The Tariff Authority for Major Ports hereby disposes of the proposal received from Mumbai Port Trust (MBPT) for approval of schedule of rent for land at four locations of MBPT, as in the Order appended hereto.

रजिस्ट्री सं॰ डी॰ एल॰-33004/99

REGD. NO. D. L.-33004/99 असाधरण

EXTRAORDINARY

भाग III —खण्ड 4

PART III—Section 4

प्राध्किार से प्रकाशित

PUBLISHED BY AUTHORITY

सं. 20] नई दिल्ली, सोमवार, जनवरी 19, 2015/पौष 29, 1936

No. 20] NEW DELHI, MONDAY, JANUARY 19, 2015/PAUSA 29, 1936

महापत्तमहापत्तमहापत्तमहापत्तन प्रशुल्कन प्रशुल्कन प्रशुल्कन प्रशुल्क प्राधिकरण प्राधिकरण प्राधिकरण प्राधिकरण

अिधसूचनाअिधसूचनाअिधसूचनाअिधसूचना

मुम्बई, 13 जनवरी, 2015

संख्यासंख्यासंख्यासंख्या टीएएमपी टीएएमपी टीएएमपी टीएएमपी////62626262////2013201320132013----एमबीपीटीएमबीपीटीएमबीपीटीएमबीपीटी....———— महापत्तन न्यास अिधिनयम,1963 (1963 का 38) की धारा 49 द्वारा प्रदत्त शक्तियों का प्रयोग करते (cid:28)ए, महापत्तन प्रशुल्क प्राधिकरण एतद्दवारा मुम्बई पत्तन न्यास (एमबीपीटी) के चार स्थलों पर भूमि के लिए किराए की अनुसूची के अनुमोदन के लिए एमबीपीटी से प्राप्त प्रस्ताव, जैसाकि इसके साथ संलग्न आदेश में विनि6दष्ट है, का िनपटान करता है।

महापत्तमहापत्तमहापत्तमहापत्तन प्रशुल्कन प्रशुल्कन प्रशुल्कन प्रशुल्क प्राधिकरण प्राधिकरण प्राधिकरण प्राधिकरण

मामला संख्या टीएमपी/62/2013-एमबीपीटी

मुम्बमुम्बमुम्बमुम्बई पत्तई पत्तई पत्तई पत्तन न्यान न्यान न्यान न्यास स स स ------------

आवेदकआवेदकआवेदकआवेदक

कोरमकोरमकोरमकोरम::::

(i) 9ी टी.एस. बालासुब्राम;यन, सदस्य (वित्त)

(ii) 9ी सी.बी. सिह, सदस्य (आ=थक)

आदेशआदेशआदेशआदेश

(जनवरी, 2015 के दूसरे दिन पारित)

यह मामला मुम्बई पत्तन न्यास (एमबीपीटी) के चार स्थलों पर भूमि के लिए किराए की अनुसूची के अनुमोदन के लिए एमबीपीटी से प्राप्त प्रस्ताव से संबंिधत है।

2.1 एमबीपीटी ने अपने दिनांक 28 नवम्बर, 2014 के पत्र द्वारा भूमि नीति दिशानिद@श 2014 के प्रावधानों के आधार पर अपना प्रस्ताव प्रस्तुत किया है।

2.2 एमबीपीटी के दिनांक 28 नवम्बर, 2014 के प्रस्ताव में विनि6दष्ट प्रमुख मुद्दे संक्षेप में निम्नानुसार हैं:

(i) एमबीपीटी बोर्ड ने टीआर संख्या 224 दिनांक 07.03.2014 द्वारा भूमि नीति 2014 से संबंधित दिशानिद@शों के अनुसार, उपाध्यक्ष, एफए एवं सीएओ, ट्रैफिक प्रबंधक एवं संपदा प्रबंधक को सम्मिलित करते (cid:28)ए भूमि आबंटन समिति (एलएसी) के गठन के लिए स्वीकृ ति प्रदान कर दी है।

264 GI/2015

(1)2 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] (ii) भूिम आबंटन सिमित (एलएसी) द्वारा की गई अनुशंसा के अनुसार, मुम्बई पत्तन न्यास के न्यासी मंडल ने संकल्प संख्या 157 दिनांक 15.11.2014 द्वारा चार परियोजनाओं के लिए दरों की अनुसूची और आरक्षित मूल्य के निर्धारण के लिए स्वीकृ ित प्रदान कर दी है।

(iii) दरों और आरक्षित मूल्य की प्रस्तावित अनुसूची का निर्धारण महापत्तन के िलए भूिम नीित 2014 के अनुसार किया गया है।

(iv) भूिम नीित 2014 के अनुसरण में, जैसाकि भूमि आबंटन समिति द्वारा अनुसंशा की गई है और बोर्ड द्वारा अनुमोदन प्रदान किया गया है, नीचे दिए अनुसार, 4 परियोजनाओं की दरों और आरक्षित मूल्य के संबंध में टीएएमपी के अनुमोदन के लिए अनुरोध किया गया है:

2.3 एमबीपीटी ने एलएसी की अनुशंसाओं की एक प्रति प्रस्तुत की है। जैसाकि एलएसी की रिपोर्ट में दर्शाया गया है, सात परियोजनाओं के लिए निर्धारित बाजार मूल्य और एलएसी द्वारा की गई अनुशंसा नीचे दी गई है:

2.4 भूिम के 6% के बाजार मूल्य और 4% की वा=षक वृ[ि की दर से प्रतिफल तथा भूमि नीति 2014 की \म संख्या 16.2(घ) पर यथानिर्धारित कटौती घटक को ध्यान में रखते (cid:28)ए एलएसी ने निम्नानुसार आरक्षित मूल्य निर्धारित किया है और उसे अंतिम _प दिया है:

(i). समूह 1: 1/- _पया प्रति वर्ग मीटर वा=षक की दर से न्यूनतम अRिम शुल्क और सामान्य प'ा किराया के _प में प'े की पूरी अवधि के लिए अRिम _प से संRहित की जानी है।

का प्रस्ताव किया है:

(_. प्रति वर्गमीटर)

टिप्पणी:

(i)       उपयु र्क्त  निर्धारित  बाजार  मूल्य/आरक्षित  मूल्य  01  जनवरी,  2014  से  लागू  होगा  और  31  दिसम्बर,  2018  तक
          इसकी वैधता बनी रहेगी।
(ii)      उपयु र्क्त निर्धारित वा=षक प'ा किराया के  संदर्भ में आरक्षित मूल्य पर प्रत्येक वर्ष 4% पर वृ[ि कारक प्रभावी होगा।

(iii) प'ा किराया/लाईसेंस शुल्क के विनियमन से संबंधित अन्य शतb पोत परिवहन मंत्रालय, भारत सरकार द्वारा जारी 2014 की भूमि नीति संबंधी दिशानिद@शों के अनुसार होंगी।

2.6 उपयु र्क्त को देखने से पता चलता है कि एमबीपीटी ने एलएसी रिपोर्ट के समूह 1 में सम्मिलित परियोजनाओं के संदर्भ में ही प्रस्ताव प्रस्तुत किया है। जैसाकि पहले दर्शाया गया था।

3.1. हमने अपने दिनांक 12 फरवरी, 2014 के पत्र द्वारा, अन्य बातों के साथ-साथ एमबीपीटी से एमबीपीटी के विभिन्न स्थानों पर पत्त्न से संबंधित परियोजनाओं के लिए भूमि के आबंटन के लिए किराए की अनुसूची की अधिसूचना के लिए एमबीपीटी के प्रस्ताव की जांच करने और इस बात की पुष्टि करने के लिए अनुरोध किया था कि इससे इस प्राधिकरण द्वारा पारित दिनांक 15 मार्च, 2000 के आदेश को चुनौती देने के लिए एमबीपीटी द्वारा दायर याचिका में माननीय बम्बई उcच न्यायालय की डिविजन बैंच द्वारा पारित दिनांक 2 मई, 2000 के अंतरिम आदेश का उल्लंखन तो नहd होता है। इस संबंध में, यहां यह उल्लेख करना प्रासंगिक होगा कि हमने अपने पत्र संख्या टीएएमपी/10/1998-मिस दिनांक 03 फरवरी, 2014 द्वारा उपयु र्क्त स्थिति को पोत परिवहन मंत्रालय (एमओएस) के ध्यान में भी लाए थे और यह उल्लेख किया था कि जब तक पोत परिवहन मंत्रालय द्वारा लंबित याचिका में अपनी दलीलों के द्वारा और माननीय न्यायालय से इस मामले को खारिज करने के लिए अनुरोध करके अथवा एमबीपीटी को अपनी याचिका वािपस लेने और साथ ही माननीय न्यायालय द्वारा पारित अंतिरम आदेशों का परित्याग करने के लिए निदेश देकर मामले का समाधान नहd किया जाता, तब तक यह प्राधिकरण एमबीपीटी के विभिन्न स्थानों पर पत्तन से संबंधित परियोजनाओं के लिए एमबीपीटी द्वारा आबंटित की जाने वाली भूिम के लिए किराया अनुसूची के निर्धारण के लिए एमबीपीटी द्वारा प्रस्तुत किए जाने वाले प्रस्ताव पर कार्रवाई करने की स्थिति में नहd होगा।

3.2. इस संबंध में, एमबीपीटी द्वारा प्रस्तुत किए गए दस्तावेज से यह प्रतीत होता है कि पोत परिवहन मंत्रालय ने अपने दिनांक 17 फरवरी, 2014 के पत्र द्वारा इस मामले में एमबीपीटी की टिप्पणियां मांगी थd। इस संबंध में, एमबीपीटी ने अपने पत्र दिनांक 11 अप्रैल, 2014 द्वारा पोत परिवहन मंत्रालय को उत्तर भेज दिया है। इस संबंध में, एमबीपीटी के उत्तर को नीचे उ[रित किया गया है:

""""सीमेंट ट(cid:17)मनल के लिए प्रस्तावित भूमि अर्थात पैट्रोलियम गोदाम भूख#ड माननीय बम्बई उ(च न्यायालय के समक्ष लंबित याचिका के अंतर्गत नह- आता है। बेस ऑयल ट(cid:17)मनल और खाद्य तेल ट(cid:17)मनल के लिए भूख#डों के संबंध में, पत्तन ने इस संबंध में यह कानूनी राय ली है कि क्या आरक्षित मूल्य के निर्धारण के लिए टीएएमपी को इन भूख#डों के लिए प्रस्ताव करने से माननीय उ(च न्यायालय के समक्ष मामले के विपरित तो नह- होगा। परामर्शदाता ने यह राय दी है कि मुकदमे में लंबित होने के कारण इस भूख#ड के लिए आरक्षित मूल्य के निर्धारण के लिए टीएएमपी को प्रस्ताव प्रस्तुत करने में एमबीपीटी को कोई नुकसान नह- है। दिनांक 25.11.2012 के इस कानूनी परामर्श की प्रतिलिपि संलग्न है।""""

3.3. एमबीपीटी द्वारा इस प्रकार प्राप्त की गई कानूनी परामर्श की प्रतिलिपि एमबीपीटी द्वारा अपने प्रस्ताव के साथ प्रस्तुत की गई है। इस कानूनी सलाह के निष्कर्ष से संबंधित पैराRाफ को नीचे उ[रित किया गया है:

र्क्त को देखते @ए, हमारी यह राय है कि यदि आप उपयु र्क्त दो प्रस्तावित ट(cid:17)मनलों और वनस्पति टैंक के संबंध """"उपयु

में शुल्क के मानक के निर्धारण के लिए टीएएमपी से संपर्क करते हैं तो इससे उक्त याचिका पर कोई प्रतिकू ल प्रभाव नह- पडेगा क्योंकि यह पत्तन के दायरे में आते हैं। उक्त याचिका में आपका दावा है कि टीएएमपी को पत्तन की सीमाओं/पत्तन क्षेत्रों/पत्तन की प@ंच के बाहर की सम्पदाओं के संबंध में शुल्क के मानक निर्धारित करने के लिए कोई प्राधिकार नह- हैं। टीएएमपी को उपयु र्क्त दो ट(cid:17)मनलों और एक वनस्पति टैंक के लिए शुल्क के मानक निर्धारित करने के िलए आवेदन करते समय, कृ पया इस बात पर जोर दें कि आवेदन शुल्क के मानक के निर्धारण के लिए किया गया है क्योंकि उक्त दोनों ट(cid:17)मनल और एक वनस्पति टैंक फार्म पत्त्न के दायरे में आते हैं और इसलिए इस अधिनियम की धारा 49 के अंतर्गत शुल्क के मानक निर्धारित करने के लिए टीएएमपी से अनुरोध किया जाता है।""""

3.4. इस संबंध में, एमबीपीटी का प्रस्ताव प्राप्त होने की सूचना देते समय, हमने अपने पत्र दिनांक 5 दिसम्बर, 2014 द्वारा एमबीपीटी से कु छ मुद्दे स्पष्ट करने के लिए अनुरोध किया है। एमबीपीटी ने अपने पत्र दिनांक 9 दिसम्बर, 2014 को उत्तर दे दिया है।

हमारे द्वारा उठाए गए मुद्दे और उस पर एमबीपीटी का उत्तर नीचे दी गई तालिका में दिया गया है:

एक प्रति संबंधित उपयोक्ताओं/उपयोक्ता संगठनों/प'ाधारियों (एमबीपीटी द्वारा प्रस्तुत सूची के अनुसार) को उनकी टिप्पणियों के लिए आRह करते (cid:28)ए भेजी गई थी। उपयोक्ताओं/उपयोक्ता संगठनों/प'ाधारियों से प्राप्त टिप्पणियां फीडबैक सूचना के रूप में एमबीपीटी को अRेषित की गई थd। एमबीपीटी ने मामले को अंतिम रूप देने के लिए कार्रवाई करने तक उपयोक्ताओं/उपयोक्ता संगठनों/प'ाधारियों की टिप्पणियों का कोई उत्तर नहd दिया है।

5.1. संदर्भाधीन मामले पर एक संयुक्त सुनवाई मुम्बई में इस प्राधिकरण के कार्यालय में 22 दिसम्बर, 2014 को (cid:28)ई थी। एमबीपीटी ने प्रस्ताव की मुख्य-मुख्य बातों के बारे में उल्लेख किया। संयुक्त सुनवाई में, एमबीपीटी और उपयोक्ताओं/उपयोक्ता संगठनों ने अपने- अपने निवेदन किए।

5.2. संयुक्त सुनवाई के दौरान, अिखल भारतीय आयातक एवं निर्यातक एसोसिएशन (एआईआईईए) ने अपने लिखित निवेदन प्रस्तुत किए, जिन्हें फीडबैक सूचना के लिए एमबीपीटी को अRेषित किया गया था। एमबीपीटी ने अपने 29 दिसम्बर, 2014 के पत्र द्वारा उत्तर दिया है।

6. विभिन्न विकल्प के अंतर्गत एमबीपीटी द्वारा किए गए विचार के अनुसार भूमि के मूल्यांकन का सारांश नीचे दिया गया है:

7. इस मामले में, परामर्श से संबंधित प्र\ियाओं का रिकार्ड इस प्राधिकरण के कार्यालय में उपलब्ध है। प्राप्त टिप्पणियों और संबंधित पक्षकारों द्वारा दिए गए तकj का उ[रण संबंधित पक्षकारों को अलग से भेजा जाएगा। इसका ब्यौरा हमारी वैबसाइट http://tariffauthority.gov.in. पर भी उपलब्ध कराया जाएगा।

8. इस मामले की प्र\िया के दौरान एकत्र की गई संपूर्ण सूचना के संदर्भ में, निम्नलिखित स्थिित उभर कर सामने आती है:

(i) मुम्बई पत्तन न्यास (एमबीपीटी) प्रतियोगी बोली के आधार पर अपनी भूमि पर स्थित संपदा के कु छ क्षेत्रों को प'े पर देने

की प्र\या में है। इस संबंध में, एमबीपीटी को अपने क्षेत्रों में से चार क्षेत्रों अर्थात सेवरी स्थित पैट्रोलियम गोदाम, मझगांव

में सीओएस-डीवाई-भूख;ड, रीए मार्ग स्थित हे बंदर भूख;ड और अंबापाडा स्थित क्षेत्र के संबंध में दरों की अनुसूची और

आरक्षित मूल्य की आवश्यकता है। अत: यह भूमि के उक्त क्षेत्रों के लिए है, जिसके लिए एमबीपीटी ने दरों की अनुसूची और आरक्षित मूल्य के निर्धारण के लिए संदर्भाधीन प्रस्ताव प्रस्तुत किया है।

(ii) इससे पहले कि हम संदर्भाधीन मामले के संबंध में कार्रवाई करें, माननीय बम्बई उcच न्यायालय के समक्ष लंबित याचिका की ओर ध्यान आक=षत कराना उपयुक्त होगा। प्राधिकरण ने पत्तन संपदाओं के उपयोग के लिए दरों के मानक और शतj का िववरण तैयार करने के संबंध में इस प्राधिकरण के क्षेत्राधिकार के बारे में कानूनी स्थिति तय करते (cid:28)ए 15 मार्च 2000 को एक आदेश पारित किया था। उक्त आदेश द्वारा यह निर्णय किया गया था कि पत्तन से संबंिधत/कब्जे वाली/उसके द्वारा धारित/ पत्तन क्षेत्र और पत्तन की प(cid:28)ंच के भीतर किसी भी स्थान पर समस्त संपत्ति और संपदा पर दरों के मानक और शतj का विवरण तैयार करना इस प्राधिकरण के क्षेत्राधिकार में होगा। उक्त आदेश में यह भी निर्णय किया गया था कि महापत्तन न्यास की सभी संपदा से संबंधित सभी प'ा मामले भी (चाहे वे किसी भी समय सीमाओं से संबंधित हों) इस प्राधिकरण के क्षेत्राधिकार के अंतर्गत आएंगे। इस आदेश को एमबीपीटी द्वारा बम्बई उcच न्यायालय में चुनौती दी गई थी और साथ ही यह प्रार्थना की गई थी कि इस प्राधिकरण को एमबीपीटी से संबंधित इन परिसरों और पत्तन सीमाओं के बाहर स्थित परिसरों की दरें निर्धारित करने की शक्तियां नहd हैं। माननीय बम्बई उcच न्यायालय की डिविजन बैंच ने 02 मई, 2000 को एक अंतरिम आदेश पारित किया था जिसके द्वारा यह कहते (cid:28)ए इस प्राधिकरण को 15 मार्च, 2000 के आदेश को लागू करने पर रोक लगाई गई थी कि उसमें लिए गए निर्णय ऐसी किसी भी सम्पत्ति अथवा स्थान पर लागू नहd होता है जो पत्तन अथवा पत्तन की प(cid:28)ंच की सीमाओं के भीतर नहd है। माननीय उcच न्यायालय ने इस प्राधिकरण पर इस स्थिति को लागू करने पर रोक लगायी थी कि महापत्तन न्यास की सभी संपदा से संबंधित सभी प'ा मामले भी (चाहे वे किसी भी समय सीमाओं से संबंधित हों) इस प्राधिकरण के क्षेत्राधिकार के अंतर्गत आएंगे। यह मामला अभी बम्बई उcच न्यायालय में लंबित है और मई 2000 में दिया गया अंतरिम स्थगन अभी लागू है।

जहां तक संदर्भाधीन एमबीपीटी के प्रस्ताव का संबंध है, एमबीपीटी का यह विचार है कि उसके द्वारा प्रस्तािवत चार भूमि क्षेत्रों के लिए दर की अनुसूची और आरक्षित मूल्य का निर्धारण प्रचालनात्मक क्षेत्रों के अंतर्गत आता है और एमबीपीटी की पत्तन सीमाओं के भीतर है और इसलिए माननीय बम्बई उcच न्यायालय के आदेश पर कोई िवपरीत प्रभाव नहd पडेगा। इस संबंध में एमबीपीटी की स्थिित को समझा जा सकता है। अत: एमबीपीटी के प्रस्ताव पर अनुमोदन प्रदान करने के लिए विचार किया गया है।

(iii) (क) मार्च, 2005 की प्रशुल्क दिशानिद@शों के ख;ड 8 के अनुसार, इस प्रािधकरण को पत्तन न्यासों से संबंधित भूमि के

लिए प'ा किराया निर्धारण के प्रयोजन से समय-समय पर सरकार द्वारा जारी भूमि नीति संबंधी दिशानिद@शों का अनुपालन करने का उत्तरदायित्व सmपा गया है। भारत सरकार के पोत परिवहन मंत्रालय ने जनवरी, 2014 में महापत्तन के िलए भूमि नीति दिशानिद@श 2014 की घोषणा की है। अत: एमबीपीटी ने महापत्तन न्यास के िलए भूमि नीति दिशानिद@श 2014 के प्रावधानों के आधार पर संदर्भाधीन अपना प्रस्ताव प्रस्तुत किया है।

(ख) महापत्तन के लिए भूमि नीति दिशानिद@श 2014 के पैरा 18 में पत्तन भूमि के बाजार मूल्य का निर्धारण करने के लिए पांच कारकों का प्रावधान किया गया। भूमि नीति दिशानिद@श 2014 के पैरा 18(क) में निर्धारित पांच कारकों के आधार पर पत्तन भूमि के बाजार मूल्य का निर्धारण करने की प[ति गत भूमि नीति दिशानिद@श 2010

में विनि6दष्ट प्रावधानों के समान है। तथापि, 2014 के दिशानिद@शों में सामान्य प्र\िया के दौरान भूमि के नवीनतम बाजार मूल्यांकन के निर्धारण के लिए पांच कारकों में से उcचतम पर विचार करने की स्पष्ट अनुशंसा

की गई है। तथापि, यदि पांच कारकों में से उcचतम के आधार पर भूमि के नवीनतम बाजार मूल्य का चयन नहd किया जाता है तो ऐसा न करने के कारणों को दर्ज किया जाएगा। दिशानिद@शों के ख;ड 18(ख) में विनि6दष्ट है कि वा=षक प'ा किराया के संबंध में आरक्षित मूल्य को पैरा 18(क) के अनुसार पांच कारकों के आधार पर निर्धारित भूमि के नवीनतम बाजार मूल्य की प्रतिशतता के _प में माना जाएगा। और यह कि यह प्रतिशतता 6% से कम

नहd होगी, जो कि पत्तन न्यास बोर्ड द्वारा निर्धारित की जाएगी। इसके अतिरिक्त, महापत्तन के िलए भूिम नीित दिशानिद@श 2014 के ख;ड 18(ग) में यह अपेक्षा की गई है कि संबंधित महापत्तन न्यास भूमि के बाजार मूल्य निर्धारित करने के लिए इस प्राधिकरण को एक प्रस्ताव प्रस्तुत करेंगे और इस प्राधिकरण के लिए यह अपेक्षा होगी

कि वह भूमि के बाजार मूल्य को अधिसूचित करे। इस प्रकार, भूमि नीति दिशा निद@श 2014 के खंड 18(ग) में विनि6दष्ट Uयवस्था के अनुसार इस प्राधिकरण के लिए पत्तन भूमियों के बाजार मूल्य को अिधसूिचत करना अपेक्षित होता है।

(ग) इस संबंध में यह उल्लेखनीय है कि महापत्तन न्यास (एमपीटी) अिधिनयम, 1963 की धारा 49(1) के अनुसार, इस प्राधिकरण को दरों के मानक तैयार करने और महापत्तन न्यास से संबंधित पत्तन भूमि एवं संपदाओं केभारत का राजपत्रा : असाधरण [भाग III—खण्ड 4] 7 उपयोग के लिए शतj का विवरण निर्धारित करने का उत्तरदायित्व सmपा गया है। पूर्व भूमि नीति दिशानिद@श 2004 और इसके साथ-साथ भूमि नीति दिशानिद@श 2010 में स्पष्ट रूप से इस प्राधिकरण को महापत्तन न्यास की भूमि की दरों के मानक निर्धारित करने के लिए उत्तरदायित्व सmपा गया है, न कि भूमि का बाजार मूल्य। इस स्थिित को कानूनी रूप देने के लिए हमारे पत्र संख्या टीएएमपी/8/2014-जन. दिनांक 18 मार्च 2014 द्वारा पोत परिवहन मंत्रालय से कानूनी स्थिित के अनुरूप भूमि नीति दिशानिद@श 2014 में उपयुक्त सुधारों पर विचार करने का अनुरोध किया गया है। पोत परिवहन मंत्रालय की प्रति\िया अभी प्राप्त होनी रहती है।

(घ) एमबीपीटी द्वारा प्रस्तुत दरों के मानक के मसौदे में भूमि के बाजार मूल्य और इसके साथ-साथ भूमि के चार क्षेत्रों के लिए आरक्षित मूल्य की अधिसूचना का प्रस्ताव किया गया है। यदि 2014 के भूमि नीति दिशानिद@श के ख;ड 18(ख) की ओर ध्यान आक=षत किया जाता है तो 'आरक्षित मूल्य' शब्दों से तात्पर्य वा=षक प'ा किराया (एसओआर) से है। इसके अलावा, भूमि नीति दिशानिद@शों (यद्यपि इसका संबंध प्रतियोगी बोली की प्र\िया में िनिवदा एवं नीलामी प[ति के माध्यम से भूमि के प'े से है) के पैरा 16.2(घ) में यह विनि6दष्ट है कि आरक्षित मूल्य का आकलन पत्तन की भूमि आबंटन समिति (एलएसी) द्वारा किया जाएगा, बोर्ड न्यास और इस प्राधिकरण द्वारा अनुमोदन किया जाएगा। इस प्रकार, भूमि नीति दिशानिद@श 2014 के ख;ड 18(ख); 18(ग) और 16(घ) का सामंजस्यपूर्ण अध्ययन करने से यह देखा गया है कि इस प्राधिकरण को वा=षक प'ा किराया तथा बाजार मूल्य के बराबर करते (cid:28)ए आरक्षित मूल्य को अधिसूचित करने का उत्तरदायित्व सmपा गया है। अत: यह देखा गया है कि एमबीपीटी ने भूमि के बाजार मूल्य और भूमि के चार क्षेत्रों के लिए आरक्षित मूल्य (एसओआर), दोनों को अधिसूचित करने के लिए इस प्राधिकरण का अनुमोदन मांगा है। आरक्षित मूल्य को अिधसूचित करने का कार्य- आदेश वास्तव में संभव है, बशत@ भूमि नीति दिशानिद@श 2014 के ख;ड 18(ख) में की गई Uयवस्था के अनुसार भूिम के बाजार मूल्य पर लागू होने वाली प्रतिशतता (जो 6% से कम नहd होनी चाहिए) पत्तन न्यास बोर्ड द्वारा अनुमोदित हो।

(ड़) जहां तक एमबीपीटी के प्रस्ताव का संबंध है, पत्तन द्वारा अRेषित एमबीपीटी बोर्ड की बैठक के कार्यवृत्तों की प्रति से यह पता चलता है कि एमबीपीटी के बोर्ड न्यासियों ने भूमि का बाजार मूल्य का अनुमोदन कर दिया है। बोर्ड ने भूमि के बाजार मूल्य पर लागू होने वाले 6% वा=षक प'ा किराया के संबंध में आरक्षित मूल्य का भी अनुमोदन कर दिया है। भूमि नीति दिशानिद@श 2014 के प्रावधानों के अनुसार, भूमि का प्रस्तावित बाजार मूल्य और वा=षक प'ा किराया के संबंध में आरक्षित मूल्य, दोनों को अधिसूचित करने का एमबीपीटी का प्रस्ताव पर कार्रवाई की गई है।

(iv) भूमि नीति दिशानिद@श 2014 के ख;ड 16.2 (ड) के साथ पठित ख;ड 18 (क) के अनुसार, पत्तन न्यास बोर्ड द्वारा गठित भूिम आबंटन सिमित, जिसमें पत्तन के उपाध्यक्ष, और वित्त, संपदा और ट्रैफिक विभागों के प्रधान सम्मिलित होंगे, ख;ड 18(क) में निर्धारित प[ति के अनुसार भूमि का बाजार मूल्य का निर्धारण करेंगे। तnनुसार, एमबीपीटी ने यह सूिचत किया है कि पत्तन के उपाध्यक्ष की अध्यक्षता वाली भूमि आबंटन समिति, जिसके अन्य सदस्यों में वित्त, संपदा और ट्रैफिक विभागों के प्रधान सम्मिलित हैं, का गठन किया गया था। भूमि नीति दिशानिद@श 2014 के ख;ड 18(क)(iv) के अनुसार, एमबीपीटी भूमि क्षेत्रों का बाजार मूल्य निर्धारित करने के लिए एमबीपीटी द्वारा एक भूमि मूल्यांकनकर्ता को नियुक्त किया गया था। अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता की रिपोर्ट का अध्ययन करने के पश्चात् और भूमि नीति दिशानिद@श 2014 के ख;ड 18(क)(i) से (v) के अंतर्गत दिए गए पैरामीटरों पर विचार करने के पश्चात् एलएसी ने अपनी अनुशंसा कर दी है। इसके अतिरिक्त, एमबीपीटी के बोर्ड न्यासियों ने एलएसी द्वारा यथाअनुमोदित एसओआर के निर्धारण के िलए इस प्राधिकरण को प्रस्ताव भेजने के लिए मंजूरी प्रदान कर दी है। इस प्रकार, एमबीपीटी द्वारा प्रस्तुत प्रस्ताव का िनपटान करने के लिए कार्रवाई की गई है।

(v) (क) जैसाकि इससे पहले उल्लेख किया गया है, जनवरी 2014 के भूमि नीति दिशानिद@शों के पैरा 18(क) में निर्धारित पांच कारकों के आधार पर भूमि के बाजार मूल्य का निर्धारण करने की प[ति निर्धारित की गई है। भूमि नीति दिशानिद@श 2014 के उक्त पैरा की शतj के अनुसार, भूमि आबंटन समिति सामान्यतया उसमें विनि6दष्ट कारकों में से उcचतम कारक पर िवचार कर सकती है। ये कारक हैं: (i) क्षेत्र के भूमि मूल्यों का राज्य सरकार का रेडी रिकानर, यदि इसी प्रकार के वर्गीकरण/गतिविधियों के लिए उपलब्ध हो, (ii) पत्तन न्यास बोर्ड द्वारा अनुमोदित की जाने वाली उपयुक्त वा=षक वृ[ि दर सहित पत्तन के समीपस्थ क्षेत्र में गत तीन वषj में दर्ज किए गए वास्तिवक संगत लेनदेनों की उcचतम दर, (iii) पत्तन न्यास बोर्ड द्वारा अनुमोदित वा=षक वृ[ि दर के आधार पर अद्यतन किए गए इसी प्रकार के लेनदेनों के लिए पत्तन भूमि की स्वीकृ त उcचतम िनिवदा-एवं-नीलामी दर,8 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] (iv) पत्तन द्वारा इस प्रयोजन के लिए नियुक्त अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता द्वारा निर्धारित की गई दर और (v) पत्तन द्वारा अभिpात अन्य कोई संगत कारक। 2014 के भूमि नीति दिशानिद@शों में यह भी विनि6दष्ट किया गया है कि एलएसी द्वारा यदि उcच कारक का चयन नहd किया जाता है तो ऐसा न करने के कारणों को दर्ज करना आवश्यक होगा।

(ख) एलएसी की संस्तुतियों से यह पता चलता है कि मूल्यांकनकर्ता ने अपनी रिपोर्ट में तीन कारकों के आधार पर एमबीपीटी भूमि क्षेत्रों के मूल्य का उल्लेख नहd किया है। ये तीन कारक हैं: गत तीन वषj में (cid:28)ए वास्तिवक संगत लेनदेनों की दर, पत्तन भूमि की स्वीकृ त उcच िनिवदा-एवं-नीलामी दर और पत्तन में मूल्यों की अनुपलब्धता अथवा उनकी छानबीन में अनुपलब्धता के संबंध में संपदा विभाग के अनुसार दर और आधार के रूप में एमबीपीटी भूमि क्षेत्रों के लिए 2014 के स्टाम्प qूटी रेडी रिकोनर के अनुसार दरों को हिसाब में लिया है। तत्पश्चात्, मूल्यांकनकर्ता ने कथित रूप से भूख;डों की स्थानीय दशाओं, अर्थात् निम्न विकसित क्षेत्र, प्रतिबंधित उपयोग, सीआर जोन और परिसर के क्षेत्र, को ध्यान में रखते (cid:28)ए स्टाम्प qूटी रेडी रिकोनर की दरों में कमी की है।

एमबीपीटी ने भूमि के मूल्य में की गई यह कमी नग;य होने की सूचना दी है।

(ग) चू ँकि 2014 के भूमि नीति दिशानिद@शों के ख;ड 18(क) में कारकों में से उcच कारक के आधार पर भूमि के मूल्य पर विचार करने के बारे में उल्लेख है, इसलिए एलएसी ने स्टाम्प qूटी रेडी रिकोनर पर आधारित दरों पर विचार करने की अनुशंसा की है, क्योंकि यह शेष दो कारकों अर्थात् स्टाम्प qूटी रेडी रिकोनर के अनुसार दर और मूल्यांकनकर्ता के अनुसार दर से अधिक है।

(घ) चू ँकि भूमि एक मूल्यवान संसाधन है, इसिलए, पत्तन को यह सुनिश्चित करने का प्रयास करना ही चाहिए कि उसकी भूमि संपन्नता से उसे अधिकतम आय हो। हालांकि, एमबीपीटी ने दोनों कारकों में उcच बाजार मूल्य को अपनाने के बारे में सूचित किया है, और कहा है कि के वल एकल दृष्टिकोण के आधार पर भूमि का बाजार मूल्य िनर्धारित करने से हमेशा सही स्थिति परिलक्षित नहd होती है। तथािप, इस स्थिति को कि एलएसी की सिफारिश को इसके बोर्ड के न्यासियों का अनुमोदन प्राप्त है, को ध्यान में रखते (cid:28)ए और इस बात को भी ध्यान में रखते (cid:28)ए कि एमबीपीटी द्वारा अपनाए गए दृष्टिकोण के संबंध में इस मामले में जिन उपयोक्ताओं/उपयोक्ता संगठनों से परामर्श किया गया था, उनमें से किसी को भी कोई आपत्ति नहd है, यह प्राधिकरण इस संबंध में अपनाए गए दृष्टिकोण से सहमत है।

(ङ) अखिल भारतीय आयातक एवं निर्यातक एसोसिएशन (एआईआईईए) ने ऐसी भूमि के लिए एक समान मूल्य निर्धारित करने पर अपना संशय Uयक्त किया है, जो विभिन्न प्रयोजनों के लिए प्रयोग में लायी जानी हो। इस संबंध में यह उल्लेख करना है कि यहां तक कि स्टाम्प qूटी रिकोनर का उपयोग प्राय: ऐसी भूिम के िलए एक समान मूल्य निर्धारित करने के लिए किया जाता है, जिनका उपयोग सीमेंट भ;डारण और रेस्टोरेंट के लिए होता है, एमबीपीटी का प्रस्ताव रेस्टोरेंट द्वारा उपयोग की जाने वाली भूमि के लिए दरों के निर्धारण के लिए नहd है।

(vi) जैसाकि पहले ही उल्लेख किया गया है, एमबीपीटी के प्रस्ताव द्वारा भूमि के बाजार मूल्य और आरक्षित मूल्य के अनुमोदन का अनुरोध किया गया है। भूमि नीति दिशानिद@शों के ख;ड 18(ख) में विनि6दष्ट है कि न्यूनतम कै प 6% की शर्त के साथ भूमि के बाजार मूल्य पर लागू होने वाली प्रतिशतता पत्तन न्यास बोर्ड द्वारा निर्धारित की जानी है। जैसाकि पहले ही उल्लेख किया गया है, एमबीपीटी के बोर्ड न्यासियों ने भूमि का बाजार मूल्य का अनुमोदन करने के साथ-साथ भूिम के बाजार मूल्य पर 6% लागू करते (cid:28)ए वा=षक प'ा किराया के संबंध में आरक्षित मूल्य का अनुमोदन कर दिया है। चू ँकि एमबीपीटी का प्रस्ताव भूिम नीति दिशानिद@शों के ख;ड 18(ख) में विनि6दष्ट उपयु र्क्त प्रावधान के अनु_प है, इसिलए, यह प्राधिकरण एमबीपीटी द्वारा यथाप्रस्तावित एमबीपीटी के वा=षक पटटा किराया की शतj के अनुसार भूमि के बाजार मूल्य और आरक्षित मूल्य का अनुमोदन करता है।

(vii) बीपीसीएल ने पत्तन द्वारा प्रस्तावित वा=षक पटटा किराया के संबंध में आरक्षित मूल्य के संबंध में आपत्ति की है।

बीपीसीएल का यह विचार है कि इस प्रकार के अत्यधिक किराए से इसकी वित्तीय सुदृढता पर बुरा प्रभाव पडेगा क्योंकि उनका मूल्य निर्धारण के न्Qीय सरकार द्वारा नियंत्रित किया जाता है और इसके द्वारा अंतिम उपयोक्ता के लिए इस प्रकार के अत्यधिक किराए को पारित नहd किया जा सकता है। इस संबंध में यहां यह उल्लेख करना उपयुक्त प्रतीत होता है कि एमबीपीटी ने भूमि नीति दिशानिद@शों के अनुपालन में प्रस्ताव तैयार किया है और इसलिए पत्तन द्वारा यथाप्रस्तािवत वा=षक प'ा किराया के संबंध में आरक्षित मूल्य का निर्धारण अपरिहार्य है!

(viii) भूमि नीति दिशानिद@श 2014 के ख;ड 18(ग) के अनुसार, पत्तन न्यास बोर्ड वा=षक वृ[ि की दर निर्धारित करेगा जो कि 2% से कम नहd होगी। इस मामले में, एमबीपीटी ने यह उल्लेख करते (cid:28)ए कि वा=षक प'ा किराया के संबंध में आरक्षित मूल्य पर प्रति वर्ष 4% का वृ[ि कारक लागू होगा, प्रस्तावित अनुसूची के अंतर्गत एक टिप्पण का प्रस्ताव किया है।

एआईआईईए ने यह उल्लेख किया है कि प्रत्येक वर्ष 4% के वृ[ि कारक से परियोजना, जिसके लिए संदर्भाधीन भूमि के पार्सल अलग रखे गए हैं, की सुदृढता प्रभावित होगी और वृ[ि कारक प्रत्येक तीन वर्ष में 5% होना चािहए। इस संबंध में, यहां यह उल्लेख करना संगत प्रतीत होता है कि भूमि नीति संबंधी दिशानिद@श 2014 के ख;ड 18(ग) में पत्तनों द्वारा वा=षक वृ[ि, जो 2% से कम नहd होगी, निर्धारित करने के लिए लचीली Uयवस्था की गई है। तnनुसार, एमबीपीटी ने 4% वा=षक वृ[ि का प्रस्ताव किया है। चू ँकि 4% की वा=षक वृ[ि दर का अनुमोदन एमबीपीटी बोर्ड के न्यासियों द्वारा किया गया है और यह भूमि नीति संबंधी दिशानिद@श 2014 के प्रावधानों के अनुसार है, इसलिए यह प्राधिकरण एमबीपीटी के 4% वा=षक वृ[ि निर्धारित करने के प्रस्ताव को दर-किनार करने की स्थिति में नहd है। इसलिए, प्रस्तािवत 4% वा=षक वृ[ि की दर का अनुमोदन किया जाता है।

(ix) भूमि नीति दिशा निद@श 2014 में पत्तन न्यास भूमि के प'ा किराया के संशोधन की समयावधि के संबंध में कोई प्रावधान नहd किया गया है। यहां यह उल्लेख करना संगत प्रतीत होता है कि भूमि नीति दिशा निद@श 2010 के ख;ड 6.3(1)(घ) और भूमि नीति दिशानिद@श 2004 के ख;ड 5.3(1)(घ) में विनि6दष्ट है कि प्रत्येक पांच वर्ष में एसओर को संशोधित किया जाएगा। यह बात माननी होगी कि भूमि नीति दिशानिद@श 2014 के ख;ड 18(क) के अंतर्गत निर्धारित विभिन्न विकल्पों के अधीन पत्तन भूिम के बाजार मूल्य में परिवर्तन हो सकता है। यह सुनिश्चित करने के उद्देश्य से कि भूमि नीति दिशानिद@श 2014 के अंतर्गत महापत्तन न्यास द्वारा संRहित किए जाने वाले प'ा किराया/लाइसेंस शुल्क में प्रत्येक पांच वषj के अद्यतित बाजार मूल्य परिलक्षित हों, पोत परिवहन मंत्रालय से हमारे दिनांक 18 मार्च, 2014 के पत्र द्वारा भूिम नीित 2004 और भूमि नीति दिशानिद@श 2010 में किए गए प्रावधानों के अनु_प पत्तन भूमि की दरों के मानक का प्रत्येक पांच वर्ष में संशोधन निर्धारित करते (cid:28)ए प्रावधान सम्मििलत करने का अनुरोध किया गया है। पोत परिवहन मंत्रालय के उत्तर की प्रतीक्षा है।. एमबीपीटी का प्रस्ताव पांच वषj के लिए दरें निर्धारित करने के लिए है। इसके अतिरिक्त, एमबीपीटी ने अपने प्रस्तावित दरों के मानक के मसौदे में यह उल्लेख करते (cid:28)ए कि बाजार मूल्य/आरक्षित मूल्य 1 जनवरी 2014 से प्रभावी होंगे और 31 दिसम्बर 2018 तक उनकी वैधता बनी रहेगी, एक टिप्पण का प्रस्ताव किया है। यद्यपि, एमबीपीटी ने 01 जनवरी 2014 से बाजार मूल्य/आरक्षित मूल्य के लिए भूतलक्षी प्रभाव से अनुमोदन प्रदान करने के लिए अनुरोध किया है तथापि, इसने भूतलक्षी प्रभाव से अनुमोदन के लिए किए गए अनुरोध का कोई कारण प्रस्तुत नहd किया इस संबंध में यहां यह उल्लेख करना संगत प्रतीत होता है कि प'ा किराया के लिए भूतलक्षी प्रभाव से अनुमोदन प्रदान करने का प्रश्न ऐसे परिदृश्य में उठाया जाता है, जब किसी विगत के आदेश में अनुमोदित प'ा किराया की वैधता किसी तारीख विशेष को समाप्त हो गई हो और नए प'ा किराया को पहले की समाप्ति की तारीख के तुरन्त पश्चात अगले ही दिन से प्रभावी बनाना आवश्यक हो ताकि समय-अंतराल की स्थिति उत्पन्न होने से बचा जा सके । तथािप, एमबीपीटी के मामले में, चार भूमि क्षेत्रों के लिए किराया पहली बार निर्धारित किया जा रहा है। इसके अतिरिक्त, एमबीपीटी का भविष्य में उक्त चार भूमि क्षेत्रों को प्रतियोगि बोली आधार पर प'े पर देने का विचार है।

इसिलए, पत्तन द्वारा किए गए प्रस्ताव के अनुसार, 01 जनवरी, 2014 से बाजार मूल्य/आरक्षित मूल्य के लिए भूतलक्षी प्रभाव से अनुमोदन प्रदान करने की आवश्यकता प्रतीत नहd होती। एमबीटीपी की परियोजनाओं में से एक बडी मात्रा में सीमेंट उठाने-रखने और भंडारण की सुविधा प्रदान करने वाली परियोजना वर्ष 2014-15 में प्रदान करने के िलए परियोजनाओं की सेल्फ में से एक है। बडी मात्रा में सीमेंट उठाने-रखने और भंडारण के लिए चार भूमि क्षेत्रों में से एक भूमि क्षेत्र को आबंटित किया जाना है। चू ँकि एमबीपीटी द्वारा भविष्य में भू-ख;ड आबंटित करने के लिए के वल दर ही अपनायी जानी है, इसिलए, दरें पारित आदेश के भारत के राजपत्र में अधिसूचना के प्रकाशित होने की तारीख से लागू होंगी और पांच वर्ष की अवधि के लिए प्रवृत्त रहेंगी। तदनुसार, एमबीपीटी द्वारा प्रस्तावित टिप्पण को उपयुक्त _प से संशोधित किया जाता है।

10.1. परिणामस्व_प, और उपयु र्क्त कारणों को देखते (cid:28)ए तथा समाहरण मनोनियोग के आधार पर यह प्राधिकरण एमबीपीटी से संबंधित चार भूमि क्षेत्रों के लिए प'ा किराया के संबंध में बाजार मूल्य और आरक्षित मूल्य की अनुसूची, जो संलग्न अनुबंधअनुबंधअनुबंधअनुबंध में दर्शायी गई है, का अनुमोदन करता है।

10.2. अनुमोदित दर संरचना की अनुसूची पारित आदेश के भारत के राजपत्र में प्रकाशित अधिसूचना की तारीख से लागू होगी और पांच वर्ष की अवधि के लिए प्रवृत्त रहेगी। यदि इस प्राधिकरण द्वारा विशिष्ट _प से इस अनुमोदन की अवधि का विस्तार नहd किया जाता है तो इस अविध के समाप्त होने पर प्रदान किया गया यह अनुमोदन स्वत: समाप्त हो जाएगा।

[ विpापन III/4/असा./143/14]

टी.एस. बालासुब्ररामिणयन, सदस्य (वित्त)10 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] अनुबंधअनुबंधअनुबंधअनुबंध

स की भूमि के चार क्षेत्रों के लिए भूमि के बाजार मूल्य और आरक्षित मूल्य और आरक्षित मूल्य और आरक्षित मूल्य और आरक्षित मूल्य की अनुसूची की अनुसूची की अनुसूची की अनुसूची मुम्बमुम्बमुम्बमुम्बई पत्त्नई पत्त्नई पत्त्नई पत्त्न न्या न्या न्या न्यास की भूमि के चार क्षेत्रों के लिए भूमि के बाजार मूल्य स की भूमि के चार क्षेत्रों के लिए भूमि के बाजार मूल्य स की भूमि के चार क्षेत्रों के लिए भूमि के बाजार मूल्य

((((,,,,.... प्रति वगर्मीटरप्रति वगर्मीटरप्रति वगर्मीटरप्रति वगर्मीटर))))

टिप्पटिप्पटिप्पटिप्पणीणीणीणी :

(i)       उपयु र्क्त  निर्धारित  बाजार  मूल्य/आरक्षित  मूल्य  पारित  आदेश  के   भारत  के   राजपत्र  में  अधिसूचना  के   प्रकाशन  की
          तारीख से लागू होगा और पांच वर्ष की अवधि के  लिए प्रवृत्त रहेगा।
(ii)      उपयु र्क्त निर्धारित वा=षक प'ा किराया के  संबंध में आरक्षित मूल्य पर प्रति वर्ष  4% की वृ[ि का कारक लागू होगा।
(iii)     प'ा किराया/लाइसेंस शुल्क के  विनियमन से संबंधित अन्य शतb जहाजरानी मंत्रालय, भारत सरकार द्वारा जारी भूमि

नीति दिशानिद@श 2014 के अनुसार होंगी।

TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS

NOTIFICATION

Mumbai, the 13th January, 2015

No. TAMP/62/2013-MBPT.— In exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act, 1963 (38 of 1963), the Tariff Authority for Major Ports hereby disposes of the proposal received from Mumbai Port Trust (MBPT) for approval of schedule of rent for land at four locations of MBPT, as in the Order appended hereto.

TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS

Case No. TAMP/62/2013-MBPT

Mumbai Port Trust - - - Applicant

QUORUM:

(i) Shri. T. S. Balasubramanian, Member (Finance) (ii) Shri. C. B. Singh, Member (Economic)

ORDER

(Passed on this 2nd day of January, 2015)

This case relates to the proposal received from Mumbai Port Trust (MBPT) for approval of schedule of rent for land at four locations of MBPT.

2.1. The MBPT vide its letter dated 28 November, 2014 has submitted its proposal based on the provisions of 2014 Land Policy Guidelines.

2.2. The main points made by the MBPT in its proposal dated 28 November, 2014 are summarized below:

(i). MBPT Board vide TR No. 224 dated 07.03.2014 accorded sanction to the constitution of the Land Allotment Committee (LAC) comprising of Dy. Chairman, FA&CAO, Traffic Manager and Estate Manager, as per guidelines of Land Policy 2014.

(ii). As recommended by Land Allotment Committee (LAC), the Board of Trustees of Mumbai Port Trust vide Resolution No. 157 dated 15.11.2014 has accorded sanction for fixation of Schedule of Rates and Reserve price for four projects.

(iii). The proposed schedule of Rates and Reserve price has been arrived as per the Land Policy for Major Ports 2014.

(iv). In accordance to Land Policy 2014, TAMP's approval is requested to the rates and Reserve Price of 4 projects, as recommended by Land Allotment Committee and approved by the Board as given below:

2.3. The MBPT has furnished a copy of recommendations of LAC. As seen from the Report of the LAC, the Market Value for the seven projects worked out and recommended by the LAC is given below:

2.4. Considering the rate of return @ 6% of the market value of land and the annual escalation of 4% and the discount factor as prescribed at Sr. no. 16.2(d) of the Land Policy 2014, the LAC has worked out and finalized the Reserve price as given below:

(i). Group 1: The rentals for the entire lease period to be collected in advance as minimum upfront fees and nominal lease rent at the rate of ````.1/- per sq.m. per annum.

(ii). Group 2: The rentals to be collected every year as annual lease rent and a minimum one time premium to be payable as Upfront fee.

2.5. Based on the above, the MBPT vide its letter dated 02 December 2014 has proposed the Scale of rates for Lands, as given below:

(```` per sq.mtr)

Note:

(i) The market value/ reserve price prescribed above will be effective from 01 January 2014 and remain valid till 31 December 2018.

(ii) The reserve price in terms of annual lease rent prescribed above shall bear an escalation factor on 4% every year.

(iii) The other conditions governing the lease rental/license fee shall be as per the Land Policy Guidelines of 2014 issued by the Ministry of Shipping, GOI.

2.6. From the above, the MBPT is seen to have submitted the proposal only with reference to the projects covered by the Group 1 of the LAC Report, as brought out earlier.

3.1. We had vide our letter dated 12 February 2014, inter alia, requested MBPT to examine and confirm that the proposal of the MBPT for notification of schedule of rent for allotment of land for port related projects at various locations of MBPT was not barred by the interim order dated 2 May 2000 passed by the Hon'ble Division Bench of Bombay High Court, in a Writ Petition filed by the MBPT challenging the Order dated 15 March 2000 passed by this Authority. In this connection, it is relevant here to mention that we have vide our letter no. TAMP/10/1998-Misc dated 03 February 2014 brought the above position to the notice of the Ministry of Shipping (MOS) also and had communicated that unless the matter is resolved by the MOS by impleading itself in the pending Writ Petition and by requesting the Hon'ble Court for dismissal of the case or directing MBPT to withdraw its petition alongwith the vacation of the interim order passed by the Hon'ble court, this Authority may not be in a position to entertain and process the proposal to be filed by MBPT for fixation of Rent Schedule for land to be allotted by the MBPT for port related projects at various locations of MBPT.

3.2. In this connection, from the documents furnished by MBPT, it appears that the MOS vide its letter dated 17 February 2014 had sought the comments of MBPT on the matter. In this regard, the MBPT vide its letter dated 11 April 2014 has responded to the MOS. The response of MBPT in this regard, is reproduced below:

"The land proposed for Cement terminal i.e. Petroleum Godown plot is not covered under the Writ

Petition pending before the Hon'ble High Court of Bombay. With respect to plots for Base Oil

Terminal and Edible Oil Terminal, the port has obtained legal opinion whether proposing these plots

to TAMP for fixation of reserve price will prejudice the case before the Hon'ble High court. The Legal

Advisor has opined that there is no harm to MBPT in making a proposal to TAMP for fixation of

reserve price for this plot on account of the pendency of the litigation. The copy of this legal advise

dated 25.11.2012 is enclosed."

3.3. The copy of the legal advice so obtained by the MBPT, has been furnished by the MBPT alongwith its proposal. The concluding paragraph of the legal advice is reproduced below:

"In view of the aforesaid, we are of the opinion that the above Writ Petition will not be prejudiced if

you approach TAMP for fixation of Scale of fees in respect of the aforesaid two proposed terminals

and a vegetable tank as they fall within the port limits. It is your contention in the aforesaid Writ

Petition that the TAMP has no authority to fix the scale of fees in respect of properties outside the port

limits/ port areas/ port approaches. Whilst making an application to the TAMP for fixing the scale of

fees for the aforesaid two terminals and a vegetable tank, kindly emphasize that the application is

made for fixation of scale of fees as the said two terminals and a vegetable tank farm are within the

port limits and therefore the TAMP is requested to fix scale of fees under Section 49 of the said Act."

3.4. In this connection, while acknowledging the proposal of MBPT, we have vide our letter dated 5 December 2014 requested MBPT to clarify some points. The MBPT vide its letter dated 9 December 2014 has responded. The points raised by us and the response of the MBPT thereon are tabulated below:

4. In accordance with the consultative procedure prescribed, a copy each of the MBPT proposal dated 28 November 2014 and 2 December 2014 was forwarded to the concerned users/ user organisations/lease holders (as per the list furnished by MBPT) seeking their comments. The comments received from the users/user organisations/lease holders were forwarded to MBPT as feedback information. The MBPT has not responded to the comments of the users/ user organisations/lease holders, till the case was taken up for finalization.

5.1. A joint hearing on the case in reference was held on 22 December 2014 at the office of this Authority in Mumbai. The MBPT explained the highlights of the proposal. At the joint hearing, MBPT and users/ user organisations have made their submissions.

5.2. During the joint hearing, the All India Importers and Exporters Association (AIIEA) has furnished its written submission, which was forwarded to MBPT as feedback information. The MBPT vide its letter dated 29 December 2014 has responded.

6. The summary of valuation of land as considered by MBPT under various option is given below:

7. The proceedings relating to consultation in this case are available on records at the office of this Authority. An excerpt of the comments received and arguments made by the concerned parties will be sent separately to the relevant parties. These details will also be made available at our website http://tariffauthority.gov.in.

8. With reference to the totality of the information collected during the processing of this case, the following position emerges:

(i) The Mumbai Port Trust (MBPT) is in the process of leasing out some areas of its landed estate on competitive bidding basis. In this connection, the MBPT is in need of having Schedule of Rate and Reserve price in respect of four of its areas viz., Petroleum Godown at Sewree, COS-DY Plot at Mazgaon, Hay Bunder Plot at Reay Road and area at Ambapada. Thus, it is for the said areas of land that the MBPT has filed the proposal under reference for fixation of the Schedule of Rate and Reserve price.

(ii) Before we proceed to deal with the case in reference, it is relevant to draw a reference about a Writ Petition pending before the Hon'ble High court of Bombay. This Authority had passed an Order on 15 March 2000 setting out the legal position about this Authority's jurisdiction in respect of framing Scale of Rates and Statement of Conditions for use of port properties. Vide the said Order, it was decided that this Authority would have jurisdiction to frame the Scale of Rates and the Statement of conditionalities over all the properties and assets belonging to/ in possession of/ in occupation of/ in any place within the limits of the port area and port approaches. It was also decided in the said Order that all lease cases (irrespective of any time limitation) relating to all properties of a major port trust shall also fall within the jurisdiction of this Authority. This Order was challenged by the MBPT in the Bombay High Court, inter alia, praying that this Authority has no power to fix rates of those premises belonging to the MBPT and situated outside the port limits. The Hon'ble Division Bench of the Bombay High Court passed an interim Order on 02 May 2000 restraining this Authority from giving effect to the Order of 15 March 2000 to the extent that the decision taken therein does not apply to any property or place not within the limits of the port or port approaches. The Hon'ble High Court also restrained this Authority from giving effect to the position that all lease cases (irrespective of any time limitation) relating to all properties of a major port trust shall also fall within the jurisdiction of this Authority. The matter is still pending in the High Court of Bombay and the interim stay granted in May 2000 is in force. So far as the proposal of MBPT in reference, the MBPT is of the view that the fixation of the Schedule of Rate and Reserve price for the four land areas as proposed by it are in operational areas and within the port limits of MBPT and hence would not be prejudicial to the Order of the Hon'ble High Court of Bombay. The position of MBPT in this regard is relied upon and hence the proposal of MBPT has been considered for approval.

(iii) (a) As per Clause 8 of the tariff guidelines of March 2005, this Authority is mandated to follow the Land Policy Guidelines issued by the Government from time to time for the purpose of determining lease rentals for the lands belonging to the Port Trusts. The Ministry of Shipping in the Government of India has announced Land Policy Guidelines for Major Ports, 2014 in January 2014 which has come into effect from 2 January 2014. The MBPT has, thus, come up with its proposal under reference, based on the provisions of the Land Policy Guidelines for Major Port Trusts, 2014.

(b) Para 18 of the Land Policy Guidelines for Major Ports, 2014, provides for five factors for determination of Market value of port land. The methodology for determination of market value of the port land based on the five factors prescribed in para 18(a) of the Land Policy guidelines of 2014, is similar to the provisions contained in the previous Land Policy Guidelines of 2010. The 2014 guidelines, however, clearly recommends consideration of the highest of the five factors for determination of the latest market valuation of land, in the normal course. However, if the latest market value of land is not chosen based on highest of five factors, then the reasons for the same are to be recorded. Clause 18(b) of the guidelines stipulates that Reserve Price in terms of annual lease rent would be arrived, as a percentage of latest market value of land determined based on the five factors in accordance with para 18(a) and that the percentage should not be less than 6% which is to be fixed by the Port Trust Board. Further, Clause 18(c) of the Land Policy Guidelines for Major Ports 2014 requires the concerned Major Port trust to file a proposal to this Authority for fixing the market value of the land and this Authority is required to notify the market value of land. Thus, as per stipulation contained in Clause 18(c) of the Land Policy Guidelines of 2014, this Authority is required to notify the market value of the port lands.

(c) In this regard, it is noteworthy that as per Section 49 (1) of the Major Port Trusts (MPT) Act, 1963, the mandate given to this Authority is to frame Scale of Rates (SOR) and prescribe statement of conditions for use of port land and properties belonging to the Major Port Trust. The earlier Land Policy guidelines of 2004 as well as Land Policy guidelines of 2010 clearly mandated this Authority to determine the Scale of Rates of the lands of the Major Port Trust, and not the market value of land. Bringing out the position in the statute, the Ministry of Shipping (MOS) has been requested vide our letter No.TAMP/8/2014-Gen dated 18 March 2014 to consider suitable amendments in the Land Policy Guidelines of 2014 in line with the statute position. Response of the Ministry of Shipping is awaited.

(d) The draft Scale of Rates furnished by the MBPT proposes notification of the Market Value of land as well as the Reserve Price for the four areas of land. If a reference is drawn to the Clause 18 (b) of 2014 Land Policy Guidelines, the term "Reserve Price" connotes meaning of Annual Lease Rent (SOR). Further, para 16.2(d) of the Land Policy Guidelines (though it relates to lease of land through tender-cum-auction methodology in a competitive bidding process) stipulates that the reserve price shall be worked out by the Land Allotment Committee (LAC) of the port, approved by the Board Trust and by this Authority. Thus,16 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] from a harmonious reading of the clauses 18(b), 18(c) and 16(d) of the land policy guidelines of 2014, it is seen that this Authority is mandated to notify reserve price equated to annual lease rent as well as the market value. It is thus seen that the MBPT has sought approval of this Authority to notify both the Market value of land as well as the Reserve Price (SOR) for the four areas of land. The mandate to notify the reserve price is of course possible subject to the condition that the percentage to be applied on the market value of land (which should not be less than 6%) is approved by the Port Trust Board as per the stipulation in clause 18(b) of the Land Policy guidelines of 2014.

(e) As far as the proposal of the MBPT is concerned, it is seen from the copy of minutes of the Board meeting of the MBPT forwarded by the port, that the Board of Trustees of MBPT has approved the market value of land. The Board has also approved the reserve price in terms of annual lease rent applying 6% on the market value of land. That being so, as per the provisions of the Land Policy guidelines of 2014, the proposal of the MBPT to notify both proposed market value of land and the Reserve Price in terms of annual lease rent is proceeded with.

(iv) As per clause 18(a) read with clause 16.2(e) of the Land Policy Guidelines 2014, a Land Allotment Committee constituted by the Port Trust Board consisting of Deputy Chairman of the Port and Heads of Departments of Finance, Estate and Traffic shall determine the market value of land as per the methodology prescribed in clause 18(a). Accordingly, the MBPT has reported that Land Allotment Committee (LAC) headed by the Dy. Chairman of the Port and the Heads of Departments of Finance, Estate and Traffic as other members was constituted. A land valuer was also engaged by MBPT for determining the market value of the MBPT land areas as per Clause 18(a)(iv) of Land Policy Guidelines of 2014. The LAC after going through the Report of the approved valuer and after considering the parameters provided under Clause 18(a)(i) to (v) of Land Policy Guidelines, 2014, has given its recommendations. Further, the Board of Trustees of MBPT have given a go ahead to send the proposal to this Authority for fixation of SOR as recommended by the LAC. Thus, the proposal filed by the MBPT is taken up for disposal.

(v) (a) As stated earlier, para 18(a) of the Land policy guidelines of January 2014 prescribes the methodology for determination of market value of the land based on the five factors as prescribed therein. In terms of the said para of the Land policy guidelines of 2014 the Land Allotment Committee may normally take into account the highest of the factors mentioned therein, viz. (i) State Government ready reckoner of land values in the area if available for similar classification/activities, (ii) Highest rate of actual relevant transactions registered in the last three years in the Port's vicinity with an appropriate annual escalation rate to be approved the Port Trust Board, (iii) Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board, (iv) Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port and (v) Any other relevant factor as is identified by the Port. The Land Policy guidelines of 2014 also stipulate that in case the LAC is not choosing the highest factor, the reasons for the same have to be recorded.

(b) From the Recommendation of the LAC, it is seen that the Valuer in his Report has not stated the value of the MBPT land areas based on three factors i.e. Rate of actual relevant transactions registered in the last three years, Highest accepted tender-cum-auction rate of port land and the Rate as per the Estate Department on account of non-availability of values in the Port or in their search and has thus taken into account the rates as per the Stamp Duty Ready Reckoner of 2014 for the MBPT land areas as base. Thereafter, the valuer has reportedly reduced the Stamp Duty Ready Reckoner rates in view of the local conditions of the plots viz., lower developed area, restricted usage, CR Zone and areas in the vicinity. The reduction in the value of MBPT lands so effected is reported to be insignificant.

(c) Since Clause 18(a) of the Land Policy Guidelines of 2014 stipulates consideration of the value of land based on highest of the factors, the LAC has recommended to consider the rates based on Stamp Duty Ready Reckoner, as it is the highest among the balance two factors viz., rate as per Stamp Duty Ready Reckoner and rate as per the Valuer.

(d) Land being a valuable resource, a port must strive to ensure the maximum income from its landed estates. Though the MBPT has reported to have adopted the highest market value among the two factors, determining the market value of land based only on a single approach may not always reflect the correct position. Nevertheless, taking into account the position that the recommendation of the LAC has the approval of its Board of Trustees and also taking into account that there is no pointed objection from any of the users/ user organisations consultedभारत का राजपत्रा : असाधरण [भाग III—खण्ड 4] 17 in this case with regard to the approach adopted by the MBPT, this Authority relies upon the approach adopted by the MBPT in this regard.

(e) The All India Importers and Exporters Association (AIIEA) has expressed its reservations on having a common value for land which are intended to be put for use for different purposes. In this regard, it is to be noted that even the Stamp Duty Ready Reckoner prescribes almost a common value for land which are intended to be put for use for cement storage and restaurant. Incidentally, the MBPT's proposal is not for fixation of rates for land for use by Restaurants.

(vi) As already stated earlier, the proposal of the MBPT seeks approval of the market value of land and the reserve price. Clause 18(b) of the land policy guidelines stipulates that the percentage to be applied on the market value of land subject to minimum cap of 6% is to be fixed by the Port Trust Board. As stated earlier, the Board of Trustees of the MBPT has approved the market value of land as well as the reserve price in terms of annual lease rent applying 6% on the market value of land. Since the proposal of the MBPT complies with the said provision stipulated in clause 18(b) of the land policy guidelines, this Authority approves the market value of land and reserve price in terms of annual lease rent of the MBPT as proposed by the MBPT.

(vii) The BPCL has objected to the reserve price in terms of annual lease rent as proposed by the port. The BPCL is of the view that such exorbitant rentals would adversely affect its financial strength as their pricing is controlled by the Central Government and that such exorbitant rentals cannot be passed on by it to the end users. In this connection, it is relevant here to mention that the MBPT has framed the proposal following the Land Policy Guidelines and therefore, prescription of the reserve price in terms of annual lease rent as proposed by the port is inevitable.

(viii) As per clause 18(c) of the Land policy guidelines of 2014, the Port Trust Board will fix a rate of annual escalation which should not be less that 2%. In the instant case, the MBPT has proposed a note under the proposed schedule stating that the reserve price in terms of annual lease rent shall bear an escalation factor of 4% every year. The AIIEA has stated that an escalation factor of 4% every year would make the project for which the parcels of land in reference are intended unviable and that the escalation factor should be 5% every three years. In this regard, it is relevant here to mention that Clause 18(c) of the Land Policy Guidelines of 2014 gives flexibility to the ports to fix annual escalation which would not be less than 2%. Accordingly, the MBPT has proposed 4% annual escalation. Since the annual escalation rate of 4% is approved by the MBPT Board of Trustees and is as per the provision of the Land Policy guidelines of 2014, this Authority is not in position to brush aside the proposal of the MBPT to prescribe annual escalation at 4%. Therefore, the proposed rate of 4% annual escalation is approved.

(ix) The Land Policy Guidelines of 2014 does not stipulate any provision relating to periodicity of revision of the lease rent of the Port Trusts lands. It is relevant here to mention that clause 6.3(1)(d) of the Land Policy of the 2010, as well as clause 5.3(1)(d) of Land Policy guidelines of 2004 stipulates that the SOR will be revised every five years. It has to be recognised that the market value of port lands under the various options prescribed under clause 18(a) of the Land Policy Guidelines of 2014 may undergo a change. In order to ensure that the lease rental/license fee to be collected by Major Port Trusts under Land Policy guidelines of 2014 reflect the updated market value every five years, the MOS has been requested vide our letter dated 18 March 2014 to incorporate a provision prescribing revision of the Scale of Rates of port lands every five years in line with the prescription available in the Land Policy of 2004 as well as Land Policy Guidelines of 2010. Response of the MOS is awaited. The proposal of MBPT is for prescription of rates for five years. Further, the MBPT in its proposed draft Scale of Rates has proposed a note stating that the market value/ reserve price will be effective from 1 January 2014 and remain valid till 31 December 2018. Though the MBPT has sought retrospective approval for the market value/reserve price with effect from 01 January 2014, it has not furnished any reason for seeking retrospective approval. In this connection, it is relevant to mention here that the question to accord retrospective approval to the lease rentals arises in a scenario when the validity of the lease rentals approved in an earlier Order has expired on a particular date and the new lease rentals have to be made effective from the immediate next day after initial expiry so as to avoid leaving any time gap. However, in the case of MBPT, the rentals for the four land areas are being fixed for the first time. Moreover, the MBPT intends to lease out said four land areas on competitive bidding basis in future. Therefore, there does not appear to be any need to have retrospective approval for the market value/ reserve price with effect from 01 January 2014, as proposed by the port. Facilities for handling and storage of bulk cement is one of the projects of MBPT in the Shelf of Projects for award in the year 2014-15. One of the land area out of the four land areas is intended to be allotted for handling and storage of bulk cement. Since the rate would only be adopted by MBPT to allot the plots ofland in future, the rates would come into effect from the date of notification of the18 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] Order passed in the Gazette of India and may remain in force for a period of five years. Accordingly, the note proposed by the MBPT is suitably modified.

10.1. In the result, and for the reasons given above, and based on a collection application of mind, this Authority approves the schedule of Market Value and Reserve Price in terms of lease rent for four land areas belonging to the MBPT, which is attached as Annex.

10.2. The schedule of rate structure approved will come into effect from the date of notification of the Order passed in the Gazette of India and shall remain in force for a period of five years. The approval accorded shall automatically lapse thereafter unless specifically extended by this Authority.

T.S. BALASUBRAMANIAN, Member (Finance)

[ ADVT- III/4/Exty./143/2014]

Annex

Schedule of Market Value of land and reserve price for four areas of lands of Mumbai Port Trust

(```` per Sq.Mtr)

NOTE :

(I) The market value/reserve price prescribed above will be effective from the date of notification of the Order passed in the Gazette of India and would remain in force for a period of five years.

(II) The reserve price in terms of annual lease rent prescribed above shall bear an escalation factor on 4% every year.

The other conditions governing the lease rental/license fee shall be as per the Land Policy Guidelines of 2014 issued by the Ministry of Shipping, Government of India.

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