444 GI/2021

(1)

रजिस्ट्री सं. डी.एल.- 33004/99

REGD. No. D. L.-33004/99

xxxGIDHxxx

xxxGIDExxx

असाधारण

EXTRAORDINARY

भाग III—खण् ड 4

PART III—Section 4

प्राजधकार से प्रकाजित

PUBLISHED BY AUTHORITY

महापत्तन प्रिुल् क प्राजधकरण

अजधसूचना

मुम् बई, 12 िनवरी, 2021

सं. टीएएमपी/15/2020-डीपीटी.—महापत्तन न् यास अजधजनयम, 1963 (1963 का 36) की धारा 49

द्वारा प्रदत्त िजियों का प्रयोग करते हुए महापत्तन प्रिुल् क प्राजधकरण एतद् द्वारा दीनदयाल पत्तन न् यास

(डीपीटी) से कांडला जस्ट्ित कांडला की श्रेणी ‘ए से िी’ की भूजम और ग्ांम वीरा से िुंगी तक की भूजम जिसमें

तूना, खरीरोहर और बुचाऊ की भूजम भी िाजमल है, (लवण भूजम और जस्ट्पक भूजम को छोड़कर), की दर संरचना

के संिोधन के जलए 01 िनवरी 2019 से 31 ददसंबर 2023 तक की अवजध के जलए लागू, प्राप् त प्रस्ट् ताव का,

इसके साि संलग् न आदेि के अनुसार, जनपटान करता है।

महापत्तन प्रिुल् क प्राजधकरण

मामला संख् या टीएएमपी/15/2020-डीपीटी

दीनदयाल पत्तन न् यास

- - - - - आवेदक

गणपूर्ति

(i).

श्री टी.एस. बालसुब्रमजनयन, सदस्ट् य (जवत्त)

सं. 41]

नई ददल्ली, िु क्रवार, िनवरी 22, 2021/माघ 2, 1942

No. 41]

NEW DELHI, FRIDAY, JANUARY 22, 2021/MAGHA 2, 1942

सी.जी.-एम.एच.-अ.-25012021-224680

CG-MH-E-25012021-224680

2 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]

(ii).

श्री सुनील कुमार ससंह, सदस्ट् य (आर्ििक)

आदेि

(ददसंबर, 2020 के 28वें ददन पाररत)

यह मामला दीनदयाल पत्तन न् यास (डीपीटी) से कांडला जस्ट्ित कांडला की श्रेणी ‘ए से िी’ की भूजम और

ग्ाम वीरा से िुंगी तक की भूजम जिसमें तूना, खरीरोहर और बुचाऊ की भूजम भी िाजमल है, (लवण भूजम और

जस्ट्पक भूजम को छोड़कर), की दर संरचना के संिोधन के जलए 01 िनवरी 2019 से 31 ददसंबर 2023 तक की

अवजध के जलए लागू प्राप् त प्रस्ट् ताव संबंजधत है।

2.1.

दीन दयाल पत्तन न् यास (डीपीटी) की कांडला जस्ट्ित भूजम (श्रेणी ए से िी) के पटा ा दकराये जपछली बार

इस प्राजधकरण द्वारा 13 नवंबर, 2014 के आदेि संख् या टीएएमपी/24/2014-केपीटी के द्वारा संिोजधत दकये

गए िे। संिोजधत पटा ा दकराये 1 िनवरी, 2014 से 31 ददसंबर, 2018 तक की पांच वर्ि की अवजध के जलए वैध

िे।

2.2.

डीपीटी के अनुरोध पर डीपीटी की कांडला जस्ट्ित भूजम की श्रेणी ‘ए से िी’ की मौिूदा दर संरचना की

वैधता का समय-समय पर जवस्ट् तार दकया िाता रहा और अंजतम बार जवस्ट् तार 31 ददसंबर 2020 तक अिवा

संिोजधत पटा ा दकराये की अजधसूचना के प्रभाव की तारीख, िो भी पहले हो, तक दकया गया िा। डीपीटी को

कांडला भूजम की दर संरचना के संिोधन का प्रस्ट् ताव 15 माचि 2020 तक दायर करने को कहा गया िा।

3.1.

यहां यह उल् लेख करना प्रासंजगक होगा दक कुछेक पटा ाधारकों ने 13 नवंबर, 2014 के प्रिुल् क आदेि

संख् या टीएएमपी/24/2014-केपीटी के जवरूद्ध माननीय गुिरात उच् च न् यायालय में ररट याजचका दायर की और

इस प्राजधकरण के 13 नवंबर 2014 के आदेि द्वारा अनुमोददत कांडला भूजम के पटा ा दकरायों के जपछले संिोधन

को चुनौती दी । मुख् य चुनौती संिोजधत पटा ा दकरायों को इस प्राजधकरण द्वारा 1 िनवरी 2014 से पूविव् यापी

प्रभाव ददये िाने और डीपीटी द्वारा भूजम को श्रेणी बद्ध दकये िाने से पटा ा दकराये में अत् यजधक वदजद्ध हो िाने के

जवरूद्ध िी।

3.2. इस संबंध में, माननीय गुिरात उच् च न् यायालय की एकल न् यायाधीि पीठ ने इस प्राजधकरण द्वारा

पाररत 13 नवंबर, 2014 के आदेि को चुनौती देनी वाली जवजभन् न याजचका कतािं द्वारा दायर एससीए/ररट

याजचकां का जनपटान करते हुए 10 मई 2019 को अपने जनणिय में एक कॉमन आदेि पाररत दकया िा।

माननीय उच् च न् यायालय के आदेि के पैरा 80 (ii) में यह जनणिय ददया गया है दक उक् त अजधजनयम की धारा 49

के अंतगित 4.12.2014 की अजधसूचना द्वारा प्रकाजित प्राजधकरण के 13.11.2014 के आदेि में दकसी हस्ट् तक्षेेप

की आवश् यकता नह है। प्राजधकरण द्वारा बनाए गए दरमान 1.1.2014 से प्रभावी होंगे िैसे उस आदेि में जनदेि

ददया गया है। माननीय उच् च न् यायालय ने प्राजधकरण के 13 नवंबर, 2014 के आदेि की पुजि की।

पोत पररवहन मंत्रालय (एमओएस) ने 17 िुलाई 2015 के पत्र के द्वारा संिोजधत भू-नीजत ददिाजनदेि,

2014 िारी दकये। बाद में, एमओएस ने सभी महापत्तन न् यासों के अ‍ यक्षेों को संबोजधत 29 अप्रैल 2019 के पत्र

के द्वारा 17 िुलाई 2015 के नीजत ददिाजनदेिों के कायािन् वयन को सहि बनाने के जलए स्ट् पष् टकारी पररपत्र (भूजम

प्रबंधन) संख् या 2019-20 का 1 िारी दकया [जिसे इसमें इसके बाद भू-प्रबंधन नीजत ददिाजनदेि 2015

(पीिीएलएम, 2015) कहा िायेगा]।

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

पीिीएलएम 2015 के उपबंधों का अनुपालन करते हुए डीपीटी ने 04 माचि 2020 के पत्र के द्वारा

अपना प्रस्ट् ताव दायर दकया और प्रस्ट् ताव में जनम् नजलजखत जनवेदन दकये:

(i).

डीपीटी की कांडला जस्ट्ित भूजम (लवण भूजम के जसवाए) की श्रेणी “क” से “िी” के पटा ा दकराये के

संदभि में भूजम के संिोजधत बािार मूल् य और आरजक्षेत कीमत की वैधता 31 ददसंबर, 2018 को

समाप् त हो गई है और भू-प्रबंधन नीजत ददिाजनदेि, 2015 के अनुसार, इनका 01 िनवरी,

2019 से संिोधन दकया िाना है। इन ददिाजनदेिों में दरमानों का प्रत् येक पांच वर्ि पर पुन:

संिोधन दकये िाने की व् यवस्ट् िा की गई है।

(ii).

भू-प्रबंधन नीजत ददिाजनदेि 2015 के उपबंधों के अनुसार डीपीटी ने कांडला भूजम और ग्ांम

वीरा से िुंगी, जिसमें तुना खरीरोहर और बुचाऊ िाजमल हैं, तक का मूल् यांकन करने के जलए

11.12.2018 के कायि आदेि के द्वारा ई-जनजवदा प्रदक्रया द्वारा मैसिि एम. सी. िैन, सरकार

द्वारा अजधकदत मूल् यांकक, की जनयुजि की। मूल् यांकक ने 07 मई, 2019 को अपनी ररपोटि दी।

डीपीटी ने भू-मूल् यांकन ररपोटि की प्रजत भी भेिी है।

(iii).

डीपीटी ने, 20 माचि 2020 के ई-मेल द्वारा पीिीएलएम 2015 के पैरा 13(क) में उजल्लजखत

पांच कारकों के अनुसार बािार मूल् य और पटा ा दकराये का जवस्ट् तदत जववरण प्रस्ट् तुत दकया है,

जिसका सारांि नीचे ददया गया है:-

पीिीएलएम-2015 में ददये गए कारकों के अनुसार दरों का ब् यौरा दिािने वाला जववरण

श्रेणी

प्राजधकरण

द्वारा यिा

अनुमोददत

4.12.2014

की

अजधसूचना

संख् या 350 के

अनुसार

01.01.2014

को भूजम का

बािार मूल् य

(प्रजत वगि

मीटर)

01.01.2014

से भूजम के

बािार मूल् य

के 6% पर

पटा ा दकराये

का आरजक्षेत

मूल् य (प्रजत

वगि मीटर/प्रजत

वर्ि)

वर्ि 2018 में

भूजम का बािार

मूल् य जनकालने

के जलए

प्राजधकरण के

04.12.14 के

आदेि में

सुजवचाररत भूजम

के बािार मूल् य

में 2% की

वार्र्िक वदजद्ध

करना।

01.01.2018

से भूजम के

बािार मूल् य

के 6% पर

पटा ा दकराये

का आरजक्षेत

मूल् य (प्रजत

वगि मीटर/प्रजत

वर्ि)

राज् य

सरकार रेजड

रैक् नर दर

उच् चतम

वास्ट् तजवक लेन

देन।

उच् चतम जनजवदा-

सह-बोली दर

अजधकदत

मूल् यांकक

द्वारा

जनकाली गई दर

पत्तन द्वारा पता

लगाया अन् य

कोई संगत कारक

अजवकजसत

भूजम

बािार

मूल् य

के

पर

भूजम

का

पटा ा

दकराया

ए

3942

236.52

4267.00

256.02

कांडला के

जलए कोई

िंत्री दर

उपलब् ध

नह । लेदकन,

जनकटवती

भाव यानी

दकडाना,में

वाजणज् य

प्रयोक् ता की

भूजम हेतु

उच् चतम दर

1100.00 रु.

प्रजत वगि

मीटर

297.14 रु.

(280/रु. पर

2% वदजद्ध प्रजत

वर्ि पर सुजवचार

करने पर यानी

बािि बीच ग के

प्रयोिन से

2016 की

उच् चतम दर)

297.14 रु.

(280/रु. पर 2%

वदजद्ध प्रजत वर्ि पर

सुजवचार करने पर

यानी बािि बीच ग

के प्रयोिन से

2016 की

उच् चतम दर)

4352.3

261.14

बी

बी 1

3192

191.52

3455.33

207.32

3524.5

211.47

बी 2

2873

172.38

3110.00

186.6

3172.16

190.33

सी

सी1

1800

108

1948.33

116.9

1720.64

(1686.90 रु.

पर 2% वदजद्ध प्रजत

वर्ि पर सुजवचार

करने पर यानी

पेरोल पम्प के

1720.64

(1686.90 रु. पर

2% वदजद्ध प्रजत वर्ि

पर सुजवचार करने

पर यानी पेरोल पम्प

के प्रयोिन से 2018

1948.33

116.90

119.24

(2018 के 116.90

रु. की दर पर 2%

वार्र्िक वदजद्ध के

बाद)

4 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]

प्रयोिन से 2018

की उच् चतम दर)

सी2

1500

1623.67

97.42

1656.17

99.37

99.37 (2018

के 97.42 रु. की

दर

पर

वार्र्िक वदजद्ध के

बाद))

डी

डी 1

3298

197.88

3570.00

214.2

3641.4

218.48

डी 2

2153

129.18

2330.50

139.83

2377.17

142.63

डी 3

3089

185.34

3343.67

200.62

215.44/-रु.

(पत्तन संबंधी

कायिकलापों के

जलए 2019 की

उच् चतम दर)

215.44/-रु.

(पत्तन संबंधी

कायिकलापों के जलए

2019 की उच् चतम

दर)

3410.5

204.63

डी 4

2131

127.86

2306.67

138.4

149.32

(137.95/- रु.

यानी 2015 की

उच् चतम दर, पर

2% वार्र्िक

वदजद्ध पर

सुजवचार के

बाद)

149.32

(137.95/- रु.

यानी 2015 की

उच् चतम दर, पर

2% वार्र्िक वदजद्ध

पर सुजवचार के

बाद)

2352.83

141.17

डी5

2565

153.9

2766.50

166.59

2832

169.92

ई

5836

350.16

6317.00

379.02

5154.66

309.28

386.60

(जवकजसत

भूजम)

एफ

एफ1

3430

205.8

3712.83

222.77

3712.83

222.77

227.23 (2018

की 222.77 रु. पर

2% वार्र्िक वदजद्ध)

एफ2

6720

403.2

7274.00

436.44

7274

436.44

445.17 (2018

की 436.44 रु. पर

2% वार्र्िक वदजद्ध)

िी

िी1

15086.13

905.17

16329.67

979.78

1031.21

(971.74 रु.,

यानी तरल

भंडारण टंकी की

2016 की

उच् चतम दर,

पर 2% की

वार्र्िक वदजद्ध पर

सुजवचार के

बाद)

1031.21

(971.74 रु.,

यानी तरल

भंडारण टंकी की

2016 की

उच् चतम दर, के

पर 2% की

वार्र्िक वदजद्ध पर

सुजवचार के बाद)

16329.67

979.78

1008.94 (तरल

भंडारण टंकी के

जलए 2015 से

2019 की अवजध

में ई-टेंडर सह ई-

बोली में प्राप् त

औसत दर)

िी2

9959.89

597.59

10780.67

646.84

10996.33

659.78

दकडाना गांव

945.00

56.70

वीरा ग्ाम

208.00

12.48

जमजिरोहर ग्ाम

2431.00

145.86

पडाना ग्ाम

472.00

28.32

तुना ग्ाम

665.00

39.90

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

(iv).

(क).

अजधकदत मूल् यांकक द्वारा दी गई मूल् यांकन ररपोटि को सुजवचार में लेने के पश् चात् भू-

आबंटन सजमजत ने 27 नवंबर, 2019 को हुई अपनी बैठक में यह स्ट् पष् टीकरण चाहा दक

क् या भूजम का वगीकरण/श्रेणीबद्धता एमओएस के 16.10.2018 के पररपत्र संख् या

पीडी-25021/11/2015-वीओसीपीटी के अनुपालन में रार्् रीय औद्योजगक वगीकरण

(एनआईसी) 2008 के अनुरूप है। एलएसी की उक् त बैठक के कायिवदत्त की प्रजत प्रस्ट् तुत

की गई है।

(ख). अजधकदत मूल् यांकक ने 27 नवंबर, 2019 के अपने पत्र के द्वारा सूजचत दकया दक डीपीटी

ने, िहां कह संभव है, भूजम का वगीकरण पहले ही राष् रीय औद्योजगक वगीकरण

(एनआईसी), 2008 के अनुसार कर जलया है यानी तरल भंडारण टैंक तिा लवण

उत् पादन िो डीपीटी के पास उपलब् ध भू-बैंक का एक बहुत बड़ा भाग है। भू-संपदा का

िेर् मूल् यांकन पत्तन क्रीक से दूरी और भूजम की जस्ट्िजत को सुजवचार में लेकर दकया गया

है। एनआईसी में, बहुत सी श्रेजणयां हैं, और अजधकतर श्रेजणयां पत्तन भूजम क्षेेत्र में मौिूद

ही नह हैं। अजधकदत मूल् यांकक ने यह जनष् कर्ि ददया दक चूंदक डीपीटी द्वारा एनआईसी

2008 के अनुसार अजधकतर क्षेेत्र को पहले ही क़वर और वगीकदत कर जलया गया है,

अत: वतिमान वगीकरण सही पाया गया है। डीपीटी ने मूल् यांकक द्वारा डीपीटी को भेिी

27 नवंबर 2019 के पत्र की प्रजत भी, प्रस्ट्ताव के साि, प्रस्ट् तुत की है।

(v).

भू-आबंटन सजमजत ने 29 नवंबर 2019 को हुई बैठक में श्रेणी ए, डी3 डी4 और िी1 के जसवाए

भूजम की सभी श्रेजणयों के जलए 31 ददसंबर, 2018 को लागू पटा ा दकराये पर 2% की दर से

सामान् य वदजद्ध लागू करने की जसफाररि की। एलएसी ने 29 नवंबर, 2019 को हुई बैठक में भूजम

की ए, डी3, डी4 और िी1 श्रेजणयों के पटा े दकराये में 16.06%, 7.39%, 7.89% और 2.98%

का प्रस्ट्ताव दकया िबदक अजधकदत मूल्यांकक ने भूजम की ए, डी3, डी4 के जलए 2% की वदजद्ध

का और िी1 श्रेणी के जलए दकसी वदजद्ध का प्रस्ट् ताव नह दकया िा।

एलएसी की 29 नवंबर, 2019 की बैठक के कायिवदत्त की प्रजत डीपीटी ने प्रस्ट् तुत की है। तदनुसार

डीपीटी ने बोडि की 06 ददसंबर, 2019 की बैठक की कायिसूची में इसे रखा गया। चचाि के

दौरान, डीपीटी के बोडि ने यह पाया दक प्रस्ट् ताव पर जवस्ट् तार से अ‍ ययन की िरूरत है और

तदनुसार इस मद को डीपीटी के बोडि ने आस्ट् िजगत कर ददया।

(vi).

(क).

तदनुसार, जवस्ट् तार से अ‍ ययन के पश् चात एलएसी की 23 िनवरी 2020 को दफर से

बैठक हुई। एलएसी ने 23 िनवरी 2020 की बैठक के कायिवदत्त में पाया दक जपछले तीन

वर्ों में सामान् य पटा ों से संबंजधत (लवण भूजम को छोड़कर) बहुत कम जनजवदा/बोजलयां

हुई हैं और वे जवजभन् न प्रयोिनों के जलए जवजभन् न आकार के भूखंड हैं। जनजवदां के

मा‍ यम से जनधािररत दर, बुजनयादी तौर पर जवजभन् न कारकों पर आधाररत होती है िैसे

रेल और सड़क कनैजक्टजवटी के साि अवसंरचनां की उपलब् धता, जवकजसत भूजम,

आपूर्ति और मांग, प्रयोिन, भूजम का एक समान प्रयोग, भूखंड का आकार आदद।

इसजलए उन जवजिष् ट भूखंडों के जलए ई-बोली से प्राप् त दरे िेर् भूजम का वास्ट् तजवक

6 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]

मूल् य प्रदद शित नह करती। यदद, उच् चतम कारक पर सुजवचार दकया िाये तो इससे

जनजवदा-सह-बोली के जलए बहुत कम लोग आयेंगे तिा पत्तन के व् यापार को घाटा

होगा। इसजलए, एलएसी ने पत्तन के व् यापार की सुजस्ट्िरता सुजनज त करने के जलए

भूजम का वास्ट् तजवक बािार मूल् य प्राप् त करने से संबंजधत कारकों का चयन करना

उपयुक् त समाा। तदनुसार, एलएसी ने महसूस दकया दक 2018 की प्राजधकरण द्वारा

अनुमोददत अद्यतन दर पर 2% की समान् य वदजद्ध करके भूजम का मूल् य जनकाला िाये िो

दक संिोजधत एलपीिी-2014 के पैरा-13 में उजल्लजखत कारकों में से संगत कारक भी

है। जिससे दीघि काल में पत्तन का व् यापार प्रभाजवत न हो और पत्तन प्रयोक् तां के जलए

पत्तन जनवेि का एक आकर्िण स्ट् िान बना रहे।

(ख).

उक् त को देखते हुए, एलएसी ने जवस्ट् तार से चचाि करने के पश् चात् और जनवेि आकर्र्ित

करने तिा पत्तन के वतिमान व् यापार को सुजस्ट्िर करने को सुजवचार में लेने के पश् चात्,

ए, डी3, डी4 और डी1 श्रेजणयों की दर के बारे में पूवि में की गई जसफाररि की 23

िनवरी, 2020 की अपनी बैठक में जव स्ट् तार से चचाि करके समीक्षेा की और ए से िी तक

की सभी श्रेजणयों के जलए वर्ि 2018 में भूजम के बािार मूल् य और पटा ा दकराये पर 2%

की सामान् य वदजद्ध की संस्ट् तुजत की। दकडाना, वीरा, जमठीरोहर, पदाना और तुना गांवों

की दरों के मामले में प्राजधकरण द्वारा जपछले संिोधन के दौरान भूजम के जलए अलग से

कोई दरें अनुमोददत नह की है जसवाए दकडाना, वीरा, जमठीरोहर, पदाना और तुना

गांवों की लवण भूजम के। अत: मूल् यांकक द्वारा उक् त ग्ामों के संबंध में वतिमान बािार

मूल् य जनकालने के जलए हाल ही के लेन-देन की औसत दर पर जवचार दकया जिसकी

एलएसी ने संस्ट् तुजत की। एलएसी की 23 िनवरी, 2020 की बैठक के कायिवदत्त की प्रजत

भी भेिी गई है।

(vii). कांडला पत्तन के न् यासी मंडल ने, 29 िनवरी 2020 के बोडि संकल् प संख् या 113 के द्वारा

एलएसी द्वारा कांडला भूजम और ग्ाम वीरा से िुंगी, लवण भूजम छोड़कर, तक के जलए की गई

संस्ट् तुजत के आधार पर, भूजम के बािार मूल् य और पटा ा दकराया/ आरजक्षेत कीमत को

01.01.2019 से 31.12.2023 तक की अवजध के जलए, नीचे सारणीबद्ध दर संरचना के

अनुसार प्राजधकरण का अनुमोदन प्राप् त करने के जलए अनुमोददत दकया:

(रु./ वगि मीटर/वर्ि)

श्रेणी

श्रेणी का जववरण

वर्ि 2018 में भूजम

का बािार मूल् य

जनकालने के जलए

प्राजधकरण के

04.12.2014 के

आदेि में

सुजवचाररत भूजम

के बािार मूल् य पर

2% वदजद्ध लागू

करना।

प्राजधकरण के आदेि

द्वारा अनुमोददत

01.01.2017 से

प्रभावी पटा ा दकराये को

2% वार्र्िक वदजद्ध से

सूचकांदकत करके

31.12.2018 को

जनकाला गया पटा ा

दकराया।

एलएसी द्वारा यिा

संस्ट् तुत 01.01.2019

को भूजम का बािार

मूल् य

एलएसी द्वारा यिा

संस्ट् तुत

01.01.2019 को

बािार मूल् य के 6%

पर पटा ा दकराया

प्रजत वर्ि

तत् काल पूवि वर्ि

की तुलना में पटा ा

दकरायों में वदजद्ध।

ए

वाटर फंट तिा तट से आधे मील तक

वाली भूजम अिाित् कांडला क्रीक का

पज म दकनारा

4267.00

256.02

4352.30

261.14

बी

क्रीक के दकनारे से आधे मील के भीतर

भूजम और कोई वाटर फ्रंट नह

बी 1

मुख् य सड़क पर प् लाट एब् यूटटंग

3455.33

207.32

3524.50

211.47

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

बी 2

टर्मिनल सडकों पर जस्ट्ित प् लॉट

3110.00

186.6

3172.16

190.33

सी

क्रीक के दकनारे से आधे मील दूर भूजम

सी1

मुख् य सड़क पर प् लाट एब् यूटटंग

1948.33

116.9

1987.35

119.24

सी2

अन् य प् लॉट

1623.67

97.42

1656.14

99.37

डी

बंदर क्षेेत्र के बाहर और पज मी गेट के

बाहर राष् रीय रािमागि के उत्तर एवं

दजक्षेण पर भूजम

डी 1

एनएच-8ए पर सीधे एब् यूटटंग प् लाट

3570.00

214.20

3641.40

218.48

डी 2

एनएच-8 के समानांतर पहली 30

मीटर सडक पर प् लाट एब् यूटटंग

2330.50

139.83

2377.11

142.63

डी 3

एनएच-8 के समानांतर दूसरी 30

मीटर सड़क पर प् लॉट एब् यूटटंग

3343.67

200.62

3410.54

204.63

डी 4

िीरो प् वाइंट त िा रेलवे क्राससंग के

जनकट केके रोड़ से एब् यूटटंग प् लाट 25

एकड़ प् लॉट व अन् य प् लाट

2306.67

138.4

2352.80

141.17

डी5

नमक के जलए एनएच-8ए पज मी गेट

के जलए भूजम का मूल् यांकन ररक् लमेिन

के जबना परंतु अवसंरचना के साि

2776.50

166.59

2832.00

169.92

ई

गोददयों के भीतर भूजम

6317.00

379.02

6443.42

386.60

एफ

कांडला फ्री रेड िोन को िाने वाली

रेलवे साइसडंग का भूजम पज म और

रेलवे लाइन की क्राससंग तक

एफ1

कांडला रेवले स्ट् टेिन से एसईिेड साइड

पर जस्ट्ित प् लॉट

3712.83

222.77

3787.17

227.23

एफ2

कांडला रेवले स्ट् टेिन से अहमदाबाद

साइड पर जस्ट्ित प् लॉट

7274.00

436.44

7419.50

445.17

िी

जलदिड भंडारण टैंकों की भूजम

िी1

कांडला क्रीक के पूवी तट से नकटी क्रीक

के पज म तट तक जस्ट्ित भूजम

16329.67

979.78

16815.66

999.38

िी2

नक् की क्रीक के पज मी साइड से

आईओसीएल,

एचपीसीएल

तिा

बीपीसीएल के मौिूदा तेल टर्मिनलों

वाले खारीरोहर तक भूजम

10780.67

646.84

10996.33

659.78

दकडाना गांव

945.00

56.70

वीरा ग्ाम

208.00

12.48

जमजिरोहर ग्ाम

2431.00

145.86

पडाना ग्ाम

472.00

28.32

तुना ग्ाम

665.00*

39.90

[दकडाना, जमठीरोहर और पदाना ग्ामों के जलए हाल ही में हुए लेनदेनों की औसत लेकर वतिमान बािार

दर जनकाली गयी है। तुना गांव के जलए, मूल् यांकक ने डीपीटी द्वारा मैसिि अडानी कांडला बल् क टर्मिनल

प्रा.जल. को आबंरटत दो भू खंडों के पटा ा दकराये की औसत पर सुजवचार दकया है। वीरा ग्ाम के जलए,

चूंदक कोई लेनदेन दर उपलब् ध नह है, मूल् यांकक ने भूजम का बािार मूल् य जनकालने के जलए ग्ाम वीरा

के जलए राज् य सरकार रेजड रेक् नर दर/िंत्री दर को जलया है।]

रटप् पजणयां:

(क).

ऊपर जनधािररत बािार मूल् य/आरर क्षेत कीमत/पटा ा दकराया 01 िनवरी 2019 से

प्रभावी होगा और 31 ददसंबर, 2023 तक वैध रहेगा।

(ख).

ऊपर जनधािररत भूजम का बािार मूल् य और वार्र्िक पटा ा दकराये के अनुबंध में आरर क्षेत

कीमत पर 2% प्रजत वर्ि का वदजद्ध कारक लागू होगा।

(viii). डीपीटी ने बोडि के 29 िनवरी 2020 के संकल् प संख् या 113 की प्रजत भी भेिी है।

8 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]

(ix).

इसी बीच, डीपीटी ने जपछले वर्ि की तुलना में पार्टियों को दरों में 2% वार्र्िक वदजद्ध के साि

अंतररम जबल िारी दकये और प्राजधकरण को सूजचत करते हुए डीपीटी की कांडला जस्ट्ित भूजम

की मौिूदा दर संरचना की वैधता को 31 ददसंबर, 2019 तक बढाये िाने का अनुरोध दकया।

इसके अजतररक् त, डीपीटी ने प्राजधकरण से और नया प्रस्ट् ताव दायर करने के जलए कांडला भूजम के

पटा ा दकरायों की वैधता का जवस्ट् तार 01.01.2020 से 30.06.2020 तक 6 महीने की अवजध के

जलये अिवा संिोजधत पटा ा दकरायों की अजधसूचना की तारीख तक, िो भी पहले हो, दकया।

(x).

डीपीटी ने उसके बोडि द्वारा 23 िनवरी 2020 को यिानुमोददत कांडला भूजम (श्रेणी ए से िी

और ग्ाम वीरा से िुंगी तक, तुना खरीरोहर और बचाऊ सजहत (लवण भूजम और जस्ट्पक भूजम को

छोड़कर) की दर संरचना के संिोधन और आरजक्षेत मूल् य/ बािार मूल् य को 01.01.2019 से

31.12.2023 की अवजध के जलए लागू करने के जलए जनधािररत करने और उसे तीव्रता से

रािपत्र में अजधसूजचत कराने का अनुरोध दकया तादक डीपीटी संिोजधत दर को 01.01.2019

से कायािजन्वत कराने में सक्षेम हो सके।

इस प्राजधकरण द्वारा 13 नवंबर, 2014 के आदेि संख् या टीएएमपी/24/2014-केपीटी के द्वारा

01.01.2014 से प्रभावी अनुमोददत पटा ा दकराया, 2% की वार्र्िक वदजद्ध के साि 31.12.2018 को अद्यजतत पटा ा

दकराया, इस प्रस्ट् ताव में प्रस्ट् ताजवत पटा ा दकराये, प्रस्ट् ताजवत प्रजतित वदजद्ध के साि, नीचे सारणीबद्ध दकया िाता

है:-

पीिीएलएम-2015 में ददये गए कारकों के अनुसार दरों का ब् यौरा दिािने वाला जववरण

श्रेणी

श्रेणी का जववरण

13.11.2014 के आदेि

संख् या

टीएएमपी/24/2014-

केपीटी द्वारा अनुमोददत

1.1.2014 से प्रभावी

पटा ा दकराये

31.12.2018 के

अद्यतन दकया गया

पटा ा दकराया

एलएसी द्वारा यिा संस्ट् तुत

1.1.2019 से प्रभावी

प्रस्ट् ताजवत पटा ा दकराये

31.12.2018

के पटा ा दकरायों

पर प्रस्ट् ताजवत

पटा ा दकरायों में

प्रजतित वदजद्ध

ए

वाटर फंट तिा तट से आधे मील तक वाली भूजम अिाित्

कांडला क्रीक का पज म दकनारा

236.52

256.02

261.14

बी

क्रीक के दकनारे से आधे मील के भीतर भूजम और कोई

वाटर फ्रंट नह

बी 1

मुख् य सड़क पर प् लाट एब् यूटटंग

191.52

207.32

211.47

बी 2

टर्मिनल सडकों पर जस्ट्ित प् लॉट

172.38

186.60

190.33

सी

क्रीक के दकनारे से आधे मील दूर भूजम

सी1

मुख् य सड़क पर प् लाट एब् यूटटंग

108.00

116.90

119.24

सी2

अन् य प् लॉट

90.00

97.42

99.37

डी

बंदर क्षेेत्र के बाहर और पज मी गेट के बाहर राष् रीय

रािमागि के उत्तर एवं दजक्षेण पर भूजम

डी 1

एनएच-8ए पर सीधे एब् यूटटंग प् लाट

197.88

214.20

218.48

डी 2

एनएच-8 के समानांतर पहली 30 मीटर सडक पर प् लाट

एब् यूटटंग

129.18

139.83

142.63

डी 3

एनएच-8 के समानांतर दूसरी 30 मीटर सड़क पर प् लॉट

एब् यूटटंग

185.34

200.62

204.63

डी 4

िीरो प् वाइंट त िा रेवले क्राससंग के जनकट केके रोड़ से

एब् यूटटंग प् लाट 25 एकड़ प् लॉट व अन् य प् लाट

127.86

138.40

141.17

डी5

नमक के जलए एनएच-8ए पज मी गेट कके जलए भूजम का

मूल् यांकन ररक् लमेिन के जबना परंतु अवसंरचना के साि

153.90

166.59

169.92

ई

गोददयों के भीतर भूजम

350.16

379.02

386.60

एफ

कांडला फ्री रेड िोन को िाने वाली रेलवे साइसडंग का

भूजम पज म और रेलवे लाइन की क्राससंग तक

एफ1

कांडला रेवले स्ट् टेिन से एसईिेड साइड पर जस्ट्ित प् लॉट

205.80

222.77

227.23

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

एफ2

कांडला रेवले स्ट् टेिन से अहमदाबाद साइड पर जस्ट्ित

प् लॉट

403.20

436.44

445.17

िी

जलदिड भंडारण टैंकों की भूजम

िी1

कांडला क्रीक के पूवी तट से नक् की क्रीक के पज म तट तक

जस्ट्ित भूजम

905.17

979.78

999.38

िी2

नक् की क्रीक के पज मी साइड से आईओसीएल,

एचपीसीएल तिा बीपीसीएल के मौिूदा तेल टर्मिनलों

वाले खारीरोहर तक भूजम

597.59

646.84

659.78

दकडाना गांव

नई मद/ क्षेेत्र

56.70

हाल के

बदलाव के

औसत दर

वीरा ग्ाम

नई मद/ क्षेेत्र

12.48

जमजिरोहर ग्ाम

नई मद/ क्षेेत्र

145.86

पडाना ग्ाम

नई मद/ क्षेेत्र

28.32

तूना ग्ाम

नई मद/ क्षेेत्र

39.90

जनधािररत परामिी प्रदक्रया के अनुसार डीपीटी के 04 माचि 2020 के प्रस्ट् ताव की प्रजत उसके अनुलग् नकों

के साि और 20 माचि 2020 के ई-मेल की प्रजत हमारे 2 िून 2020 के पत्र के द्वारा प्रयोक् तां /प्रयोक् ता संगठनों

को उनकी रटप् पजणयों के जलए भेिी गई िी। प्रयोक् तां /प्रयोक् ता संगठनों से प्राप् त रटप् पजणयों को फीडबैक सूचना

के तौर पर डीपीटी को भेिा गया। डीपीटी ने अपने 8 िुलाई, 2020, 24 अगस्ट् त 2020 और 15 जसतंबर 2020

के पत्रों के द्वारा अपना उत्तर ददया।

8.1.

तत् पश् चात्, लक्ष् मी मोटसि ने 24 िून 2020 के अपने ई-मेल के द्वारा 12 िून 2020 के अपने ई-मेल में की

गई रटप् पजणयों को दोहराया। उन् होंने 24 िुलाई 2018 के अपने पत्र में िनवरी 2019 से ददसंबर 2023 के

प्रिुल् क चक्र से पहले के प्रिुल् क चक्र में जनधािररत दरों के बारे में पहले की गई रटप् पजणयों को दोहराया।

लक्ष् मी मोटर द्वारा 24 िून 2020 के अपने ई-मेल में की गई रटप् पजणयों की प्रजत 26 िून 2020 के हमारे ई-मेल

के द्वारा रटप् पजणयों के जलए डीपीटी को भेिी गई। इस मामले की अंजतमता तक डीपीटी से कोई उत्तर प्राप् त नह

हुआ।

8.2.

लक्ष् मी मोटर ने 02 िुलाई 2020 के ई-मेल द्वारा आगे और जनवेदन दकया, उसे भी हमारे 7 िुलाई

2020

के

ई-मेल द्वारा रटप् पजणयों के जलए डीपीटी को भेिा गया। डीपीटी ने 24 अगस्ट् त, 2020 के अपने पत्र के द्वारा उत्तर

ददया।

8.3.

इसके अजतररक् त, एिेंसीि और कागो केयर जलजमटेड (एसीसीएल), पाकिर एग्ोकेम एक् सपोटि जलजमटेड

(पीएसीएल), दीपक एस्ट् टेट एिेंसी (डीईए), तेिमल भाई एंड कंपनी (टीबीसी) ने भूजम को ए से िी1 के बीच

श्रेणीबद्ध करने के बारे में अपनी व् यक् त कं, िो मामले की संदक्रया के दौरान प्रापत हुई। एसीसीएल, पीएईएल,

टीबीसी और डीएई की प्रत् येक की रटप् पजणयों को हमारे 30 िून, 2020 और 20 िुलाई 2020 के ई-मेल द्वारा

डीपीटी को भेिा गया। प्रत् युत्तर में डीपीटी ने अपने 24 अगस्ट् त के ई-मेल द्वारा अपनी रटप् पजणयां भेि ।

9.1. इस मामले में वीजडयों कान् फ्रेंससंग के द्वारा 26 िून 2020 को संयुक् त सुनवाई का आयोिन दकया गया।

संयुक् त सुनवाई में डीपीटी ने अपने प्रस्ट् ताव का पॉवर प् वाईंट ट प्रस्ट् तुतीकरण ददया। डीपीटी तिा संबंजधत

प्रयोक् तां /प्रयोक् ता संगठनों/पटा ाधारकों ने अपने-अपने जनवेदन रखे।

9.2.

िैसा संयुक् त सुनवाई में स्ट् वीकार दकया गया जनम् नजलजखत प्रयोक् ता/प्रयोक् ता संगठन और डीपीटी को

हमारे 04 िुलाई 2020 के पत्र के द्वारा जनम् नजलजखत मु्ों पर कारिवाई करने का अनुरोध दकया गया:

10 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]

(i).

तेल कंपजनयों नामत: इंजडयन ऑयल कापोरेिन जल. (आईओसीएल), भारत पेरोजलयम

कापोरेिन जल. (बीपीसीएल) और सहंदुस्ट् तान पेरोजलयम कापोरेिन जल. (एचपीसीएल) एक

सप् ताह के भीतर यानी 03 िुलाई 2020 तक अपनी जवस्ट् तदत रटप् पजणयां /जनवेदन प्राजधकरण को

भेिेंगे और उसकी प्रजत दीनलयाल पत्तन न् यास (डीपीटी) को भी पदष् ठांदकत करेंगे।

(ii).

गांधीधाम चैम् बर ऑफ कामसि एंड इंडस्ट् री (िीसीसीआई) और कांडला जलदिड टैंक टर्मिनल

एसोजसएिन (केएलटीटीए) को एक सप् ताह के भीतर अिाित् 3 िुलाई, 2020 तक अपनी

जवस्ट् तदत रटप् पजणयां प्रस्ट् तुत करने की अनुमजत दी गई।

(iii).

डीपीटी को अनुरोध दकया गया दक वे उक् त प्रयोक् तां /प्रयोक् ता संगठनों से रटप् पजणयां प्राप् त

होने के एक सप् ताह के भीतर अपना उत्तर देंगे।

9.3.

ऊपर पैरा 9.2 में की गई चचाि के अनुसार संयुक् त सुनवाई में जनणीत कारिवाई मु्ों के संदभि में, डीपीटी

ने 30 िुलाई, 2020 और 24 अगस्ट् त 2020 के अपने पत्रों में एचवपीसीएल, आईओसीएल, बीपीसीएल और

िीसीसीआाई के जलजखत जनवेदनों पर अपनी रटप् पजणयां द ।

10.

संयुक् त सुनवाई में केएलटीटीए द्वारा दकये अनुरोध के संदभि में दक अंजतम प्रदक्रया के समय उनसे परामिि

दकया िाए, केएलटीटीए की आपजत्तयों पर डीपीटी की 8 िुलाई की रटप् पजणयों की एक प्रजत केएलटीटीए को उन

पर अपनी रटप् पजणयां देने के जलए भेिी गई। प्रत् युत्तर में केएलटीटीए 24 िुलाई 2020 के अपने ई-मेल में पहले से

प्रस्ट् तुत मु्ों को ही दोहराया है।

11.

बाद में, 23 िून, 2020 के पत्र संख् या एफए/कास्ट् ट/1170/केएल/253 के पत्र में डीपीटी के अनुरोध पर,

इस प्राजधकरण ने 07 जसतंबर, 2020 को आयोजित बैठक में डीपीटी की श्रेणी ‘ए से िी’ की कांडला भूजम की

मौिूदा दर संरचना का जवस् तार 2% वार्र्िक वदजद्ध के साि 31 ददसंबर, 2020 तक अिवा संिोजधत पटा ा

दकरायों की अजधसूचना के प्रभावी होने की तारीख तक िो भी पहले हो, कर ददया।

12.1. इसी बीच, मैससि आईओसीएल, बीपीसीएल तिा एचपीसीएल ने भारत संघ, प्राजधकरण और डीपीटी के

जवरूद्ध डीपीटी के 4 माचि, 2020 के प्रस्ट् ताव को चुनौती देते हुए 2020 की ररट याजचका संख् या 8599, 8949

तिा 8918 दायर की और माननीय गुिरात उच् च न् यायालय को यह प्राििना की दक इस प्राजधकरण को प्रजतवादी

संख् या 3, डीपीटी के 4 माचि, 2020 के संदेहास्ट् पद प्रस्ट् ताव को अनुमोददत करने से रोका िाए।

12.2. इस संबंध में, यहां यह उल् लेख करना समीचीन होगा दक आईओसीएल, बीपीसीएल, और एचपीसीएल

द्वारा अहमदाबाद जस्ट्ित माननीय गुिरात उच् च न् यायालय में दायर उक् त एससीए के संबंध में 14 अगस्ट् त, 2020

को माननीय न् यायाधीि ए.वाई. कोग् िे द्वारा ददये गए मौजखक आदेि में, अन् य बातों के साि-साि, दिि दकया।

याजचकाकताि को यह छूट है दक यदद बीच की अवजध में कोई प्रजतकूल कारिवाई दकये िाने की संभावना हो तो वह

न् यायालय में आ सकता है।

12.3. बाद में, हमारे जवजध परामििदाता के 18 जसतंबर, 2020 के ई-मेल को ‍ यान में रखकर दक प्रिुल् क

प्राजधकरण के प्रजत दकसी जनर्ेधाज्ञा के अभाव में, प्राजधकरण प्रदक्रयानुसार कारिवाई कर सकता है, िब तक न् याय

नह होगा, इस प्राजधकरण को इस मामले में, सुनवाई की अगली तारीख से पूवि अंजतम आदेि पाररत करने से

पहले न् यायालय को अद्यतन सूचना देनी चाजहए। कांडला भूजम के पटा ा दकराये के संिोधन के जलए डीपीटी के

4 माचि 2020 के प्रस्ट् ताव को 28 अक् तूबर, 2020 को आयोजित बैठक में अनुमोदन के जलए इस प्राजधकरण के

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

समक्षे रखा गया। हमारे 01 अक् तूबर, 2020 के पत्र के द्वारा वकील को भी इस संबंध में न् यायालय को सूजचत

करने का अनुरोध दकया गया।

12.4. इस जवर्य पर 28 अक् तूबर, 2020 को आयोजित सुनवाई के दौरान, माननीय उच् च न् यायालय ने

महापत्तन प्रिुल् क पर ्ाजधकरण को आदेि पाररत न करने का अनुदेि ददया कम से कम 24.11.2020 तक जिस

तारीख को यह मामला अंजतम जनपटान के जलए रखा गया िा। यह सूचना हमारे जवजध परामििदाता ने उसी ददन

आयोजित होने वाली बैठक के दौरान टेजलफोन पर दी और बाद में 28 अक् तूबर 2020 के ई-मेल के द्वारा भी

भेिी गई। उक् त जस्ट्िजत को देखते हुए, इस प्राजधकरण ने 28 अक् तूबर 2020 की अपनी बैठक में जवर्यक मामले में

कायिसूची को 24.11.2020 तक या प्राजधकरण की आगामी बैठक तक, िो भी बाद में हो आजस्ट्िगत रखने का

जनणिय जलया।

12.5. तत् पश् चात, हमारे जवजध परामििदाता ने 26 नवंबर, 2020 के ई-मेल द्वारा सूजचत दकया दक ररट

याजचकां को माननीय न् यायालय के समक्षे 26 नवंबर, 2020 को सुनवाई के जलया गया और जवस्ट् तार से

सुनवाई हुई।

याजचकाकताि के वकील ने अंतररम राहत के जलए दबाव बनाया और एवि में डीपीटी के प्रस्ट् ताव पर प्राजधकरण

को अजधजनयम/आदेि पाररत करने को और आगे आस्ट् िजगत करने को कहा िाये जिस पर एएसिी श्री देवांग

व् यासन ने प्राजधकरण की ओर से न् यायालय को स्ट् पष् ट दकया दक पूवि का आश् वासन जभन् न पररजस्ट्िजतयों में िा और

माननीय न् यायालय के अनुरोध पर िा और दक प्राजधकरण डीपीटी के प्रस्ट् ताव पर अजधजनणिय/आदेि पाररत करने

को और आगे आस्ट् िजगत करने पर गंभीर आपजत्त करता है। हमारे जवजध परामििदाता ने आगे और सूजचत दकया दक

26 नवंबर, 2020 को आयोजित में उठायी गई दलीलों को ‍ यान में रखते हुए, न् यायालय ने प्राजधकरण को आगे

और कोई जनदेि नह ददये। उपरोक् त को देखते हुए, प्राजधकरण को यह छूट जमल गई है दक वह डीपीटी के प्रस्ट् ताव

को संिोजधत करे और जनयमानुसार, आवश् यक आदेि पाररत करें।

12.6. मामला अहमदाबाद जस्ट्ित गुिरात उच् च न् यायालय में लंजबत है। चूंदक डीपीटी के पटा ा दकरायों के

संिोधन के जलए िो 1 िनवरी 2019 से संिोधन के जलए देय हैं, 4 माचि 2020 के प्रस्ट् ताव पर सुजवचार करने

और जनपटान करने में इस प्राजधकरण पर रोक का कोई आदेि नह है, और हमारे जवजध परामििदाता द्वारा दी गई

26 नवंबर, 2020 की सलाह के आधार पर, प्राजधकरण को डीपीटी के प्रस्ट् ताव को संसाजधत करने और आवश् यक

आदेि पाररत करने की छूट है इसजलए कांडला भूजम के पटा ा दकरायों के संिोधन के 04 माचि, 2020 के प्रस्ट् ताव

पर आदेि पाररत करने के जलए सुजवचार कर रहा है।

12.7. इस प्राजधकरण के कायािलय ने पहले ही तेल कंपजनयों द्वारा दायर एससीए को यह कहते हुए गुिरात

उच् च न् यायालय से खाररि करने के जलए एएसिी के मा‍ यम से एक िपि पत्र दायर दकया है दक यह असामजयक

है और धारा 49 के अंतगित दरमानों के जनधािरण के सांजवजधक कदत् य को जनभाने मे एक सांजवजधक जनकाय को

रोकना पोर्णीय नह है।

13.

इस मामले में परामिि संबंधी कारिवाई इस प्राजधकरण के कायािलयी ररकॉडि में उपलब् ध है। संबंजधत पक्षेों

द्वारा दी गयी रटप्पजणयों का सार उनको पदिक से प्रेजर्त दकया िाएगा। ये जववरण हमारी वेबसाइट

http://tariffauthority.gov.in पर उपलब् ध कराए िाएंगे।

14.

मामले के संसाधन के दौरान एकत्र की गई सूचना की समग्ता के आधार पर, जनम् नजलजखत सूचना उभर

कर सामने आती है:-

12 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]

(i).

दीनदयाल पत्तन न् यास (डीपीटी) की कांडला भूजम (श्रेणी ए से िी) के पटा ा दकराये जपछली बार

इस प्राजधकरण द्वारा 13 नवंबर, 2014 के आदेि संख् या टीएएमपी/24/2014-केपीटी द्वारा

संिोजधत दकये गए िे। इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोददत पटा ा दकराये को 01 िनवरी, 2014 का

पूविव् यापी प्रभाव ददया गया िा, िैसा डीपीटी ने चाहा िा और वैधता अवजध 5 वर्ि िी यानी

31 ददसंबर, 2018 तक। उक् त आदेि भारत के रािपत्र में 04 ददसंबर, 2014 के रािपत्र संख् या

350 में अजधसूजचत हुआ िा।

पोत पररवहन मंत्रालय द्वारा िारी भू-नीजत ददिाजनदेि 2015 के अनुसार डीपीटी द्वारा दायर

वतिमान प्रस्ट् ताव कांडला भूजम की श्रेणी ए से िी और वीरा गांव से िुंगी गांव तक की भूजम

(लवण भूजम और जस्ट्पक भूजम को छोड़कर) के पटा ा दकराये के संिोधन के जलए है और िो

01 िनवरी 2019 से 31 ददसंबर 2023 तक की अवजध के जलए लागू रहेंगे।

(ii).

(क).

मामले का जवश् लेर्ण आरंभ करने से पूवि, यहां यह उल् लेख करना समीचीन है दक कुछेक

प्रयोक् तां ने इस प्राजधकरण के 13 नवंबर, 2014 के आदेि द्वारा अनुमोददत कांडला

भजम के पटा ा दकराये के जपछले संिोधन को माननीय गुिरात उच् च न् यायालय के समक्षे

जविेर् जसजवल आवेदनों (एससीए)/ररट याजचकां के द्वारा चुनौती दी िी। वतिमान

मामले के संसाधन के दौरान जवजभन् न प्रयोक् तां /पटा ा धारकों ने नामत: आईओसीएल,

एचपीसीएल, इफ्फको आदद ने 13 नवंबर, 2014 के जपछले संिोधन के बारे में

माननीय उच् च न् यायालय में मुकदमेबािी का हवाला ददया।

इस संबंध में, यहां यह उल् लेख करना समीचीन होगा दक माननीय गुिरात उच् च

न् यायालय के माननीय एकल न् यायाधीि ने इस प्राजधकरण के 13 नवंबर, 2014 को

पाररत आदेि की चुनौती देने वाली जवजभन् न एससीए/ ररट याजचकां का जनपटान

करते हुए 10 मई 2019 के जनणिय में एक कॉमन आदेि पाररत दकया। माननीय गुिरात

उच् च न् यायालय द्वारा 10 मई 2019 के जनणिय के व् यवहाररक भाग पर पहले के पैरां

में चचाि की िा चुकी है जिन्हें यहााँ दोहराया िाना उजचत नह है। माननीय उच् च

न् यायालय के आदेि के पैरा 80(ii) में यह जनणिय ददया गया है दक प्राजधकरण द्वारा उक् त

अजधजनयम की धारा 49 के अंतगित 13.11.2014 को पाररत और 4.12.2014 की

अजधसूजचत आदेि में दकसी हस्ट् तक्षेेप की िरूरत नह है। प्राजधकरण द्वारा बनाए गए

दरमान 1.1.2014 से प्रभावी होंगे िैसा उक् त आदेि में जनदेजित है। तदनुसार उक् त

आदेि की पुजि की िाती है।

(ख).

िैसा डीपीटी ने चचाि की है, कुछेक पार्टियों ने माननीय गुिरात उच् च न् यायालय के

उक् त आदेि को चुनौती देते हुए अपील दायर की है। यह मामला माननीय उच् च

न् यायालय में लंजबत है।

डीपीटी का मौिूदा प्रस्ट् ताव उसकी वैधता अवजध की समाजस से इतर कांडला भूजम की

दर संरचना के संिोधन के जलए है यानी 01 िनवरी, 2019 से आगे। नवंबर 2014 के

जपछले प्रिुल् क आदेि पर जवजभन् न पटा ाधारकों द्वारा दायर लंजबत अपील में माननीय

गुिरात उच् च न् यायालय से जपछले आदेि में जनधािररत वैधता से आगे की अवजध के जलए

यानी 31 ददसंबर 2018 से आगे, डीपीटी की भूजम के पटा ा दकरायों के जनधािरण के

प्राजधकरण के सांजवजधक दाजयत् व जनभाने के जलए रोक संबंधी कोई जनदेि अिवा आदेि

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

नह है। डीपीटी ने पुजि की है दक माननीय उच् च न् यायालय ने इस प्राजधकरण के

13 नवंबर, 2014 के आदेि के कायािन् वयन पर रोक नह लगाई है।

(ग).

इसके अजतररक् त, मामले की संदक्रया के दौरान, इस मामले में 26 िून 2020 को हुई

संयुक् त सुनवाई के पश् चात् तेल कंपजनयों नामत: आईओसीएल, बीपीसीएल और

एचपीसीएल, ने और आगे जनवेदन करने के जलए समय मांगा जिसकी अनुमजत उन् हें दे

दी गई और 10 और 11 िुलाई 2020 को अपने पत्रों के द्वारा और जलजखत जनवेदन

करने के पश् चात् डीपीटी द्वारा दायर 04 माचि 2020 के प्रस्ट् ताव को चुनौती देते हुए

एससीए दायर दकये और माननीय गुिरात उच् च न् यायालय के समक्षे प्राििना की दक

डीपीटी द्वारा दायर 04 माचि, 2020 के प्रस्ट् ताव को प्राजधकरण द्वारा अनुमोदन करने से

रोका िाये।

आईओसीएल, बीपीसीएल और एचपीसीएल द्वारा अह्मदाबाद जस्ट्ित माननीय गुिरात

उच् च न् यायालय में ररट याजच कां /एससीए के संदभि में, यह कहना है दक उच् च

न् यायालय ने ासा कोई आदेि नह ददया है िो प्राजधकरण को डीपीटी के 4 मई, 2020

के प्रस्ट् ताव को संिोजधत करने और कांडला भूजम की दरों के संिोधन के जलए आदेि

पाररत करने से रोकता हो। अत: यह प्राजधकरण, पोत पररवहन मंत्रालय द्वारा िारी

29 अप्रैल 2019 के स्ट् पष् टीकरण पररपत्र (भू-प्रबंधन) 2019-20 के 1 के साि परठत भू-

प्रबंधन नीजत ददिाजनदेि 2015 के अनुपालन में कांडला भूजम की ‘ए’ से ‘िी’ श्रेणी और

ग्ाम वीरा से िुंगी तक की भूजम की दर संरचना के संिोधन के जलए डीपीटी के

04 माचि 2020 के प्रस्ट् ताव को प्रदक्रया में लेता है।

(iii).

मैसिि लक्ष् मी मोटसि ने बताया है दक मूल् यांकक ने उल् लेख दकया है दक उन् हें आबंरटत क्षेेत्र नगर

क्षेेत्र है और नगर क्षेेत्र प्राजधकरण के अजधकार क्षेेत्र में नह आता।

डीपीटी का मौिूदा प्रस्ट् ताव कांडला भूजम की ‘ए से िी’ श्रेणी और ग्ाम वीरा से िुंगी तक की

भूजम जिसमें तुना, खरीरोहर और बचाऊ (लवण भूजम और जस्ट्पक भूजम को छोड़कर) के पटा ा

दकराये के जनधािरण के मामले में यह उल् लेख करना संगत होगा दक यह प्राजधकरण पत्तन भूजम के

पटा ा दकरायों का जनधािरण करता है न दक व् यजि पटा ा धारकों को आबंरटत भूजम का। िहां तक

इस प्राजधकरण द्वारा नगरक्षेेत्रों के पटा ा दकराये जनधािररत करने के अजधकार क्षेेत्र के बारे में मैसिि

लक्ष् मी मोटसि द्वारा उठाये गए सबंदु का संबंध है, उनका ‍ यान महापत्तन न् यास अजधजनयम,

1963 की धारा 49 की ओर आकर्र्ित कराया िाता है िो इस प्राजधकरण को पत्तन न् यास बोडि

से संबंजधत दकसी संपजत्त अिवा उनके स्ट् वाजमत् व अिवा अजधकार में है अिवा पत्तन सीमा के

भीतर दकसी भी स्ट् िान के बारे में समय-समय पर दरमान जनधािररत करने और जस्ट्िजत किन

जनयत करने का अजधदेि देती है। इस प्रकार, महापत्तन न् यासों के सभी पत्तन भू क्षेेत्र, पत्तन

सीमां के भीतर नगर क्षेेत्रों सजहत, संजवजध के अनुसार, इस प्राजधकरण के दायरे के अंतगित आते

हैं।

(iv). (क).

भू-प्रबंधन नीजत ददिाजनदेि 2015 का खंड 13 पत्तन भूजमयों के बािार मूल् य जनधािररत

करने और नवीनतम दरमानों के जनयतन के जलए अपनायी िाने वाली प्रदक्रया और

प्रणाली जनधािररत करता है।

14 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]

(ख). संिोजधत पीिीएलएम 2015 के खंड 11.2(ङ) के अनुसार, पत्तन न् यासी मंडल द्वारा

पत्तन के उपा‍ यक्षे की अ‍ यक्षेता में एक भू-आबंटन सजमजत (एलएसी) का गठन दकया

िायेगा जिसमें अन् य सदस्ट् य जवत्त, संपदा और यातायात जवभागों के जवभागा‍ यक्षे होंगे।

डीपीटी ने उप-संरक्षेक की अ‍ यक्षेता में एलएसी का गठन दकया है जिसमें अन् य सदस्ट् य

मुख् य अजभयंता तिा जवभागा‍ यक्षे (संपदा), यातायात प्रबंधक, जवत्त सलाहकार तिा

मुख् य लेखाजधकारी हैं।

(ग).

डीपीटी ने पीिीएलएम 2015 के खंड 13(क)(iv) के अनुसार कांडला भूजम के बािार

मूल् य का मूल् यांकन करने के जलए मैसिि एम.सी. िैन, एक सरकारी अजधकदत भू-

मूल् यांकक को जनयुक् त दकया। डीपीटी के प्रस्ट्ताव से यह देखा िा सकता है दक एलएसी

ने 27 नवंबर, 2019, 29 नवंबर, 2019 और 23 िनवरी 2020 को तीन बैठकें की

ि । एलएसी ने 23 िनवरी, 2020 को हुई अपनी अंजतम बैठक में, अजधकदत भू-

मूल् यांकक की संस्ट् तुजतयों का अ‍ ययन करने और पीिीएलएम 2015 के खंड 13(क)(i)

से (v) के अंतगित जनधािररत जवजध पर सुजवचार करने के पश् चात् कांडला भूजम की श्रेणी

‘ए’ से ‘िी’ और ग्ाम वीरा से िुंगी (लवण भूजम और जस्ट्पक भूजम के जसवाय) के बािार

मूल् य और वार्र्िक पटा ा दकराये के जनबंधन में आरजक्षेत कीमत की संस्ट् तुजत की। डीपीटी के

न् यासी मंडल ने 29 िनवरी 2020 को हुई बोडि बैठक में, एलएसी की जसफाररि के

आधार पर भूजम के बािार मूल् य और वार्र्िक पटा ा दकराया के जनबंधन में आरजक्षेत

कीमत को अनुमोददत दकया।

इस प्रकार, डीपीटी द्वारा दायर प्रस्ट् ताव, जिसके साि अजधकदत मूल् यांकक की मूल् यांकन

ररपोटि की प्रजत पत्तन द्वारा गरठत एलएसी द्वारा वार्र्िक पटा ा दकराये के जनबंधन में

आरजक्षेत कीमत की संस्ट् तुजत की प्रजत, जिसे डीपीटी बोडि का अनुमोदन प्राप् त है, संलग् न

की गयी है और इसे पत्तन भूजम के दरमानों के जनधािरण के जलए पीिीएलएम 2015 के

उपबंधों के अनुरूप पाया गया है, और इसजलए इस मामले के जनपटान के जलए उपयुक् त

पाया िाता है।

(v).

(क).

िुलाई 2015 की भूजम नीजत ददिाजनदेि के पैरा 13(क) में जनधािररत पांच कारकों के

आधार पर भूजम के बािार मूल् य के जनधािरण के जलए कायिप्रणाली जनधािररत की गई है।

2014 के संिोजधत भूजम नीजत के ददिाजनदेिों के संदभि में भूजम आबंटन सजमजत,

सामान् य तिा उसमें वर्णित कारकों पर सबसे ज् यादा ‍ यान, अिाित् (i) इसी तरह के

वगीकरण/गजतजवजधयों के जलए क्षेेत्र में भूजम के मूल् यों के राज् य सरकार द्वारा तैयार रेडी-

रेक् नर यदद उपलब् ध हो तो (ii) पत्तन रस्ट् ट बोडि को मंिूरी देने के जलए उजचत वार्र्िक

वदजद्ध दर के साि पत्तन के आसपास के क्षेेत्र में जपछले तीन वर्ों में पंिीकदत वास्ट् तजवक

प्रासंजगक लेन-देन की उच् चतम दर, (iii) पत्तन रस्ट् ट बोडि द्वारा अनुमोददत वार्र्िक वदजद्ध

दर के आधार पर अद्यतन दकए गए इसी तरह के लेन-देन के जलए पत्तन भूजम की सबसे

ज् यादा जनजवदा-सह-नीलामी दर, (iv) उ्ेश् य की पूर्ति के जलए पत्तन द्वारा जनयुक् त

मूल् यांकनकताि द्वारा पररकजलत दर और (v) पत्तन द्वारा दकसी भी अन् य प्रासंजगक कारक

को जचजन्हत दकया िाएगा। 2014 के संिोजधत भूजम नीजत के ददिाजनदेिों में यह भी

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

कहा गया है दक यदद एलएसी, उच्चतम कारक का चयन नह कर रहा है, तो इसके जलए

उसे कारणों को दिि करना होगा।

(ख). पत्तन ने पीिीएलएम 2015 में जनधािररत जवजभन् न जवजधयों के अंतगित भूजम के मूल् यांकन

के आधार पर प्रस्ट् ताजवत पटा ा दकराया जनकालने के जलए सरकारी अजधकदत मूल् यांकक को

जनयुक् त दकया। अजधकदत मूल् यांकक की मूल् यांकन ररपोटि बताती है दक डीपीटी भूजम के

जलए उजचत बािार मूल् य मापन पद्धजत अपनायी गई है। इसके जलए, मूल् यांकन दल ने

डीपीटी के भीतर याददजच्छक स्ट् िल का दौरा दकया और भू-नीजत ददिाजनदेिों में

जनधािररत पांचों कारकों के आधार पर भूजम का बािार मूल् य आकजलत दकया है।

िहां तक कस्ट् टम ब्रोकसि एसोजसएिन [तत् कालीन कांडला पत्तन कस्ट् टम हाऊस एिें्स

एसोजसएिन (केपीसीएचए)] द्वारा उठाये गए मु्े का प्रश् न है, दक जभलाई से जनयुक् त

की गई मूल् यांकक फमि स्ट् िानीय जस्ट्िजतयों से वादकफ नह है और दक मूल् यांकन ररपोटि में

िहां तक मूल् यांकन अधीन भूजम और पत्तन से उसकी दूरी का संबंध है यह वास्ट् तजवक

जस्ट्िजत नह दिािती, यह बताना है दक अजधकदत मूल् यांकक की जनयुजक्त् ा करना पत्तन के

अजधकार क्षेेत्र में आता है। आईओसीएल और बीपीसीएल ने बताया है दक डीपीटी द्वारा

जनयुि अजधकदत मूल् यांकक न तो सायसाजयक रूप से अहिक है और न ही अनुभवी दक वह

अजतजविाल भू-भाग का मूल् यांकन कर सके और दक मूल् यांकक का चयन करते समय

जहतधारकों को िाजमल नह दकया गया।

इस संबंध में, डीपीटी ने स्ट् पष् ट दकया है दक कांडला भू संपदा के बािार मूल् य के

जनधािरण के जलए भू नीजत ददिाजनदेिों के खंड 13(iv) के अनुसार सरकार से अजधकदत

मूल् यांकक को जनयुक् त दकया गया िा। डीपीटी ने स्ट् पष् ट तौर पर बताया दक मैससि एम

सी िैन एक प्रजतजित सरकारी अजधकदत भू मूल् यांकक हैं जिन् हें ई-जनजवदा के मा‍ यम से

जनजवदा में ददये गए मानदंडों को पूरा करने के पश् चात् ही जनयुक् त दकया गया िा। इसके

अजतररक् त, िैसा डीपीटी ने सही फरमाया है दक भू-नीजत ददिाजनदेि 2014 संबंजधत

पत्तन न् यास से यह अपेक्षेा नह करते दक अजधकदत मूल् यांकक की जनयुजि के जलए

प्रयोक् तां से परामिि दकया िाये।

मूल् यांकन ररपोटि दिािती है दक, भूजम के बािार मूल् य के जनधािरण के प्रयोिन से आकार,

आकदजत, अग्भाग, संजस्ट्िजत और आस-पास का पररवेि, सुख सुजवधाएं, कनैजक्टजवरट,

सड़क की चौड़ाई आदद िैसे कारकों को देखा िाना होता है। मूल् यांकक ने संगत कारकों

के आधार पर जवकजसत भूजम का बािार मूल् य जनकालने के जलए अजवकजसत भूजम के

बािार मूल् य पर 20% के प्रीजमयम समंिन कारक का प्रयोग दकया है।

एमओएस द्वारा 29 अप्रैल, 2019 के पत्र संख् या पीडी-13017/2/2014-पीडी-IV के

द्वारा 16 अक् तूबर, 2018 का स्ट् पष् टीकरण पररपत्र (भू प्रबंधन) 2018 का 02 और

स्ट् पष् टीकरण पररपत्र (भू प्रबंधन) 2019-20 का 1 पटा ा के प्रयोिन से महापत्तन न् यासों

द्वारा राष् रीय औद्योजगक वगीकरण (एनआईसी) 2008 के अनुसार पत्तन भूजम के

वगीकरण/श्रेणीकरण की अपेक्षेा रखते हैं।

डीपीटी द्वारा मांगे गए स्ट् पष् टीकरण पर, अजधकदत मूल् यांकक ने 27 नवंबर, 2019 के

अपने पत्र के द्वारा सूजचत दकया दक डीपीटी ने राष् रीय औद्योजगक वगीकरण

16 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]

(एनआईसी) 2008 के अनुसार िहां कह संभव है भूजम का वगीकरण पहले ही कर

रखा िा िैसे तरल भंडार टैंक व नमक उत् पादन िो डीपीटी के पास उपलब् ध भू-बैंक का

एक बड़ा भाग हैं। भू-संपदा का िेर् मूल् यांकन भूजम की अवजस्ट्िजत और पत्तन क्रीक से

दूरी को सुजवचार में लेकर दकया गया है। एनआईसी में, बहुत सी श्रेजणयां है और

अजधकतर श्रेजणयां पत्तन भू- क्षेेत्र में मौिूद ही नही हैं। अजधकदत मूल् यांकन ने जनष् कर्ि

जनकाला दक अजधकतर क्षेेत्र को डीपीटी द्वारा पहले ही क़वर कर जलया गया है और

एनआईसी 2008 के अनुसार वगीकदत है, अत: वतिमान श्रेणीकरण सही पाया गया है।

(ग).

डीपीटी का प्रस्ट् ताव दिािता है दक, एलएसी ने अजधकदत मूल् यांकक द्वारा भू-नीजत

ददिाजनदेि 2015 में जनधािररत पांच जवजधयों के अंतगित भूजम के बािार मूल् य जनधािरण

को सुजवचार में जलया है। भूजम के बािार मूल् य और प्रस्ट् ताजवत पटा ा दकराये का जववरण

अनुलग् नक-1 में संलग् न है। भू-नीजत ददिाजनदेिों में जनधािररत पांचों जवजधयों के आधार

पर डीपीटी भूजम का मूल् यांकन, अजधकदत मूल् यांकक की मूल् यांकन ररपोटि से यिाप्राप् त,

को जनम् नवत् संक्षेेप में स्ट् पष् ट दकया िाता है:-

(i).

राज् य सरकार रेजड-रैक् नर दर:

पहले जवकल् प के अंतगित, चूंदक कांडला भूजम की ए से िी श्रेणी के जलए कोई

िंत्री दर उपलब् ध नह है, पत्तन ने जनकटवती गांव में वाजणज् यक प्रयोिन के

जलए 1100/-रु. प्रजत वगि मीटर की उच् चतम दर पर सुजवचार दकया है।

(ii).

उच् चतम वास्ट् तजवक लेनदेन:

इस जवकल् प के अंतगित, मूल् यांकक ने भूजम की ए, सी1, डी3, डी4 और िी1

श्रेजणयों के जलए वर्ि 2016 से 2019 के दौरान संगत उच् चतम लेन देन को

सुजवचार में लेकर बुजनयादी दर पर 2% प्रजतवर्ि की वदजद्ध दर लागू करके

प्रचजलत दर को अद्यतन दकया। भूजम की अन् य श्रेजणयों का कोई लेन देन नह

हुआ।

(iii).

उच् चतम जनजवदा-सह-बोली दर:

इस जवकल् प के अंतगित भी पत्तन ने भूजम की ए, सी1, डी3, डी4 और िी1

श्रेजणयों के जलए वर्ि 2016 से 2019 के दौरान प्राप् त उच् चतम जनजवदा-सह-

बोली दर सुजवचार में लेकर बुजनयादी दर पर 2% प्रजतवर्ि की वदजद्ध दर लागू

करके प्रचजलत दर को अद्यतन दकया।

(iv). अजधकदत मूल् यांकन द्वारा जनकाली गई दर:

मूल् यांकन ररपोटि से यह देखा िाता है दक मूल् यांकक ने पांचों कारकों के अंतगित

भूजम का मूल् यांकन दकया है अिाित् राज् य सरकार ददिाजनदेि दर, िीआईडीसी

जबक्री दर, प्राजधकरण के 2014 के आदेि में सुजवचाररत भूजम के बािार मूल् य

पर 2% की वार्र्िक वदजद्ध दर लगाकर अद्यतन करना, उच् चतम बोली दर और

भूजम की प्रत् येक श्रेणी के जलए रेलवे पटा ा दर। अंतत: अजधकदत मूल् यांकक ने भूजम

का बािार मूल् य जनकालने के जलए 2% वार्र्िक कारक लागू करके वर्ि 2015,

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

2016, 2017 और 2018 की सूचकांदकत दर जनकाली और 31.12.2018 को

प्रस्ट् ताजवत पटा ा दकराया दर जनकाली और तत् पश् चात 1.1.2019 को पटा ा

दकराया जनकालने के जलए मूल् यांकक ने 2% का वार्र्िक सूचकांकन लागू दकया।

भूजम का बािार मूल् य जनकालने के जलए जवपरीत तंत्र का प्रयोग दकया यानी

01.01.2019 को अजभभावी पटा ा दकराये को 6% से भाग देकर 1.1.2019

को भूजम का बािार मूल् य जनकाला गया।

एलपीिी 2015 के अनुसार, भूजम का पटा ा दकराया जनकालने के जलए भूजम के

बािार मूल् य का 6% लागू दकया िायेगा। अजधकदत मूल् यांकक ने 31.12.2018

के पटा ा दकराया पर 2% सूचकांकन लागू करके 1.1.2019 को पटा ा दकराया

जनकाला और पटा ा दकराया के 6% ये भाग देकर भूजम का बािार मूल् य

जनकाला। आगामी पैरां में ददष् टांत ददये गए हैं:-

मान लो श्रेणी क: इस प्राजधकरण द्वारा नवंबर 2014 के आदेि में अनुमोददत

पटा ा दकराया 236.52 रु. प्रजत वगि मीटर है। इसमें 31.12.2018 तक 2%

वार्र्िक वदजद्ध गुणक लागू करते हुए 2% प्रजत वर्ि की वदजद्ध की गई (यानी

236.52 x1.02x1.02x1.02x1.02) = 31.12.2018 को 256.02 रु.

वतिमान प्रस्ट् ताव में प्रस्ट् ताजवत पटा ा दकराये के जलए, अजधकदत मूल् यांकक ने

1.1.2019 को 2% वार्र्िक सूचकांकन लागू दकया और 1.1.2019 को

256.02 रु. प्रजत वगि मीटर के पटा ा दकराये पर पहुंचा। इससे, मूल् यांकक ने

प्रस्ट् ताजवत पटा ा दकराये का 6% से भाग देकर (256.02/0.06) 4267/-रु. प्रजत

वगि मीटर के भूजम के बािार मूल् य पर पहुंचा। मूल् यांकन ररपोटि में अजवकजसत

भूजम के जलए भूजम के इस मूल् य को सुजवचार में जलया गया है। जवकजसत भूजम

के जलए, अजधकदत मूल् यांकक ने इस पर 20% प्रीजमयम समंिन कारक लागू

दकया और 5222.76 रु. प्रजत वगि मीटर का बािार मूल् य जनकाला।

अजधकदत मूल् यांकक ने सी1, एफ1, एफ2 और िी1 भूजम की श्रेजणयों के जसवाए

प्रत् येक श्रेणी की भूजम का बािार मूल् य जनकालने के जलए उक् त पद्धजत को

अपनाया। सी1, एफ1, एफ2 और िी1 की इन चार श्रेजणयों का पटा ा दकराया

जनकालने के जलए 31.12.2018 के मूल् य पर 1.1.2019 को भूजम की अन् य

श्रेजणयों पर लागू की गई 2% वार्र्िक वदजद्ध को लागू नह दकया।

मान लो श्रेणी सी1 के जलए इस प्राजधकरण के नवंबर 2014 के आदेि में

अनुमोददत पटा ा दकराया 108 रु. प्रजत वगि मीटर है। इस प र 31.12.2018 तक

2% के वार्र्िक वदजद्ध कारक को लागू करते हुए 2% जप्र त वर्ि की वदजद्ध की गई

(यानी 108x1.02x1.02x 1.02x1.02) = 116.90 रु. प्रजत वगि मीटर और

मूल् यांकक ने इसे ही 1.1.2019 को प्रस्ट् ताजवत दकया। मूल् यांकक द्वारा पटा ा

दकराये को 6% से भाग देकर (116.90/0.06) 1948/- रु. प्रजत वगि मीटर का

भूजम का बािार मूल् य जनकाला।

18 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]

यह देखा िाता है दक मूल् यांकन ररपोटि इस बात पर मौन है और कोई कारण

नह बताया दक वर्ि 2019 के जलए 1.1.2019 को पटा ा दकराया जनकालने के

जलए 2% का वार्र्िक वदजद्ध कारक क् यों नह लागू दकया गया िबदक अजधकदत

मूल् यांकक ने भूजम की अन् य श्रेजणयों के जलए वर्ि 2019 हेतु 2% के वार्र्िक

वदजद्ध कारक को लागू दकया है।

पत्तन ने सी1, एफ2 और िी1 श्रेजणयों की दर का प्रस्ट् ताव करते समय अजधकदत

मूल् यांकक द्वारा अपनायी गई पद्धजत के अनुसार वर्ि के जलए 1.1.2019 को भी

2% वार्र्िक वदजद्ध कारक लागू करते हुए प्रस् ताजवत पटा ा दकराया जनकाला है।

िहां तक श्रेणी ई का संबंध है, पटा ा दकराया जवकजसत भूजम के जलए जनकाला

गया है। यहां डीपीटी का पटा ा दकराये के जपछले संिोधन की और ‍ यानकर्िण

कराना समीचीन होगा िहां 13 नवंबर, 2014 के आदेि का पैरा II (viii) (ग)

में, पत्तन ने ‘भू-सुधार के साि अवसंरचना सजहत’ के आधार पर अिाित्

जवकजसत भूजम ‘ई’ श्रेणी के मूल् यांकन पर ही जवचार दकया िा क् योंदक यह क्षेेत्र

गोदी क्षेेत्र के भीतर आता है, डीपीटी ने इसका जवकास दकया है।

श्रेणी ‘ई’ के वतिमान संिोधन में, इस प्राजधकरण द्वारा नवंबर 2014 के आदेि

में 350.16 रु. प्रजत वगि मीटर प्रजत वर्ि के अनुमोददत पटा ा दकराया, िो

जवकजसत भूजम के जलए िा, अजधकदत मूल् यांकक ने इसे ही आधार के रूप में

जलया है। 31.12.2018 तक का पटा ा दकराया जनकालने के जलए 2% प्रजत वर्ि

से संजवजद्धत कर ददया है (अिाित् 350.16x1.02x1.02x1.02 x1.02) =

379.02 रु. प्रजत वगि मीटर/वर्ि। मौिूदा संिोधन के जलए 31.12.2018 को

पटा ा दकराये में 1.1.2019 को 2% वदजद्ध करके 386.60 रु. प्रजत वगि मीटर/वर्ि

का पटा ा दकराया जनकाला है और 1.1.2019 को पटा ा दकराये को 6% से भाग

देकर 1.1.2019 को 6443.33 रु. प्रजत वगि मीटर का बािार मूल् य जनकाला

है। मूल् यांकन ररपोटि में भूजम के इस मूल् य को ‘ई’ श्रेणी के जलए सुजवचार में

जलया है।

ग्ाम दकडान, वीरा, जमठीरोहर, पदाना और तुना के मामले में, इन गांवों के

लवण भूजम को छोड़कर दकसी अन् य भूजम के जलए इस प्राजधकरण द्वारा अलग

से दकसी पटा ा दकराये का अनुमोदन नह दकया गया है। अत: मूल् यांकक द्वारा

उक् त ग्ामों की भूजम का वतिमान बािार मूल् य जनकालने के जलए हाल ही में हुए

लेनदेन की औसत दर को जलया है। तुना गांव के जलए, उस गांव में जबक्रय सौदें

की औसत दर के स्ट् िान पर, मूल् यांकक ने डीपीटी द्वारा मैसिि अडानी कांडला

बल् क टर्मिनल प्रा.जल. को आबंरटत दो भू-खंडों के औसत पटा ा दकराये को

सुजवचार में जलया है। वीरा ग्ाम के जलए चूंदक कोई लेन-देन दर उपलब् ध नह

है, मूल् यांकक ने उस गांव के जलए राज् य सरकार रेजड रैक् नर दर/ िंत्री दर लेते

हुए भूजम का बािार मूल् य जनकाला है।

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

(v).

पत्तन द्वारा पता लगाया गया अन् य कोई कारक: अजधकदत मूल् यांकक ने इस

जवजध के अंतगित कोई मूल् यांकन नह दकया है।

इस जवजध के अंतगित, एलएसी ने सी1, एफ1, एफ2 और िी1 के जलए पटा ा

दकराये की जसफाररि भूजम (आजवकजसत) के बािार मूल् य पर और अजधकदत

मूल् यांकक द्वारा 31 ददसंबर, 2018 को जनकाली गई पटा ा दकराया दर पर 2%

वार्र्िक वदजद्ध की दर लागू करने की है।

िैसा पहले बताया गया है, अजधकदत मूल् यांकक ने भूजम की सभी श्रेजणयों के

जलए 2% का वार्र्िक सूचकां कन लागू करते समय भूजम की इन चार श्रेजणयों के

1.1.2018 को वार्र्िक सूचकांकन लागू नही दकया है। अन् यिा, एलएसी द्वारा

संस्ट् तुत पटा ा दकराया अजधकदत मूल् यांकक द्वारा सुजवचाररत स्ट् तर पर है।

(vi).

(क).

यह पाया गया है दक इस प्राजधकरण को समक्षे प्रस्ट् ताव दायर करने से पूवि,

प्रस्ट् ताव एलएसी और डीपीटी के न् यासी मंडल द्वारा संवीक्षेा के जवजभन् न पड़ावो

से गुिरा है।

(ख).

एलएसी की 27 नवंबर, 2019 29 नवंबर, 2019 और 23 िनवरी 2020 को

तीन बैठकों हुई। िैसा पहले चचाि की गई है, एलएसी ने 27 नवंबर, 2020 को

हुई बैठक में मूल् यांकक ने एनआईसी 2008 के अनुसार भूजम के

वगीकरण/श्रेणीकरण के बारे में स्ट् पष् टीकरण चाहा िा। मूल् यांकक ने 27 नवंबर,

2019 के अपने पत्र के द्वारा सूजचत दकया दक िहां कह संभव हुआ है डीपीटी

ने पहले ही राष् रीय औद्योजगक वगीकरण (एनआईसी) 2008 के अनुसार कर

जलया है यानी तरल भंडारण टैंक और नगक उत् पादन, िो डीपीटी के पास

उपलब् ध भूजम का बहुत बड़ा भाग हैं। भू-संपदा का िेर् मूल् यांकन भूजम की

अवजस्ट्िजत और पत्तन क्रीक से दूरी के अनुसार दकया गया है। एलएसी, चचाि के

पश् चात्, ने पाया दक अजधकदत मूल् यांकक द्वारा एनआईसी के अनुसार दकया

गया भूजम का वतिमान वगीकरण सही है।

(ग).

भू-आबंटन सजमजत ने 29 नवंबर 2019 को हुई बैठक में श्रेणी ए, डी3 डी4 और

िी1 के जसवाए, भूजम की सभी श्रेजणयों के जलए 31 ददसंबर, 2018 को लागू

पटा ा दकराये पर 2% की दर से सामान् य वदजद्ध लागू करने की जसफाररि की।

एलएसी ने 29 नवंबर, 2019 को हुई बैठक में भूजम की ए, डी3, डी4 और

िी1 श्रेजणयों के पटा े दकराये में 16.06%, 7.39%, 7.89% और 2.98% का

प्रस्ट्ताव दकया िबदक अजधकदत मूल्यांकक ने भूजम की इन श्रेजणयों के जलए

2% की वदजद्ध का प्रस्ट्ताव दकया ि।

(घ).

डीपीटी बोडि ने 6 ददसंबर, 2019 को हुई अपनी बैठक में, एलएसी की

29 नवंबर, 2019 को हुई बैठक में की गई जसफाररिों का जवस्ट् तदत अ‍ ययन

कराने का जनणिय जलया।

20 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]

(ङ).

एलएसी ने पहले ददये गए कारणों से जवस्ट् तदत अ‍ ययन करने के पश् चात् महसूस

दकया दक 2018 की प्राजधकरण द्वारा अनुमोददत अद्यतन दर पर 2% की

समान् य वदजद्ध करके भूजम का मूल् य जनकाला िाये िो दक संिोजधत एलपीिी-

2014 के पैरा-13 में उजल्लजखत कारकों में से संगत कारक भी है। जिससे दीघि

काल में पत्तन का व् यापार प्रभाजवत न हो और पत्तन प्रयोक् तां के जलए पत्तन

जनवेि का एक आकर्िण स्ट् िान बना रहे।

सजमजत ने जवस्ट् तार से चचाि करने के पश् चात् और जनवेि आकर्र्ित करने तिा

पत्तन के वतिमान व् यापार को सुजस्ट्िर करने को सुजवचार में लेने के पश् चात्, ए,

डी3, डी4 और डी1 श्रेजणयों की दर के बारे में पूवि में की गई जसफाररि की

23 िनवरी, 2020 की अपनी बैठक में जव स्ट् तार से चचाि करके समीक्षेा की और

ए से िी तक की सभी श्रेजणयों के जलए वर्ि 2018 में भूजम के बािार मूल् य और

पटा ा दकराये पर 2% की सामान् य वदजद्ध की संस्ट् तुजत की। एलएसी ने भूजम के

बािार मूल् य के 6% की दर पर पटा ा दकराये की जसफाररि की।

उक् त जस्ट्िजत दिािती है दक इंजडयन आयल कापोरेिन द्वारा की गई आपजत्त की

न तो एलएसी ने और न ही बोडि ने कुछ सोचा समाा और अपना कोई स्ट् वतंत्र

जनणिय नह जलया तिा मूल् यांकक ररपोटि पर ही जवश् वास दकया है, वास्ट् तजवक

रूप से सही प्रतीत नह होती।

(च).

अत: संक्षेेप में, एलएसी ने 13 नवंबर, 2014 के आदेि में सुजवचाररत भूजम के

बािार मूल् य पर 2% की सामान् य वदजद्ध की जसफाररि की तिा इसे भूजम की

‘ए’ से ‘िी’ तक की सभी श्रेजणयों का 1 िनवरी, 2019 को भूजम का बािार

मूल् य जनकालने के जलए 2% की वार्र्िक वदजद्ध लागू करने के पश् चात् अद्यतन

दकया। डीपीटी ने अपने वतिमान प्रस्ट् ताव में पांच नए ग्ामों के जलए भी पटा ा

दकराया चाहा है। सामान् यत: मूल् यांकक ने इन गांवों में हाल ही में हुए लेन-देन

के औसत को जवचार में लेकर इन गांवों का वतिमान बािार मूल् य जनकाला है।

गांव दकडाना, जमठीरोहर और पदाना की वतिमान बािार दर जनकालने के

जलए, मूल् यांकक ने संबंजधत क्षेेत्र में हाल ही के वर्ों के दौरान हुए जवक्रय लेन-

देनों को जलया और इन सौदों की औसत दर को सुजवचार में जलया। तुना गांव के

मामले में, मूल् यांकक ने, जबक्री सौदों की औसत के स्ट् िान पर, डीपीटी द्वारा

मैससि अडानी कांडला बल् क टर्मिनल प्रा.जल. को आबंरटत दो भूखंडों की पटा ा

दर औसत को सुजवचार में जलया है। वीरा गांव के जलए, चूंदक कोई सौदा दर

उपलब् ध नह िी, मूल् यांकक ने उस गांव के जलए राज् य सरकार रेजड-रैक् नर दर

को लेते हुए बािार मूल् य जनकाला। एलएसी ने मूल् यांकक द्वारा यिाप्रस्ट् ताजवत

पांचों गांवों के भूजम के बािार मूल् य की संस्ट् तुजत की है। यहां यह उल् लेख करना

समीचीन होगा दक दकसी भी प्रयोक् ता ने डीपीटी द्वारा इन पांचों गांवों के जलए

प्रस्ट् ताजवत पटा ा दरों पर कोई स्ट् पष् ट आपजत्त नह की है।

एलएसी ने इन पांचों गांवों सजहत भूजम की सभी श्रेजणयों के जलए भूजम के

बािार मूल् य के 6% पर पटा ा दकराया की जसफाररि की है।

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

(छ). डीपीटी बोडि ने 29 िनवरी 2020 के अपने संकल् प के द्वारा एलएसी द्वारा

23 िनवरी 2020 की अपनी बैठक में संस्ट् तुत दकये गए भूजम के बािार मूल् य

और पटा ा दकराये का अनुमोदन दकया है।

(ि).

डीपीटी ने पीिीएलएम-2015 के पैरा 13(क) में उजल्लजखत पांच कारकों के

अनुसार दरों का ब् यौरा दिािने वाला जववरण भी प्रस्ट् तुत दकया है।

(vii).

डीपीटी का प्रस्ट् ताव भूजम के बािार मूल् य और वार्र्िक पटा ा दकराये के जनबंधनों में आरजक्षेत

कीमत का अनुमोदन चाहता है। भू नीजत ददिाजनदेि 2015 का खंड 13(ग) अनुबद्ध करता है दक

पत्तन इस प्राजधकरण को वार्र्िक पटा ा दकराये के जनबंधन में आरजक्षेत मूल् य िो पत्तन द्वारा

प्रस्ट् ताजवत भूजम के बािार मूल् य के 6% से कम नह होगा जनधाररत करने के जलए प्रस्ट् ताव

भेिेगा।

इसजलए, भू-नीजत ददिाजनदेि 2015 के अनुसार, इस प्राजधकरण से केवल वार्र्िक पटा ा दकराया

अनुमोददत करना अपेजक्षेत है न दक भूजम का बािार मूल् य/ डीपीटी के न् यासी मंडल ने

29 िनवरी 2020 को हुई अपनी बैठक में भूजम के बािार मूल् य के साि-साि बािार मूल् य पर

6% की दर पर वार्र्िक पटा ा दकराया के जनबंधन में आरजक्षेत मूल् य भी अनुमोददत दकया है।

डीपीटी का प्रस्ट् ताव एलएसी की संस्ट् तुजत पर आधाररत है और उसे डीपीटी के न् यासी मंडल का

अनुमोदन प्राप् त है और यह भू-प्रबंधन नीजत ददिाजनदेि 2015 के उपबंधों के अनुरूप है। ासी

जस्ट्िजत में, और भू-नीजत ददिाजनदेि 2015 के खंड 13(ग) के जनबंधनों के अनुसार यह

प्राजधकरण, डीपीटी द्वारा श्रेणी ‘ए’ से ‘िी’ तक और दकडाना, वीरा, जमठीरोहर, पदाना और

तुना भूजम (लवण भूजम और जस्ट्पक भूजम को छोड़कर) यिा प्रस्ट् ताजवत पटा ा दकराये को अनुमोददत

करने को प्रवदत्त है। वार्र्िक पटा ा दकराया पत्तन द्वारा जनजवदाएं आमंजत्रत करने के जलए आरजक्षेत

मूल् य के रूप में भी कायि करेगा।

(viii). 1 िनवरी 2014 को पटा ा दकराया जनकालने के जलए इस प्राजधकरण के 13 नवंबर, 2014 के

जपछले प्रिुल् क आदेि में सुजवचाररत भूजम के बािार मूल् य, 1 िनवरी 2014 को अनुमोददत पटा ा

दकराया, दरमान में जनधािररत 2% वार्र्िक वदजद्ध लागू करते हुए 31 ददसंबर, 2018 को लागू

संवर्धित पटा ा दकराया, 1 िनवरी 2019 को भूजम का बािार मूल् य और वार्र्िक पटा ा दकराया,

डीपीटी द्वारा यिाप्रस्ट् ताजवत और इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोददत, प्रजतित में वदजद्ध के प्रभाव

सजहत, की तुलनात् मक जस्ट्िजत नीचे सारणीबद्ध की िाती है:-

(रु. में)

श्रेणी

जववरण की श्रेणी

13 नवंबर, 2014 के जपछले प्रिुल् क आदेि में

अनुमोददत भूजम का बािार मूल् य और पटा ा दकराया

तिा 31.12.2018 को सूचकांदकत पटा ा दकराया

डीपीटी द्वारा 01.01.2019 से

प्रस्ट् ताजवत वार्र्िक पटा ा दकराया के

जनबंधन में भूजम का बािार मूल् य

और आरजक्षेत मूल् य

31.12.2018

को पटा ी दकराये

पर प्रजतित

वदजद्ध।

पटा ा दकराया

जनकालने के

जलए जपछले

प्रिुल् क

आदेि में

सुजवचाररत

बािार मूल् य

(प्रजत वगि

मीटर)

1.1.2014 को

प्रजत वगि

मीटर/ प्रजत

वर्ि पटा ा

दकराया (प्रजत

वगि मीटर/

प्रजत वर्ि)

2% प्र.व की

वदजद्ध

लागू

करते

हुए

31.12.2018

को सूचकांदकत

पटा ा दकराया।

भूजम का

बािार मूल् य

भूजम का

बािार मूल् य के

6% वार्र्िक

पटा ा दकराया के

अनुबंध में

आरजक्षेत मूल् य

(प्रजत वगि

मीटर/ वर्ि)

22 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]

ए

वाटर फंट तिा तट से आधे मील तक वाली भूजम

अिाित् कांडला क्रीक का पज म दकनारा

3942

236.52

256.02

4352.30

261.14

बी

क्रीक के दकनारे से आधे मील के भीतर भूजम और

कोई वाटर फ्रंट नह

बी1

मुख् य सड़क पर प् लाट एब् यूटटंग

3192

191.52

207.32

3524.50

211.47

बी2

टर्मिनल सडकों पर जस्ट्ित प् लॉट

2873

172.38

186.60

3172.16

190.33

सी

क्रीक के दकनारे से आधे मील दूर भूजम

सी1

मुख् य सड़क पर प् लाट एब् यूटटंग

1800

108

116.90

1987.35

119.24

सी2

अन् य प् लॉट

1500

97.42

1656.14

99.37

डी

बंदर क्षेेत्र के बाहर और पज मी गेट के बाहर

राष् रीय रािमागि के उत्तर एवं दजक्षेण पर भूजम

डी 1

एनएच-8ए पर सीधे एब् यूटटंग प् लाट

3298

197.88

214.20

3641.40

218.48

डी 2

एनएच-8 के समानांतर पहली 30 मीटर सडक

पर प् लाट एब् यूटटंग

2153

129.18

139.83

2377.11

142.63

डी 3

एनएच-8 के समानांतर दूसरी 30 मीटर सड़क

पर प् लॉट एब् यूटटंग

3089

185.34

200.62

3410.54

204.63

डी 4

िीरो प् वाइंट त िा रेवले क्राससंग के जनकट केके

रोड़ से एब् यूटटंग प् लाट 25 एकड़ प् लॉट व अन् य

प् लाट

2131

127.86

138.40

2352.80

141.17

डी 5

एमक के जलए एनएच-8ए पज मी गेट कके जलए

भूजम का मूल् यांकन ररक् लमेिन के जबना परंतु

अवसंरचना के साि

2565

153.90

166.59

2832.00

169.92

ई

गोददयों के भीतर भूजम

5836

350.16

379.02

6443.42

386.60

एफ

कांडला फ्री रेड िोन को िाने वाली रेलवे

साइसडंग का भूजम पज म और रेलवे लाइन की

क्राससंग तक

एफ1

कांडला रेवले स्ट् टेिन से एसईिेड साइड पर जस्ट्ित

प् लॉट

3430

205.8

222.77

3787.17

227.23

एफ2

कांडला रेवले स्ट् टेिन से अहमदाबाद साइड पर

जस्ट्ित प् लॉट

6720

403.2

436.44

7419.50

445.17

िी

जलदिड भंडारण टैंकों की भूजम

िी1

कांडला क्रीक के पूवी तट से नक् की क्रीक के पज म

तट तक जस्ट्ित भूजम

15086.13

905.17

979.78

16815.66

999.38

िी2

नक् की क्रीक के पज मी साइड से आईओसीएल,

एचपीसीएल तिा बीपीसीएल के मौिूदा तेल

टर्मिनलों वाले खारीरोहर तक भूजम

9959.89

597.59

646.84

10996.33

659.78

दकडाना गांव (नई क्षेेत्र)

945

56.70

वीरा ग्ाम (नई क्षेेत्र)

208

12.48

जमजिरोहर ग्ाम (नई क्षेेत्र)

2431

145.86

पडाना ग्ाम (नई क्षेेत्र)

472

28.32

तूना ग्ाम (नई क्षेेत्र)

665

39.90

डीपीटी द्वारा मौिूदा पटा ा दकराये में 2% की प्रस्ट् ताजवत वदजद्ध पर तेल कंपजनयों और

प्रयोक् तां /प्रयोक् ता संगठनों द्वारा उठायी गई आपजत्तयों के संबंध में डीपीटी ने साफ तौर पर

यह स्ट् पष् ट दकया है दक तेल कंपजनयों द्वारा उठाये गए अजधकतम मु्े दरों के जपछले संिोधन से

संबंजधत हैं। डीपीटी ने जपछले आदेि में संिोधन के दौरान भूजम के बािार मूल् य और कांडला

भूजम के पटा ा दकराये के संदभि से आरजक्षेत मूल् य के संिोधन का अनुमोदन देते समय रटप् पजणयां

दी िी। उन पर नवंबर, 2014 के आदेि में इस प्राजधकरण ने भी सुजवचार दकया िा।

वतिमान प्रस्ट् ताव में, एलएसी कायिवदत्तों में यिा उजल्लजखत जवजभन् न पहलुं पर सुजवचार करने

और यह सुजनज त करने के जलए दक दीघिकाल में पत्तन का व् यापार प्रभाजवत न हो और पत्तन

प्रायोक् तां के जलए पत्तन एक आकर्िक जनवेि स्ट् िान बना रहे, डीपीटी द्वारा वतिमान दरमान

दर में कोई वदजद्ध नह की है जसवा न् यूनतम वार्र्िक 2% की वदजद्ध के िो भू-नीजत ददिाजनदेि

2015 के उपबंधो के अनुसरण में है।

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

डीपीटी ने बार-बार यह कहा है दक व् यापार की ितों व् यापार की जिकायतों और जहतों को

सुजवचार में लेते हुए, पत्तन ने 2% की न् यूनतम वदजद्ध की है िो भू-नीजत ददिाजनदेिों के अनुसार

अनुज्ञेय है और पत्तन 2% से कम नह कर सकता।

यहां यह उल् लेख करना समीचीन होगा दक भू-नीजत ददिाजनदेि 2015 के खंड 13(ग) के

अनसार, इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोददत पटा ा दकराया वार्र्िक वदजद्ध के अधीन होगा िो 2%

प्रजत वर्ि से कम नह होगी।

इस प्रकार, प्रिम ददष् टया, डीपीटी ने 31.12.2018 के लागू पटा ा दकराये पर 2% वार्र्िक वदजद्ध

लागू करते हुए संिोजधत पटा ा दकराये का प्रस्ट् ताव दकया है जिसके जलए डीपीटी 1.1.2019 से

हकदार है।

(ix).

िहां तक केपीसीएचए द्वारा उठाये गए मु्े का संबंध है दक डीपीटी के प्रस्ट् ताव को उसके बोडि

द्वारा ददया गया अनुमोदन व् यापार के जहत को उजचत महत् व नह देता क् योंदक कुछ भी जवचार

नह दकया / ररकाडि में दिि नह दकया गया, वास्ट् तव में सही नह है। डीपीटी का प्रस्ट् ताव,

अजधकदत मूल् यांकक की ररपोटि के साि, एलएसी तीन बैठकों के कायिवदत्त और न् यासी मंडल का

अनुमोदन, केपीसीएचए सजहत, सभी जहतधार कों को पररपजत्रत दकये गए िे। एलएसी की ररपोटि

में पटा ा दकराये में बस 2% न् यूनतम वदजद्ध के प्रस्ट् ताव के पयािप् त कारण और औजचत् य ददये हैं।

डीपीटी का 4 माचि 2020 का प्रस्ट् ताव, उसके अनुलग् नकों सजहत प्रस्ट् तुत दकया गया है और भू-

नीजत ददिाजनदेि 2015 के अनुबंधों के अनुरूप है।

(x).

(क).

1 िनवरी 2019 से आगे की अवजध के जलए कांडला भूजम के पटा ा दकरायों के जनधािरण

के वतिमान कायि के दौरान, अजधकतर संगठनों (जनकायों) पटा ाधारकों िैसे तेल कंपजनयां

नामत: आईओसीएल, बीपीसीएल, एचपीसीएल और अन् य पटा ाधारक िैसे

केएलटीटीए, टीओओए, केपीकेएस, िीसीसीआई, लक्ष् मी मोटसि आदद ने भूजम के बािार

मूल् य और पत्तन द्वारा प्रस्ट् ताजवत आरजक्षेत मूल् य और 13 नवंबर, 2014 के आदेि के

द्वारा इस प्राजधकरण द्वारा ददये गये अनुमोदन जिसे डीपीटी द्वारा दायर वतिमान

प्रस्ट् ताव में पटा ा दकराये के जनधािरण के जलए आधार के रूप में जलया है, पर अपनी अपनी

आपजत्तयां उठायी हैं।

िहां तक डीपीटी के प्रस्ट् ताव के आधार पर, तब प्रचजलत भू-नीजत ददिाजनदेिों के

अनुसार, 13 नवंबर, 2014 के इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोददत जपछले आदेि में

सुजवचाररत बािार मूल् य से संबंजधत प्रयोक् तां /प्रयोक् ता संगठनों द्वारा उठायी गई

आपजत्तयों का संबंध है, िहां इस प्राजधकरण के नवंबर, 2014 के सकारण आदेि के पैरा

11 (vii), (viii) और (ix) की ओर ‍ यानकर्िण कराना समीचीन होगा जिसमें कांडला

भूजम के पटा ा दकराये के जपछले संिोधन के दौरान पत्तन द्वारा जनधािररत भूजम के बािार

मूल् य पर प्रयोक् तां द्वारा उठायी गई आपजत्तयों पर जवस्ट् तार से चचाि की गई है।

(ख).

लक्ष् मी मोटसि और कांडला पोटि कमिचारी संघ ने इंजग त दकया है दक मूल् यांकन ररपोटि में

जनकटवती गांवों के प्रचजलत िंत्री दर पर जवचार नह दकया गया है। डीपीटी का

प्रस्ट् ताव बताता है दक कांडला भूजम की ए से िी श्रेणी के जलए कोई िंत्री दर उपलब् ध

नह है। गांव जमठीरोहर एफ2 श्रेणी की भूजम से सटा हुआ है। मूल् यांकन ररपोटि में

वाजणज् य संपजत्त की 1100/-रु. प्रजत वगि मीटर की िंत्री दर ली गई है िो फ्री-होल् ड के

24 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]

जलए है। डीपीटी की एफ2 भूजम लीि होल् ड भूजम है न दक फ्री-होल् ड। इस भूजम का मूल् य

7274.00 रु. प्रजत वगि मीटर जलया गया है िो बहुत उंचा और अनुजचत है।

इस संबंध में, यह उल् लेख दकया िाता है दक मूल् यांकन ररपोटि बताती है दक पत्तन न् यास

न तो भूजम बेचता है और न खरीदता है। वे केवल भूजम को पटा े पर या लाइसेंस आधार

पर देते हैं। अत: मूल् यांकक और डीपीटी द्वारा एक जवकल् प के रूप में जनकटवती गांव की

वाजणज् यक दर 1100/-रु. प्रजत वगि मीटर को जलया गया िा। पीिीएलएम 2015 के

खंड 13 (क) के अनुसार, एलएसी सामान् यत: भूजम के मूल् यांकन के जलए उजल्लजखत

पांच कारकों में से उच् चतम कारक पर सुजवचार करती है।

लक्ष् मी मोटसि द्वारा उठाया गया एक और मु्ा यह है दक एफ श्रेणी की भूजम को एफ1

और एफ2 श्रेजणयों में बांटने का कोई औजचत्य नह है, यद्यजप वे एक सीध में हैं और

नकटी क्रीक से समान दूरी पर हैं। इसने यह भी बताया है दक वहां एक उपररगामी सेतु

और सड़क जनर्मित दकया गया है िो एफ2 भू खंड को ओवर िैडो करता है और मई

2019 में सुजवचाररत मूल् यांकन में जवचार नह दकया गया है।

डीपीटी ने स्ट् पष् ट दकया है दक एफ श्रेणी का एफ1 और एफ2 श्रेणी में वगीकरण

मूल् यांकक द्वारा दकया गया है और यह 1999 से लागू है। पत्तन ने यह दोहराया है दक

प्राजधकरण द्वारा पूवि में अनुमोददत दर में कोई वदजद्ध नह चाही गई है जसवाय भू नीजत

ददिाजनदेि 2015 के उपबंधों के अनुसार 2% वार्र्िक वदजद्ध के।

डीपीटी आगे और बताया है दक पत्तन डीपीटी के साि पूवि करार के अनुसार पटा ा

दकराया प्रभार के बारे में टीओओए और लक्ष् मी मोटसि के अनुरोध को स्ट् वीकार नह कर

सकता क् योंदक टीओओए और लक्ष् मी मोटसि को आबंरटत भूजम का संजवदात् मक अजधकार

क्रमि: 21 िनवरी 2013 और 6 नवंबर, 2013 को पहले ही समाप् त हो गया है।

वतिमान प्रस्ट् ताव के संदभि में, डीपीटी ने स्ट् पष् ट दकया है दक दरों का प्रस्ट् ताव पीिीएलएम

2015 के पैरा 13(क) में यिा जनधािररत पांच गुणकों के आधार पर भूजम का बािार

मूल् य जनकालने की प्रणाली के अनुसार दकया गया है जिसमें यह भी व् यवस्ट् िा की गई है

दक एलएसी सामान् य तौर पर उसमें जनधािररत उच् चतम गुणक का ‍ यान रखेगी और

यदद एलएसी उच् चतम गुणक का चयन नह करती है तो उसके कारण उसे जलजखत में

दिि करने होंगे। डीपीटी ने आगे और बताया है दक जवजभन् न पहलुं पर सुजवचार करने

के बाद, पत्तन ने मात्र 2% की वदजद्ध करने का प्रस्ट् ताव दकया है यानी प्राजधकरण द्वारा

अनुमोददत दरों में कोई वदजद्ध नह की गई है जसवाए 2% वार्र्िक वदजद्ध के िो

पीिीएलएम 2015 के उपबंधों के अनुसार है।

एलएसी की संस्ट् तुजत के आधार पर, डीपीटी के बोडि ने 29 िनवरी 2020 को कांडला

भूजम के बािार मूल् य और वार्र्िक पटा ा दकराये के जनबंधन में आरजक्षेत मूल् य का

अनुमोदन दकया। डीपीटी द्वारा दायर प्रस्ट् ताव पीिीएलएम 2015 की अनुबद्धतां का

अनुपालन करता है। इस प्राजधकरण के पास अजवश् वास करने का और पत्तन द्वारा दायर

प्रस्ट् ताव को अस्ट् वीकार करने का कोई कारण नह है।

(ग).

तेल कंपजनयां अिाित् आईओसीएल, बीपीसीएल, एचपीसीएल और अन् य पटा ा धारक

िैसे कांडला लीदिड टैंक टर्मिनल एसोजसएिन (केएलटीटीए), टैंकर ऑनर एंड

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

आपरेटसि एसोजसएिन (टीओओए), गां धीधाम चैम् बर ऑफ कामसि एंड इंडस्ट् रीि

(िीसीसीआई), पाकिर एग्ोकम एक् सपोटिस जलजमटेड (पीएईएल), एिेंसीि एंड कागो

केयर जलजमटेड (एसीसीएल), दीपक एस्ट् टेट एिेंसी (डीईए) और तेिमलभाई एंड कंपनी

(टीबीसी) ने जपछले संिोधन के दौरान डीपीटी द्वारा कांडला भूजम के वगीकरण पर

आपजत्त उठायी है।

इस संबंध में, यह बताया िाता है दक, मौिूदा प्रस्ट् ताव में, डीपीटी ने भूजम के दकसी नए

वगीकरण का प्रस्ट् ताव नह दकया है। भूजम के वगीकरण के संबंध में प्रयोक् तां द्वारा

उठायी गई आपजत्तयों पर इस प्राजधकरण द्वारा अपने 13 नवंबर 2014 के जपछले

प्रिुल् क आदेि में पहले ही चचाि की गई िी।

िहां तक आईओसीएल, बीपीसीएल और एचपीसीएल द्वारा भूजम के िी1 और िी2 के

श्रेणीकरण के बारे में उठायी गई आपजत्त का संबंध है, इस पर 13 नवंबर 2014 के

आदेि के पैरा 11 (viii) (घ),(iii), (iv) और (v) में जवस्ट् तार से चचाि की गई िी। उस

आदेि का संबजधत पैरा 11(viii) (घ) (iv) और (v) तुरंत संदभि के जलए नीचे पुन:

उद्धरत है:

“(iv). उनके पुन: वगीकरण के जलए तेल इंडस्ट् री द्वारा उठाई गई आपजत्तयों के संदभि में,

केपीटी ने बताया है दक भूजम नीजत ददिाजनदेि, 2014 के अनुसार, दरें प्रयोिन पर

जवचार करते हुए जनधािररत दकए िाने हैं। परंतु, भूजम के प्रयोिन के जलए दरों से िोड़ते

हुए ासा प्रावधान 2014 के भूजम नीजत ददिाजनदेिों में जनधािररत दकया गया उपयोग में

ददखाई नह देता है। तिाजप, सभी पटा ाधारकों, जिन् होंने दूरी पर ‍ यान ददए जबना छ-2

श्रेणी के अधीन ‘जलदिड टैंकों’ के जलए भूजम आबंरटत की गई है, पर जवचार करने के

जलए केपीटी द्वारा अंगीकदत ददजिकोण उपयुक् त देखा गया है, िैसादक नीचे बताया गया

है। भूजम का उक् त वगीकरण सरकार से अनुमोददत भूजम मूल् यांकनकताि द्वारा दी गई

मूल् यांकन ररपोटि पर आधाररत है और दक भूजम वगीकरण वैज्ञाजनक तिा पद्धजतपरक

तरीके से बताया गया है जिसे एलवीसी द्वारा भी अनुिंजसत दकया गया है और इसके

बोडि द्वारा अनुमोददत दकया गया है। भूजम मूल् यांकन ररपोटि को देखने पर, यह देखा गया

है दक भूजम मूल् यांकनकताि ने छ1 और छ2 रूप में भूजम का वगीकरण करने के जलए

कारणों का औजचत् य ददया है। प्रमुख कारक, अन् यों में से, अिाित् िेटा ी से भूजम की दूरी िो

जवजभन् न कारकों को प्रभाजवत करती है, मूल् यांकन ररपोटि में सुजवचाररत दकया देखा गया

है। नक् की क्रीक भूजम के छ1 तिा छ2 श्रेणी के बीच जवभािक सबंदु के रूप में जनणीत

दकया गया है और छ2 के जलए भूजम का जनम् नतर बािार मूल् य छ1 के जलए भूजम के

मूल् य की तुलना में मूल् यांदकत दकया गया है। जवजभन् न कारकों के आधार पर एलवीसी

द्वारा सुजवचाररत छ1 और छ2 के जलए भूजम का बािार मूल् य एलवीसी द्वारा अनुिंजसत

संदभि के जलए नीचे ताजलकाबद्ध दकया गया है िबदक वास्ट् तजवक जस्ट्िजत के बारे बताते

हुए पूवि अनुच् छेदों में पहले से ददया गया है:-

26 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]

(रु. प्रजत वगि मीटर)

क्र.सं.

जववरण

छ1 श्रेणी के जलए भूजम का

बािार मूल् य

छ2 श्रेणी के जलए भूजम का

बािार मूल्य

(क).

राज् य सरकार रेड ररक् नर

(कांडला पत्तन भूखंडों के जलए कोई दर उपलब् ध नह हैं। ये दरें दकदाना, जमठीरोहर

के चारों ओर के गांवों की है।)

1050/-रु.

प्रजत वगि मीटर

1050/-रु.

प्रजत वगि मीटर (*)

(ख).

वास्ट् तजवक प्रासंजगक अंतरणों की उच् चतम दर

जपछले 3 वर्ों में कोई अंतरण

नह

जपछले 3 वर्ों में कोई अंतरण

नह

(ग).

2 प्रजतित वार्र्िक वदजद्ध के साि रु. 14216 प्रजत वगि मीटर की दर से छ1 श्रेणी के

जलए वर्ि 2011 में प्रजतसमान अंतरणों के जलए उच् चतम स्ट् वीकदत जनजवदा-सह-

नीलामी दरें (14216x1.02x1.02x1.02) = 15086.13 रु. प्रजत वगि मीटर

15,086.13

िून् य

(घ).

बोडि द्वारा जनयुक् त दकए गए अनुमोददत मूल् यांकनकताि द्वारा जनधािररत दर

12,375/-रु.

8170/-रु.

(ङ).

कोई अन् य कारक:

बोडि ने संकल् प सं. 74 ददनांक 16 िुलाई 2013 द्वारा 2 प्रजतित वार्र्िक वदजद्ध के

साि 10.523.18 प्रजत वगि मीटर की भाररत औसत दर अनुमोददत की िी।

10,523/-रु.

9959.89

(छ1 के जलए अनुिंजसत भूजम के

मूल् यांकन के आधार पर

जवपजित)

[अिाित् 15086.13/ 12,375

x8,170]

(f).

मौिूदा प्रस्ट् ताव में इसके बोडि द्वारा अनुमोददत और एलवीसी की अनुिंसा के आधार

पर केपीटी द्वारा प्रस्ट् ताजवत भूजम का बािार मूल् य

15,086.13

9959.89

[(*) हालांदक ररपोटि अिवा एलवीसी तिा पत्तन का प्रस्ट् ताव 1050 रु. प्रजत

वगि मीटर की दर से छ2 के जलए भूजम का मूल् यांकन दिािता है, यह देखा गया

है दक भूजम की इस श्रेणी के जलए मूल् यांकन ररपोटि के पदष् ठ 81 पर, िंतरी दरों

के आधार पर भूजम का मूल् यांकन रु. 1581 प्रजत वगि मीटर पर जनधािररत दकया

गया है।]“

‘(v).

यहां पर उल् लेख करना प्रासंजगक है दक श्रेणी छ2 के जलए, तेल इंडस्ट् री द्वारा

उद्धररत तीव्र वजद्ध मुख् य रूप से ग1 से छ2 तक केपीटी द्वारा भूजम के वगीकरण

की विह से है। िीसीसीआई ने यह भी कहा है दक भूजम का वगीकरण वैज्ञाजनक

और पद्धजतपरक नह है और यह केपीटी द्वारा िानबूाकर दकया गया है। इस

संदभि में, यहां पर उल् लेख करना प्रासंजगक है दक 2014 के भूजम नीजत

ददिाजनदेिों का पैरा 13 अपेक्षेा करता है दक महापत्तन न् यासों को प्रत् येक पांच

वर्ों में कम से कम बार भूजम उपयोग की समीक्षेा करने की अपेक्षेा के जलए

संपूणि भूजम हेतु भूजम उपयोग योिना रखनी होगी। भूजम नीजत ददिाजनदेिों का

पैरा 14 जवजनर्दिष् ट करता है दक भूजम अनुमोददत भूजम उपयोग

योिना/श्रेणीकरण के आधार पर आबंरटत की िा सकती है। पत्तन न् यास भूजम

का वगीकरण और इसके आंबटन संबद्ध पत्तन न् यास का जप्ररोगेरटव है और यह

इस प्राजधकरण के दायरे में नह आता है। पत्तन ने प्रमाजणत दकया है दक पटा े पर

दी गई भूजम पत्तन भूजम उपयोग योिना के अनुसार है। इस प्राजधकरण के पास

महापत्तन न् यासों के भूखंडों को वगीकदत करने का अजधकार नह है िोदक पूरी

तरह से 2014 के जपछले प्रिुल् क आदेि के दौरान श्रेणी क से छ के जलए इस

प्राजधकरण द्वारा अनुमोददत पटा ा दकराया पूरी तरह से न् यास के प्रस्ट् ताव पर

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

आधाररत िा। केपीटी ने पुजि की है दक छ2 के जलए प्रस्ट् ताजवत भूजम का बािार

मूल् य एक वास्ट् वजवक मूल् य है और नक् िे, सुजवधां , जवकास, प्रोजक्सजमटी,

इसके वाजणजज्यक उपयोग, आदद के रूप में पयािप् त प्रजतजनजध है।

केपीटी द्वारा प्रोजर्त स्ट् पष् टीकरण पर जवश् वास करते हुए और स्ट् वीकार करते हुए

दक उप-श्रेजणयों छ1 और छ2 के जलए प्रस्ट् ताजवत भूजम का बािार मूल् य

एलवीसी की अनुिंसा पर आधाररत है और केपीटी बोडि द्वारा अनुमोददत दकया

गया है तिा केपीटी द्वारा प्रेजर्त स्ट् पष् टीकरण के म्ेनिर भी है, वगीकरण के

जलए आधार स्ट् पष् ट करते हुए, इस प्राजधकरण ने केपीटी के जनणिय पर जवश् वास

दकया िा और केपीटी द्वारा यिा प्रस्ट् ताजवत भूजम का बािार मूल् य अनुमोददत

करता है।’’

अत: एक बार दफर से यह दोहराया िाता है दक आईओसीएल, बीपीसीएल और

एचपीसीएल द्वारा भूजम के िी1 और िी2 श्रेणी में वगीकरण का मामला जपछले प्रिुल् क

आदेि से संबंजधत है जिस पर 13 नवंबर, 2014 के आदेि में जवस्ट् तार से चचाि की गई

िी। वतिमान प्रस्ट् ताव में, डीपीटी ने भूजम के दकसी नए वगीकरण का प्रस्ट् ताव नह दकया

है।

िैसी जपछले आदेि में चचाि की गई िी, दक इस प्राजधकरण को दरमान जनधािररत करने

और पत्तन न् यास भूजम के प्रयोग की दरों को िासी करने वाली सोपाजधकतां का

जनधािरण करने का अजधदेि प्राप् त है। यह प्राजधकरण पत्तन न् यास भूजम के पटा ा दकराये

प्रचजलत भू नीजत ददिाजनदेिों के अनुसार अजधसूजचत करता है। भूजम के

वगीकरण/श्रेणीकरण से संबंजधत मामला इस प्राजधकरण के कायिक्षेेत्र से बाहर का है। यह

मामला संबंजधत पत्तन न् यास के अजधकार क्षेेत्र में आता है और यह प्राजधकरण व् यजिक

पटा ाधारकों/लाइसेंस धारकों की भूजम के वगीकरण में हस्ट् तक्षेेप नह करता क् योंदक यह

डीपीटी का अजधकार क्षेेत्र है।

िहां तक एिेंसीि एंड कागो केयर जलजमटेड (एसीसीएल), पारकर एग्ोकेम एक् सपोटिस

जलजमटेड (पीएईएल), दीपक एस्ट्टेट एिेंसी (डीईए) और तेिामलभाई एंड कंपनी

(टीबीसी) द्वारा भूजम के श्रे णीकरण के बारे में उठाये गए मु्े का संबंध है, यह दोहराया

िाता है दक उनके द्वारा उठाये गए मु्े इस प्राजधकरण के 13 नवंबर 2014 के द्वारा

अनुमोददत पटा ा दकरायों के जपछले संिोधन से संबंजधत है। भूजम के वगीकरण/श्रेणीकरण

का मामला इस प्राजधकरण के कायिक्षेेत्र के बाहर का है।

(घ).

तेल कंपजनयों का कहना है दक डीपीटी ने राष् रीय औद्योजगक वगीकरण (एनआईसी)

2008 के अनुसार पत्तन भूजम के वगीकरण/श्रेणीकरण के बारे में एमओएस के जनदेिों

का उल् लंघन दकया है और वतिमान प्रस्ट् ताव में राष् रीय औद्योजगक वगीकरण (एनआईसी)

2008 के अनुसार दकया गया श्रेणीकरण गलत है। तेल कंपजनयों ने बताया है दक

मूल् यांकक द्वारा उजल्लजखत एनआईसी कोड एनआईसी में पाया नह गया।

िैसा पहले बताया गया है दक एमओएस के 16.10.2018 के स्ट् पष् टीकरण पररपत्र

संख् या पीडी-25021/11/2015-वीओसीपीटी के अनुपालन में, िो यह बताता है दक

पटा े के प्रयोिन से पत्तन भूजम का वगीकरण/श्रेणीकरण राष् रीय औद्योजगक वगीकरण

(एनआईसी) 2008 के अनसुार दकये िाने की िरूरत है। एलएसी ने राष् रीय औद्योजगक

28 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]

वगीकरण (एनआईसी) 2008 के अनुसार पत्तन भूजम के वगीकरण/श्रेणीकरण के बारे में

मूल् यांकक से स्ट् पष् टीकरण चाहा िा।

डीपीटी ने स्ट् पष् ट दकया है दक अजधकदत मूल् यांकक ने 27 नवंबर, 2019 के अपने पत्र के

द्वारा सूजचत दकया दक डीपीटी ने राष् रीय औद्योजगक वगीकरण (एनआईसी) 2008 के

अनुसार िहां कह संभव है भूजम का वगीकरण पहले ही कर रखा िा िैसे तरल भंडार

टैंक व नमक उत् पादन िो डीपीटी के पास उपलब् ध भू-बैंक का एक बड़ा भाग हैं। भू-

संपदा का िेर् मूल् यांकन भूजम की अवजस्ट्िजत और पत्तन क्रीक से दूरी को सुजवचार में

लेकर दकया गया है। एनआईसी में, बहुत सी श्रेजणयां है और अजधकतर श्रेजणयां पत्तन

भू- क्षेेत्र में मौिूद ही नही हैं। एनआईसी के साि प्रत् येक श्रेणी की अद्यतन सौदा दर

उपलब् ध नह होगी। चूंदक अजधकतर क्षेेत्र पहले ही एनआईसी 2008 के अंतगित क़वर

और वगीकदत कर ददये गए हैं मौिूदा वगीकरण ठीक पाया गया है। इसके जअ तररक् त,

एनआईसी 2008 केवल वगीकरण/प्रयोिन बताता है।

इस प्रकार मूल् यांकक ने अपने 27 नवंबर 2019 के पत्र के द्वारा यह स्ट् पष् ट दकया है दक

अजधकतर भू-क्षेेत्र एनआईसी 2008 के द्वारा पहले ही क़वर और वगीकदत कर जलया

गया है, अत: वतिमान वगीकरण सही है। एलएसी ने 29 नवंबर 2019 की ररपोटि के

साि परठत 23 िनवरी 2020 की अपनी ररपोटि में एनआईसी 2008 के अनुसार दकये

गए वगीकरण के बारे में मूल् यांकक द्वारा ददये गए स्ट् पष् टीकरण को स्ट् वीकार कर जलया है।

डीपीटी के बोडि ने भी मूल् यांकक द्वारा प्रस्ट् तुत एनआईसी के अनुसार दकये गए

वगीकरण/श्रेणीकरण को स्ट् वीकार कर जलया है। इस प्राजधकरण के पास डीपीटी द्वारा

सूजचत की गई जस्ट्िजत पर जवश् वास नह करने का कोई कारण नह है।

डीपीटी ने तेल कंपजनयों की इन रटप् पजणयों को नकार ददया है दक पत्तन ने मूल् यांकक की

07.05.2019 की ररपोटि पर जबना सोचे समाे जवश् वास कर जलया है। डीपीटी ने

उल् लेख दकया है दक मूल् यांकक की ररपोटि के अनुसार, ई-जनजवदा-सह-ई-बोली से वर्ि

2016 के दौरान उच् चतम प्राप् त दर 3261.74 रु. प्रजत वगिमीटर/प्रजत वर्ि िी िो

जवजिष् ट प्रयोिन से आबंरटत की गई िी यानी जबटुमन और 2016 के दौरान ही छोटे

आकार के भूखंड के जलए जलबटी इंवैस्ट् टमैं्स के मामले में 3260.57 रु. की प्रजत वगि

मीटर/प्रजत वर्ि की दर ई-जनजवदा-सह-ई-बोली के द्वारा प्राप् त हुई िी। ई-जनजवदा के

मा‍ यम से इन दरों के प्राप् त होने के बाविूद और इस दर को ऊंचा समाते हुए और

जवजभन् न पहलुं िैसे जनवेि पर जविेर् ‍ यान देने, दीघिकाल में पत्तन की सुजस्ट्िरता

सुजनज त करने के जलए समर्पित कागो, कांडला में रोिगार के अवसर सदजित करने के

जलए और तरल कागो को कांडला से जनकटवती पत्तनों को प्रत् यावर्तित होने से बचने के

पर भी सुजवचार करते हुए डीपीटी ने वतिमान पटा ा दकराये में दकसी वदजद्ध का प्रस्ट् ताव

नह दकया जसवाए 2% वार्र्िक वदजद्ध के, िो दक भू-नीजत ददिाजनदेि 2015 के

उपबंधों के अनुसार न् यूनतम है।

(xi).

लक्ष् मी मोटसि ने यह उल् लेख दकया दक डीपीटी द्वारा जनयुक् त मूल् यांकक ने भूजम का मूल् यांकन

जवज्ञाजनक जवजध से नह दकया है। इसने सीएचपीटी के पटा ा संिोधन का हवाला ददया है िहां

जनयुक् त मूल् यांकक ने जवज्ञाजनक जवजध से भूजम का मूल् यांकन दकया है।

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

इस संबंध में, यहां यह बताया िाता है दक डीपीटी ने सरकार द्वारा अजधकदत मूल् यांकक को

जनयुक् त दकया है जिसने मूल् यांकन ररपोटि भू-नीजत ददिाजनदेि 2015 में जनधािररत प्रणाली के

अनुसार प्रस्ट् तुत की है। डीपीटी ने भू नीजत ददिाजनदेि 2015 में जनधािररत प्रदक्रया का अनुपालन

दकया है। एलएसी की अनुिंसा के पश् चात और डीपीटी के न् यासी मंडल के अनुमोदन के आधार

पर, जिसने सभी गुणकों पर सुजवचार करने के पश् चात् 31 ददसंबर 2018 को यिालागू पटा ा

दकराये पर मात्र 2% की वदजद्ध का प्रस्ट् ताव दकया है।

(xii).

एचपीसीएल, आईओसीएल और बीपीसीएल िैसे कुछ प्रयोक् तां और अन् य पटा ाधारकों ने

बताया दक ररपोटि ने कोजवड-19 महामारी के प्रभाव को ‍ यान में नह रखा है और इसजलए

प्रस्ट् ताव अवैध है।

इस संबंध में, डीपीटी ने स्ट् पष् ट दकया है दक संिोधन 1.1.2019 से अपेजक्षेत हैं िबदक कोजवड-

19 का प्रभाव अप्रैल 2020 में पड़ा है। तिाजप, कोजवड-19 महामारी के कारण और भारत में

उठाये गए लॉकडाउन उपायों के चलते, डीपीटी ने एमओएस के 21 अप्रैल 2020 के जनदेिों के

अनुपालन में लॉकडाउन अवजध के दौरान और उससे इतर में जवजभन् न प्रभारों में

माफी/छूट/आस्ट् िगन स्ट् वीकार दकये। डीपीटी ने अप्रैल, मई और िून महीनों के वार्र्िक पटा ा

दकरायों/लाइसेंस िुल् क को, यिा मूल् य आधार पर, जबना दकसी ब् याि के, पटा ाधारक/लाइसेंस

धारक के अनुरोध पर, तीन महीने की अवजध के जलए आस्ट् िजगत दकया।

यहां यह उल् लेख करना समीचीन होगा दक प्रयोक् तां द्वारा उठाया गया मु्ा लागू भू-नीजत

ददिाजनदेिों के कायिक्षेेत्र से बाहर का है िो डीपीटी और इस प्राजधकरण दोनों पर बा‍ यकारी है।

(xiii). आईओसीएल, एचपीसीएल और बीपीसीएल ने बताया है दक मंत्रालय के 8 िुलाई 2015 के

स्ट् पष् टीकरण के अनुसार पांच गुणकों में से उच् चतम कारक के लेना अजनवायि नह है और एक

यिाििवादी मूल् य दकया िाना अपेजक्षेत है और डीपीटी ने मूल् यांकन ररपोटि में इन पहलुं की

पूणित: अवहेलना की है और दक डीपीटी ने जबना सोचे समाे मूल् यांकन ररपोटि पर जवश् वास दकया

है।

डीपीटी ने स्ट् पष् ट दकया है दक ई-जनजवदा-सह-ई-बोली के द्वारा वर्ि 2016 के दोरान 3261.40

रु. प्रजत वगि मीटर/प्रजत वर्ि की उच् चतम दर प्राप् त होने के बाविूद, इस दर को ऊंचा समाते

हुए और जवजभन् न पहलुं िैसे जनवेि पर जविेर् ‍ यान देने, दीघिकाल में पत्तन की सुजस्ट्िरता

सुजनज त करने के जलए समर्पित कागो, कांडला में रोिगार के अवसर सदजित करने के जलए और

तरल कागो को कांडला से जनकटवती पत्तनों को प्रत् यावर्तित होने से बचने पर भी सुजवचार

करते हुए डीपीटी ने वतिमान पटा ा दकराये में दकसी वदजद्ध का प्रस्ट् ताव नह दकया जसवाए 2%

वार्र्िक वदजद्ध के, िो दक भू-नीजत ददिाजनदेि 2015 के उपबंधों के अनुसार न् यूनतम है।

(xiv). भारतीय खाद्य जनगम (एफसीआई) ने जविेर् ररयायती दर देने का अनुरोध दकया क् योंदक, अन् य

जहतधारकों से जभन् न एफसीआई के पास लाभ का कोई अजधदेि नह है।

एफसीआई के अनुरोध के संबंध में, डीपीटी ने बताया है दक एफसीआई द्वारा 30.06.2020 के

पत्र में उठाये गये मु्े को प्राजधकरण द्वारा 04 ददसंबर, 2014 की अजधसूचना संख् या 350 के

द्वारा जपछले दर संिोधन में पहले ही स्ट् पष् ट कर ददया गया िा दक भू-नीजत 2014 के भूजम नीजत

ददिाजनदेि का खंड 11.2.(ि) सुरक्षेा एिेंजसयों तिा सरकारी जवभागों को 50% तक और

30 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]

सरकारी जवभागों को 75% तक पटा ा दकराये में ररयायत की पररकलन करता है िो संबद्ध पत्तन

न् यास के बोडि के अनुमादन से सीमािुल् क, जबिली जवभाग, स्ट् वास्ट् ् य जवभाग और प्रमुख सुरक्षेा

कायि अजनवायि है। 2014 के भूजम नीजत ददिाजनदेिों में उन सरकारी संगठन के जलए कोई

ररयायती पटा ा दकराया जनधािररत नह दकया गया। िो पत्तन के क्रोड प्रचालन प्रयोिनों के जलए

अजनवायि नह है, अत: पटा ा दकराये में 50% की ररयायत के जलए एफसीआई के अनरोध को

स्ट् वीकार नह दकया िा सकता।

यहां यह उल् लेख करना प्रासंजगक होगा दक तब प्रचजलत भू-नीजत ददिाजनदेि 2014 का खंड

11.2.(ि) भू-प्रबंधन नीजत ददिाजनदेि 2015 (पीिीएलएम 2015) में भी जवद्यमान है और

डीपीटी के 04 माचि 2020 के वतिमान प्रस्ट् ताव पर भी लागू है। डीपीटी द्वारा ददया गया

स्ट् पष् टीकरण भरोसे योग् य है।

(xv). इंजडयन फामिसि फटीलाइज़र को आपरेरटव जलजमटेड (इफ्फको) ने उनके द्वारा पोत पररवहन

मंत्रालय को दकये गए अभ् यावेदन का हवाला देते हुए इस प्राजधकरण को अनुरोध दकया दक

इफ्फको के भू-खंड को प्रस्ट् ताजवत संिोधन से मुक् त रखा िाए। इस संबंध में यह कहना है दक भू-

नीजत ददिाजनदेि 2015 के खंड 13(ग) के अनुसार, संबंजधत महापत्तन न् यास को भू-नीजत

ददिाजनदेिों के अनुसार प्रस्ट् ताव तैयार करना होता है और उसे प्राजधकरण को प्रस्ट् तुत करना

होता है। प्राजधकरण को सांजवजधक रूप से दरमान और पत्तन की संपजत्तयों, पत्तन भूजम सजहत के

प्रयोग की दर को िाजसत करने वाली सोपाजधकताएं जनधािररत और अजधसूजचत करने का

अजधदेि प्राप् त है। इस प्राजधकरण को भूजम की दकसी भी उस श्रेणी को जनकालने का अजधकार

नह है जिस पर पत्तन ने पटा ा दकराये में संिोधन का प्रस्ट् ताव दकया है।

(xvi). िहां तक केपीकेएस का मु्ा है दक 13 नवंबर 2014 के जपछले आदेि में पूविव् यापी िुजद्ध सुधार

करने और केएलटीटीए का मु्ा दक बुजनयादी असलीयन को पहचानें और 1.1.2014 से गलत

ढंग से प्रभावी दकये गए संिोधनों को वापस लें और िनवरी 2014 से तरल टैंक भंडारण

पररचालकों पर आररजपत अनुजचत वदजद्ध को वापस ले कर सुधारात् मक कारिवाई करने का संबंध

है, यह कहना है दक इस प्राजधकरण द्वारा 13 नवंबर, 2014 के आदेि संख् या

टीएएमपी/24/2014-केपीटी द्वारा अनुमोददत कांडला भूजम के पटा ा दकरायों की जनधािररत

वैधता 31 ददसंबर 2018 को समाप् त हो गई है और उक् त आदेि के द्वारा अनुमोददत पटा ा

दकरायों को वापस लेना इस प्राजधकरण के अजधकार क्षेेत्र से बाहर है। जवजभन् न प्रयोक् तां द्वारा

पूविव् यापी प्रभाव से संिोधन को चुनौती देते हुए दायर की गई ररट याजचकां पर माननीय

उच् च न् यायालय ने भी अपने 10 मई 2019 के जनणिय में पुजि की है दक 13 नवंबर 2014 का

प्रिुल् क आदेि सही है।

(xvii). (क).

पीिीएलएम 2015 का खंड 13(ग) पत्तन को पत्तन न् यास बोडि के अनुमोदन से वार्र्िक

वदजद्ध की दर जनधािररत करने की छूट देता है िो 2% से कम नह होगी।

पत्तन ने एक रटप् पणी का प्रस्ट् ताव दकया है दक दरों में प्रजत वर्ि 2% वदजद्ध की िायेगी।

चूंदक पटा ा दकराये में 2% की वार्र्िक वदजद्ध बोडि द्वारा अनुमोददत है और भूजम प्रबंधन

नीजत ददिाजनदेि 2015 के अनुरूप पायी गई है, प्रस्ट् ताजवत रटप् पणी, डीपीटी द्वारा

यिाप्रस्ट् ताजवत, अनुमोददत की िाती है। 2% दर पर वार्र्िक वदजद्ध इस प्राजधकरण द्वारा

आदेि में अनुमोददत संिोजधत दरों पर 1 िनवरी 2020 से प्रभावी होगी।

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

(ख).

मौिूदा दरमानों में एक रटप् पणी जनधािररत है दक पटा ा दकरायों को िासी करने वाली

अन् य सोपाजधकताएं पोत पररवहन मंत्रालय, भारत सरकार द्वारा िारी भू नीजत

ददिाजनदेि 2014 के अनुसार होंगी। डीपीटी ने अपने मौिूदा प्रस्ट् ताव में उक् त रटप् पणी

को िाजमल नह दकया है। चूंदक डीपीटी ने क्रमांक 3 पर मौिूदा रटप् पणी को जवलुप् त

करने का काई जवजिष् ट कारण नह बताया है, वतिमान रटप् पणी को हल् के से आिोधन के

साि दक पटा ा दकरायों को िासी करने वाली सभी सोपाजधकताएं पोत पररवहन

मंत्रालय, भारत सरकार द्वारा 29 अप्रैल 2019 को िारी स्ट् पष् टीकरण पररपत्र (भूजम

प्रबंधन) 2019-20 का 1 के साि परठत भू-प्रबंधन नीजत ददिाजनदेि 2015 समय-

समय पर यिा संिोजधत, के अनुसार होंगी।

(xviii). (क).

डीपीटी का प्रस्ट् ताव वार्र्िक पटा ा दकरायों में 1 िनवरी 2019 के पूविव् यापी प्रभाव से 31

ददसंबर 2023 तक अनुमोदन चाहता है। ओएमसी नामत: एचसीपीएल, आईओसीएल

और बीपीसीएल ने यह मु्ा उठाया है दक डीपीटी ने अपने 4 माचि 2020 के प्रस्ट् ताव में

1 िनवरी 2019 से पूविव् यापी प्रभाव चाहा है, यह बड़ा गंभीर और अपूरणीय पूवािग्ह

है।

महापत्तन न् यास अजधजनयम, 1963 की धारा 49 समय-समय पर दरों के जनधािरण

करने को कहती है। पटा ा दकराये के जनधािरण के जलए, यह प्राजधकरण महापत्तन न् यासों

की भूजम के पटा ा दकराये जनकालने के जलए सरकार द्वारा िारी भू- नीजत ददिाजनदेिों से

बंधा है।

भू-प्रबंधन नीजत ददिाजनदेि, 2014 का खंड 13 (ग) के साि-साि भूजम नीजत

ददिाजनदेि 2015 अनुबद्ध करते हैं दक दरमान प्रजत पांच वर्ि पर संिोजधत दकया िाएं।

नवंबर 2014 के जपछले प्रिुल् क आदेि में इस प्राजधकरण द्वारा पटा ा दकराये अनुमोददत

करते समय, यह स्ट् पष् ट दकया गया िा दक दरे 1 िनवरी 2014 से प्रभावी होंगी और

31 ददसंबर 2018 तक प्रभावी रहेंगी और दरमानों की समीक्षेा पांच वर्ि बाद की

िायेगी। यह जस्ट्िजत दक डीपीटी की भूजम के पटा े दकरायों की समीक्षेा पांच वर्ि बाद की

िायेगी यानी 1 िनवर 2019 से सभी जहतधारकों के संज्ञान में होनी चाजहए। यहां तक

दक इसकी समाजस के पश् चात डीपीटी के अनुरोध पर पटा ा दकराये का जवस्ट् तार करते हुए

29 माचि 2019, 10 अक् तूबर 2019 और अंजतम आदेि 20 फरवरी 2020 में यह

स्ट् पष् ट रूप से जलखा गया िा दक जनवाित से बचने के जलए यह जवस्ट् तार एक अंतररम

व् यवस्ट् िा है और दक संिोजधत दरमान अनुमोददत होने पर पूविव् यापी प्रभाव जलए होंगे,

िैसा डीपीटी द्वारा प्रस्ट् ताव दकया िायेगा। तदनुसार, डीपीटी ने संिोजधत दरमानों का

अनुमोदर पूविव् यापी प्रभाव से चाहा है यानी 1 िनवरी 2019 से पांच वर्ि की अवजध

के जलए 31 ददसंबर, 2023 तक।

िैसा पहले बताया गया है, जवजभन् न याजचकाकतािं द्वारा माननीय गुिरात उच् च

न् यायालय के समक्षे इस प्राजधकरण द्वारा 13 नवंबर, 2014 के आदेि द्वारा दकये गए

जपछले पूविव् यापी संिोधन को, अन् य बातों के साि-साि चुनौती देते हुए दायर

एससीए/ररट याजचकां के संदभि में, माननीय गुिरात उच् च न् यायालय ने 10 मई

32 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]

2019 के अपने में इस प्राजधकरण के 13 नवंबर 2014 के आदेि को सही पाया जिसके

द्वारा डीपीटी के पटा ा दकराये उक् त आदेि में ददये गए कारणो से 1.1.2014 के

पूविव् यापी प्रभाव से संिोजधत दकये गए िे। माननीय उच् च न् यायालय ने जनणिय ददया दक

इस प्राजधकरण द्वारा तैयार दकये गए दरमान 1.1.2014 से प्रभावी होंगे िैसा उक् त

आदेि में जनदेि ददया गया है।

इस संबंध में, सरकार के स्ट् पष् ट ददिाजनदेिों को देखते हुए कांडला भूजम के पटा ा दकरायों

में 1 िनवरी 2019 के पूवि व् यापी प्रभाव से संिोधन का डीपीटी का प्रस्ट् ताव अनुमोददत

दकया िाता है। वास्ट् तव में, यहा यह उल् लेख करना प्रासंजगक होगा दक यह पद्धजत केवल

डीपीटी के मामले में ही अनुपालन में नह लाई िा रही है बजल्क पटा ा दकराये अिवा

भूजम के संिोधन में एनएमपीटी, वीपीटी, एमओपीटी िैसे अन् य महापत्तनों में भी

पालन की िा रही है।

यहां यह उल् लेख करना समीचीन होगा दक इस प्राजधकरण ने 31 ददसंबर, 2018 को

मूल समाजस से इतर पटा ा दकरायों का जवस्ट् तार करते समय, डीपीटी द्वारा अनुरोध दकये

गए अनुसार, इस प्राजधकरण द्वारा अंजतम पटा ा दकरायों के अनुमोदन तक भू-नीजत

ददिाजनदेिों के अनुसार तब प्रचजलत पटा ा दकराये पर लागू 2% की वार्र्िक वदजद्ध की

अनु मजत दी िी।

मौिूदा प्रस्ट् ताव में, डीपीटी ने 31 ददसंबर, 2018 को लागू दर पर 2% की वदजद्ध लागू

करते हुए पटा ा दकरायों में संिोधन चाहा है। ासी जस्ट्िजत में, पत्तन द्वारा प्रस्ट् ताजवत

संिोजधत पटा ा दकराया इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोददत दरों वैधता, संिोजधत दरो के

अनुमोदन तक, जवस्ट् तार के अनुसार इस प्राजधकरण द्वारा पटा ा दकरायों में 2% की

वार्र्िक वदजद्ध पहले से ही लागू है।

(ख).

उक् त को देखते हुए, यह प्राजधकरण 01 िनवरी 2019 से वार्र्िक पटा ा दकराये के

जनबंधनों मे आरजक्षेत मूल् य के पूविव् यापी प्रभाव से डीपीटी के प्रस्ट् ताव का अनुमोदन

करता है।

इस प्राजधकरण द्वारा 01 िनवरी, 2019 के पूविव् यापी प्रभाव से अनुमोददत कांडला

भूजम के वार्र्िक पटा ा दकराया मौिूदा पटा ा/लाइसेंस धारको के मामले में वतिमान पटा ा

दकराया करारों में सहमत दरों के आवजधक संिोधन के अधीन लागू होगा और

नवीकरण/आबंटन के उन मामलों में िहां संबंजधत पटा ा करार अिवा आबंटन पत्र, यदद

अभी कोई पटा ा जवलेख जनष् पाददत नह दकया गया है, उनमें पटा ा की मौिूदा अवजध

दौरान पटा ा दकरायो के संिोधन का स्ट् पष् ट रूप से उल् लेख दकया िाए।

(xix). भू-नीजत ददिाजनदेि 2015 का पैरा 13(ग), अन् य बातों के साि-साि अनुबद्ध करता है दक

दरमान प्राजधकरण द्वारा प्रत् येक 5 वर्ि में पुन: जनधािररत दकये िाएं। पत्तन ने क्रमांक 1 पर एक

रटप् पणी का प्रस्ट् ताव दकया है िो यह बताती है दक पटा ा दकराया अनुसूची के अंतगित बािार

मूल् य/आरजक्षेत कीमत की वैधता 01 िनवरी 2019 से 31 ददसंबर 2023 तक प्रभावी होगी।

िैसी पहले चचाि की गई है भू-नीजत ददिाजनदेि 2015 के पैरा 13(ग) के अनुसार इस

प्राजधकरण से भूजम के नवीनतम दरमान अजधसूजचत कराने अपेजक्षेत हैं। इसजलये क्रमांक 1 पर

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

444 GI/2021

(1)

अनुलग् नक- I

पीिीएलएम-2015 में ददये गए कारकों के अनुसार दरों का ब् यौरा दिािने वाला जववरण

श्रेणी

श्रेणी का जववरण

प्राजधकरण द्वारा

यिा अनुमोददत

4.12.2014 की

अजधसूचना

संख् या 350 के

अनुसार

01.01.2014

को भूजम का

बािार मूल् य

(प्रजत वगि

मीटर)

01.01.2014

से भूजम के

बािार मूल् य के

6% पर पटा ा

दकराये का

आरजक्षेत मूल् य

(प्रजत वगि

मीटर/प्रजत वर्ि)

01.01.2018

को भूजम के

बािार मूल् य

(प्रजत वगि

मीटर/प्रजत वर्ि)

01.01.2018

से भूजम के

बािार मूल् य के

6% पर पटा ा

दकराये का

आरजक्षेत मूल् य

(प्रजत वगि

मीटर/प्रजत वर्ि)

इसी तरह के

वगीकरण/गजतजव

जधयों के जलए क्षेेत्र

में भूजम के मूल् यों

के राज् य सरकार

द्वारा तैयार रेडी-

रेक् नर, यदद

उपलब् ध हो तो

पत्तन न्यास

बोडि द्वारा

मंिूरी देने के

जलए उजचत

वार्र्िक वदजद्ध

दर के साि

पत्तन के

आसपास के

क्षेेत्र में (पत्तन

के आसपास

के क्षेेत्र का

जनणिय पत्तन

न्यास बोडि

द्वारा दकया

िायेगा)

जपछले तीन

वर्ों में

पंिीकदत

वास्ट् तजवक

प्रासंजगक लेन

देन की

उच् चतम दर,

(रु. प्रजत वगि

मीटर/प्रजत

वर्ि)

पत्तन रस्ट् ट

बोडि द्वारा

अनुमोददत

वार्र्िक वदजद्ध

दर के आधार

पर अद्यतन

इसी तरह के

लेन देन के

जलए पत्तन

भूजम की

स्ट्वीकदत

उच् चतम

जनजवदा-सह-

नीलामी दर

(रु. प्रजत वगि

मीटर/प्रजत

वर्ि)

इस प्रयोिन के जलये पत्तन द्वारा जनयुि अजधकदत मूल् यांकक द्वारा

जनकाली गई दर

पत्तन द्वारा

पता लगाया

अन् य कोई

संगत

कारक(रु

प्रजत वगि

मीटर/प्रजत

वर्ि)

कांडला के जलए

कोई िंत्री दर

उपलब् ध नह ।

लेदकन, जनकटवती

भाव यानी

दकडाना,में

वाजणज् य प्रयोक् ता

की भूजम हेतु

उच् चतम दर

1100.00 रु. प्रजत

वगि मीटर

अजवकजसत

भूजम (रु. /वगि

मीटर)

बािार

मूल् य के

6% पर

भूजम का

पटा ा

दकराया

जवकजसत

भूजम

(रु./वगि

मीटर)

भूजम के

बािार मूल् य

के 6% पर

पटा ा दकराया

ए

वाटर फंट तिा तट से आधे मील तक वाली भूजम अिाित् कांडला क्रीक का पज म

दकनारा

3942

236.52

4267.00

256.02

297.14 रु.

(280/रु. पर

2% वदजद्ध

प्रजत वर्ि पर

सुजवचार

करने पर

यानी बािि

बीच ग के

प्रयोिन से

2016 की

उच् चतम दर)

297.14 रु.

(280/रु. पर

2% वदजद्ध

प्रजत वर्ि पर

सुजवचार

करने पर

यानी बािि

बीच ग के

प्रयोिन से

2016 की

उच् चतम दर)

4352.3

261.14

5222.76

313.37

बी

क्रीक के दकनारे से आधे मील के भीतर भूजम और कोई वाटर फ्रंट नह

बी1

मुख् य सड़क पर प् लाट एब् यूटटंग

3192

191.52

3455.33

207.32

3524.5

211.47

4229.4

253.76

बी2

टर्मिनल सडकों पर जस्ट्ित प् लॉट

2873

172.38

3110.00

186.6

3172.16

190.33

3806.59

228.40

ग

क्रीक के दकनारे से आधे मील दूर भूजम

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

ग1

मुख् य सड़क पर प् लाट एब् यूटटंग

1800

108

1948.33

116.9

कांडला के जलए

कोई िंत्री दर

उपलब् ध नह ।

लेदकन, जनकटवती

भाव यानी

दकडाना,में

वाजणज् य प्रयोक् ता

की भूजम हेतु

उच् चतम दर

1100.00 रु. प्रजत

वगि मीटर

1720.64 रु.

(1686.90

रु. पर 2%

वदजद्ध प्रजत वर्ि

पर सुजवचार

करने पर

यानी पेरोल

पम्प के

प्रयोिन से

2018 की

उच् चतम दर)

1720.64 रु.

(1686.90

रु. पर 2%

वदजद्ध प्रजत वर्ि

पर सुजवचार

करने पर

यानी पेरोल

पम्प के

प्रयोिन से

2018 की

उच् चतम दर)

1948.33

116.90

2338

140.28

119.24

(2018 के

116.9 रु.

की दर पर

2% वार्र्िक

वदजद्ध के

बाद))

ग2

अन् य प् लॉट

1500

1623.67

97.42

1656.17

99.37

1987.4

119.24

घ

बंदर क्षेेत्र के बाहर और पज मी गेट के बाहर राष् रीय रािमागि के उत्तर एवं दजक्षेण

पर भूजम

डी1

एनएच-8ए पर सीधे एब् यूटटंग प् लाट

3298

197.88

3570.00

214.2

3641.4

218.48

4369.68

262.18

डी2

एनएच-8 के समानांतर पहली 30 मीटर सडक पर प् लाट एब् यूटटंग

2153

129.18

2330.50

139.83

2377.17

142.63

2852.6

171.16

डी3

एनएच-8 के समानांतर दूसरी 30 मीटर सड़क पर प् लॉट एब् यूटटंग

3089

185.34

3343.67

200.62

215.44/-रु.

(पत्तन संबंधी

कायिकलापों

के जलए

2019 की

उच् चतम दर)

215.44/-रु.

(पत्तन संबंधी

कायिकलापों

के जलए

2019 की

उच् चतम दर)

3410.5

204.63

4092.6

245.56

डी4

िीरो प् वाइंट त िा रेलवे क्राससंग के जनकट के रोड़ से एब् यूटटंग प् लाट 25 एकड़ प् लॉट

व अन् य प् लाट

2131

127.86

2306.67

138.4

कांडला के जलए

कोई िंत्री दर

उपलब् ध नह ।

लेदकन, जनकटवती

भाव यानी

दकडाना,में

वाजणज् य प्रयोक् ता

की भूजम हेतु

उच् चतम दर

1100.00 रु. प्रजत

वगि मीटर

149.32 रु.

(137.95/-

रु. यानी

2015 की

उच् चतम दर,

पर 2%

वार्र्िक वदजद्ध

पर सुजवचार

के बाद)

149.32 रु.

(137.95/-

रु. यानी

2015 की

उच् चतम दर,

पर 2%

वार्र्िक वदजद्ध

पर सुजवचार

के बाद)

2352.83

141.17

2823.4

169.40

डी5

नमक के जलए एनएच-8ए पज मी गेट के जलए भूजम का मूल् यांकन ररक् लमेिन के

जबना परंतु अवसंरचना के साि

2565

153.9

2776.50

166.59

2832

169.92

3398.4

203.90

ई

गोददयों के भीतर भूजम

5836

350.16

6317.00

379.02

5154.66

309.28

6443.33

386.60

एफ

कांडला फ्री रेड िोन को िाने वाली रेलवे साइसडंग का भूजम पज म और रेलवे

लाइन की क्राससंग तक

एफ1

कांडला रेवले स्ट् टेिन से एसईिेड साइड पर जस्ट्ित प् लॉट

3430

205.8

3712.83

222.77

3712.83

222.77

4455.4

267.32

227.23

(2018 की

222.77 रु.

पर 2%

वार्र्िक

वदजद्ध)

एफ2

कांडला रेवले स्ट् टेिन से अहमदाबाद साइड पर जस्ट्ित प् लॉट

6720

403.2

7274.00

436.44

7274

436.44

8728.8

523.73

445.17

(2018 की

436.44रु.

पर 2%

वार्र्िक

वदजद्ध)

िी

जलदिड भंडारण टैंकों की भूजम

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

िी1

कांडला क्रीक के पूवी तट से नकटी क्रीक के पज म तट तक जस्ट्ित भूजम

15086.13

905.17

16329.67

979.78

कांडला के जलए

कोई िंत्री दर

उपलब् ध नह ।

लेदकन, जनकटवती

भाव यानी

दकडाना,में

वाजणज् य प्रयोक् ता

की भूजम हेतु

उच् चतम दर

1100.00 रु. प्रजत

वगि मीटर

1031.21 रु.

(971.74 रु.,

यानी तरल

भंडारण टंकी

की 2016 की

उच् चतम दर,

पर 2% की

वार्र्िक वदजद्ध

पर सुजवचार

के बाद)

1031.21 रु.

(971.74 रु.,

यानी तरल

भंडारण टंकी

की 2016 की

उच् चतम दर,

पर 2% की

वार्र्िक वदजद्ध

पर सुजवचार

के बाद)

16329.67

979.78

19595.6

1175.74

1008.94

(तरल

भंडारण टंकी

के जलए

2015 से

2019 की

अवजध में ई-

टेंडर सह ई-

बोली में

प्राप् त औसत

दर)

िी2

नक् की क्रीक के पज मी साइड से आईओसीएल, एचपीसीएल तिा बीपीसीएल के

मौिूदा तेल टर्मिनलों वाले खारीरोहर तक भूजम

9959.89

597.59

10780.67

646.84

10996.33

659.78

13200

792.00

दकडाना

945.00

56.70

1134

68.04

वीरा

208.00

12.48

249.6

14.98

जमजिरोहर

2431.00

145.86

2917.2

175.03

पडाना

472.00

28.32

566.4

33.98

तूना

665.00

39.90

798

47.88

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

अनुलग्नक - 2

दीनदयाल पत्तन न्यास

)

डीपीटी) की कांडला भूजम की आरजक्षेत कीमत अनुसूची

(रु प्रजत वगिमीटर/प्रजत वर्ि)

क्रम

संख्या

श्रेणी का जववरण

1.1.2019 से

पटा ा दकराया

के जनबंधन में

आरजक्षेत

कीमत

क

वाटर फंट तिा तट से आधे मील तक वाली भूजम अिाित् कांडला क्रीक का पज म दकनारा

261.14

ख

क्रीक के दकनारे से आधे मील के भीतर भूजम और कोई वाटर फ्रंट नह

ख1

मुख् य सड़क पर प् लाट एब् यूटटंग

211.47

ख2

टर्मिनल सडकों पर जस्ट्ित प् लॉट

190.33

ग

क्रीक के दकनारे से आधे मील दूर भूजम

ग1

मुख् य सड़क पर प् लाट एब् यूटटंग

119.24

ग2

अन् य प् लॉट

99.37

घ

बंदर क्षेेत्र के बाहर और पज मी गेट के बाहर राष् रीय रािमागि के उत्तर एवं दजक्षेण पर भूजम

घ1

एनएच-

8 ए पर सीधे एब् यूटटंग प् लाट

218.48

घ2

एनएच

के समानांतर पहली

मीटर सडक पर प् ला

ट एब् यू

टटंग

142.63

घ3

एनएच

के समानांतर दूसरी

मीटर सड़क पर प् लॉ

ट एब् यू

टटंग

204.63

घ4

िीरो प् वाइंट त िा रेवले क्राससंग के जनकट केके रोड़ से एब् यूटटंग प् लाट

एकड़ प् लॉ

ट व अन् य

प् ला

ट

141.17

घ5

एमक के जलए एनएच-

8 ए पज मी गेट कके जलए भूजम का मूल् यांकन ररक् लमेिन के जबना परंतु अवसंरचना के साि

169.92

ङ

गोददयों के भीतर भूजम

386.60

च

कांडला फ्री रेड िोन को िाने वाली रेलवे साइसडंग का भूजम पज म और रेलवे लाइन की क्राससंग तक

च1

कांडला रेवले स्ट् टेिन से एसईिेड साइड पर जस्ट्ित प् लॉट

227.23

च2

कांडला रेवले स्ट् टेिन से अहमदाबाद साइड पर जस्ट्ित प् लॉट

445.17

छ

जलदिड भंडारण टैंकों की भूजम

छ1

कांडला क्रीक के पूवी तट से नक् की क्रीक के पज म तट तक जस्ट्ित भूजम

999.38

छ2

नक् की क्रीक के पज मी साइड से आईओसीएल, एचपीसीएल तिा बीपीसीएल के मौिूदा तेल टर्मिनलों वाले खारीरोहर

तक भूजम

659.78

दकडाना गांव

56.70

वीरा ग्ाम

12.48

जमजिरोहर ग्ाम

145.86

पडाना ग्ाम

28.32

तुना ग्ाम

39.90

रटप्पणी:

(i).

वार्र्िक पटा ा दकराये के जनबंधन में ऊपर जनधािररत आरजक्षेत कीमत 1 िनवरी 2019 से प्रभावी होगी और 31 ददसम्बर 2023 तक वैध

रहेगी.

(ii).

वार्र्िक पटा ा दकराये के जनबंधन में ऊपर जनधािररत आरजक्षेत कीमत प्रत्येक वर्ि 2% वदजद्ध गुणक वहन करेगी। पहली वार्र्िक वदजद्ध 1 िनवरी

2020 को होगी।

(iii).

पटा ा दकराये/लाइसेंस िुल्क को िासी करने वाली अन्य ितें पोत पररवहन मंत्रालय, भारत सरकार द्वारा 29 अप्रैल 2019 को िारी

स्ट् पष् टीकरण पररपत्र (भूजम प्रबंधन) 2019-20 का 1 के साि परठत भू-प्रबंधन नीजत ददिाजनदेि 2015, समय-समय पर यिा संिोजधत, के

अनुसार होंगी।

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS

NOTIFICATION

Mumbai, the 12th January, 2021

No. TAMP/15/2020-DPT .—In exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act,

1963 (38 of 1963), the Tariff Authority for Major Ports hereby disposes of the proposal received from the Deendayal

Port Trust (DPT) for revision of rate structure of Kandla Lands at Kandla for categories ‘A to G’ and Land from

Village Veera to Jungi which includes Tuna, Kharirohar and Bachau (excluding salt land & SPIC land) applicable for

the period from 01 January 2019 to 31 December 2023 as in the Order appended hereto.

TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS

Case No. TAMP/15/2020-DPT

Deendayal Port Trust - - - - - Applicant

QUORUM

(i).

Shri. T.S. Balasubramanian, Member (Finance)

(ii).

Shri. Sunil Kumar Singh, Member (Economic)

O R D E R

(Passed on this 28^th day of December 2020)

This case relates to the proposal dated 04 March 2020 received from the Deendayal Port Trust

(DPT) for revision of rate structure of Kandla Lands at Kandla for categories ‘A to G’ and Land from Village Veera to

Jungi which includes Tuna, Kharirohar and Bachau (excluding salt land & SPIC land) for the period from 01 January

2019 to 31 December 2023.

2.1.

The lease rents for Kandla lands (categories A to G) of Deendayal Port Trust (DPT) was last revised by

this Authority vide Order No.TAMP/24/2014-KPT dated 13 November 2014. The revised lease rental was valid for a

period of five years from 1 January 2014 up to 31 December 2018.

2.2.

At the request of DPT, the validity of the existing rate structure for the Kandla lands for categories

‘A to G’ of DPT was extended from time to time and last extended from the date of expiry till 31 December 2020 or

date of effect of notification of the revised lease rentals, whichever is earlier. The DPT was directed to file its proposal

for revision of rate structure of Kandla land by 15 March 2020.

3.1.

It is relevant to state that some of the lessees have filed Writ Petitions before the Hon’ble High

Court of Gujarat against the tariff Order No. TAMP/24/2014-KPT dated 13 November 2014 mainly challenging the

last revision of lease rent of Kandla land approved by this Authority vide Order dated 13 November 2014. The main

challenge was against the retrospective revision accorded by this Authority for the revised lease rent w.e.f. 1 January

2014 and reported steep hike in lease rent arising due to categorization of land by the DPT.

3.2.

In this regard, Hon’ble Single Judge of Hon’ble High Court of Gujarat has passed a Common Order

in the Judgement dated 10 May 2019 disposing of various SCAs/ Writ Petitions filed by various petitioners

challenging the Order dated 13 November 2014 passed by this Authority. The Order of the Hon’ble High Court in

para 80 (ii) has held that no interference is called for in the order dated 13.11.2014 passed by the TAMP and published

vide the Notification dated 4.12.2014 under Section 49 of the said Act. The SoR framed by the TAMP shall be

effective from 1.1.2014 as directed in the said order. The Hon’ble High Court has confirmed the Order of this

Authority dated 13 November 2014.

The Ministry of Shipping (MOS) vide its letter dated 17 July 2015 issued Amended Land Policy

Guidelines of 2014. Subsequently, MOS vide its letter dated 29 April 2019, issued Clarification Circular (Land

Management) No.1 of 2019-20 to ease the implementation of the Policy Guidelines dated 17 July 2015 (hereinafter

termed as Policy Guidelines for Land Management 2015 (PGLM 2015)) to the Chairmen of all the Major Port Trusts.

Following the provisions of PGLM-2015, the DPT, vide its letter dated 04 March 2020 has filed its

proposal and made the following submissions in its proposal:

(i).

The validity of the revised market value of land and Reserve Price in terms of Lease rent in respect

of Kandla land (other than salt land) for categories “A” to “G” of DPT has expired on 31 December

2018 and is due for revision from 01 January 2019 as per Policy Guidelines of Land Management,

2015 which provides for SOR to be re-fixed every five years.

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

(ii).

As per the provision of Policy Guidelines of Land Management 2015, DPT had engaged

M/s.M.C.Jain, Government approved valuer through E-Tendering process vide work order dated

11.12.2018 for carrying out the valuation of Kandla Land and Village Veera to Jungi which includes

Tuna, Kharirohar and Bachau. The valuer had submitted its report on 07 May 2019. A copy of land

Valuation Report is furnished by the DPT.

(iii).

DPT has vide email dated 20 March 2020 furnished a statement showing details of market value and

lease rent as per five factors mentioned at Para 13(a) of the PGLM-2015 as furnished by the

approved valuer which is summarized below:

Statement showing the details of rate as per the factor provided in the PGLM-2015

Category

Market

Value of

land on

01.01.2014

approved

by TAMP

vide

Notification

No.350

datd

04.12.2014

(per sq.

mtrs)

Reserve

Price in

terms of

lease rent

@ 6% of

market

value of

land w.e.f

01.01.2014

(per

sq.mtrs/

per

annum)

Market value

of land

considered in

TAMP

Order dated

04.12.14

applying 2%

annual

escalation to

arrive at

market value

of land in the

year 2018.

Reserve

Price in

terms of

lease rent

@ 6% of

market

value of

land w.e.f

01.01.2018

(per sq.

mtrs/per

annum)

State

Govt.

Ready

Reckoner

Rate

Highest

actual

transaction

Highest

tender cum

auction rate

Rate arrived at by

Approved valuer

Any other

relevant

factor as may

be identified

by the Port

Un-develop

Land

Lease rent

@ 6% of

market

value

land

3942

236.52

4267.00

256.02

No Jantri

Rate

available

for Kandla.

However,

the highest

rate is

1100.00

M2 of

nearby

village i.e.

Kidana for

land for

commercial

purpose

297.14

(considering

the 2%

escalation per

annum of 

280/- i.e.

Highest rate

of 2016 for

the purpose

of barge

beaching)

297.14

(considering

the 2%

escalation

per annum of

280/- i.e.

Highest rate

of 2016 for

the purpose

of barge

beaching

4352.3

261.14

3192

191.52

3455.33

207.32

3524.5

211.47

2873

172.38

3110.00

186.6

3172.16

190.33

1800

108

1948.33

116.9

1720.64

(considering

the 2%

escalation

per annum of

1686.90/-

i.e. Highest

rate of 2018

for the

purpose of

petrol pump)

1720.64

(considering

the 2%

escalation

per annum

1686.90/-

i.e. Highest

rate of 2018

for the

purpose of

petrol

pump)

1948.33

116.90

119.24(2%

annual

escalation of

rate of 2018

of 116.9)

1500

1623.67

97.42

1656.17

99.37

99.37 (2%

annual

escalation of

rate of 2018

of 97.42)

3298

197.88

3570.00

214.2

3641.4

218.48

2153

129.18

2330.50

139.83

2377.17

142.63

3089

185.34

3343.67

200.62

215.44/-

(Highest rate

of 2019 for

port related

activities)

215.44/-

(Highest rate

of 2019 for

port related

activities)

3410.5

204.63

2131

127.86

2306.67

138.4

149.32

(considering

the 2%

escalation per

annum of

137.95/-

i.e. Highest

rate of 2015)

149.32

(considering

the 2%

escalation

per annum of

 137.95/-

i.e. Highest

rate of 2015)

2352.83

141.17

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

2565

153.9

2766.50

166.59

2832

169.92

5836

350.16

6317.00

379.02

5154.66

309.28

386.60

(Developed

land)

3430

205.8

3712.83

222.77

3712.83

222.77

227.23 (2%

annual

escalation

rate of 2018 of

222.77

6720

403.2

7274.00

436.44

7274

436.44

445.17

(2%

annual

escalation of

rate of 2018

of 436.44)

15086.13

905.17

16329.67

979.78

1031.21

(considering

the 2%

escalation

per annum

971.74/-

i.e. Highest

rate of 2016

for liquid

storage

tank)

1031.21

(considering

the 2%

escalation

per annum of

971.74/-

i.e. Highest

rate of 2016

for liquid

storage tank)

16329.67

979.78

1008.94

(average rate

received in E-

Tender

cum

E-Auction

during

the

period of 2015

to 2019 for

liquid storage

tank

9959.89

597.59

10780.67

646.84

10996.33

659.78

Kidana Village

945.00

56.70

Veera Village

208.00

12.48

Mithirohar Village

2431.00

145.86

Padana Village

472.00

28.32

Tuna Village

665.00

39.90

(iv).

(a).

The Land Allotment Committee, at its Meeting held on 27 November 2019 after

considering the valuation report given by the approved valuer sought clarification whether

classification/ categorization of land is as per National Industrial Classification NIC 2008

in pursuance of the MOS circular No.PD-25021/11/2015-VoCT dated 16.10.2018. A copy

of said minutes of LAC meeting is furnished.

(b).

The approved valuer vide his letter dated 27 November 2019, has informed that DPT had

already classified the categorization of land wherever possible as per the National

Industrial Classification (NIC), 2008 i.e. Liquid storage tank & production of salt which

occupies a major portion of land bank available with DPT. Remaining Valuation of Land

Assets has been done considering the location of land and distance from Port Creek. In

NIC, there are many categories and most of the categories are not existing in port land area.

The approved valuer has concluded that since, most of the area is already covered and

classified as per the NIC 2008 by DPT, hence the present categorization is found to be in

order. The DPT has furnished a copy of the valuer’s letter dated 27 November 2019 to DPT

along with the proposal.

(v).

The Land Allotment Committee, at its meeting held on 29 November 2019, recommended a general

increase @ 2% over the lease rent applicable as on 31 December 2018 for all categories of land

except for categories A, D3, D4 and G1. The LAC, in its meeting dated 29 November 2019,

proposed increase in the lease rent by 16.06%, 7.39%, 7.89% and 2.98% for A, D3, D4 and G1

categories of land respectively as against 2% increase proposed by the approved valuer for A, D3 &

D4 category and no increase is proposed by valuer for G1 category of land.

A copy of the LAC Minutes dated 29 November 2019 is furnished by the DPT. Accordingly, the

DPT placed an Agenda in the Board Meeting held on 06 December 2019. During the discussion, it

was observed by the Board of DPT that the proposal needed detailed study and accordingly, this

item was deferred by the DPT Board.

(vi).

(a).

Accordingly, after detailed study LAC again met on 23 January 2020. The LAC in its

minutes of the meeting dated 23 January 2020 has observed that only a few tenders/

auctions are carried out in the last three years pertaining to general leases (other than salt

land) and those are for different sizes of plots for different purpose. The rate determined

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

through tenders is basically depended on various factors, such as availability of

infrastructure such as rail and road connectivity; developed land, demand and supply,

purpose, similar usage of land, size of the plot etc. Therefore, the rates obtained through E-

Auction for those specific plots do not reflect the realistic value of the remaining lands. If

the highest of the factors is considered, it will result in poor response to tender cum auction

and subsequently loss of business to the port. Therefore, LAC felt appropriate to choose

the relevant factor which captures the realistic market value of land to enable port to sustain

business. Accordingly, LAC felt that the land values arrived by a general increase @ 2%

on updated TAMP approved rate of 2018 is a relevant factor among the factors mentioned

in the para 13 of the amended LPG-2014, so that the business of the port is not affected in

the long run and the port remains an attractive investment location to the port users.

(b).

In view of above, the LAC, after detailed deliberations and considering the need to attract

investments and sustain the current business of port, reviewed its earlier recommendation

in respect of rate of categories A, D3, D4 and G1 with detailed justification in its meeting

held on 23 January 2020 and recommended a general increase of 2% on market value of

land and lease rent in the year 2018 for all the categories from A to G. In case of rates of

villages Kidana, Veera, Mithirohar, Padana and Tuna, there are no separate rates approved

by TAMP for land other than salt land at village Kidana, Veera, Mithirohar, Padana and

Tuna during previous revision. Hence, average rate of recent transaction is taken to arrive

at present market rate in respect of above villages by the valuer is recommended by the

LAC. A copy of the Minutes of the LAC meeting held on 23 January 2020 is furnished.

(vii).

The Board of Trustees of the Port of Kandla, vide Board Resolution No.113 dated 29 January 2020

has approved the market value of land and lease rent/ Reserve Price based on the recommendation

of LAC for Kandla Land and Village Veera to Jungi excluding Salt Land for the period from

01.01.2019 to 31.12.2023 as per rate structure tabulated below for approval of TAMP:

(/ sq. mtr./ annum)

Category

Description of Category

Market Value

of land

considered in

TAMP Order

04.12.2014

applying 2%

annual

escalation to

arrive at

market value

of land in the

year 2018

Lease rent

approved by

TAMP Order

effective from

01.01.2017 indexed

applying 2%

annual escalation

to arrive at lease

rent as on

31.12.2018

Market Value of

land as on

01.01.2019 as

recommended by

the LAC

Lease rental per

annum @ 6% of

Market value as on

01.01.2019 as

recommended by

the LAC

Increase in

lease rental

compared to

immediate

previous year.

Land having water front and

upto half mile from the shore

i.e. the west bank of Kandla

creek

4267.00

256.02

4352.30

261.14

Land within half mile from the

bank of the creek and having no

water front

Plots abutting on main road

3455.33

207.32

3524.50

211.47

Plots situated on internal roads

3110.00

186.6

3172.16

190.33

Land beyond half a mile from

the bank of the creek

Plots abutting on main road

1948.33

116.9

1987.35

119.24

Other plots

1623.67

97.42

1656.14

99.37

Land outside the bunder area

and outside the west gate both

on north as well as on the south

of National Highway

Plots directly abutting on NH-

3570.00

214.20

3641.40

218.48

Plots abutting on 1^st 30 meter

road parallel to NH-8A

2330.50

139.83

2377.11

142.63

Plots abutting on 2^nd 30 meter

road parallel to NH-8A

3343.67

200.62

3410.54

204.63

Plots abutting to KK road near

zero point and railway crossing,

25 acres plots and other plots

2306.67

138.4

2352.80

141.17

Valuation of land to the West

Gate of NH-8A towards salt

works

land

without

reclamation

but

with

2776.50

166.59

2832.00

169.92

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

infrastructure

Land within the docks

6317.00

379.02

6443.42

386.60

Land west of railway siding

leading to Kandla Free Trade

Zone and up to crossing of

railway line

Plots situated on SEZ side from

Kandla Railway Station

3712.83

222.77

3787.17

227.23

Plots situated on Ahmedabad

side

from

Kandla

Railway

Station

7274.00

436.44

7419.50

445.17

Land of Liquid Storage Tanks

Land situated from Eastern

Bank of Kandla Creek to

Western Bank of Nakti Creek

16329.67

979.78

16815.66

999.38

Land from West side of Nakti

Creek to Kharirohar having

existing Oil Terminals of IOCL,

HPCL & BPCL.

10780.67

646.84

10996.33

659.78

Kidana Village

945.00

56.70

Veera Village

208.00

12.48

Mithirohar Village

2431.00

145.86

Padana Village

472.00

28.32

Tuna Village

665.00*

39.90

[For Kidana, Mithirohar and Padama Villages, the average of recent transaction rates has been taken to arrive

present market rate. For Tuna village, the valuer has considered the average lease rates of two land parcels

allotted by the DPT to M/s.Adani Kandla Bulk Terminal Pvt.Ltd. For village Veera, since no transaction rate

is available, the valuer has arrived at the market value of land by taking same rate of State Government

Ready Reckoner Rate/Jantri rate for village Veera.]

Notes:

(a).

The market value/ reserve price/ lease rent prescribed above will be effective from 1

January 2019 and remain valid till 31 December 2023.

(b).

The market value of land and reserve price in terms of annual lease rent prescribed above

shall bear an escalation factor of 2% every year.

(viii).

A copy of the Board Resolution No.113 dated 29 January 2020 is furnished by DPT.

(ix).

In the meanwhile, the DPT has issued provisional bills to the parties considering 2% annual

escalation in the rates as compared to the previous year and informed to the TAMP for extension of

the validity of the existing rate structure of Kandla Land of DPT upto 31 December 2019. Further,

DPT had sought six months extension of the validity of the lease rentals of Kandla land from the

01.01.2020 to 30.06.2020 or date of notification of the revised lease rentals, whichever is earlier

from TAMP for filing the fresh proposal.

(x).

The DPT has requested to consider and approve the proposal for Revision of rate structure and

fixing of reserve price/ market value of Kandla Land (Category “A” to “G” and land from Village

Veera to Jungi which includes Tuna, Kharirohar and Bachau (excluding Salt land & SPIC land)

applicable for the period from 01.01.2019 to 31.12.2023 as approved by its Board dated 23 January

2020 and notify the same in the Gazette expeditiously, so as, to enable DPT to implement the

revised rate from 01.01.2019.

A comparison of lease rent approved by this Authority vide Order No.TAMP/24/2014-KPT dated 13

November 2014 effective from 01.01.2014, updated lease rent as on 31.12.2018 applying 2% annual escalation and

proposed lease rent in the instant proposal along with percentage increase proposed is tabulated below:

Statement Showing the Details of Rate as per the factor in the PGLM-2015

Category

Description of Category

Lease Rent approved

vide

Order

No.TAMP/24/2014-KPT

dated 13.11.2014

effective from 1.1.2014

Updated Lease

Rent as on

31.12.2018

Proposed Lease Rent

effective from 1.1.2019

as recommended by

the LAC

Increase % at

proposed Lease

Rent over Lease

Rent as on

31.12.2018

Land having water front and upto half mile from

the shore i.e. the west bank of Kandla creek

236.52

256.02

261.14

Land within half mile from the bank of the creek

and having no water front

Plots abutting on main road

191.52

207.32

211.47

Plots situated on internal roads

172.38

186.60

190.33

Land beyond half a mile from the bank of the

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

In accordance with the consultation process prescribed, a copy of the DPT proposal dated 04 March

2020 along with enclosures and subsequent email dated 20 March 2020 was circulated vide our letter dated 02 June

2020 to the users/ user organisations seeking their comments. The comments received from the users/ user

organisations were forwarded to the DPT as feedback information. The DPT vide its letters all dated 08 July 2020,

24 August 2020 and 15 September 2020 has furnished its reply.

8.1.

Subsequently, Laxmi Motors, vide its email dated 24 June 2020 has reiterated its comments made in

its e-mail dated 12 June 2020. It has also reiterated its comments made earlier by its letter dated 24 July 2018

regarding the rates fixed for tariff cycle earlier to the tariff cycle of January 2019 to December 2023.

A copy of the comments furnished by Laxmi Motors vide its email dated 24 June 2020 was forwarded vide email

dated 26 June 2020 to DPT for comments. No response was received from DPT till this case was taken up for

finalisation.

8.2.

Laxmi Motors has made further submissions vide its email dated 02 July 2020 which was forwarded

to DPT vide email dated 7 July 2020 for its comments. The DPT vide its letter dated 24 August 2020 has furnished its

reply.

8.3.

Further, Agencies & Cargo Care Limited (ACCL), Parker Agrochem Exports Limited (PAEL),

Deepak Estate Agency (DEA), Tejmalbhai & Company (TBC) have expressed grievance as regards categorization of

land from Category ‘A’ to category ‘G1’ received during processing of this case. A copy each of the comments of

ACCL, PAEL, TBC and DAE was forwarded to DPT for comments vide our emails dated 30 June 2020 and 20 July

2020. In response, DPT vide its email dated 24 August 2020 has furnished its comments.

9.1.

A joint hearing in this case was held on 26 June 2020 through Video Conferencing. The DPT made

a power point presentation of its proposal. At the joint hearing, the DPT and the concerned users / user organizations

/ lessees have made their submissions.

9.2.

As agreed at the joint hearing, the following users / user organisations and DPT vide our letter dated

04 July 2020 were requested to take action on the following points:

(i).

The Oil Companies viz. Indian Oil Corporation Limited (IOCL), Bharat Petroleum Corporation Ltd.

(BPCL) and Hindustan Petroleum Corporation Limited (HPCL) were allowed to furnish detailed

creek

Plots abutting on main road

108.00

116.90

119.24

Other plots

90.00

97.42

99.37

Land outside the bunder area and outside the

west gate both on north as well as on the south of

National Highway

Plots directly abutting on NH-8A

197.88

214.20

218.48

Plots abutting on 1^st 30 meter road parallel to

NH-8A

129.18

139.83

142.63

Plots abutting on 2^nd 30 meter road parallel to

NH-8A

185.34

200.62

204.63

Plots abutting to KK road near zero point and

railway crossing, 25 acres plots and other plots

127.86

138.40

141.17

Valuation of land to the West Gate of NH-8A

towards salt works of land without reclamation

but with infrastructure

153.90

166.59

169.92

Land within the docks

350.16

379.02

386.60

Land west of railway siding leading to Kandla

Free Trade Zone and up to crossing of railway

line

Plots situated on SEZ side from Kandla Railway

Station

205.80

222.77

227.23

Plots situated on Ahmedabad side from Kandla

Railway Station

403.20

436.44

445.17

Land of Liquid Storage Tanks

Land situated from Eastern Bank of Kandla

Creek to Western Bank of Nakti Creek

905.17

979.78

999.38

Land from West side of Nakti Creek to

Kharirohar having existing Oil Terminals of

IOCL, HPCL & BPCL.

597.59

646.84

659.78

Kidana Village

New Item/Area

56.70

Average rate

of recent

transaction

Veera Village

New Item/Area

12.48

Mithirohar Village

New Item/Area

145.86

Padana Village

New Item/Area

28.32

Tuna Village

New Item/Area

39.90

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

comments/ submissions in a week’s time i.e. by 03 July 2020 to TAMP with a copy endorsed to

Deendayal Port Trust (DPT).

(ii).

The Gandhidham Chamber of Commerce and Industry (GCCI) and Kandla Liquid Tank Terminal

Association (KLTTA) were allowed to furnish detailed comments within a week’s time i.e. by 3

July 2020.

(iii).

The DPT was requested to furnish its response within one week from receipt of comments from the

above users / user associations.

9.3.

With reference to points of action decided at the joint hearing brought out in Para 9.2 above, the

DPT vide its letter dated 30 July 2020 and 24 August 2020 has furnished its comments on the written submissions

made by HPCL, IOCL, BPCL and GCCI.

10.

With reference to the request made by the KLTTA at the joint hearing to consult them in concluding

process, a copy of the DPT comments dated 08 July 2020 on the objections of KLTTA was forwarded to KLTTA for

its comments thereon. In response, the KLTTA vide its email dated 24 July 2020 has reiterated the points made by it

in its earlier submission.

11.

Subsequently, at the request of DPT, vide its letter No.FA/COST/1170/KL/253 dated 23 June

2020, this Authority, in its meeting held on 07 September 2020, has extended the validity of the existing rate structure

for the Kandla lands for categories ‘A to G’ of DPT from the date of expiry till 31 December 2020 or the date of effect

of notification of the revised lease rentals, whichever is earlier with 2% annual escalation.

12.1.

In the meantime, M/s.IOCL, BPCL & HPCL have filed W.P. No.8599, 8949 & 8918 of 2020

respectively against Union of India, TAMP and DPT challenging the DPT proposal dated 4 March 2020 and have also

prayed the Hon’ble High Court of Gujarat to restrain this Authority from approving the impugned proposal dated 4

March 2020 filed by the Respondent No.3, DPT.

12.2.

In this regard, it is relevant here to mention that with respect to the said SCAs filed by IOCL, BPCL

and HPCL in the High Court of Ahmedabad at Gujarat, the Oral Order dated 14 August 2020 issued by the Hon’ble

Mr. Justice A.Y.Kogje, inter alia, records that it is open for the petitioner to move the court in case of any adverse

action is likely to be taken in the interregnum period.

12.3.

Subsequently, in view of the email dated 18 September 2020 from our Legal Counsel stating that in

absence of any injunction against the Tariff Authority, the Authority can proceed in accordance with the procedure,

whilst it would be in fairness that the Authority should update the Court in case final orders are likely to be passed

before the next date of hearing, the proposal of DPT dated 4 March 2020 for revision of lease rent of Kandla Land was

placed before the Authority for its approval in the meeting scheduled on 28 October 2020. The Legal Counsel was

also vide our letter dated 01 October 2020 requested to update the Court about the same.

12.4.

During the hearing held on 28 October 2020 on the subject matter, the Hon’ble Court instructed the

Tariff Authority for Major Ports not to pass orders at least till 24.11.2020, the date on which the subject matters are

kept for final disposal. This was communicated by our Legal Counsel on telcon during the Authority meeting held on

the same day which was followed by email dated 28 October 2020. In view of the said position, this Authority, in its

meeting dated 28 October 2020, decided to defer the Agenda note on the subject matter till 24.11.2020 or the next

Meeting of the Authority, whichever is later.

12.5.

Thereafter, our Legal Counsel by email dated 26 November 2020 has informed that the captioned

Writ Petitions were taken up for hearing before the Hon'ble Court on 26 November 2020 and the matters were

extensively heard.

The Counsel for the petitioner had insisted and pressed for interim relief and in alternate, for TAMP to further defer

the adjudication/ passing of order on the proposal of DPT, to which ASG, Shri Devang Vyas on behalf of TAMP had

clarified to the Court that the earlier assurance was in a different set of circumstances and was in view of the request

by the Hon'ble Court and TAMP now seriously objects to any further deferment on adjudication/ passing of order on

proposal of DPT. Our Legal Counsel further informed that taking in view the contentions raised in the hearing held

on 26 November 2020, the Court has not provided any further directions for TAMP. In view of the above, it would be

open for TAMP to process the proposal of DPT and pass necessary order, in accordance with law.

12.6.

The matter is pending in the High Court of Ahmedabad at Gujarat. Since there is no order

restraining this Authority to consider and dispose of the proposal of the DPT dated 4 March 2020 for revision of lease

rent which is due for revision since 1 January 2019 and based on the advice of our Legal Counsel dated 26 November

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

2020 that it is open for TAMP to process the proposal of DPT and pass necessary order, the proposal dated 04 March

2020 for revision of lease rent of Kandla land is taken up for passing of Order.

12.7.

The office of this Authority has already filed an affidavit through ASG in the Gujarat High Court to

dismiss the SCAs filed by the oil companies stating that it is premature and restraining a statutory body to discharge

its statutory function of fixation of Scale of rates under Section 49 is not maintainable.

13.

The proceedings relating to consultation in this case are available on records at the office of this

Authority. An excerpt of the comments received and arguments made by the concerned parties will be sent separately

to the relevant parties. These details will also be made available at our website http://tariffauthority.gov.in.

14.

With reference to the totality of the information collected during the processing of the case, the

following position emerges:

(i).

The lease rent for Kandla lands (categories A to G) of Deendayal Port Trust (DPT) was last revised

by this Authority vide Order No.TAMP/24/2014-KPT dated 13 November 2014. The lease rent

approved by this Authority was given effect retrospectively from 01 January 2014 as sought by the

DPT and validity was prescribed for a period of five years i.e. till 31 December 2018. The said

Order was notified in the Gazette of India vide Gazette No 350 dated 04 December 2014.

The current proposal filed by the DPT is for revision of lease rent of Kandla Lands for categories A

to G and land from village Veera to Jungi (excluding salt land & SPIC land) applicable for the

period from 01 January 2019 to 31 December 2023 following the Land Policy Guidelines of 2015

issued by the Ministry of Shipping.

(ii).

(a).

Before proceeding to analyse the case, it is relevant here to state that some users filed

Special Civil Applications (SCAs)/ Writ Petitions before the Hon’ble High Court of

Gujarat challenging the last revision of lease rent of Kandla land approved by this

Authority vide Order dated 13 November 2014. During the processing of the present case

various users/ lessees like the IOCL, HPCL, IFFCO, etc., have referred to the litigation in

the Hon’ble High Court on the last revision of 13 November 2014.

In this regard, it is relevant here to state that the Hon’ble Single Judge of Hon’ble High

Court of Gujarat has passed a Common Order in the Judgement dated 10 May 2019

disposing of various SCAs/ Writ Petitions filed by various petitioners challenging the

Order passed by this Authority dated 13 November 2014. The operational part of the

Judgement dated 10 May 2019 by the Hon’ble High Court of Gujarat is brought out in the

earlier paragraphs and hence not reiterated for the sake of brevity. The Order of the

Hon’ble High Court in para 80 (ii) has held that no interference is called for in the order

dated 13.11.2014 passed by the TAMP and published vide the Notification dated 4.12.2014

under Section 49 of the said Act. The SoR framed by the TAMP shall be effective from

1.1.2014 as directed in the said order. The said order stands confirmed accordingly.

(b).

As brought out by the DPT, few parties have filed appeal challenging the said Order of the

Hon’ble High Court of Gujarat. The matter is pending in the Hon’ble High Court.

The current proposal of DPT is for revision of rate structure of Kandla land beyond the

expiry of its validity period i.e. from 01 January 2019 onwards. There is no direction or

order from the Hon’ble Court of Gujarat in the pending appeal filed by various lessees/ on

the last tariff Order of November 2014 restraining this Authority from undertaking the

statutory obligation of fixing the lease rents of DPT Lands for the period beyond the

validity prescribed in the last Order i.e. beyond 31 December 2018. The DPT has

confirmed that the Hon’ble High Court has not stayed implementation of the Order of this

Authority dated 13 November 2014.

(c).

Further, during the processing of this case, the oil companies viz. IOCL, BPCL and HPCL,

after the joint hearing was held in this case on 26 June 2020, sought time to furnish further

submissions which was allowed and after having furnished further written submissions vide

their letters dated 10 and 11 July 2020 have filed SCAs challenging the proposal filed by

the DPT dated 04 March 2020 and have also prayed before the Hon’ble High Court of

Gujarat to restrain this Authority from approving the proposal dated 4 March 2020 filed by

the DPT.

With respect to the Writ Petitions/ SCAs filed by IOCL, BPCL and HPCL in the High

Court of Ahmedabad at Gujarat, there is no Order of the High Court restraining this

Authority to process the DPT proposal dated 4 March 2020 and pass Order for revision of

rates of Kandla land. This Authority, therefore, proceeds with the proposal of DPT dated

04 March 2020 for revision of rate structure of Kandla land for categories ‘A’ to ‘G’ and

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

from village Veera to Jungi following Policy Guidelines for Land Management 2015 read

with Clarification Circular (Land Management) No.1 of 2019-20 dated 29 April 2019

issued by the Ministry of Shipping.

(iii).

M/s.Laxmi Motors have stated that the valuer has pointed out that the area of land allotted to them is

township and township area does not fall under the jurisdiction of the TAMP.

The current proposal of DPT is for fixation of lease rent for Kandla land for categories A to G and

Land from Village Veera to Jungi which includes Tuna, Kharirohar and Bachau (excluding salt land

& SPIC land). It is pertinent to state that this Authority determines lease rent for the port land and

not for the land allotted to individual lessee. As regards the point made by M/s.Laxmi Motors about

jurisdiction of this Authority to fix lease rent for Township, reference is drawn to Section 49 of the

Major Port Trusts Act, 1963 which mandates this Authority to fix the Scale of Rates and statement

of conditions from time to time in respect of any property belonging to, or in the possession or

occupation of the port trusts Board or any place within the limits of the port. Thus, fixation of rates

for all the port land areas of the Major Port Trusts including Township area within the port limits

falls under the ambit of this Authority as per the statute.

(iv).

(a).

Clause 13 of the Policy Guidelines for Land Management 2015 lays down the procedure

and the methodology to be adopted for determining the market value and the latest Scale of

Rates of the port lands.

(b).

As per clause 11.2(e) of the revised PGLM 2015, a Land Allotment Committee (LAC)

shall be constituted by the Port Trust Board consisting of Deputy Chairman of the Port, and

Heads of Departments of Finance, Estate and Traffic. The DPT has constituted the LAC

under the Chairmanship of Deputy Conservator & other members viz., Chief Engineer &

Head of Department (Estate), Traffic Manager, Financial Advisor and Chief Accounts

Officer.

(c).

The DPT has engaged M/s.M.C.Jain, a Government approved land valuer for assessing the

market value of the Kandla lands as per Clause 13 (a)(iv) of PGLM 2015. It is seen from

the proposal of the DPT that the LAC had three meetings, on 27 November 2019, 29

November 2019 and 23 January 2020. The LAC in its final meeting held on 23 January

2020, after going through the recommendations of the approved valuer and after

considering the methodology prescribed under Clause 13(a)(i) to (v) of PGLM 2015, has

recommended the market value and reserve price in terms of annual lease rent for the

Kandla Land for the Categories “A” to “G” and land from village Veera to Jungi(excluding

Salt land and SPIC land). The Board of Trustees of DPT in its Board meeting held on 29

January 2020 has, based on the recommendation of the LAC, approved the market value of

land and reserve price in terms of annual lease rent.

Thus, the proposal filed by the DPT which is supported with the copy of the Valuation

Report of the approved valuer, report of the LAC constituted by the port recommending

Reserve Price in terms of annual lease rent and which also has the approval of the DPT

Board is found to be in compliance with the provisions of PGLM 2015 for fixation of scale

of rates of port land and, therefore, relied upon for disposing of this case.

(v).

(a).

Para 13 (a) of the PGLM 2015 prescribes the methodology for determination of market

value of the land based on the five factors prescribed therein. As per the said para, the

LAC may normally take into account the highest of the factors mentioned therein, viz. (i).

State Government ready reckoner of land values in the area if available for similar

classification/activities, (ii). Highest rate of actual relevant transactions registered in the

last three years in the Port’s vicinity (the vicinity of the Port is to be decided by the

respective Port Trust Boards), updated with an appropriate annual escalation rate to be

approved by the Port Trust Board, (iii). Highest accepted tender-cum-auction rate of Port

land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by

the Port Trust Board, (iv). Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose

by the Port and (v). Any other relevant factor as may be identified by the Port. Clause

13(a) of PGLM 2015 also stipulate that in case the LAC is not choosing the highest factor,

the reasons for the same have to be recorded in writing.

(b).

The port has appointed a Government approved valuer to arrive at the proposed lease rent

based on valuation of land under different methodology prescribed in the PGLM 2015. The

valuation report of the approved valuer states that for DPT Land, fair market value

measurement approach has been adopted. For this, valuation team has visited random site

inside the DPT and has assessed the market value of land based on five factors prescribed

in the Land Policy Guidelines.

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

As regards the point made by the Custom Brokers Association (erstwhile Kandla Port

Custom House Agents Association (KPCHA) that the valuer firm appointed from Bhilai is

not conversant with the local situation and that the valuation report does not reflect the

factual position in so far as the location of land under valuation and its distance from port is

concerned, it is to state that appointment of approved valuer falls under the domain of the

port. The IOCL, BPCL have stated that approved valuer appointed by the DPT is not

professionally qualified nor experienced in carrying out the valuation of gigantic and huge

chunk of land and that stakeholders have not been involved for finalisation of the valuer.

In this regard, the DPT has clarified that, a Government approved land valuer was engaged

by the DPT as per clause of 13(iv) of the land Policy Guidelines for assessing the market

value of the Kandla land estate. The DPT has categorically stated that M/s.M.C.Jain is a

reputed Government approved Land Valuer engaged through E-Tender after fulfilling the

criteria mentioned in the tender. Further, as rightly pointed out by the DPT, the Land

Policy guidelines of 2014 do not require the concerned port trust to consult the users for

appointment of the approved valuer.

The valuation report shows that for the purpose of assessing the market value of land,

factors like size, shape, frontage, locality and surroundings, amenities, connectivity, road

width, etc. are to be applied. The Valuer has applied premium adjustment factor of 20% on

the market value of the undeveloped land to arrive at the market value of the developed

land based on the relevant factors.

Clarification Circular (Land Management) No.02 of 2018 dated 16 October 2018 and

Clarification Circular (Land Management) No.1 of 2019-20 issued by the MOS vide

No.PD-13017/2/204-PD.IV dated 29 April 2019 require classification/ categorisation of

Port Land to be done as per National Industrial Classification (NIC), 2008 by the Major

Port Trusts for the purpose of lease.

On a clarification sought by DPT, the approved valuer vide his letter dated 27 November

2019, has informed that DPT had already classified the categorization of land wherever

possible as per the National Industrial Classification (NIC), 2008 i.e. Liquid storage tank &

production of salt which occupies a major portion of land bank available with DPT.

Remaining Valuation of Land Assets has been done considering the location of land and

distance from Port Creek. In NIC, there are many categories and most of the categories are

not existing in port land area. The approved valuer has concluded that since, most of the

area is already covered and classified as per the NIC 2008 by DPT, hence the present

categorization is found to be in order.

(c).

The proposal of the DPT shows that the LAC has considered the market value of land

assessed by the approved valuer under the five methods prescribed in the Land Policy

Guidelines 2015. A copy of statement of market value of land and the proposed lease rent

is attached as Annex - I. The valuation of DPT land under the five methods prescribed in

the Land Policy Guidelines as obtained from the Valuation Report of the approved valuer is

briefly explained hereunder:

(i).

State Government ready reckoner rate:

Under the first option, since no Jantri Rate is available for category A to G of

Kandla land, the port has considered the highest rate of 1100/- per sq.mt. for

nearby village i.e. Kidana land for commercial purpose.

(ii).

Highest actual transaction:

Under this option, the valuer has considered the highest relevant transaction

during the years 2016 to 2019 for Categories of land A, C1, D3, D4 and G1 and

updated it to the prevailing rate after applying 2% escalation p.a. on base rate. For

other categories of land, no transaction have taken place.

(iii).

Highest tender cum auction rate:

Under this option also the port has considered the rate of the highest tender cum

auction rate received during the years 2016 to 2019 for Categories of land A, C1,

D3, D4 and G1 and updated it to the prevailing rate after applying 2% escalation

p.a. on base rate.

(iv).

Rate arrived at by Approved valuer:

It is seen from the valuation report that the Valuer has considered the valuation of

land under the five factors viz., State Government Guideline rate, GIDC Sale

Rate, market value of land as considered in 2014 Order of TAMP updated after

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

applying 2% annual escalation, highest auction rent rate and Railway lease rate for

each category of land. For arriving at the market value of land, finally, the

approved valuer has taken the indexed lease rent arrived by applying 2% annual

increase for the year 2015, 2016, 2017 and 2018 and to arrive at the proposed

lease rent as on 31.12.2018 and thereafter the valuer has applied 2% annual

indexation to arrive at the lease rent as on 1.1.2019. The market value of land is

arrived applying reverse mechanism i.e. dividing the lease rent prevailing as on

1.1.2019 by 6% to arrive at market value of land as on 1.1.2019.

As per the LPG 2015, lease rent is to be arrived applying 6% of the market value

of land. The approved valuer has arrived at lease rent as on 1.1.2019 applying 2%

indexation on the lease rent as on 31.12.2018 and arrived at the market value of

land by dividing the lease rent by 6%. An illustration is given in the succeeding

paragraph.

Say for Category A: The lease rent approved by this Authority in November 2014

Order is 236.52 per sq. metre. This is escalated by 2% per annum applying 2%

annual escalation factor till 31.12.2018 (i.e. 236.52 *1.02*1.02*1.02*1.02) =

256.02 as on 31.12.2018. For the current proposal for proposing lease rent, the

approved valuer has applied 2% annual indexation as on 1.1.2019 and arrived at

lease rent of `256.02 per sq. mtr. as on 1.1.2019. From this, the valuer has arrived

market value of land of 4267/- per sq. metre dividing the proposed lease rent by

6% (256.02 / 0.06). The Valuation Report considers this value of land for

undeveloped Land. For developed land, the approved valuer has applied 20%

premium adjustment factor on it and has proposed the market value of land at

5222.76 per sq mtr.

This above approach has been followed by the approved valuer for arriving at

market value of land for each category except for category of land at C1, F1, F2

and G1. For these four categories of land viz. C1, F1, F2 and G1, 2% annual

escalation applied for other categories of land as on 1.1.2019 over the 31.12.2018

value is not applied by the approved valuer while arriving at the lease rent.

Say for Category C1, the lease rent approved by this Authority in November 2014

Order is 108/- per sq.metre This is escalated by 2% per annum applying 2%

annual escalation factor till 31.12.2018 (i.e. 108*1.02*1.02* 1.02*1.02) =

116.90 per sq mtr and the valuer has proposed the same as on 1.1.2019. The

market value of land is arrived by the valuer at 1948/- per sq. mtr. by dividing

the lease rent by 6% (116.90/0.06).

It is seen that the valuation Report is silent and does not give any reasons for not

applying 2% annual escalation for the year 2019 to arrive at the lease rent as on

1.1.2019 whilst the approved valuer has applied this annual escalation factor of

2% for the year 2019 for all the other categories of land.

The Port, while proposing the rate for C1, F1, F2 and G1 categories, has arrived at

the proposed lease rent applying the 2% annual escalation for the year 1.1.2019 as

well in line with the approach followed for other categories of land by the

approved valuer.

As regards E category, the lease rent is arrived for the developed land. It is

relevant to draw reference to the last revision of lease rent of DPT where in para

11(viii)(c) in the Order dated 13 November 2014, the port had considered the

valuation of land for ‘E’ category alone based on “land with reclamation and with

infrastructure” i.e. developed land as this area comes within the docks area and is

developed by the DPT.

In the current revision for Category E, the lease rent approved by this Authority in

November 2014 Order at 350.16 per sq.metre per annum which was for

developed land is taken as the base by the approved valuer. This is escalated by

per

annum

arrive

lease

rent

till

31.12.2018

(i.e.

350.16*1.02*1.02*1.02 *1.02) = 379.02 per square metre/ annum. For the

current revision, the lease rent as on 31.12.2018 is escalated by 2% on 1.1.2019 to

arrive at the lease rent of 386.60 per square metre/ annum and the market value

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

of land is arrived at 6443.33 per sq mtr as on 1.1.2019 by dividing the lease rent

as on 1.1.2019 by 6%. The Valuation Report considers this value of land for

Category E.

In case of villages Kidana, Veera, Mithirohar, Padana and Tuna, there are no

separate lease rents approved by this Authority for land other than salt land at

these villages. Hence, average rate of recent transaction is taken to arrive at

present market rate in respect of above villages by the valuer. For Tuna village,

instead of average rate of sale transactions in that village, the valuer has

considered the average lease rate/s of two land parcels allotted by the DPT to

M/s.Adani Kandla Bulk Terminal Pvt. Ltd. For village Veera, since no transaction

rate is available, the valuer has arrived at the market value of land by taking same

rate of State Government Ready Reckoner Rate/Jantri rate for village Veera.

(v).

Any other factor identified by the port:

The approved valuer has not given valuation of land under this method.

Under this method, the LAC has recommended the lease rent for C1, F1, F2 and

G1 after applying 2% annual escalation over the market value of (undeveloped)

land and lease rent applicable as on 31 December 2018 arrived by the approved

valuer.

As stated earlier, the approved valuer has not applied 2% annual indexation as on

1.1.2018 for these four categories of land whilst applying it for all other categories

of land. Otherwise, the lease recommended by the LAC is at the level considered

by the approved valuer.

(vi).

(a).

It is seen that the current proposal has gone through various stages of scrutiny by

the LAC and the Board of Trustees of the DPT before filing the proposal to this

Authority.

(b).

LAC has had three meetings dated 27 November 2020, 29 November 2020 and 23

January 2020. As brought out earlier, the Land Allotment Committee at its

meeting held on 27 November 2020 sought clarification from the valuer regarding

classification/ categorization of land as per NIC 2008. The valuer, vide his letter

27 November 2019, has informed that DPT had already classified the

categorization of land wherever possible as per the National Industrial

Classification (NIC), 2008 i.e. Liquid storage tank & production of salt which

occupies a major portion of land bank available with DPT. Remaining valuation

of land assets has been done considering the location of land and distance from

Port Creek. The LAC, after deliberation, has found the present categorization of

land done by the approved valuer as per the NIC to be in order.

(c).

LAC, in its meeting dated 29 November 2019 after going through the valuation

report recommended a general increase @ 2% over the lease rent applicable as on

31 December 2018 for all categories of land except for categories A, D3, D4 and

G1. The LAC, in its meeting dated 29 November 2019, proposed increase in the

lease rent by 16.06%, 7.39%, 7.89% and 2.98% for A, D3, D4 and G1 categories

of land respectively as against 2% increase proposed by the approved valuer for

these categories of land.

(d).

The DPT Board, in its meeting dated 6 December 2019, decided to conduct a

detailed study of the proposal recommended by LAC in its meeting dated 29

November 2019.

(e).

The LAC, in its meeting dated 23 January 2020, after conducting detailed study

for the reasons brought out earlier, has felt that the land values arrived by a

general increase @ 2% on updated TAMP approved rate of 2018 is a relevant

factor among the factors mentioned in the para 13 of the amended LPG-2014, so

that the business of the port is not affected in the long run and the port remains an

attractive investment location to the port users.

The committee after detailed deliberations and considering the need to attract

investments and sustain the current business of port, reviewed its earlier

recommendation in respect of rate of categories A, D3, D4 and G1 with detailed

justification in its meeting held on 23 January 2020 and recommended a general

increase of 2% on market value of land and lease rent in the year 2018 for all the

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

categories from A to G. The LAC has recommended lease rent @ 6% of the

market value of land.

The above position reflects that the observation made by the Indian Oil

Corporation that neither LAC nor Board have applied their mind and do not have

independent view and that have relied on Valuation Report does not appear to be

factually correct.

(f).

Thus, in short the LAC has recommended a general increase of 2% on the market

value of land considered in the tariff Order dated 13 November 2014 and updated

it after applying 2% annual escalation to arrive at market value of land as on 1

January 2019 for all the categories from “A” to “G”. The DPT has in the current

proposal sought lease rent for five new villages. Generally, the valuer has arrived

at the present market value of these villages by considering the average of recent

transaction rate in these villages. To arrive at the present market rate for villages

Kidana, Mithirohar and Padana, the valuer has given sale transactions during the

recent years in the respective area and has considered average rate of these

transactions. In case of village Tuna, the valuer has, instead of average rate of sale

transactions in that village, considered the average lease rate of two land parcels

allotted by the DPT to M/s.Adani Kandla Bulk Terminal Pvt.Ltd. For village

Veera, since no transaction rate is available, the valuer has arrived at the market

rate by taking same rate of State Government Ready Reckoner Rate for that

village. The LAC has recommended the market value of land for the five villages

as proposed by the approved valuer. It is relevant here to mention that none of the

users have raised any pointed objection to the lease rates proposed for these five

villages by the DPT.

The LAC has recommended the lease rent @ 6% of the market value of land for

all the categories of land and for the five villages as well.

(g).

The DPT Board, vide its resolution dated 29 January 2020, has approved the

market value of land and the lease rent recommended by the LAC in its meeting

dated 23 January 2020.

(h).

The DPT has furnished a statement showing details of rates as per five factors

mentioned at Para 13(a) of the PGLM-2015.

(vii).

The proposal of the DPT seeks approval of the market value of land and the reserve price in terms of

annual lease rent. Clause 13(c) of the Land Policy Guidelines 2015 stipulates that the port shall file a

proposal to this Authority for fixation of reserve price in terms of annual lease rent at the rate not

less than 6% of the market value of land proposed by the port.

Thus, as per the Land Policy Guidelines of 2015 this Authority is only required to approve the

annual lease rent and not the market value of land. The Board of Trustees of the DPT has approved

the market value of land as well as the reserve price in terms of annual lease rent applying 6% on the

market value of land in its meeting dated 29 January 2020.

The proposal of the DPT is based on the recommendation of the LAC and is approved by the Board

of Trustees of the DPT and complies with the provision of the Policy Guidelines for Land

Management, 2015. That being so and in terms of Clause 13(c) of the Land Policy Guidelines 2015,

this Authority is inclined to approve the annual lease rent as proposed by the DPT for categories of

land ‘A’ to ‘G’ and the villages Kidana, Veera, Mithirohar, Padana and Tuna (excluding Salt land &

SPIC land). Annual lease rent shall serve as reserve price for inviting tender by the port.

(viii).

A comparative position of the market value of land considered by this Authority in the last tariff

Order dated 13 November 2014 for arriving at lease rent as of 1 January 2014, lease rent approved

as of 01 January 2014, escalated lease rental applicable as on 31 December 2018 applying 2%

annual escalation prescribed in the SOR, the market value of land and the annual lease rent as on 1

January 2019 as proposed by the DPT and (to be) approved by this Authority along with impact of

increase in terms of percentage is tabulated below:

(in )

Category

Description of Category

Market value of land and lease rent

approved in the last tariff Order of 13

November 2014 and indexed lease rent as

on 31.12.2018

Market value of land and

Reserve Price in terms of

annual lease rent

proposed by DPT w.e.f.

01.01.2019

Percentage

increase

over lease

rent as

31.12.2018

Market

value of

land

considered

Lease Rent

per Sq.

Mtrs. per

annum as

Indexed

lease rent as

31.12.2018

Market

value of

land

(per sq.

Reserve Price

in terms of

annual lease

rent at 6% of

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

in the last

tariff

Order to

arrive at

lease rent

(per sq

mtr.)

on 1.1.2014

(per sq mtr

/annum)

taking 2%

escalation

p.a. (per sq

mtr /

annum)

mtr )

the market

value of land

(per sq mtr.

/annum)

Land having water front and up to

half mile from the shore i.e. the

west bank of Kandla creek

3942

236.52

256.02

4352.30

261.14

Land within half mile from the bank

of the creek and having no water

front

Plots abutting on main road

3192

191.52

207.32

3524.50

211.47

Plots situated on internal roads

2873

172.38

186.60

3172.16

190.33

Land beyond half a mile from the

bank of the creek

Plots abutting on main road

1800

108

116.90

1987.35

119.24

Other plots

1500

97.42

1656.14

99.37

Land outside the bunder area and

outside the west gate both on north

as well as on the south of National

Highway

Plots directly abutting on NH-8A

3298

197.88

214.20

3641.40

218.48

Plots abutting on 1st 30 meter road

parallel to NH-8A

2153

129.18

139.83

2377.11

142.63

Plots abutting on 2nd 30 meter road

parallel to NH-8A

3089

185.34

200.62

3410.54

204.63

Plots abutting to KK road near zero

point and railway crossing, 25 acres

plot and other plots

2131

127.86

138.40

2352.80

141.17

Valuation of land to west gate of

NH8A towards salt works of land

without

reclamation

but

with

infrastructure.

2565

153.90

166.59

2832.00

169.92

Land within the docks

5836

350.16

379.02

6443.42

386.60

Land west of railway siding leading

to Kandla Free Trade Zone and up

to crossing of railway line

Plots situated on SEZ side from

Kandla Railway Station

3430

205.8

222.77

3787.17

227.23

Plots situated on Ahmedabad side

from Kandla Railway Station

6720

403.2

436.44

7419.50

445.17

Land of Liquid Storage Tanks

Land situated from Eastern Bank of

Kandla Creek to Western Bank of

Nakti Creek

15086.13

905.17

979.78

16815.66

999.38

Land from West side of Nakti

Creek to Kharirohar having existing

Oil Terminals of IOCL, HPCL and

BPCL.

9959.89

597.59

646.84

10996.33

659.78

Kidana Village (New area)

945

56.70

Veera Village (New area)

208

12.48

Mithirohar Village (New area)

2431

145.86

Padana Village (New area)

472

28.32

Tuna Village (New area)

665

39.90

With respect to the objection raised by the oil companies and many of the users/ user associations to

the proposed increase of 2% in the existing lease rent by the DPT, the DPT has categorically stated

that the most of the points raised by the oil companies pertain to previous revision of rates. The DPT

had already furnished the comments while approving the revision of Market Value of land and

Reserve Price in terms of Lease rent in respect of Kandla land during the revision of the last Order.

This is also considered by this Authority in the November 2014 Order.

In the current proposal, considering the various aspects as mentioned in the LAC minutes, and to

ensure that the business of the port is not affected in the long run and the port remains an attractive

investment location to the Port Users, no hike in the present SOR rate is proposed by the DPT

except bare minimum 2% annual escalation, which is as per the provision of the Land Policy

Guidelines 2015.

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

The DPT has repeatedly stated that considering the condition of business, complaints and concerns

of trade, the port has proposed bare minimum increase of 2% which is permissible as per land policy

guidelines and the port cannot go down below 2%.

It is relevant here to state that as per clause 13(c) of the Land Policy Guidelines of 2015, the lease

rent approved by this Authority is subject to annual escalation not less than 2% per annum.

Thus, prima facie DPT has proposed revised lease rent applying the applicable annual escalation of

2% on the lease rent applicable as on 31 December 2018 which even other wise the DPT is entitled

on 1.1.2019.

(ix).

With respect to the point made by KPCHA that the DPT proposal approved by its Board lacks in

appropriate weightage in the interest of trade as nothing is considered/ brought on record is not

factually correct. The proposal of the DPT along with the valuation Report of the approved valuer,

Minutes of the three LAC Meetings and the approval of the Board of Trustees was circulated to the

stake holders including the KPCHA. The report of the LAC gives adequate reasons and justification

for proposed revision of lease rent at bare minimum 2%. The DPT proposal dated 4 March 2020

alongwith the annexures submitted by the port complies with the stipulations contained in Land

Policy Guidelines, 2015.

(x).

(a).

During the current exercise in hand for fixation of lease rent for Kandla land for the period

from 1 January 2019 onwards, most of the organization bodies/ lessees like Oil Companies

viz., IOCL, BPCL, HPCL and other lessees like KLTTA, TOOA, KPKS, GCCI, Laxmi

Motors, etc., have raised their objections on the market value of land and the reserve price

proposed by the port and approved by this Authority in the last revision vide Order dated

13 November 2014 which is considered as the base for determination of lease rent in the

current proposal filed by the DPT.

As regards the objections raised by the users/ user associations relating to the market value

considered in the last Order approved by this Authority vide dated 13 November 2014

based on the proposal of the DPT following the then applicable Land Policy Guidelines, it

is relevant to draw reference to para 11 (vii) , (viii) and (ix) of the speaking Order of

November 2014 of this Authority which adequately deals with the objections raised by the

users on the market value of land assessed by the port during the last revision of lease rent

of the Kandla Land.

(b).

Laxmi Motors and Kandla Port Karmachari Sangh have pointed out that the valuation

report does not take into account the prevailing Jantri Rates of the nearby villages. The

proposal of DPT states no Jantri Rate is available for Category A to G of Kandla land. The

village Mithirohar is adjoining to the land of F2 Category. Valuation report considers Jantri

Rates of Commercial Property at 1100/- per square metre which is for free hold. F2

category of land of DPT is lease hold not free hold land. The value of land is considered at

7274.00 per Sq. Mtr. which is much higher and unreasonable.

In this regard, it is to state that the valuation report states that port trust does not sell or

purchase land. They give land only on lease or license basis. Hence, Janrti rate of nearby

village i.e. Kidana for land for commercial purpose of 1,100-00 per square meters is

shown as one of the options for all categories of land under this option by the valuer and

DPT. As per clause 13(a) of PGLM 2015, LAC will normally take into account the highest

of the five factors mentioned therein for valuation of land.

Another point made by Laxmi Motors is that there is no justification for splitting F

category of land into two categories viz. F1 & F2 though they are in single straight line

equal distance from Nakti Creek. It has also stated that overhead Bridge and Road is

constructed which overshadows F2 Plot and this is not given consideration in the valuation

considered in May 2019.

The DPT has clarified that the categorisation of F into F1 and F2 was done by the valuer

and is applicable from 1999. The port has reiterated that there is no major increase sought

in the rate previously approved by TAMP, except 2% annual escalation which is as per the

provision of the Land Policy Guidelines, 2015.

The DPT has further stated that the port cannot accept the request made by TOOA and

Laxmi Motors to charge lease rent as per the previous agreement with DPT since the

contractual right on land allotted to TOOA and Laxmi Motors has already come to an end

after expiry of lease on 21 January 2013 and 6 November 2013 respectively.

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

With reference to the current proposal, the DPT has clarified that the rates have been

proposed as per methodology for determination of market value of land based on the five

factors as prescribed at para 13(a) of PGLM 2015 which also provides that the LAC will

normally take into account the highest of the factors mentioned therein and in case the LAC

is not choosing the highest factor, the reasons for the same have to be recorded in writing.

The DPT has further stated that considering various aspects, the port has proposed only 2%

increase i.e. there is no increase in the rates approved by TAMP except 2% annual

escalation which is as per the provisions of PGLM 2015.

Based on the recommendation of the LAC, the Board of DPT has approved the market

value and the reserve price in terms of annual lease rent of Kandla lands on 29 January

2020. The proposal filed by the DPT complies with the stipulations in the PGLM 2015.

There is no ground for this Authority not to rely and reject the proposal filed by the port.

(c).

Oil Companies viz., IOCL, BPCL, HPCL and other lessees like Kandla Liquid Tank

Terminal Association (KLTTA), Tanker Owners and Operators Association (TOOA),

Gandhidham Chamber of Commerce and Industry (GCCI), Parker Agrochem Exports

Limited (PAEL), Agencies & Cargo Care Ltd. (ACCL), Deepak Estate Agency (DEA) and

Tejmalbhai & Company (TBC) have raised objection relating to categorization of Kandla

lands made by the DPT during last revision.

In this regard, it is to state that in the current proposal, the DPT has not proposed for any

new categorisation of land. The objections raised by the users as regards categorisation of

land have been already dealt with by this Authority in the last tariff Order dated 13

November 2014.

As regards the points made by the IOCL, BPCL and HPCL about categorisation of land

into G1 and G2 category, this matter is elaborately dealt with in para 11 (viii)(d)(iii), (iv)

and (v) of Order 13 November 2014. The relevant para 11(viii) (d) (iv) and (v) of the said

Order is reproduced below for ease of reference:

“(iv). With reference to the objections raised by the oil industry for their recategorisation,

the KPT has stated that as per Land Policy Guidelines 2014, the rates are to be fixed

considering purpose also. But, no such provision linking rates to the purpose of the land to

which in it is put to use appears to have been prescribed in the Land Policy Guidelines of

2014. However, the approach adopted by KPT to consider all the lessees, who have been

allotted the land for ‘Liquid Tanks’ under G-2 category irrespective of distance is seen to

be appropriate, as brought out below. The said categorisation of land is based on the

valuation report given by the Government approved Land Valuer and that the land

categorization is reportedly done in a scientific and methodical manner which has also

been recommended by the LVC and approved by its Board. On perusing the land valuation

report, it is seen that the land valuer has justified the reasons for categorising the land as

G1 and G2. The main factors, amongst others, i.e. distance of land from jetty which

impacts various factors are seen to have been considered in the valuation report. The Natki

Creek is decided as the divider point between G1 and G2 category of land and a lower

market value of land for G2 is assessed in comparison to value of land for G1. The market

value of land for G1 and G2 considered by the LVC based on the various factors and

recommended by the LVC is tabulated below for ease of reference though it is already

brought out in earlier paragraphs bringing out the factual position:

( per sq. mtr.)

Sr. No.

Description

Market value of land

for G1 category

Market value of land

for G2 category

(a).

State Govt. Ready Reckoner

(No rate for Kandla Port Lands are available. These rates are of

surrounding villages of Kidana, Mithirohar)

1050/-

per sq. mtr.

1050/-

per sq. mtr

(*)

(b).

Highest rate of actual relevant transactions

No Transactions in last

3 years

No Transactions in last 3

years

(c).

Highest

accepted

tender-cum-auction

rates

for

similar

transactions received in the year 2011 for G1 category 14216

per sq. mtr. with 2% escalation per year (14216*1.02*1.02*1.02)

= 15086.13 per sq. mtr.

15,086.13

Nil

(d).

Rate arrived by approved valuer appointed by the Board

12,375/-

8170/-

(e).

Any other factors:

10,523/-

9959.89

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

The Board vide Resolution no. 74 dated 16 July 2013 approved

weighted average rate of 10,523.18 per sq. mtrs. with 2%

escalations every year.

(derived based on

valuation of land

recommended for G1)

[i.e. 15086.13/ 12,375 *

8,170]

(f).

Market value of land proposed by the KPT based on the

recommendation of the LVC and approved by its Board in

the current proposal

15,086.13

9959.89

[(*) Though the report or LVC and the proposal of the Port shows the valuation of

land for G2 at 1050 per sq. mtr., it is seen that at page 81 of the valuation report

for this category of land, valuation of land based on Jantri rates is arrived at

1581 per sq. mtr.]“

‘(v).

It is relevant here to state that for category G2, the steep increase cited by the oil

industry arises mainly on account of categorisation of land by the KPT from C1 to

G2. GCCI has also stated that the categorisation of land is not scientific and

methodological manner and it done arbitrarily by the KPT. In this context it is

relevant here to state that Para 13 of the Land Policy Guidelines of 2014 requires

the Major Port Trusts to have a land use plan for the entire land further requiring

to review the land use plan atleast once in every five years. Para 14 of the land

policy guidelines stipulates that land can be allotted on the basis of the approved

land use plan/ zoning. Categorisation of the Port Trust Land and its allotments is

prerogative of the concerned Port Trust and it does not fall under the domain of

this Authority. The port has certified that Land leased (Category Wise) is as per

Port Land Use Plan. This Authority does not have any mandate to categorize the

lands of the Major Port Trusts which is solely under the domain of the concerned

Major Port Trusts as per Land Policy Guidelines of 2014. The lease rental

approved by this Authority for categories A to G during the last tariff Order of

March 2011 was also completely based on the proposal of the Port Trust. The

KPT has confirmed that the market value of the land proposed for G2 is a realistic

value and is representative enough in terms of layout, facilities, development,

proximity, its commercial utilization, etc.

Relying on the clarification furnished by KPT and recognising that the market

value of land proposed for sub-categories G1 and G2 is based on the

recommendation of the LVC and approved by the KPT Board and also in view of

the clarification furnished by the KPT, explaining the basis for categorisation, this

Authority relied on the decision of the KPT and approves the market value of land

as proposed by the KPT.’

Thus, at the cost of repetition it is reiterated that the matter relating to categorisation of land

into G1 and G2 category raised by IOCL, BPCL and HPCL relates to the last tariff Order

which has been elaborately dealt with in the last tariff Order dated 13 November 2014. In

the current proposal, the DPT has not proposed for any new categorisation of land.

As already brought out in the last tariff Order, the mandate of this Authority is to fix the

Scale of Rates and conditionalities governing the rates for the use of port trusts land. The

lease rent for the Port trusts land is to be notified by this Authority following the applicable

land policy guidelines. The matter relating to classification/categorisation of land is beyond

the jurisdiction of this Authority. This matter falls under the domain of the concerned

Major Port Trusts and this Authority would not like to interfere in the matters of

classification/ categorisation of land of individual lessee/ licensee since it falls under the

domain the DPT.

As regards the points made of Agencies & Cargo Care Limited (ACCL), Parker Agrochem

Exports Limited (PAEL), Deepak Estate Agency (DEA) and Tejmalbhai & Company

(TBC) regarding categorisation of land, it is reiterated that the points raised by them pertain

to the last revision of lease rent approved by this Authority vide Order dated 13 November

201. The matter relating to classification/ categorisation of land is beyond the jurisdiction

of this Authority.

(d).

Oil Companies have stated that the DPT has violated the MOS directives regarding

classification/ categorization of Port land to be done as per National Industrial

Classification (NIC), 2008 and the categorisation as per NIC 2008 in the current proposal is

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

incorrect. Oil Companies have stated that NIC code referred by the valuer is not found in

NIC 2008.

As already stated earlier, in pursuance of the MOS clarification circular No.PD-

25021/11/2015-VoCT dated 16.10.2018 which states that for the purpose of lease,

classification/ categorisation of Port Land needs to be done as per the National Industrial

Classification (NIC) 2008, the LAC sought clarification from the valuer regarding

consideration of classification/ categorisation of Port Land as per National Industrial

Classification (NIC), 2008.

The DPT has clarified that valuer vide his letter dated 27-11-2019 has informed that DPT

had already classified the categorization of land wherever possible as per the National

Industrial Classification (NIC), 2008. i.e. Liquid storage tank & production of salt which

occupies a major portion of land bank available with DPT. Remaining of Valuation of Land

Assets has been done considering the location of land and distance from Port Creek. In

NIC, there are many categories and most of the categories are not existing in Port Land

area. With NIC, the latest transaction rate of each category would not be available. Since,

most of the area already covered and classified as per the NIC, 2008, hence, the present

categorization is found to be in order. Further, National Industrial Classification (NIC),

2008, only provides classification/ purpose only.

The valuer has thus confirmed vide its letter dated 27 November 2019 that most of the land

area is already covered and classified as per NIC 2008 and hence the present categorisation

is in order. The LAC has accepted the clarification furnished by the valuer with respect to

classification as per NIC 2008, in its report dated 23 January 2020 read with the report

dated 29 November 2019. Since the LAC and DPT Board has accepted the classification/

categorisation as per the NIC furnished by the valuer, there is no reason for this Authority

not to rely on the position reported by the DPT.

The DPT has denied the comments of the oil companies that port has blindly relied upon

the Valuation report dated 07-05-2019. The DPT has pointed out that as per the report of

the

valuer

the

highest

rate

received

during

year

2016

through

E-Tender Cum-E-Auction amounting 3261.74 per sq. mtr./ per annum allotted for

specific purpose i.e. Bitumen and 3260.57 per sq. mtrs/ per annum received through E-

Tender Cum-E-Auction during 2016 in case of Liberty investments for smaller size of plot.

Despite receiving these rates through e tender and considering the rate to be high, and also

considering various aspects such as special focus on investment, dedicated cargo for the

port to ensure sustainability of ports in the long run, to create employment opportunities at

Kandla and to avoid diversion of liquid from Kandla, to nearby ports, the DPT has not

sought any increase in the present lese rent, except 2% annual escalation which bare

minimum as per the provision of the Land Policy Guidelines, 2015.

(xi).

The Laxmi Motors has pointed out that the valuer appointed by DPT has not done the valuation of

land on scientific method. It has referred to the land revision of CHPT where the appointed valuer

had done valuation of land on scientific basis.

In this regard, it is to state that the DPT has appointed a government approved valuer who has

furnished the valuation report as per the methodology prescribed in Land Policy Guidelines 2015.

The DPT has followed the prescribed process in the Land Policy Guidelines 2015. The proposal is

after recommendation of the LAC and based on the approval of the Board of Trustees of the DPT

who after considering all the factors has proposed bare minimum increase of 2% in the lease rent as

applicable as on 31 December 2018.

(xii).

Some of the users like HPCL, IOCL and BPCL and other lessees have stated that the valuation

report does not take into account the impact of COVID-19 pandemic and hence the proposal is

invalid.

In this regard, the DPT has clarified that the revision is due from 01.01.2019 whereas the effect of

COVID-19 has taken place during April 2020. However, due to COVID-19 pandemic and lockdown

measures in India, the DPT had granted remissions/ waivers/ deferments of various charges during

the lockdown period and beyond in compliance to MOS directives dated 21 April 2020. The DPT

has also allowed deferment of April, May and June months annual lease rental/ license fees on pro-

rata basis, for the period of 3 months without any interest, if requested by lessee/ licese.

It is relevant here to mention that the point made by the users is beyond the scope of the applicable

Land Policy Guidelines which is binding on both the DPT and this Authority.

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

(xiii).

The IOCL, HPCL and BPCL have stated that as per the Ministry’s clarification dated 8 July 2015 it

was not mandatory to take the highest value out of the five factors and a realistic value was required

to be taken and the DPT has completely ignored these aspects in Valuation report and that the DPT

has blindly relied upon the Valuation Report.

The DPT has clarified that considering various aspects such as special focus on investment,

dedicated cargo for the port to ensure sustainability of ports in the long run, to create employment

opportunities at Kandla and to avoid diversion of liquid from Kandla to nearby port, DPT has not

increased present SOR rate except 2% annual escalation which is as per the provision of the PGLM

2015, despite the DPT having received highest rate i.e. 3261.40 per sqm/per annum during the

year 2016 through E-tender cum E-auction.

(xiv).

Food Corporation of India (FCI) has requested to give special concessionary rate because unlike

other stakeholders, FCI does not have a mandate for profit.

With reference to the request of FCI, the DPT has stated that the point raised by the FCI vide letter

dated 30-06-2020 was already clarified in the previous revision of rate approved by TAMP vide

notification No.350 dated 04 December 2014 that Clause 11.2.(h) of the Land Policy Guidelines of

2014 envisages concession in lease rent upto 50% to Security agencies and Government

departments and upto 75% to Government departments which are essential to the core functioning

of the port like Customs, Electricity department, Health department and for core security functions

with the approval of the Board of the concerned Port Trust. The Land Policy Guidelines, 2014 do

not prescribe any concessional rent to Govt. Organization, which are not essential to core

operational purpose of the Port, hence request of the FCI for concession of 50% in lease rent cannot

be accepted.

It is relevant here to mention that the clause 11.2(h) of the then applicable Land Policy Guidelines of

2014 also exists in the Policy Guidelines for Land Management, 2015 (PGLM 2015) applicable in

the current proposal of DPT dated 04 March 2020. The clarification furnished by the DPT is relied

upon.

(xv).

Indian Farmers Fertilizer Cooperative Limited (IFFCO) referring to the representation made by it to

the Ministry of Shipping requested this Authority to exclude the land parcel of IFFCO from

proposed revision. In this regard, it is to state that as per clause 13(c) of the Land Policy Guidelines

2015, the concerned Major Port Trust has to make a proposal following the Land Policy Guidelines

and submit to this Authority. This Authority is statutorily mandated to fix and notify the Scale of

Rates and conditionalities governing the rate for the use of property belonging to the Port including

port land. This Authority is not empowered to exclude any category of land for which port has

proposed revision in the lease rent.

(xvi).

As regards the point made by KPKS for retrospective rectification of previous Order dated 13

November 2014 and the point made by the KLTTA to take cognizance of the ground realities and

undo the wrong done in the revision made effective from 1.1.2014 and take corrective action to

reverse the unfair increase imposed on Liquid tank storage operators since January 2014, it is to

state that the validity prescribed for the lease rental for Kandla land approved by this Authority vide

Order No.TAMP/24/2014-KPT dated 13 November 2014 has expired on 31 December 2018 and it

is beyond the scope of Authority to reverse the lease rates approved vide the said Order. The

Hon’ble High Court has also in the Judgement dated 10 May 2019 with reference to Writ Petitions

filed by various users challenging the retrospective revision confirmed that tariff Order of 13

November 2014 is in order.

(xvii).

(a).

Clause 13(c) of the PGLM 2015 gives flexibility to Ports to fix rate of annual escalation

which should not be less than 2% with the approval of the Port Trust Board.

The port has the proposed a note that the rates shall be escalated by 2% every year. Since

the annual escalation in lease rent at 2% is approved by the Board and is found to be in line

with the Policy Guidelines for Land Management 2015, the proposed note is approved as

proposed by the DPT. The annual escalation @ 2% will be effective from 1 January 2020

on the revised rates in the Order approved by this Authority.

(b).

The existing SoR prescribe a note that the other conditions governing the lease rental shall

be as per the Land Policy Guidelines 2014 issued by the Ministry of Shipping, Government

of India. The DPT, in the current proposal, has not included the said note. Since the DPT

has not furnished any specific reason for deleting the existing note at Sr.No.3, the existing

note is retained with slight modification to state that all the conditions governing the lease

rental shall be as per the Policy Guidelines for Land Management 2015 read with

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

Clarification Circular (Land Management) No.1 of 2019-20 dated 29 April 2019 issued by

the Ministry of Shipping, Government of India and as is amended from time to time.

(xviii). (a).

The proposal of the DPT seeks approval of annual lease rent with retrospective effect from

1 January 2019 till 31 December 2023. The OMCs viz., HPCL, IOCL and BPCL have

made a point that the retrospective revision with effect from 1 January 2019 sought by the

DPT in its proposal dated 4 March 2020 will cause a serious and irreparable prejudice.

Section 49 of the Major Port Trusts Act, 1963 calls for fixation of rates from time to time.

For fixation of lease rent, this Authority is bound by the Land Policy guidelines issued by

the Government for arriving at the lease rental for Major Port Trusts land.

Clause 13(c) of the Policy Guidelines for Land Management of 2014 as well as Land

Policy Guidelines 2015 stipulate that the Scale of Rates will be revised every five years.

The lease rent approved by this Authority in the last tariff Order of November 2014 clearly

mentions that the rates are effective from 1 January 2014 and will remain valid till 31

December 2018 and SOR will be reviewed after five years. The position that the lease

rentals for the lands of DPT will be reviewed after expiry of five years i.e. from 1 January

2019 is in the knowledge of all the stakeholders. Even while extending the validity of lease

rent of the DPT at the request of the DPT beyond its expiry, this Authority vide Orders

dated 29 March 2019, 10 October 2019 and the last Order dated 20 February 2020 has

categorically stated that this extension is only a provisional arrangement to avoid a vacuum

and the revised rate when approved may have retrospective effect as proposed by the DPT.

The DPT has accordingly sought approval to the revised rates retrospectively with effect

from 01 January 2019 for a period of five years till 31 December 2023.

As stated earlier with reference to SCA(s)/ Writ Petitions filed by various petitioners before

the Hon’ble High Court of Gujarat challenging, inter alia, retrospective revision in the lease

rents approved by this Authority in the last revision vide Order dated 13 November 2014,

the Hon’ble High Court of Gujarat in the Order dated 10 May 2019 has upheld the tariff

Order of this Authority dated 13 November 2014 revising the lease rent of DPT with

retrospective effect from 1.1.2014 for the reasons stated in the said Order. The Hon’ble

High Court has held that the SoR framed by this Authority shall be effective from 1.1.2014

as directed in the said order.

In view of the clear Government guidelines in this regard, the proposal of DPT to consider

revision of lease rents at Kandla land retrospectively with effect from 01 January 2019 is

approved. In fact, it is relevant to mention here that this approach is being followed not

only in the case of the DPT but also in the other Major Port Trusts like NMPT, VPT,

MOPT, etc. while revising the lease rent or port land.

It is relevant here to state that this Authority while extending the lease rent beyond the

original expiry on 31 December 2018 has as requested by the DPT allowed 2% annual

escalation in the then prevailing lease rent applicable as per the Land Policy Guidelines till

the final lease rent are approved by this Authority.

In the current proposal, the DPT has sought revision of lease rent seeking 2% increase over

the rate applicable as on 31 December 2018 rate. That being so, the revised lease rent

proposed by the port is the rate already in force in view of the 2% annual escalation in the

lease rent accorded by this Authority as per the extension of the validity of the rates orders

approved by this Authority till the revised rates are approved.

(b).

In view of above, this Authority approves the proposal of the DPT seeking retrospective

revision of reserve price in terms of annual lease rent with effect from 01 January 2019.

The annual lease rent for Kandla Lands approved by this Authority with retrospective

effect from 01 January 2019 will be made applicable in case of the existing lessees/

licensees subject to provision for periodic revision of rates agreed in the surviving lease

agreements and in those cases of renewal/ allotment only if the respective lease agreement

or letter of allotment, if no lease deed is still executed, explicitly provides for revision of

lease rentals during the currency of the lease period.

(xix).

Para 13(c) of Land Policy Guidelines 2015, inter alia, stipulates that the SoR would be refixed once

in every 5 years by TAMP. The port has proposed a note at Sr.No.1 which states that the validity of

market value/ reserve price under the schedule of lease rent shall be from 01 January 2019 and

remain valid till 31 December 2023. As brought out earlier, as per Para 13(c) of Land Policy

Guidelines 2015, this Authority is required to notify only the latest SoR of the land. Therefore, the

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

ANNEXURE- I

STATEMENT SHOWING THE DETAILS OF RATE AS PER THE FACTOR PROVIDED IN THE PGLM -2015

Cate-

gory

Description of category

Market Value

of land on

1.1.2014 as

approved by

TAMP vide

Notification

dated 350

dated 04-12-

2014. (Rs. per

sq. mtrs)

Reserve

price in

terms of

lease rent @

6% of

market

value of

land w.e.f.

1.1.2014

(per sq.

mtrs/per

annum)

Market

Value of

land on

1.1.2018

(Rs./ sq.

mtrs.)

Reserve

price in

terms of

lease rent @

6% of

market

value of

land w.e.f.

1.1.2018

(Rs. per sq.

mtrs/per

annum)

State

Governmen

t's ready

reckoner of

land values

in the area,

if available

for similar

classificatio

activities.

Highest rate of

actual relevant

transactions

registered in last

three years in

the Port's

vicinity (the

vicinity of the

Port is to be

decided by the

respective Port

Trust Boards),

with an

appropriate

annual

escalation rate to

be approved by

the Port Trust

Board. (Rs. per

sq. mtrs/per

annum)

Highest

accepted

tender-

cum-

auction

rate of

Port land

for

similar

transactio

ns,

updated

on the

basis of

the

annual

escalation

rate

approved

by the

Port

Trust

Board.

(Rs.per

sq.

mtrs/per

annum)

Rate arrived at by an approved

valuer appointed for the purpose by

the Port

Any

other

relevan

t factor

as may

identifi

ed by

the

Port.

(per sq.

mtrs/p

annum

)

No Jantri

Rate

available for

Kandla.

However,

the highest

rate is

1100.00 M2

of nearby

village i.e.

Kidana for

land for

commercial

purpose

Un-

develo

Land

(Rs./

sq.

mtrs)

lease

rent

mark

value

land

Devel

Land

(Rs./

sq.

mtrs)

lease

rent

6% of

mark

value

land

Land having water front and upto half mile from the shore i.e.

the west bank of Kandla creek

3942

236.52

4267.00

256.02

Rs. 297.14

(considering the

2% escalation

per annum of

Rs. 280/- i.e.

Highest rate of

2016 for the

purpose of barge

beaching )

Rs. 297.14

(consideri

ng the 2%

escalation

per annum

of Rs.

280/- i.e.

Highest

rate of

2016 for

the

purpose of

barge

beaching )

4352.3

261.1

5222.7

313.3

Land within half mile from the bank of the creek and having

no water front

THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY

[PART III—SEC. 4]

Plots abutting on main road

3192

191.52

3455.33

207.32

3524.5

211.4

4229.4

253.7

Plots situated on internal roads

2873

172.38

3110.00

186.6

3172.1

190.3

3806.5

228.4

Land beyond half a mile from the bank of the creek

Plots abutting on main road

1800

108

1948.33

116.9

No Jantri

Rate

available for

Kandla.

However,

the highest

rate is

1100.00 M2

of nearby

village i.e.

Kidana for

land for

commercial

purpose

Rs. 1720.64

(considering the

2% escalation

per annum of Rs.

1686.90/-i.e.

Highest rate of

2018 for the

purpose of petrol

pump)

Rs.

1720.64

(consideri

ng the 2%

escalation

per annum

of Rs.

1686.90/-

i.e.

Highest

rate of

2018 for

the

purpose of

petrol

pump)

1948.3

116.9

2338

140.2

Rs.

119.24

(2%

annual

escalati

on of

rate of

2018 of

Rs.

116.9

Other plots

1500

1623.67

97.42

1656.1

99.37

1987.4

119.2

Land outside the bunder area and outside the west gate both

on north as well as on the south of National Highway

Plots directly abutting on NH-8A

3298

197.88

3570.00

214.2

3641.4

218.4

4369.6

262.1

Plots abutting on 1st 30 meter road parallel to NH-8A.

2153

129.18

2330.50

139.83

2377.1

142.6

2852.6

171.1

Plots abutting on 2nd 30 meter road parallel to NH-8A

3089

185.34

3343.67

200.62

Rs. 215.44/-

(Highest rate of

2019 for port

related activities )

Rs.

215.44/-

(Highest

rate of

2019 for

port

activities )

3410.5

204.6

4092.6

245.5

Plots abutting to KK road near zero point and railway crossing, 25

acres plots and other plots

2131

127.86

2306.67

138.4

No Jantri

Rate

available for

Kandla.

However,

the highest

rate is

1100.00 M2

of nearby

village i.e.

Kidana for

land for

commercial

purpose

Rs. 149.32

(considering the

2% escalation

per annum of Rs.

137.95/-i.e.

Highest rate of

2015

Rs. 149.32

(consideri

ng the 2%

escalation

per annum

of Rs.

137.95/-

i.e.

Highest

rate of

2015

2352.8

141.1

2823.4

169.4

Valuation of land to the West Gate of NH-8A towards salt works

of land without reclamation but with infrastructure

2565

153.9

2776.50

166.59

2832

169.9

3398.4

203.9

Land within the docks

5836

350.16

6317.00

379.02

5154.6

309.2

6443.3

386.6

Land west of railway siding leading to Kandla Free Trade

Zone and up to crossing of railway line

Plots situated on SEZ side from Kandla Railway Station

3430

205.8

3712.83

222.77

3712.8

222.7

4455.4

267.3

Rs.

227.23

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

(2%

annual

escalati

on of

rate of

2018 of

Rs.

222.77)

Plots situated on Ahmedabad side from Kandla Railway Station

6720

403.2

7274.00

436.44

7274

436.4

8728.8

523.7

Rs.

445.17

(2%

annual

escalati

on of

rate of

2018 of

Rs.

436.44)

Land of Liquid Storage Tanks

Land situated from Eastern Bank of Kandla Creek to Western

Bank of Nakti Creek

15086.13

905.17

16329.67

979.78

No Jantri

Rate

available for

Kandla.

However,

the highest

rate is

1100.00 M2

of nearby

village i.e.

Kidana for

land for

commercial

purpose

Rs. 1031.21

(considering the

2% escalation

per annum of Rs.

971.74/-i.e.

Highest rate of

2016 for liquid

storage tank

Rs.

1031.21

(consideri

ng the 2%

escalation

per annum

of Rs.

971.74/-

i.e.

Highest

rate of

2016 for

liquid

storage

tank

16329.

979.7

19595.

1175.

1008.94

(averag

e rate

receive

d in E-

Tender

cum E-

Auction

during

the

period

of 2015

to 2019

for

liqud

storage

tank)

Land from West side of Nakti Creek to Kharirohar having existing

Oil Terminals of IOCL, HPCL and BPCL.

9959.89

597.59

10780.67

646.84

10996.

659.7

13200

792.0

KIDANA

945.00

56.70

1134

68.04

VIRA

208.00

12.48

249.6

14.98

MITHIROHAR

2431.00

2431.0

145.8

2917.2

175.0

PADANA

472.00

28.32

566.4

33.98

TUNA

665.00

39.90

798

47.88

[भागIII—खण् ड 4]

भारत का रािपत्र : असाधारण

Annex - II

Schedule of reserve price for Kandla lands of Deendayal Port Trust (DPT)

( per sq. mtr./

annum)

Sr.

No.

Description of

category

Reserve

price in

terms of

lease rent

w.e.f.

1.1.2019

Land having water front and upto half mile from the shore i.e. the west bank of Kandla

creek

261.14

Land within half mile from the bank of the creek and having no water front

Plots abutting on main road

211.47

Plots situated on internal roads

190.33

Land beyond half a mile from the bank of the creek

Plots abutting on main road

119.24

Other plots

99.37

Land outside the bunder area and outside the west gate both on north as well as on the

south of National Highway

Plots directly abutting on NH-8A

218.48

Plots abutting on 1st 30 meter road parallel to NH-8A

142.63

Plots abutting on 2nd 30 meter road parallel to NH-8A

204.63

Plots abutting to KK road near zero point and railway crossing, 25 acres plots and other plots

141.17

Valuation of land to the West Gate of NH-8A towards salt works of land without reclamation

but with infrastructure

169.92

Land within the docks

386.60

Land west of railway siding leading to Kandla Free Trade Zone and up to crossing of

railway line

Plots situated on SEZ side from Kandla Railway Station

227.23

Plots situated on Ahmedabad side from Kandla Railway Station

445.17

Land of Liquid Storage Tanks

Land situated from Eastern Bank of Kandla Creek to Western Bank of Nakti Creek

999.38

Land from West side of Nakti Creek to Kharirohar having existing Oil Terminals of IOCL,

HPCL and BPCL.

659.78

Kidana Village

56.70

Veera Village

12.48

Mithirohar Village

145.86

Padana Village

28.32

Tuna Village

39.90

NOTE:

(i).

The reserve price in terms of annual lease rent prescribed above shall come into force with effect from 1

January 2019 and remain valid till 31 December 2023.

(ii). The reserve price in terms of annual lease rent prescribed above shall bear an escalation factor of 2% every

year. The first annual escalation shall be on 1 January 2020.

(iii).

The other conditions governing the lease rental / license fee shall be as per the Policy Guidelines for Land

Management,2015 read with Clarification Circular (Land Management) No.1 of 2019-20 dated 29 April 2019

issued by the Ministry of Shipping, Government of India and as may be amended from time to time.

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and Published by the Controller of Publications, Delhi-110054.

SURENDER

MAHADASAM

Digitally signed by SURENDER

MAHADASAM

Date: 2021.01.25 18:51:54 +05'30'