

2017.

5.2.

The comments received from the users/ user organisations were forwarded to the NMPT as feedback

information. The NMPT has not responded.

A joint hearing in this case was held on 20 March 2017 at the NMPT premises. The NMPT made a

brief Power Point presentation of its proposal. The NMPT and the concerned users/ user organizations / lessees have

made their submissions at the joint hearing.

7.1.

The NMPT was requested vide our letter dated 24 March 2017 to prescribe separate concessional rates

with concession only on the land component for organisations eligible under the amended Land Policy Guidelines, 2014,

as desired by the NMPT, and file the modified proposal by 31 March 2017.

7.2.

In this regard, the NMPT vide its fax dated 15 April 2017 has intimated that the proposal sent by the

port is for the notification of the rate for the Business Development Park. The building of the Business Development Park

is constructed on port’s plot of 2.5 Acres. Therefore, the proposal sent by the port is for notification of rate for the

constructed building including the land. In Clause no.11.2 (h) of Land Policy Guidelines, 2014 relating to grant of

concession to certain specified agencies, it can be seen that the words used are Port Trust Board may decide after

incorporating appropriate safeguards. Hence, it is not mandatory to give concessions to Government departments.

Therefore, it is felt that there is no need to have separate concessional rates and resultantly there is no need to modify the

proposal already sent by the port.

7.3.

Subsequently,

NMPT

vide

its

dated

May

2017

has

confirmed

that

the

1 % of the cost of the building considered as maintenance cost is to meet the expenditure of providing security service in

three shifts (round the clock) for the entire complex, garbage clearance in the entire complex, providing lift operators

during the working hours, providing periodical maintenance of the building (painting of entire building two years once

and plumbing work etc.), garden maintenance in the complex and maintenance of electrical installations etc.

The proceedings relating to consultation in this case are available on records at the office of this

Authority. An excerpt of the comments received and arguments made by the concerned parties will be sent separately to

the relevant parties. These details will also be made available at our website http://tariffauthority.gov.in.

With reference to the totality of the information collected during the processing of this case, the

following position emerges:

(i).

The proposal is to fix Reserve Price for allotment of space in the Business Development Park at New

Mangalore Port Trust (NMPT). The main aim of the NMPT for construction of BDP is to bring under

one roof all the stakeholders to facilitate and promote Exim trade and also to cater to the needs of the

Port Users and other Organisations associated with the Port operations viz. Customs / Immigrations,

Port Health, Testing Laboratories, Clearing and Forwarding Agents, Steamer Agents, Stevedores,

Banks, Post Office etc.

The NMPT has confirmed vide its letter dated 15 April 2017 that construction of the building for

Business Development Park is completed. The building is constructed on survey no.49 having the

plinth area of 9075 sq.mtrs and carpet area of 7400 sq.mtrs.

Clause 10.1 (b) of the Amended Land Policy Guidelines of 2014, stipulates that in respect of fresh

allotment of land, the Port may also allot land inside the Custom bond area for activities vital to Port

operations or for those which clearly aid Port activities and sea trade, such as, setting up of duty free

shop, communication centres, parking facilities, passenger facilities like shopping centres, cyber cafes,

¹Hkkx IIIμ[k.M 4º

Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k

health clubs etc. and security related activities. The tenure of license for such land will be decided by

the respective Port Trust Boards and such tenure shall not exceed 5 years. All such proposals should,

however, have the necessary statutory and/or administrative approvals. Land is to be allotted through

tender-cum-auction methodology through a competitive bidding process over the reserve price of such

plots which shall be the updated Scale of Rates (SOR) notified by this Authority. In this back drop, the

NMPT has filed the proposal in December 2016 for fixation of Reserve Price for BDP following the

amended Land Policy Guidelines, 2014.

Thus, in short the proposal of NMPT is for fixation of reserve price along with the conditionalities to

enable port to complete the tender cum auction formalities for allotment of covered space of the

Business Development Park.

(ii)

Clause 13 (c) of the Amended Land Policy Guidelines, 2014 mandates this Authority to notify the scale

of rates of the Port Land based on the methodology prescribed in Clause 13(a) of the ibid Guidelines.

No specific Guidelines are prescribed in Land Policy Guidelines, 2014 and the Amended Land Policy

for fixation of lease rent for the structures owned and constructed by a Port Trust.

It is relevant in this regard to state that this Authority had approved the proposal of Mormugao Port

Trust (MOPT) for fixation of lease rental for commercial building owned and constructed by the

MOPT near railway station at Vasco and subsequent proposal of MOPT for fixation of lease rent for

various structures owned by the port.

This Authority has noted that this Authority is statutorily mandated under Section 49(1) of the Major

Port Trusts Act, 1963 to frame SOR and conditionalities governing application of the SOR from time to

time for any property belonging to or in the possession of a Port Trust. Further, as pointed out by the

MOPT at the relevant point of time, Land as per Section 2(K) of the MPT Act, 1963 includes, inter

alia, things attached to the earth or permanently fastened to anything attached to the earth. That being

so, this Authority has held that the methodology prescribed in Clauses 18(a) and 18(b) of the Land

Policy, 2014 [i.e. clauses 13(a) and 13(b) of the amended LPG 2014] to determine the market value and

reserve price in terms of annual lease rent for port “land” would have to be applied mutantis-mutandis

for determination of market value and reserve price in terms of lease rent for “buildings” also.

In view of the above position, this Authority proceeded to fix the lease rental for the premises based on

the proposal filed by MOPT following the methodology prescribed in Land Policy Guidelines, 2014.

On the same analogy, this Authority proceeds with current proposal of NMPT and fixes lease rent for

the newly constructed building by NMPT for Business Development Park following the methodology

prescribed in the amended Land Policy Guidelines, 2014.

The proposal of NMPT seeks approval of reserve price for the BDP. In this context, it is relevant here

to state here that clause 13(b) of the amended LPG, 2014 states that reserve price in terms of the annual

lease rent would be the latest Scale of Rates (SOR) determined in accordance with Para 13(a) and 13(b)

clause 13(c) and would in no case be less than 6% of the latest market value recommended by the Port

Trusts. Clause 13 (c) of the amended LPG 2014, mandates this Authority to notify the Scale of Rates of

land following the said LPG. Thus, this Authority is mandated as per the amended LPG, 2014 to notify

the lease rent for BDP and not reserve price. The lease rent approved by this Authority can be made

use by the NMPT as reserve price for inviting tender-cum auction.

(iii)

(a)

The amended Land Policy Guidelines 2014, clearly lays down the procedure and the

methodology to be adopted for determining the market value and the latest Scale of Rates of

the port lands.

(b)

As per clause 11.2(e) of the amended Land Policy Guidelines 2014, a Land Allotment

Committee (LAC) shall be constituted by the Port Trust Board consisting of Deputy Chairman

of the Port, and Heads of Departments of Finance, Estate and Traffic.

Port has constituted the LAC under the Chairmanship of Dy. Chairman, NMPT and

comprising of other members viz. Chief Engineer, Traffic Manager, Financial Advisor and

Chief Accounts Officer, Asst. Estate Manager, Dy. Chief Engineer. Thus, the NMPT has

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

complied with the stipulation of the formulation of the LAC as per the amended Land Policy

Guidelines, 2014.

(iv)

Valuation:

As per Clause 13(a) of the amended Land Policy Guidelines of 2014, the LAC shall determine the

market value of land taking into account highest of the five factors like (i) State Government’s ready

reckoner value if available for similar classification/ activities, (ii) Highest rate of actual relevant

transactions registered in last three years in the Port's vicinity (the vicinity of the Port is to be decided

by the respective Port Trust Boards), with an appropriate annual escalation rate to be approved by the

Port Trust Board (iii) Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transactions,

updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board., (iv) rate arrived at

by an approved valuer and (v) any other relevant factors as identified by the port. In case the LAC is

not choosing the highest factor, the guidelines require the reasons for the same have to be recorded in

writing.

As per clause 13 (c) read with clause 13(a) and (b) of the amended Land policy guidelines of 2014, the

port shall file a proposal to this Authority for fixation of latest SOR of the land based on the market

value of land recommended by the LAC which will normally take into account the highest of the five

factors for market value of land stipulated in Para 13 (a) amended Land policy guidelines of 2014.

Of the five factors prescribed in the amended Land Policy Guidelines, 2014 for arriving at the market

value of the land, the NMPT has considered the four factors. As regards the factor of highest rate of

actual relevant transactions registered in last three years in the Port’s vicinity it is considered as nil.

The methodology for land valuation considered by LAC is explained below:

(a)

Under the first option, land value as per State Govt. Ready Reckoner is reportedly considered

based on the Mangalore City Corporation, for the year 2015-16 as made available by

Government approved valuer M/s M. C. Jain & Associates, Supela Bhila at `32,000/-per Sq.

Mtr.

(b)

Under the second option, as stated earlier, the highest rate of actual relevant transactions

registered in last three years in the ports vicinity is considered as Nil.

(c)

Under the third option of land value based on Highest accepted tender cum auction rate of port land, the

NMPT has considered the allotment Order issued to M/s Meena Ben Gasai on latest tender cum auction

Methodology rate received for leasing of port covered space in the Old Market complex and arrived at

value of BDP at `34,200/-

(d)

Under the fourth option, the NMPT has engaged government approved valuer, M/s M. C. Jain

& Associates, Supela Bhila as an approved valuer for the purpose of determining the market

value of the land. The port has also furnished the relevant copies of valuation report of the

Government approved valuer. Under this method, as seen from the statement furnished by

NMPT, the value of newly constructed Building viz. BDP is arrived as follows:

(i)

Valuation of land at `87,008,199/- (i.e. `8.70 crores) as per the land valuation report.

[Value of land as per the valuation report `388 lakhs / acre converted to sq. mtr. and

considered for plinth area of 9075 sq. mtrs. i.e. 388 lakhs / 4046.86 lakhs * 9075 =

` 8.70 crores].

(ii)

(a)

Cost of construction of BDP `25.00 Cr as per the Work Order issued to M/s.

CCC Ltd.

(b)

1% of construction cost as AMC after discounting factor @8% for the 50

yearsat `3,30,36,000/- (i.e. `3.3036 crores) also added to the construction

cost.

(c)

Accordingly, the construction cost is worked out at `283,036,000/-

(`28.3036 crores).

(iii)

Total value of the newly constructed BDP is considered at `370,044,199/- (i.e.

37.004 crores) (i.e. `87,008,199 value of land+ `283,036,000 construction cost).

¹Hkkx IIIμ[k.M 4º

Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k

(iv).

The valuation of BDP for carpet area 7,400 sq. mtr is arrived at `50,006/sq. mtrs. (i.e.

37.004 Cr. / 7400 sq. mtrs).

(e)

Under the fifth option, any other relevant factor, the port has considered current rent of

`1047/-.

The LAC has considered the highest valuation for arriving at the lease rental i.e. rate as per the

approved valuer i.e. `50,006. Based on the highest valuation, the annual lease rent is arrived

applying 6% on the valuation. It works out to `22,202,664/- per annum (i.e. `50,006/sq.

mtrs.*7400 sq. mtrs*6%). Thereafter, the monthly rent is calculated at `1,850,222/-

(`22,202,664/12). The monthly rent works out to `250/- per sq. mtr per month.

(`1,850,222/7400 sq. mtrs.)

(f)

The LAC has also taken note of the Clause 13 (b) of the Amended Land Policy Guidelines,

2014 which states that reserve price in terms of the annual lease rent would be latest SOR

determined in accordance with Para 13 (a) and 13 (b) would in no case be less than 6% of the

latest market value. Accordingly, the NMPT has furnished the compara`250/sq. mtr/month.

A comparative position of the market value of land under the various factors considered by

the LAC and the recommended lease rental is given below:

Description of

Property

Plinth

Area

in Sq.

Mtrs

Carpet

Area

in Sq.

Mtrs

Land

(Value)

per Sq.

Mtrs

Premises/ Cost

of Construction

(Value)

Composite

value as on

02/11/2016

Rate as

per State

Govt.

Reckoner

per sq.

mtr.

Relevant

Transactions

in Port’s

Vicinity

Highest Rate

of Similar

Transactions

Rate as

per

Approved

Valuer per

sq. mtr.

Any

Other

Relevant

Factor

(Current

Rent/

SOR)

Annual

Rent of

the

Property

@ 6%

Reserve

Price for

Annual

Lease

Rent

Monthly

Rent of

the

Property

Monthly

Rate per

sq. mtr.

(5+4)

(6/3)

(6*6/100)

14 (13/12

months)

(14/3)

Stilt + 3 floor

and Terrace of

Business

Development

Park

for

Exports

Testing

Centre.

9075

7400

87,008,199

283,036,000

370,044,199

32,000

34,200

50,006

1,047

22,202,664

1,850,222

250

5 Cr. Construction Cost

`3,30,36,000 i.e. AMC

Cost @ 1% on the

construction cost @ 8%

discount factor for 50

years

(28.30 Cr.

Construction

Cost+8.70 Cr.

Land Cost)

(g).

The Board of NMPT in its meeting held on 2 December 2016 has perused the

recommendation of the LAC at `250/- per sq. mtrs. per month. The Board of NMPT has

taken note of the position brought out by one of the Trustees that the Port has availed grant of

`15.00 crores from the Ministry of Commerce for construction of building. The object of

giving the grant was to provide the facility at a reasonable rate to facilitate the trade and to

reduce the Port transaction cost. If high rate recommended by LAC including the grant

component, is passed on to the trade, the objective of the Ministry of Commerce may be

defeated and at the proposed rate the entire building may remain vacant.

In view of the opinion of one of the Trustees of the NMPT Board, the Board of the NMPT has

revised the lease rental after deducting the grant allotted by Commerce Ministry and

recommended the reserve price of `171/- per sq. mtr per month and has also stated that the

market force will decide the rentals that the trade can bear.

While arriving at the composite value of the Building, the Board of Trustees has excluded `15

crores grant of the Ministry of Commerce from the total value of the Building recommended

by LAC at `37.04 crores. Thus, the total composite value of premises considered by the

NMPT Board is `220,044,199/- i.e. `22.004 crores [`37.004 crores- `15.00 crores]. The

revised valuation per sq. mtr. as per the NMPT Board is `29,736/sq. mtr [i.e. `22.004 crore /

7400 sq. mtr]

However, the Board of Trustees has considered the highest factor for arriving at the lease

rental i.e. highest rate of similar transaction of `34,200/-. Based on the highest factor, the

annual rent at 6% is arrived at `15,184,800/- (`34200*7400 sq. mtrs *6%). The monthly rent

is arrived at `12,65,400/ (`15,184,800/12). The monthly rent per sq. mtr. approved by the

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

NMPT Board is `171/- per sq. mtr per month. (i.e. `12,65,400 / 7400 sq. mtrs). The Board

has stated that `171/sq. mtr per month would be applicable to the port users including

Immigration, Port Health, Customs, Testing Laboratory, Post Office, Banks and other Trade

related agencies as envisaged in the Project Report. As regards other agencies, if they are

interested to take the space, the port shall follow the Tender cum Auction process and `171/-

per sq. mtr. per month would be the reserve price and the market force will decide the rentals

that the trade can bear.

Thus, it can be seen that the proposal filed by the NMPT has the approval of its Board of

Trustees. The detailed comparative statement of valuation of BDP considered by the Board of

Trustees of NMPT and lease rent approved by the NMPT Board is given below:

Description of

Property

Plinth

Area in

Sq. Mtrs

Carpet

Area in

Sq. Mtrs

Land (Value) per

Sq. Mtrs

Premises/ Cost of

Construction (Value)

Composite value as

on 02/11/2016

Rate as per

State Govt.

Reckoner per

sq. mtr.

Relevant

Transactions

in Port’s

Vicinity

Highest Rate

of Similar

Transactions

Rate as per

Approved

Valuer per sq.

mtr.

[After

adjustment of

grant of ` 15

crore]

Any Other

Relevant

Factor

(Current

Rent/ SOR)

Annual Rent of the

Property @ 6%

Reserve Price for

Annual Lease

Rent

Monthly Rent

of the Property

Monthly

Rate per

sq. mtr.

(5+4)

(3*9*6%)

(13/12months)

(14/3)

Stilt + 3 floor and

Terrace of Business

Development Park for

Exports & Testing

Centre.

9075

7400

87,008,199

133,036,000

220,044,199

32,000

34,200

29,736

1,047

15,184,800

15,184,800

1,265,400

171

(25 Cr. Construction

Cost+ `.3,30,36,000 i.e.

AMC cost @1% on the

construction cost @8%

discount factor for 50

years- 15 Cr Grand

from Ministry

of Commerce .)

(v)

As per clause 13 (b) of the revised Land Policy Guidelines, 2014, the lease rent should not be less than

6% of the market value of land recommended by Port Trust. The LAC has concluded that 6% is a

reasonable rate of return. This recommendation of the LAC is also approved by the Board of Trustees

of the Port except for reducing the reserve price from `250 per sq. mtr. per month to

`171/sq.mtr./month by excluding the grant component received from the Government of India for the

reasons explained earlier.

(vi)

Thus, in short, the LAC headed by Dy. Chairman and comprising of Head of Departments of the port

trust has, after considering the valuation of the BDP following Land Policy Guidelines, 2014 has

recommended the lease rent at `250 per sq.mtr per month. The Board of Trustees of NMPT has

reviewed the recommendation of the LAC and has proposed to reduce the lease rent at

`171/sq.mtr./month. Recognising that the proposal filed by NMPT is in compliance with the amended

LPG 2014, and has the approval of the Board of Trustees of the NMPT, this Authority is inclined to

approve the lease rent as proposed by the NMPT. As stated earlier, the lease rent approved by this

Authority can be utilised by port for reserve price to invite tender-cum auction for BDP.

(vii)

The Association for New Mangalore Port Stevedores (ANMPS) has contended that the value of land is

almost nil as the port already owns the land obtained from local people for a very less rate of `2,000

per acre earlier and under ASIDE Scheme a grant of `25.00 Cr has been obtained. The ANMPS has

requested to fix less than `50 per sq. mtr. per month for covered area. The port has not responded on

the comments of ANMPS. It is relevant here to state that this Authority is mandated to follow the LPG

for fixation of lease rent of port properties. As stated earlier, the port has complied with the guidelines

provisions for fixation of lease rent. Grant obtained by NMPT from Government of India has already

been excluded while assessing the market value of the Building as per the approved valuer. The

amended LPG 2014, require to adopt the highest of the five factor for arriving at the lease rent. The

port has followed the amended LPG guidelines 2014. The ANMPS request is not found to be in line

with LPG.

(viii)

Most of the users/lessees consulted during the case like Stevedores Association and Postal Department

had requested to give some concession in the rate. The NMPT has clarified that the Land Policy

Guidelines, 2014 has used the words that Port Trust Board may decide after incorporating appropriate

safeguards. Hence, it is not mandatory to give concessions to Government Department. Therefore, the

¹Hkkx IIIμ[k.M 4º

Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k

port has felt that there is no need to have separate concession rates and resultantly no need to modify

the proposal already submitted by the Port.

In this context, it is relevant to state that as per clause 11.2(h) of the amended Land Policy Guidelines,

2014, concession in lease rent is granted by Major Port Trust to security agencies and Government

Department only upto 50% of the annual lease rent. The amended Land Policy Guidelines, 2014 further

states that such concession can be given for only small extent of land required for core operational

purposes imperative for Port functioning and not otherwise. The issue of granting concession and the

quantum is decided on a case to case basis by the Port Trust Board, after recording the reasons in

writing, as stipulated in the LPG, 2014.

Therefore, it is open for NMPT to exercise the powers granted to Major Port Trusts under clause

11.2(h) of the amended Land Policy Guidelines, 2014 to grant concession to Government of India

organisations in line with the provisions prescribed in the amended Land Policy Guidelines, 2014.

(ix) (a)

As per clause 13 (c) of the revised Land Policy Guidelines, 2014, the annual escalation in the

lease rent should not be less than 2%. Thus, 2% annual escalation is the minimum level.

The NMPT has proposed annual escalation of 5% which has the approval of the Board of

Trustees of the NMPT.

None of the users/ users association has objected for escalation of lease rentals by 5%. The

port has the flexibility to choose annual escalation higher than 2%. Since the annual escalation

for the BDP proposed by the NMPT at 5% has the approval of the Board of Trustees of the

NMPT, the same is approved as it is well within the frame work of the amended Land Policy

Guidelines, 2014.

(b)

The NMPT has proposed conditionalities governing the lease rental for the BDP. The

proposed conditions have been recommended by the LAC and approved by the NMPT Board.

The proposed conditions are discussed in subsequent paragraphs:

(i)

The conditionalities proposed at Serial nos.1 to 6 of the SOR state the methodology

in general followed by the port to arrive at the proposed lease rent. These are general

statements and not relevant to be prescribed as part of the schedule of rent and hence

not prescribed in the rent schedule.

(ii)

The proposed note at Serial No.7 of the SOR states that all conditions/ notes

prescribed in the existing Scale of Rates / Schedule of Licence Fees and Lease Rental

shall apply to the extent they are not inconsistent with the conditions prescribed in

the Land Policy Guidelines 2014 announced by the Government on 17 July, 2015.

The proposed note is slightly modified to state that all conditions / notes prescribed in

the existing SOR / Schedule of Licence Fees and Lease Rental shall be as per the

amended Land Policy Guidelines of 2014 issued by the Ministry of Shipping, and as

may be amended from time to time in respect of allotment of land/ space/ covered

accommodation on License/ Lease basis.

(iii)

Notes at Serial Nos.8 and 9 of the SOR state that the rate are applicable for a period

of five years from the date notified by this Authority and are subject to 5% escalation

(compounded) per annum and rounded off to nearest rupee. The proposed conditions

are approved subject to minor addition of words that annual escalation will be

applicable after 1 year from the date it comes into effect. The port has proposed

rounding off of the lease rent to nearest rupee, which is approved.

(iv)

At note 10 of the SOR, the NMPT has proposed to collect Security Deposit (SD)

equivalent to two years Licence Fee to be collected at the time of allotment. Further,

SD will be refunded without interest after the land is vacated and handed over to

NMPT after adjusting any amount that is due to NMPT.

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

Clause 11.2(d) of the Amended Land Policy Guidelines 2014 prescribes collection of

Security Deposit of two years for fresh lease allotted on tender-cum auction method.

The proposed note is approved.

(v)

The proposed note at serial no.11 of the SOR states that the Licensee shall not make

any addition/ alteration to the existing original structure without the prior permission

of NMPT. While terminating the contract or vacation licensee has to hand over the

premises to the NMPT in the original condition given to them. If the licensee fails to

do so then NMPT will arrange for such restoration of structure at the cost, risk and

responsibility of the licensee.

The amended LPG 2014 do not prescribe any such clause. It is relevant here to state

that similar provision is prescribed in the existing lease rent of port lands of NMPT

approved vide Order dated 4 July, 2014. Since the above note proposed by NMPT

which appears to safeguard the structure of the Business Development Park, the

proposed note is approved as proposed by the NMPT.

(vi)

The note proposed at serial no.12 of the SOR states that the License fees or charges

shall be paid from the date of issue of the allotment letter by the licensee at the Scale

of Rate notified by this Authority from time to time.

The above note proposed by NMPT is similar to the existing note prescribed in the

lease rent approved vide Order dated 3 July, 2014 and hence is approved here as

proposed by the NMPT.

(vii)

The note at Serial No.13 of the SOR states that the permit shall lapse automatically at

the expiry of the calendar month for which it has been issued. The license shall be up

to a maximum period of ___ months and license fee is levied as per the notified

Schedule of Rates.

The proposed note does not specify the maximum period. As per the LPG 2014, the

license shall be maximum for 11 months. The period of license will vary from

allotment to allotment. It is prerogative of NMPT and hence need not be prescribed

in the schedule of rent approved by this Authority. In any case, the general condition

is prescribed that port will be governed by the amended LPG 2014.

(viii)

The note at serial no.14 of the SOR state that the NMPT shall have the right at any

time to resume the possession of the building/ space wholly or partly which is

required by the Port in which event after giving a notice period of 15 days about its

proposed intention of resuming the building/ space allotted to the license. In case of

due expiry of the license tenure/ or after giving notice, if the licensee fails to vacate

the premises it will be treated as unauthorized occupation/ encroachment.

The note proposed at serial no.15 of the SOR states that the licensee shall have the

right to appeal against resumption of the land to the Board of Trustees of the NMPT

within a period of 30 days from the date of receipt of the Order appealed against and

the decision of the Board of Trustees of the NMPT will be final in this regard.

The proposed note at Serial No.16 of the SOR state that the licensee shall agree to

comply with all rules or directions issued by the NMPT from time to time. Should

the licensee neglect to comply with the rules or directions, the NMPT may terminate

the license.

The note proposed at serial no.17 of the SOR states that the License shall agree that

all payments and expenses of whatever sort due to the Port in respect of the Building/

spaces allotted to the Licensee, shall be recoverable at the rates prescribed in the

Scale of Rates of NMPT from time to time.

¹Hkkx IIIμ[k.M 4º

Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k

The note proposed at Serial No.18 of the SOR states that the licensee shall comply

with all rules and regulations that may from time to time be issued by Govt./ Local

Authorities/ Circulars as per Law of the Land.

The above notes proposed by NMPT are similar to the existing notes no. (xvii) to

(xxi) respectively prescribed in the existing lease rent of NMPT land and hence are

approved as proposed by the NMPT except for minor modification in respect of Note

No. 17. It is observed that there is typographical error in the second word which is

typed as “License” in proposed Note No. 17 which is corrected as “Licensee”.

(c)

The application of the rate of `171 per sq. mtr. per month to the port users including

immigration, Port Health, Customs, Testing Laboratory, Post Office, Banks and other trade

related agencies and the port’s proposal to follow the Tender-cum-Auction process keeping

the rate of `171 per sq. mtr. per month as reserve price for the other agencies as observed

from the minutes of the Meeting of the Board of Trustees, as brought out earlier, are in the

domain of the NMPT.

(d)

The NMPT has proposed to implement the approved rate for the purpose of inviting tender

cum auction for fresh allotment of covered space in the newly constructed Business

Development Park as per the amended Land Policy Guidelines, 2014.

It is to state that the Orders of this Authority generally come into effect after expiry of 30 days

from the date of notification of the Order in the Gazette of India unless otherwise different

arrangement is specifically mentioned in the respective tariff orders. Since in the instant case,

it is a newly constructed building and port has sought lease rent to invite tender-cum auction

for fresh allotment, the proposed rent will be effective from the date it is notified in the

Gazette of India.

(e)

Clause 6.3(1)(d) of the amended land policy guidelines of 2014 stipulates that the Scale of

Rates will be revised every five years. The rate approved by this Authority is made effective

from the date of notification of the Order in the Gazette of India for reasons stated earlier and

its validity will automatically lapse after expiry of five years period unless and until

specifically extended by this Authority.

10.1.

In the result, and for the reasons given above, and based on collective application of mind, this Authority

approves the rental for the newly constructed Business Development Park at NMPT alongwith the conditionalities

attached as Annex.

10.2.

The rate approved by this Authority will be effective from the date of notification of the Order in the Gazette of

India and the validity of rate will automatically lapse after expiry of five years period unless and until specifically

extended by this Authority.

T.S. BALASUBRAMANIAN, Member (Finance)

[ADVT.-III/4/Exty./118/17]

Annex

Schedule of rent for the Business Development Park of the New Mangalore Port Trust

Rent for Business Development Park

SL.

No.

Description of Property

Rate per month Per Sq.

Mtr.

Stilt + 3 floor and Terrace of Business Development Park for Export and

Testing Centre.

`171

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

General Conditions:

(i)

All conditions/ notes prescribed in the existing Scale of Rates / Schedule of Licence Fees and Lease Rental shall

be as per the amended Land Policy Guidelines of 2014 issued by the Ministry of Shipping, and as amended from

time to time in respect of allotment of land/ space/ covered accommodation on License/ Lease basis.

(ii)

The rate prescribed shall be applicable for a period of five years with effect from date of notification of Order in

the Gazette by TAMP.

(iii)

The rate shall bear an escalation @ 5% (compoundable) per annum which will apply after one year from the

date it comes into effect. The amount so arrived will be rounded off to the nearest Rupee.

(iv)

Security Deposit equivalent to two years Licence Fee shall be collected at the time of allotment. The Security

Deposit will be refunded without interest after the land is vacated and handed over to NMPT after adjusting any

amount that may be due to NMPT.

(v)

The Licensee shall not make any addition/ alteration to the existing original structure without the prior

permission of NMPT. While terminating the contract or vacation licensee has to hand over the premises to the

NMPT in the original condition given to them. If the licensee fails to do so then NMPT will arrange for such

restoration of structure at the cost, risk and responsibility of the licensee.

(vi)

The rental or charges shall be paid from the date of issue of the allotment letter by the licensee at the Scale of

Rate notified by TAMP from time to time.

(vii)

The NMPT shall have the right at any time to resume the possession of the building/ space wholly or partly

which is required by the Port after giving a notice period of 15 days about its proposed intention of resuming the

building/ space allotted to the license. In case of due expiry of the license tenure/ or after giving notice, if the

licensee fails to vacate the premises it will be treated as unauthorized occupation/ encroachment.

(viii)

The licensee shall have the right to appeal against resumption of the land to the Board of Trustees of the NMPT

within a period of 30 days from the date of receipt of the Order appealed against and the decision of the Board

of Trustees of the NMPT will be final in this regard.

(ix)

The licensee shall agree to comply with all rules or directions issued by the NMPT from time to time. Should

the licensee neglect to comply with the rules or directions, the NMPT may terminate the license.

(x)

The Licensee shall agree that all payments and expenses of whatever sort due to the Port in respect of the

Building/ spaces allotted to the Licensee, shall be recoverable at the rates prescribed in the Scale of Rates of

NMPT from time to time.

(xi)

The licensee shall comply with all rules and regulations that may from time to time be issued by Govt. / Local

Authorities/ Circulars as per Law of the Land.

Uploaded by Dte. of Printing at Government of India Press, Ring Road, Mayapuri, New Delhi-110064

and Published by the Controller of Publications, Delhi-110054.

ALOK KUMAR

Digitally signed by ALOK KUMAR

Date: 2017.07.03 09:27:02 +05'30'