The Tariff Authority for Major Ports hereby disposes of the proposal of Kandla Port Trust for revision of rate structure of Kandla land of Kandla Port Trust as in the Order appended hereto.

रजिस्ट्री सं॰ डी॰ एल॰-33004/99

REGD. NO. D. L.-33004/99 असाधरण

EXTRAORDINARY

भाग III—खण्ड 4

PART III—Section 4

प्राध्किार से प्रकाशित

PUBLISHED BY AUTHORITY

सं. 350] नई दिल्ली, बृहस्पतिवार, दिसम्बर 4, 2014/अग्रहायण 13, 1936

No. 350] NEW DELHI, THURSDAY, DECEMBER 4, 2014/AGRAHAYANA 13, 1936

महापत्तन प्रषुल्क प्राधिकरणमहापत्तन प्रषुल्क प्राधिकरणमहापत्तन प्रषुल्क प्राधिकरणमहापत्तन प्रषुल्क प्राधिकरण

अधिसूचनाअधिसूचनाअधिसूचनाअधिसूचना

मुम्बई, 2 दिसम्बर 2014

संसंसंसं.... टीएएमपी/24/2014-केपीटीटीएएमपी/24/2014-केपीटीटीएएमपी/24/2014-केपीटीटीएएमपी/24/2014-केपीटी.—महापत्तन न्यास अधिनियम, 1963 (1963 का 38) की धारा 49 द्वारा प्रदत्त शक्तियों का प्रयोग करते हुए, महापत्तन प्रषुल्क प्राधिकरण एतद्‌द्वारा संलग्न आदेषानुसार, कांडला पत्तन न्यास की कांडला भूमि के दर ढांचे के संषोधन के लिए कांडला पत्तन न्यास के प्रस्ताव का निपटान करता है।

महापत्तन प्रषुल्क प्राधिकरणमहापत्तन प्रषुल्क प्राधिकरणमहापत्तन प्रषुल्क प्राधिकरणमहापत्तन प्रषुल्क प्राधिकरण

मामला संमामला संमामला संमामला सं.... टीएएमपी/24/2014-केपीटीटीएएमपी/24/2014-केपीटीटीएएमपी/24/2014-केपीटीटीएएमपी/24/2014-केपीटी

कांडकांडकांडकांडला पत्तन न्यासला पत्तन न्यासला पत्तन न्यासला पत्तन न्यास

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आवेदकआवेदकआवेदकआवेदक

कोरमः कोरमः कोरमः कोरमः

(i) श्री टी.एस. बालासुब्रह्‌मण्यन, सदस्य (वित्त)

(ii) श्री चन्द्र भान सिंह, सदस्य (अर्थषास्त्र)

आदेशआदेशआदेशआदेश

(नवम्बर 2014 के 13वें दिन पारित)

यह मामला 1 जनवरी 2014 से 31 दिसम्बर 2018 तक की अवधि के लिए 'क से छ' श्रेणियों हेतु कांडला में कांडला भूखंडों के दर ढांचे के संषोधन के लिए कांडला पत्तन न्यास से प्राप्त प्रस्ताव से संबंधित है।

2.1. कांडला पत्तन न्यास (केपीटी) के कांडला भूखंडों (क से छ श्रेणियां) के लिए पट्‌टा किराये आदेष सं. टीएएमपी/21/2010-केपीटी दिनांक 25 मार्च 2011 द्वारा आखिरी बार संषोधित किए गए थे।

2.2. उक्त आदेष में, कांडला भूखंडों के लिए पट्‌टा किराये लगातार तीन-तीन वर्शों अर्थात्‌ जुलाई 1999 से 31 दिसम्बर 2003, 1 जनवरी 2004 से 31 दिसम्बर 2008 और 1 जनवरी 2009 से 31 दिसम्बर 2013 तक की अवधि के लिए अनुमोदित किए गए थे। उक्त आदेष में अनुमोदित संषोधित पट्‌टा किराये पूर्वव्यापी प्रभाव से दिए गए थे। कांडला भूखंडों के पट्‌टा किरायाें की वैधता 31 दिसम्बर 2013 तक निर्धारित की गई थी।

3.1. केपीटी द्वारा दाखिल किए गए मौजूदा प्रस्ताव पर आगे बढ़ने से पहले, यहां पर यह उल्लेख करना प्रासंगिक है कि कुछ पक्षों ने इस प्राधिकरण द्वारा अपने आदेष दिनांक 25 मार्च 2011 द्वारा अनुमोदित पट्‌टा किरायों में पूर्वव्यापी संषोधन को मुख्य रूप से चुनौती देते हुए माननीय गुजरात उच्च न्यायालय के समक्ष रिट याचिकाएं दाखिल की थीं। तथापि, माननीय उच्च न्यायालय ने उक्त आदेष दिनांक 25 मार्च 2011 को लागू किए जाने पर रोक नहीं लगाई थी।

4795 GI/2014

(1)

3.2. इसी बीच, केपीटी ने अपने पत्र दिनांक 27 दिसम्बर 2013 द्वारा इस आधार पर इसकी समाप्ति की तारीख अर्थात्‌ 31 दिसम्बर 2013 से 30 जून 2014 तक कांडला भूमि के पट्‌टा किरायों की वैधता के विस्तार की मांग की थी कि कांडला भूखंड के लिए दरों के संषोधन हेतु इसका प्रस्ताव विचाराधीन है और प्रस्ताव को दाखिल करने में इसको कुछ समय लगेगा।

3.3. इस प्राधिकरण ने कांडला भूखंडों के मौजूदा पट्‌टा किरायों की वैधता को इसकी समाप्ति की तारीख से 30 सितम्बर 2014 तक विस्तारित करते हुए 4 जुलाई 2014 को एक आदेष पारित किया था। उक्त आदेष में यह विनिर्दिश्ट किया गया है कि केपीटी द्वारा दाखिल किए गए प्रस्ताव के आधार पर केपीटी भूखंडाें के लिए इस प्राधिकरण द्वारा निर्धारित किए जाने वाले पट्‌टा किराये केपीटी द्वारा यथा प्रस्तावित 1 जनवरी 2014 से पूर्वव्यापी प्रभाव से लागू होंगे। प्रदान किया गया दरमान की वैधता का विस्तार इस प्राधिकरण के आदेष दिनांक 25 मार्च 2011 को चुनौती देते हुए याचिकाकर्ताओं द्वारा दाखिल की गई रिट याचिकाओं में माननीय गुजरात उच्च न्यायालय के निर्णय के अधीन है।

4. केपीटी ने अपने पत्र दिनांक 26 जून 2014 द्वारा 'क' से :च' तथा 'छ' श्रेणियों के लिए कांडला भूखंड हेतु दरों के संषोधन के लिए अपना बृहत्‌ प्रस्ताव दाखिल किया था। केपीटी के प्रस्ताव के मुख्य बिन्दु नीचे सारबद्ध किए गए हैंः-

(i) एमओएस द्वारा जारी किए गए भूमि नीति दिषानिर्देष, 2014 कांडला पत्तन न्यास द्वारा 23 जनवरी 2014 को अंगीकृत किए गए थे।

(ii) जैसाकि अधिकार दिया गया था, जनवरी 2014 से दिसम्बर 2018 तक कांडला भूखंड के दर ढांचे में संषोधन करने के लिए भूमि मूल्यांकन समिति (एलवीसी) नियुक्त की गई थी। केपीटी द्वारा अग्रेशित एलवीसी की बैठक के कार्यवृत्तों में कहा गया है कि समिति के अध्यक्ष के रूप में उपाध्यक्ष द्वारा अध्यक्षता की गई थी और सचिव, मुख्य अभियंता तथा यातायात प्रबंधक, एलवीसी के अन्य सदस्याें में शामिल थे।

(iii) (क) एलवीसी के निदेष के अनुसार, सरकार द्वारा अनुमादित मूल्यांकनकर्ता फरवरी 2014 में केपीटी द्वारा नियुक्त किया गया था। पत्तन ने वीपीटी द्वारा नियुक्त किए गए अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता द्वारा प्रस्तुत की गई भूमि मूल्यांकन रिपोर्ट की प्रति अग्रेशित की थी।

(ख) मूल्यांकन रिपोर्ट के अनुसार, भूमि मूल्यांकनकर्ता ने निम्नलिखित विकल्पाें के अधीन भूमि की प्रत्येक श्रेणी के लिए भूमि मूल्यों की अनुषंसा की थीः- (cid:1) भूमि रिक्लमेषन के बिना और अवसंरचना के साथ (cid:1) भूमि रिक्लमेषन के साथ और अवसंरचना के साथ; और (cid:1) जैसे और जहां आधार

(iv) एलवीसी ने 23 अप्रैल 2014 को हुई अपनी बैठक में क, घ1, घ2, घ3, ङ तथा छ के सिवाय सभी भूमि श्रेणियाें के लिए ''जैसे और जहां आधार'' पर भूमि मूल्यांकनकर्ता द्वारा दी गई भूमि के मूल्यांकन के आधार पर पट्‌टा किराये की अनुषंसा करने का निर्णय लिया था। भूमि की इन 6 श्रेणियों के मामले में, एलवीसी ने निम्नलिखित आधार पर भूमि के मूल्यांकन की अनुषंसा की थीः-

(क) श्रेणी कः

क श्रेणी के संबंध में, मूल्यांकनकर्ता ने रु. 2060/- प्रति वर्ग मीटर की दर से ''जैसे और जहां आधार'' पर भूमि का मूल्यांकन किया था। उसके विपरीत, केपीटी ने एलवीसी की अनुषंसा के आधार पर रु. 3942/- प्रति वर्ग मी. की दर से भूमि के मूल्य पर विचार किया था। केपीटी ने कहा था कि पिछले संषोधन के दौरान क श्रेणी के लिए भूमि का बाजार मूल्य ख1 श्रेणी से अधिक था। मौजूदा कार्यवाही में, मूल्यांकनकर्ता द्वारा निर्धारित 'क' श्रेणी के लिए, तथापि, भूमि मूल्य 'ख1' श्रेणी के लिए भूमि के मूल्यांकन से कम था। उसके मद्‌देनजर क श्रेणी के लिए दरें भूमि नीति दिषानिर्देष, 2014 के खंड 18(क)(v) में यथा उपलब्ध किसी अन्य कारक पर विचार करते हुए विपथित किया गया है। तदनुसार, क श्रेणी के लिए दर ख1 श्रेणी के समानुपात में परिगणित किया गया है। ('क' श्रेणी के लिए 2009 में भूमि मूल्य X 2014 में मूल्यांकनकर्ता के अनुसार ख1 श्रेणी का भूमि मूल्यांकन / 2009 में ख1 श्रेणी का भूमि मूल्यांकन)। अर्थात्‌ भूमि मूल्यांकनकर्ता द्वारा अनुषंसित रु. 2060 प्रति वर्ग मीटर की बजाय 1840 X 3192/1490 = `3942 प्रति वर्ग मी.।

(ख) भूमि घ की मुख्य श्रेणी के अधीन घ1, घ2, घ3 की भूमि की उप-श्रेणियांः-

श्रेणी घ1, घ2 और घ2 के अधीन भूमि की उप-श्रेणियों के लिए पट्‌टा किराये ''जब और जहां आधार'' के विकल्प के अधीन भूमि की तदनुरूपी श्रेणियों के लिए मूल्यांकन रिपोर्ट में रु. 2131/- प्रति वर्ग मीटर, रु. 1920/- प्रति वर्ग मीटर और रु. 2131/- की दर से मूल्यांकनकर्ता द्वारा मूल्यांकित भूमि मूल्य के स्थान पर क्रमषः रु. 3298/- प्रति वर्ग मीटर, रु. 2153/- प्रति वर्ग मीटर, रु. 3089/- प्रति वर्ग मीटर की दर से हाल ही में नीलामी के दौरान प्राप्त भूमि के उच्चतम मूल्य के आधार पर अनुषंसा की थी।

(ग) श्रेणी ङः

इस श्रेणी के लिए, मूल्यांकनकर्ता द्वारा ''भूमि रिक्लमेषन के साथ और अवसंरचना के साथ'' के लिए दिया गया भूमि मूल्य श्रेणी ख, ग तथा च के लिए सुविचारित ''जैसे और जहां आधार'' पर मूल्यांकित भूमि के मूल्य की बजाय रु. 5836/- प्रति वर्ग मीटर पर सुविचारित किया गया है।

(घ) श्रेणी छः

श्रेणी छ1 के मामले में, भूमि का मूल्य वार्शिक 2 प्रतिषत वृद्धि के साथ 2011 की नीलामी के दौरान प्राप्त उच्चतर दर पर विचार करते हुए निर्धारित किया गया है। श्रेणी छ-2 के मामले में, मूल्य छ1 के लिए दर के संदर्भ में भारित औसत पद्धति द्वारा निर्धारित किया गया है (छ1 के लिए दर x छ2 के लिए मूल्यांकनकर्ता द्वारा निर्धारित दर/छ1 श्रेणी के लिए मूल्यांकनकर्ता द्वारा निर्धारित दर)।

विस्तार से बताने के लिए, एलवीसी ने अपनी बैठक दिनांक 10 मार्च 2014 (बैठक के कार्यवृत्तों की प्रति पूर्ववर्ती केपीटी पत्र दिनांक 21 अप्रैल 2014 के साथ संलग्न की गई है) में निम्नलिखित पांच विकल्पों क अधीन भूखंड के मूल्यांकन पर विचार किया था और 2014 तक 2 प्रतिषत वार्शिक द्वारा विधिवत्‌ वर्धित 2011 में उच्चतम स्वीकृत निविदा के आधार पर 'छ1' श्रेणी के लिए भूमि के मूल्य की[भाग III—खण्ड 4] भारत का राजपत्रा : असाधरण 3 अनुषंसा की थी। मूल्यांकनकर्ता द्वारा दी गई 'छ2' श्रेणी के लिए भूमि का मूल्यांकन 'छ1' श्रेणी के लिए एलवीसी द्वारा अनुषंसित भूमि के मूल्यांकन के संदर्भ में समानुपातिक रूप से ऊध्वर्मुखी अद्यतन किया गया है। इस संबंध में प्रासंगिक सूचना नीचे तालिकाबद्ध की गई हैः-

श्रेणी छ-1ः

(i) एलवीसी द्वारा सुविचारित भूमि का मूल्यांकनः

(ii). एलवीसी द्वारा अनुषंसित भूमि का मूल्यनिर्धारण और मौजूदा प्रस्ताव में भूमि के बाजार मूल्य पर 6 प्रतिषत की दर से प्रस्तावित पट्‌टा किराया नीचे दिया गया हैः-

श्रेणी छ-2ः श्रेणी छ-2ः श्रेणी छ-2ः श्रेणी छ-2ः (i). एलवीसी द्वारा सुविचारित भूमि का मूल्यनिर्धारणः

(v) सारबद्ध करने के लिए, कांडला भूखंडों की विभिन्न श्रेणियों अर्थात्‌ एलवीसी द्वारा सुविचारित 'क से छ' की भूमि का मूल्यनिर्धारण, जैसाकि केपीटी द्वारा अग्रेशित बैठक दिनांक 23 अप्रैल 2014 के कार्यवृत्तों की प्रति से देखा गया है, संदर्भ के लिए नीचे प्रस्तुत किया गया है। आखिरी कॉलम कांडला भूखंडों के लिए पट्‌टा किरायों पर पहुंचने के लिए एलवीसी द्वारा आखिरकार अनुषंसित भूमि के मूल्य को दर्षाते हुए नीचे दिया गया है।

(vi). एलवीसी की अनुषंसा के आधार पर, केपीटी के न्यासी बोर्ड ने 10 जून 2014 को हुई अपनी बैठक में श्रेणियां क से छ के लिए 1 जनवरी 2014 से आरक्षण कीमत अथवा भूमि का बाजार मूल्य निर्धारित करते हुए केपीटी भूखंडों के पट्‌टा किरायों में संषोधन के लिए प्रस्ताव अनुमोदित किया था। तदनुसार, केपीटी ने नीचे तालिकाबद्ध केपीटी भूखंडों के लिए पट्‌टा किराये के रूप में बाजार कीमत/आरक्षण कीमत के अनुमोदन की मांग की थीः-

5. निर्धारित परामर्षी प्रक्रिया के अनुसार, केपीटी का प्रस्ताव दिनांक 26 जून 2014 संबद्ध उपयोक्ताओं/उपयोक्ता संगठनों को उनकी टिप्पणियों के लिए परिचालित किया गया था। उपयोक्ताओं/उपयोक्ता संगठनों से प्राप्त हुई टिप्पणियां केपीटी को प्रतिपुश्टि सूचना के रूप में अग्रेशित की गई थीं। केपीटी ने अपने पत्रों दिनांक 19 अगस्त 2014 और 10 अक्तूबर 2014 द्वारा उपयोक्ताओं/उपयोक्ता संगठनों की टिप्पणियों पर अपनी अभ्युक्तियां भेजी थी।

6. प्रस्ताव की प्राथमिक संवीक्षा के आधार पर, केपीटी से हमारे पत्र दिनांक 1 अगस्त 2014 द्वारा कुछ बिन्दुओं पर अतिरिक्त सूचना/स्पश्टीकरण भेजने का अनुरोध किया गया था। संयुक्त सुनवाई के बाद, केपीटी ने अपने ईमेल दिनांक 19 अगस्त 2014 द्वारा अपना जवाब भेजा था। हमारे द्वारा उठाए गए प्रष्नाें तथा केपीटी के प्रत्युत्र का सार अनुवर्ती अनुच्छेदों में दिया गया है।

7.1. इस मामले में संयुक्त सुनवाई 4 अगस्त 2014 को केपीटी परिसर में आयोजित की गई थी। केपीटी ने अपने प्रस्ताव का पावर प्वाइंट प्रस्तुतीकरण दिया था। संयुक्त सुनवाई में, केपीटी और संबद्ध उपयोक्ताओं/संगठन निकायों ने अपने निवेदन पेष किए थे।

7.2. संयुक्त सुनवाई में यथा निर्णीत, केपीटी से हमारे पत्र दिनांक 8 अगस्त 2014 द्वारा निम्नलिखित बिन्दुओं पर 19 अगस्त 2014 तक कार्रवाई करने का अनुरोध किया गया थाः-

(i). संयुक्त सुनवाई में भारत पेट्रोलियम कारपोरेषन लिमिटेड (बीपीसीएल), हिन्दुस्तान पेट्रोलियम कारपोरेषन लिमिटेड (एचपीसीएल), गांधीधाम चेम्बर ऑफ कॉमर्स एंड इंडस्ट्री (जीसीसीआई), इंडियन फारमर्स फर्टिलाइजर कॉपरेटिव लिमिटेड (इफको) और कांडला पोर्ट कर्मचारी संघ (केपीकेएस) द्वारा किए गए लिखित निवेदनों पर टिप्पणियां भेजें। उपयोक्ताओं द्वारा किए गए लिखित निवेदनों की प्रति केपीटी को भेजी गई थी।

(ii). संयुक्त सुनवाई के दौरान, कुछ उपयोक्ताओं/पट्‌टाधारकों ने भूमि मूल्यांकन पर मुद्‌दे उठाए थे। उनमें से कुछ थे -

(क). बीपीसीएल ने बताया था कि वे ग1 श्रेणी के तहत वर्गीकृत किए गए थे। परन्तु, जनवरी 2014 से, वे छ2 श्रेणी में स्थानांतरित किए गए थे जबकि भौतिक पैरामीटरों में कोई बदलाव नहीं था। छ2 श्रेणी के लिए प्रस्तावित पट्‌टा किराया लगभग रु. 600/वर्ग मी. है जोकि बहुत ज्यादा तथा अनुचित है।

(ख). हाल ही के अंतरणों के आधार पर सुविचारित भूमि का मूल्यांकन पत्तन भूखंडों से 20 कि.मी. दूर अंतरण से संबंधित है जोकि प्रासंगिक नहीं है।

(ग). फ्रीहोल्ड भूमि के लिए भूमि मूल्यांकन पर विचार करना और इसे लीजहोल्ड भूमि के लिए लागू करना उचित नहीं होगा।

(घ). समीपवर्ती निजी पत्तन जो अधिक सुविधाएं उपलब्ध करवाता है रु. 36/वर्ग मी. वसूल करता है।

भूमि नीति दिषानिर्देषों का खंड 18(क) विनिर्दिश्ट करता है कि भूमि आबंटन समिति (एलएसी) को सामान्य तौर पर भूमि के अद्यतन बाजार मूल्य की अनुषंसा करने के लिए खंड 18(क) में 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों में निर्धारित पांच कारकों के अधिकतम को लेखा में लिया जाएगा। यदि एलएसी भूमि मूल्य की अनुषंसा करने के लिए उच्चतम कारक का चयन नहीं करता है तो भूमि नीति दिषानिर्देषों में उक्त खंड कारणों को लिखित में दर्ज किए जाने की अपेक्षा करता है।

भूमि मूल्यांकन पर संयुक्त सुनवाई के दौरान उपयोक्ताओं/पट्‌टाधारकाें द्वारा उठाई गई उपर्युक्त आपत्तियों तथा चिंताओं के मद्‌देनजर, केपीटी को उसके प्रस्ताव पर दोबारा विचार करने तथा 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के प्रावधानों का अनुसरण करते हुए संषोधित, यदि आवष्यक हो, करने तथा इसे दो सप्ताह की अवधि अर्थात्‌ 19 अगस्त 2014 तक दाखिल करने की सलाह दी गई थी। केपीटी को यह पुश्टि करने की सलाह भी दी गई थी कि भूमि की प्रत्येक श्रेणी के लिए पट्‌टा किराये पर पहुंचने के लिए अंगीकृत भूमि का मूल्यांकन वास्तविक और प्रतिनिधि है।

(iii). हमारी प्रष्नावली दिनांक 1 अगस्त 2014 पर केपीटी का प्रत्युत्तर शीघ्र दो सप्ताह में अर्थात्‌ 19 अगस्त 2014 तक भेजें।

8.1. उपर्युक्त पैरा 7.2.(i) में दिए गए संयुक्त सुनवाई में निर्णीत कार्रवाई के संदर्भ में, केपीटी ने अपने पत्र दिनांक शून्य सितम्बर 2014 द्वारा बीपीसीएल, एचपीसीएल, जीसीसीआई, इफको द्वारा किए गए लिखित निवेदनों पर अपनी टिप्पणियां भेजी थीं। संयुक्त सुनवाई के बाद, केपीकेएस ने अपने पत्र दिनांक 19 अगस्त 2014 द्वारा आगे और निवेदन दिए थे।

8.2. उपर्युक्त पैरा 7.2.(ii) में यथा दी गई संयुक्त सुनवाई में निर्णीत कार्रवाई के बिन्दु के संदर्भ में, केपीटी ने अपने पूर्व प्रस्ताव में किसी संषोधन का प्रस्ताव नहीं किया है। तथापि, केपीटी ने उपयोक्ताओं द्वारा उठाए गए बिन्दुओं पर अपनी टिप्पणियां भेजी थीं। उपयोक्ताओं द्वारा उठाए गए मुख्य बिन्दुओं और केपीटी द्वारा अपने पत्रों दिनांक 19 अगस्त 2014 और दिनांक 17 सितम्बर 2014 द्वारा दिए गए जवाब नीचे तालिकाबद्ध किए गए हैंः-

8.3. संयुक्त सुनवाई के बाद, श्री दुश्यंत अरूणकांत शाह से उनके पत्र दिनांक 18 अगस्त 2014 और कांडला लिक्विड टैंक टर्मिनल एसोसिएषन से उनके पत्र दिनांक 3 सितम्बर 2014 द्वारा टिप्पणियां प्राप्त हुई थीं। केपीटी ने अपने पत्र दिनांक 16 सितम्बर 2014 द्वारा प्रत्युत्तर दिया था। केपीटी ने अपने पत्र दिनांक 12 सितम्बर 2014 द्वारा एफसीआई की टिप्पणियाें पर अपनी टिप्पणियां भेजी थीं जोकि पत्तन को सीधे एफसीआई से प्राप्त हुए दिखाई देते हैं। यहां पर उल्लेख करना प्रासंगिक है कि हमें एफसीआई से कोई लिखित टिप्पणियां प्राप्त नहीं हुई थीं और न ही हमने एफसीआई की टिप्पणियां केपीटी को अग्रेशित की थीं।

9.1. उपर्युक्त पैरा में बताए गए 7.2.(iii) कार्रवाई के बिन्दु के संबंध में अर्थात्‌ हमारे पत्र दिनांक 1 अगस्त 2014 के कवर में उठाए गए प्रष्नों का जवाब, केपीटी ने अपने पत्र दिनांक 19 अगस्त 2014 द्वारा प्रत्युत्तर दिया था। जैसाकि पहले बताया गया है, केपीटी द्वारा अपने पत्रों दिनांक 19 अगस्त 2014 द्वारा प्रेशित जवाब के अवलोकन पर, यह देखा गया था कि केपीटी द्वारा प्रेशित सूचना में अभी भी कुछ सूचना अन्तर हैं। इसलिए, केपीटी द्वारा पत्र दिनांक 19 अगस्त 2014 द्वारा मांगी गई अतिरिक्त सूचना/स्पश्टीकरण भेजने के लिए हमारे पत्र दिनांक 3 सितम्बर 2014 द्वारा अनुरोध किया गया था। केपीटी ने अपने पत्र दिनांक 17 सितम्बर 2014 द्वारा अपना जवाब भेजा था। हमारे द्वारा उठाए गए प्रष्नों और उनपर केपीटी द्वारा अपने पत्रों दिनांक 19 अगस्त 2014 और 17 सितम्बर 2014 द्वारा प्रेशित जवाब नीचे तालिकाबद्ध किया गया हैः-

9.2. पिछले आदेष में अनुमोदित 1-1-2009 के अनुसार पट्‌टा किराया देते हुए प्रेशित तुलनात्मक विवरण, 1-1-2014 के अनुसार विधिवत्‌ वर्धित पट्‌टा किराया (हमने 31-12-2013 के अनुसार विधिवत्‌ पट्‌टा किराया की मांग की थी), प्रस्तावित पट्‌टा किराया और प्रतिषत के रूप में इसका प्रभाव नीचे तालिकाबद्ध किया गया हैः-

[*छ1 और छ2 की प्रतिषत वृद्धि पिछले आदेष में छ श्रेणी के लिए पट्‌टा किराये के संदर्भ में की गई है।]

9.3. पिछले प्रषुल्क चक्र में राजस्व सृजन सहित वित्तीय विवीक्षा और अतिरिक्त राजस्व जो हमारे प्रष्नों में से एक पर केपीटी द्वारा अग्रेशित प्रस्तावित प्रषुल्क चक्र पर सृजित की जाएगी, को तालिकाबद्ध किया गया हैः-

टिप्पणी: ***** 31-12-2013 तक विभिन्न श्रेणी हैं।

जैसाकि ऊपर बताया गया है, 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के पैरा 18(ख) में शब्दावली ''आरक्षण कीमत'' को वार्शिक पट्‌टा किराये के बराबर रखा गया है। इसके अलावा, भूमि नीति दिषानिर्देषों के पैरा 16.2(घ) के अनुसार (हालांकि यह प्रतिस्पर्धी बोली प्रक्रिया में निविदा-सह-नीलामी कार्यपद्धति के माध्यम से भूमि के पट्‌टे से संबंधित है) विनिर्दिश्ट किया गया है कि आरक्षण कीमत बोर्ड न्यास और इस प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित पत्तन की भूमि आबंटन समिति (एलएसी) द्वारा परिगणित किया जाएगा। इस प्रकार, भूमि नीति दिषानिर्देषों के खंड 18(ख), 18(ग) और 16.2(घ) के सौहार्दपूर्ण पठन से, यह देखा जा सकता है कि इस प्राधिकरण को वार्शिक पट्‌टा किराये एवं बाजार मूल्य के समकक्ष आरक्षण कीमत अधिसूचित करने का अधिकार दिया गया है। आरक्षण कीमत अधिसूचित करने का अधिकार इस शर्त के अधीन संभव है कि भूमि के बाजार मूल्य पर लागू किया जाने वाला प्रतिषत (जो 6 प्रतिषत से कम नहीं होना चाहिए) 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के खंड 18(ख) में विनिर्दिश्ट के अनुसार पत्तन न्यास बोर्ड द्वारा अनुमोदित किया गया है।

जहां तक केपीटी के प्रस्ताव का संबंध है, पत्तन द्वारा अग्रेशित केपीटी की बोर्ड मीटिंग के कार्यवृत्तों की प्रति से यह देखा गया है कि केपीटी के न्यासी बोर्ड ने भूमि का बाजार मूल्य अनुमोदित किया है। बोर्ड ने 24 मार्च 2014 को छ1 और छ2 श्रेणियों और 10 जून 2014 को अन्य भूमि श्रेणियों अर्थात्‌ क से च के लिए भूमि के बाजार मूल्य पर 6 प्रतिषत लागू करते हुए वार्शिक पट्‌टा किराये के रूप में आरक्षण कीमत भी अनुमोदित की थी। ऐसी स्थिति में, 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के प्रावधानों के अनुसार, इस प्राधिकरण ने वार्शिक पट्‌टा किराये के रूप में भूमि का प्रस्तावित बाजार मूल्य और आरक्षण कीमत दोनों अधिसूचित करने के लिए केपीटी के प्रस्ताव को आगे लेकर बढ़ा है।

(iii). गांधीधाम चेम्बर ऑफ कॉमर्स एंड इंडस्ट्री (जीसीसीआई) और हिन्दुस्तान पेट्रोलियम कारपोरेषन लिमिटेड (एचपीसीएल) ने पत्तन सीमाओं के बाहर पत्तन न्यास भूखंडों की लेटिंग के लिए पट्‌टा किराया निर्धारित करने के लिए इस प्राधिकरण के न्यायाधिकार पर प्रष्न उठाए थे। उनकी राय में, यह प्राधिकरण प्राथमिक तौर पर पत्तन प्रचालनों से संबंधित है और पत्तन सीमाओं के बाहर इस प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित दरें पत्तन न्यासों/कांडला पत्तनन्यास किरायेदारों/पट्‌टाधारियों पर बाध्यकारी नहीं हैं।

इस संदर्भ में, जीसीसीआई और एचपीसीएल ने पत्तन संपत्तियों के उपयोग के लिए दरमान और शर्तों का विवरण निर्धारित करने के मामले में इस प्राधिकरण के न्यायाधिकार के बारे में कानूनी स्थिति निर्धारित करते हुए इस प्राधिकरण द्वारा पारित प्रषुल्क आदेष दिनांक 15 मार्च 2000 को चुनौती देते हुए माननीय बम्बई उच्च न्यायालय में मुम्बई पत्तन न्यास (एमबीपीटी) द्वारा दाखिल किए गए मामले के संदर्भ को भी लिया है। एमबीपीटी के लंबित न्यायालय मामले को उद्धरित करते हुए जहां माननीय उच्च न्यायालय ने स्टे प्रदान किया था जोकि अभी हटाया नहीं गया है, जीसीसीआई और एचपीसीएल ने टिप्पणी की है कि पत्तन सीमाओं के बाहर केपीटी से संबंधित कांडला भूखंडों के लिए पट्‌टा किराये निर्धारित/अनुमोदित करने का इस प्राधिकरण को न्यायाधिकार नहीं है।

जीसीसीआई और एचपीसीएल का दावा इस प्राधिकरण को प्रदत्त सांविधिक शक्तियों के अनुसार नहीं है। इस संबंध में, यहां पर यह बताना प्रासंगिक है कि महापत्तन न्यास अधिनियम की धारा 49(1) के अधीन, इस प्राधिकरण को निम्नलिखित संपत्ति श्रेणियों का उपयोग करने के लिए दरमान तथा शर्तों के विवरण निर्धारित करने के लिए शक्ति प्रदान की गई हैः- (क). बोर्ड से संबंधित संपत्ति अथवा (ख). बोर्ड के कब्जे में संपत्ति अथवा (ग). पत्तन के अभिग्रहण में संपत्ति अथवा (घ). महापत्तन न्यास अधिनियम की धारा 49(1) की उप-धारा (क) से (घ) में विनिर्दिश्ट पत्तन क्षेत्र अथवा पत्तन पहुंचमार्गों की सीमाओं के भीतर किसी स्थान में संपत्ति।

इस प्रकार, संविधि के अनुसार, पत्तन भूखंडाें के दरमानों तथा शर्तों के विवरण निर्धारित करने के प्रयोजन के लिए, इस प्राधिकरण के पास जहां कहीं भी स्थित अर्थात्‌ पत्तन सीमाओं के भीतर अथवा पत्तन सीमाओं के बाहर स्थान होने के बावजूद, महापत्तन न्यास की सभी संपत्तियों से संबंधित न्यायाधिकार है। किसी मामले में, हमें पत्तन सीमा के बाहर पड़ी महापत्तन न्यासों की संपत्तियाें के लिए पट्‌टा किराये निर्धारित करने के लिए इस प्राधिकरण से रिस्ट्रेन करते हुए अन्य महापत्तन न्यासों को माननीय बम्बई उच्च न्यायालय द्वारा प्रदान किए गए स्टे को विस्तारित करते हुए उच्चतर न्यायिक मंच से कोई निदेष प्राप्त नहीं हुआ है।

(iv). इस मामले का विष्लेशण करने की कार्यवाही से पहले, यह बताया जाता है कि विभिन्न पट्‌टाधारकों ने इस प्राधिकरण द्वारा अपने आदेष दिनांक 25 मार्च 2011 द्वारा पिछली बार अनुमोदित कांडला भूखंडों के पट्‌टा किरायों में पूर्वव्यापी संषोधन को मुख्य तौर पर चुनौती देते हुए माननीय गुजरात उच्च न्यायालय के समक्ष रिट याचिकाएं दाखिल की थीं, जैसाकि पहले बताया गया है।

इफको ने बताया है कि इस प्राधिकरण के पिछले प्रषुल्क आदेष दिनांक 25 मार्च 2011 से असंतुश्ट होकर दर ढांचे के संषोधन से संबंधित कुछ राहतों की मांग करते हुए माननीय गुजरात उच्च न्यायालय में विषेश सिविल आवेदन (एससीए) सं. 2012 का 2607 और 2014 का 673 दाखिल किया है।

एचपीसीएल ने बताया है कि मार्च 2011 आदेष में अनुमोदित दरों को चुनौती देते हुए अहमदाबाद में माननीय गुजरात उच्च न्यायालय के समक्ष इसके द्वारा दाखिल किए गए एससीए, जो न्यायालय के समक्ष लंबित है, के मद्‌देनजर नई दरों का निर्धारण औचित्यपरक नहीं है। यहां पर उल्लेख करना प्रासंगिक है कि माननीय उच्च न्यायालय ने इफको तथा एचपीसीएल सहित पट्‌टाधारकों/उपयोक्ताओं द्वारा दाखिल की गई रिट याचिका/एससीए में इस प्राधिकरण के आदेष दिनांक 25 मार्च 2011 पर कोई स्टे प्रदान नहीं किया था। इसके अलावा, 31 दिसम्बर 2013 तक की वैधता अवधि वाले कांडला भूखंडों के पिछले संषोधन से संबंधित एचपीसीएल, इफको तथा अन्य पट्‌टाधारकों द्वारा एससीए/रिट याचिकाएं दाखिल की थी। मौजूदा हस्तगत कार्यवाही पिछले प्रषुल्क आदेष में निर्धारित इसकी वैधता की समाप्ति के बाद कांडला भूमि के दर ढांचे के संषोधन के लिए है।

1 जनवरी 2014 और आगे तक अवधि के लिए 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों का अनुसरण करते हुए मौजूदा प्रस्ताव दाखिल किया गया है। संविधि के अनुसार, इस प्राधिकरण को संबद्ध पत्तन न्यास के अभिग्रहण अथवा कब्जे में अथवा इससे संबंधित किसी संपत्ति के लिए दरें और शर्तें अधिसूचित करने का अधिकार दिया गया है। इसके अलावा, मार्च 2005 में सरकार द्वारा जारी किए गए प्रषुल्क नीति दिषानिर्देषों का खंड 8 भी इस प्राधिकरण को अधिकार देता है कि महापत्तन न्यासों के भूखंडों के पट्‌टा किरायों के संषोधन के लिए समय-समय सरकार द्वारा जारी किए गए भूमि16 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] नीति दिषानिर्देषों का अनुसरण करने के लिए है। पिछले प्रषुल्क आदेष में निर्धारित वैधता अर्थात्‌ 31 दिसम्बर 2013 के बाद की अवधि के लिए कांडला भूखंडाें के पट्‌टा किराये निर्धारित करने का सांविधिक दायित्व पूरा करने के लिए मार्च 2011 के पिछले आदेष में विभिन्न पट्‌टाधारकों द्वारा दाखिल की गई रिट याचिका/एससीए में माननीय गुजरात न्यायालय से कोई निदेष अथवा आदेष इस प्राधिकरण को रोक रहा है।

(v). (क). भूमि नीति दिषानिर्देष, 2014 के खंड 16.2(ङ) के साथ पठित खंड 18(क) के अनुसार, पत्तन के उपाध्यक्ष और वित्त, संपदा तथा यातायात विभागों के प्रमुखों को शामिल करते हुए पत्तन न्यास बोर्ड द्वारा गठित भूमि आबंटन समिति (एलएसी) खंड 18(क) में निर्धारित कार्यपद्धति के अनुसार भूमि का बाजार मूल्य निर्धारित करेगी। तदनुसार, केपीटी ने बताया है कि पत्तन के उपाध्यक्ष की अध्यक्षता में और अन्य सदस्यों के रूप में वित्त, संपदा तथा यातायात विभागों के प्रमुखों को शामिल करते हुए भूमि मूल्यांकन समिति (एलवीसी) का गठन किया गया था। 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के खंड 18(क)(iv) के अनुसार कांडला भूखंडों के बाजार मूल्य के निर्धारण के लिए केपीटी द्वारा अनुमोदित भूमि मूल्यांकनकर्ता भी नियुक्त किया गया था। अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता द्वारा प्रतिवेदित विभिन्न पहलुओं को देखने के बाद और भूमि नीति दिषानिर्देष, 2014 के खंड 18(क) से के अधीन दिए गए पैरामीटरों पर विचार करते हुए एलवीसी ने कांडला भूमि के बाजार मूल्य की अनुषंसा की थी। इसके अलावा, श्रेणियां ''क'' से ''छ'' के लिए कांडला भूखंडों के लिए वार्शिक पट्‌टा किरायों के रूप में भूमि के बाजार मूल्य तथा आरक्षण कीमत निर्धारित करने के लिए प्रस्ताव भी एलवीसी की सिफारिष के आधार पर केपीटी के न्यासी बोर्ड द्वारा अपनी 24 मार्च 2014 (छ श्रेणी के लिए) और 10 जून 2014 (श्रेणी क से च के लिए) को हुईबै ठक में अनुमोदित किया गया था।

इस प्रकार, केपीटी द्वारा दाखिल किया गया प्रस्ताव जिसे भूमि के बाजार मूल्य तथा आरक्षण कीमत की अनुषंसा करते हुए अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता, पत्तन द्वारा गठित एलवीसी द्वारा अनुमोदित, की मूल्यांकन रिपोर्ट की प्रत्येक प्रति द्वारा समर्थित किया गया है और जिसे केपीटी बोर्ड का अनुमोदन भी प्राप्त है, 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के अनुपालन में पाया गया है और, इसलिए इस मामले के निपटान के लिए विष्वास किया गया है।

(ख). जीसीसीआई और भारत पेट्रोलियम कारपोरेषन लि0 (बीपीसीएल) द्वारा किए गए निवेदनों के सबंध में कि केपीटी द्वारा नियुक्त किया गया अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता न तो व्यावसायिक रूप से योग्य है और न ही गिगेन्टिक तथा हयूज चंक भूमि का मूल्यांकन करने के लिए अनुभव रखता है और मूल्यांकनकर्ता को अंतिम रूप देने के लिए स्टेकहोल्डरों को शामिल नहीं किया गया है, केपीटी ने स्पश्ट किया है कि सरकार द्वारा अनुमोदित भूमि मूल्यांकनकर्ता को कांडला भूमि संपत्ति के बाजार मूल्य का मूल्यांकन करने के लिए भूमि नीति दिषानिर्देषों के खंड 18(iv) के अनुसार केपीटी द्वारा नियुक्त किया गया था। केपीटी ने यह भी पुश्टि की है कि मै. के.एम. ठक्कर एंड एसोसिएट निविदा आबंटन समिति द्वारा निर्धारित तरीके को पूरा करने के बाद ई-टेंडर के माध्यम से नियुक्त किया गया सरकार से अनुमोदित एक प्रख्यात भूमि मूल्यांकनकर्ता है। केपीटी द्वारा सही बताया गया है कि 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देष संबद्ध पत्तन न्यास से यह अपेक्षा नहीं करते हैं कि उस मामले के लिए पट्‌टा किराया प्रस्ताव अथवा अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता को अंतिम रूप दिए जाने के लिए उपयोक्ताओं से विचार-विमर्ष किया जाए। किसी भी मामले मे, इस प्राधिकरण द्वारा केपीटी द्वारा दाखिल किए गए प्रस्ताव पर लिखित में टिप्पणियां भेजने और संयुक्त सुनवाई में अपने विचार अभिव्यक्त करने के लिए उन्हें अवसर प्रदान करते हुए 2005 के दिषानिर्देषों में निर्धारित विचार-विमर्ष प्रक्रिया के अनुसार केपीटी द्वारा अग्रेशित मूल्यांकन रिपोर्ट और अन्य प्रासंगिक दस्तावेजो की प्रति के साथ विशय प्रस्ताव पर संबद्ध स्टेकहोल्डरों से विचार-विमर्ष किया गया है।

(vi). (क). जनवरी 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों का पैरा 18 (क) उसमें यथा निर्धारित पांच कारकों के आधार पर भूमि के बाजार मूल्य के निर्धारण के लिए कार्यपद्धति निर्धारित करता है। 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के उक्त पैरा के अनुसार, भूमि आबंटन समिति सामान्य तौर पर यहां पर उल्लिखित कारकों अर्थात्‌ (i). क्षेत्र में भूमि मूल्यों का राज्य सरकार रेडी रिकनर यदि समान वर्गीकरण/गतिविधियों के लिए उपलब्ध हो, (ii). पत्तन न्यास बोर्ड द्वारा अनुमोदित की जाने वाली उपयुक्त वार्शिक वृद्धि दर के साथ पत्तन के पड़ोस में पिछले तीन वर्शों में पंजीकृत वास्तविक प्रासंगिक अंतरणों की उच्चतम दर, (iii). समान अंतरणों के लिए पत्त भूमि की उच्चतम स्वीकृत निविदा-सह-नीलामी दर, पत्तन न्यास बोर्ड द्वारा अनुमोदित वार्शिक वृद्धि दर के आधारपर अद्यतन की गई, (iv). पत्तन द्वारा प्रयोजन के लिए नियुक्त किए गए किसी अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता द्वारा निर्धारित दर और (v). कोई अन्य प्रासंगिक कारक जो पत्तन द्वारा चिहि्‌नत किया जाए, के उच्चतम को ध्यान में रखेगी। 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों में भी विनिर्दिश्ट किया गया है कि यदि एलएसी उच्चतम कारक का चयन नहीं करती है तो उसके कारा लिखित में दर्ज करने होंगे।

(ख). जब 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों में निर्धारित प्रावधानों के अनुसार एलवीसी की सिफारिषों के साथ सभी विकल्पों के अधीन मूल्यांकित भूमि का बाजार मूल्य भेजने के लिए कहा गया था तो केपीटी ने स्पश्ट किया था कि भूमि का मूल्यांकन भूमि नीति दिषानिर्देष-2014 के खंड सं. 18(क) (i) से (v) तक के अधीन उपलब्ध करवाए गए पैरामीटरों के अनुसार किया गया है और निम्नवत्‌ स्थिति भी स्पश्ट की गई हैः- (i). चूंकि कांडला भूखंडों के लिए कोई जन्तरी दर उपलब्ध नहीं है, इसलिए वाणिज्यिक प्रयोजन के लिए प्रयुक्त भूमि के लिए निकटवर्ती गांव की भूमि के बाजार मूल्य पर विचार किया गया है।

(ii). केपीटी ने बताया है कि अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता के अनुसार अधिकतम भूमि श्रेणियों के लिए कोई अंतरण नहीं किए गए हैं। इसलिए, समीपवर्ती भूखंडों की स्टांप डयूटी दरें 5 प्रतिषत वार्शिक का वृद्धि कारक लागू करने के बाद कांडला भूमि के वर्तमान मूल्यांकन पर पहुंचने के संदर्भ के रूप में निकटवर्ती गांवों की अंगीकृत की गई है। वृद्धि कारक गुजरात सरकार द्वारा जारी किए गए दरों के वार्शिक विवरण (एएसआर) पर दिषानिर्देषों के अनुसार है।

(iii). श्रेणी घ के अधीन उप-श्रेणियों घ2, घ3 और घ4 से संबंधित तीन प्लॉटों एवं छ1 श्रेणी में भूखंडों के संदर्भ में उच्चतम स्वीकृत निविदा उपलब्ध हैं जिनपर भूमि के मूल्यांकन पर पहुंचने के लिए एक कारक के रूप में विचार किया गया है। चूंकि वर्श 2011 से संबंधित इन प्लॉटों के लिए नीलामी दरें, 1 जनवरी 2014 को भूमि का बाजार मूल्य 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के अनुसार 2 प्रतिषत वार्शिक वृद्धि लागू किए जाने के बाद निर्धारित किया गया है।

(iv). इसके अलावा, पत्तन ने क से छ सभी श्रेणियों के लिए कांडला भूखंडों का मूल्यांकन करने के लिए फरवरी 2014 में सरकार से अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता नियुक्त किया था और इस संबंध में अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता द्वारा प्रस्तुत की गई भूमि मूल्यांकन रिपोर्ट की प्रति भी अग्रेशित की थी।

केपीटी ने स्पश्ट किया है कि मूल्यांकनकर्ता ने पूंजीकरण की दर तथा प्रतिलाभ की दर अंगीकृत करते हुए विभिन्न श्रेणियों के लिए मौजूदा आधार दर से भूमि मूल्यांकन विपथित किया है। मूल्यांकन की किराया पद्धति अंगीकृत की गई है, जहां कहीं किराया ब्योरे उपलब्ध हैं, विषेश रूप से ''घ'' तथा ''छ'' श्रेणी के लिए। इस प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित मौजूदा दरें ''ङ'' श्रेणी के मूल्यांकन पर पहुंचने के लिए पूंजीकरण पद्धति का अनुसरण करते हुए अंगीकृत की गई हैं।

अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता ने तीन आधारों अर्थात्‌ (क). भूमि बिना रिक्लमेषन तथा अवसंरचना के साथ; (ख). भूमि रिक्लमेषन के साथ और अवसंरचना के साथ; और (ग). जैसे और जहां आधार पर भूमि की प्रत्येक श्रेणी के लिए भूमि मूल्य मूल्यांकित किया है। यह विस्तृत मूल्यांकन के लिए किया गया है। परन्तु चूंकि भूमि ''जैसे और जहां आधार'' पर आबंटित की गई है अथवा आबंटित की जाएगी, ''जैसे और जहां आधार'' पर भूमि मूल्यांकन श्रेणी ''ङ'' के सिवाय अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता के भूमि मूल्यांकन की इस पद्धति को अंगीकृत करते समय पत्तन द्वारा सुविचारित किए गए हैं जिसे अनुवर्ती अनुच्छेदों में स्पश्ट किया गया है।

(v). दो श्रेणियों अर्थात्‌ 'क' और 'छ2' के लिए, पिछले विकल्प अर्थात्‌ कोई अन्य प्रासंगिक कारक के अनुसार भूमि मूल्यांकन पत्तन द्वारा उल्लिखित कारणों से केपीटी द्वारा सुविचारित किया गया है जिसपर अनुवर्ती अनुच्छेदों में चर्चा की गई है।

इस प्रकार, पत्तन द्वारा प्रेशित स्पश्टीकरण के अनुसार, कांडला भूखंडों का मूल्यांकन भूमि नीति दिषानिर्देषों में निर्धारित पांच कारकों के संदर्भ में किया गया है। 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के खंड 18(क) के अनुसार, कांडला पत्तन न्यास ने प्रत्येक श्रेणी के लिए प्राप्त किए गए भूमि के बाजार मूल्य के उच्चतम के आधार पर भूमि का बाजार मूल्य प्रस्तावित किया है।

(vii). (क). कुछ संगठन निकायों/पट्‌टाधारकों जैसे जीसीसीआई, एचपीसीएल, आदि ने पत्तन द्वारा प्रस्तावित भूमि के बाजार मूल्य और आरक्षण कीमत पर आपत्तियां उठाई हैं। उन्हें नीचे सारबद्ध किया गया हैः- (i). गुजरात चेम्बर ऑफ कॉमर्स एंड इंडस्ट्री (जीसीसीआई) ने दावा किया है कि यह उचित नहीं है कि फ्रीहोल्ड भूमि से पट्‌टाधारक भूमि के लिए किया भूमि का मूल्यांकन लागू करना उचित नहीं है।

(ii). जीसीसीआई और एचपीसीएल दोनों ने बताया है कि केपीटी द्वारा सुविचारित भूमि का मूल्यांकन 20 कि.मी. दूर हाल ही के अंतरणों पर आधारित है जो जो कांडला भूखंडों के लिए प्रासंगिक नहीं हैं।

(iii). मुन्द्रा में रु. 36 प्रति वर्ग मी. की दर से समीपवर्ती निजी पत्तन पर पट्‌टा किराये का संदर्भ आकर्शित करते हुए, कुछ उपयोक्ताओं/पट्‌टाधारकों ने कांडला भूमि के लिए समान पट्‌टा किराये के लिए अनुरोध किया था।

(iv). तेल उद्योग अर्थात्‌ एचपीसीएल, बीपीसीएल द्वारा उठाई गई प्रमुख आपत्तियों में एक यह है कि वर्श 2013 तक तेल उद्योग को श्रेणी ग1 के तहत वर्गीकृत किया गया था। तथापि, वर्तमान प्रस्ताव में तेल टर्मिनल अर्थात्‌ छ2 के लिए नई श्रेणी सृजित की गई है। ऐसा पुनः-वर्गीकरण बिना किसी वैज्ञानिक दृश्टिकोण अथवा औचित्य के किया गया है और वृद्धि बहुत धिक 592 प्रतिषत परिगणित होती है। उन्होंने कहा था कि पट्‌टा किराये में इतनी अधिक वृद्धि से पत्तन के कारोबार में गिरावट आएगी जोकि पड़ोसी पत्तनों से अन्य स्पर्धा में रूकावट पैदा करेगी।

(ख). केपीटी के प्रस्ताव पर विभिन्न पट्‌टाधारकों द्वारा उठाई गई आपत्तियों के मद्‌देनजर, केपीटी को विषेश रूप से सलाह दी गई थी कि अपने प्रस्ताव को दोबारा देखे और 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के प्रावधानों का अनुसरण करते हुए संषोधित प्रस्ताव दाखिल करे। ऐसा करते समय, भूमि नीति दिषानिर्देषों के खंड 18(क) की ओर विषेश ध्यान आकर्शित किया गया था कि एलएसी भूमि का अद्यतन बाजार मूल्य की अनुषंसा करने के लिए दिषानिर्देषों में निर्धारित पांच कारकों के उच्चतम को सामान्य तौर पर लेखा में लिया जाएगा। परन्तु, उक्त खंड भूमि का बाजार मूल्य का चयन करने के लिए एलएसी को विकल्प देता है जो लिखित में दर्ज किए जाने वाले कारणों से पांच कारकों का उच्चतम होना जरूरी नहीं है।

(ग). जीसीसीआई द्वारा कही गई बात के संदर्भ में, यह उचित नहीं है कि फ्रीहोल्ड भूमि से पट्‌टाधारक भूमि के लिए किया गया भूमि का मूल्यांकन लागू करना उचित नहीं है, जैसाकि केपीटी द्वारा स्पश्ट किया गया है, फ्री होल्ड भूमि के लिए, भूमि मूल्यांकन समीपवर्ती भूमि के संदर्भ में विपथित किया गया है। तथापि, मूल्यांकन रिपोर्ट के अनुसार, सभी की सभी श्रेणियों ''क'' से ''ङ'' के लिए, मौजूदा पट्‌टा किराया पद्धति के अनुसार भूमि का बाजार मूल्य समीपवर्ती भूमि के फ्रीहोल्ड मूल्यांकन से विपथित मूल्यांकन की अपेक्षा अधिक है। इसलिए, सभी भूमि मूल्यांकन के उच्चतम को लेने की अपेक्षा करने वाले 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के अनुसार, समीपवर्ती भूमि के संदर्भ में फ्रीहोल्ड भूमि के लिए विपथित भूमि का मूल्यांकन दर प्रस्तावित करने के लिए अंतिम तौर पर परिगणित नहीं किया गया है।

जीसीसीआई और एचपीसीएल द्वारा कही गई बात के संदर्भ में कि हाल ही के अंतरणों के आधार पर सुविचारित भूमि का मूल्यांकन पत्तन भूखंडों से 20 कि.मी. दूर अंतरण से संबंधित है जोकि प्रासंगिक नहीं है, केपीटी ने पट्‌टा किराया पद्धति से विपथित मूल्यांकन को क्रास चैक करने तथा सबसे उपयुक्त तथा औचित्यपरक मूल्यांकन पर पहुंचने के लिए अतिरिक्त विकल्प सृजित करने पर विचार किया है। वह भूमि मूल्यांकन भूमि के बाजार मूल्य/आरक्षण कीमत का प्रस्ताव करने के लिए अंतिम रूप से भूमि मूल्यांकन को अंगीकृत नहीं किया गया है।

इस टिप्पणी के संदर्भ में कि समीपवर्ती निजी पत्तन पर प्रभारित रु. 36/- प्रति वर्ग मीटर का पट्‌टा किराया, इसे स्वीकार करना होगा जैसाकि केपीटी द्वारा सही स्पश्ट किया गया है, कि कांडला भूखंडों का दर संषोधन पोत परिवहन मंत्रालय, भारत सरकार द्वारा जारी किए गए भूमि नीति दिषानिर्देष 2014 के प्रावधानों का अनुसरण करते हुए किया गया है। निजी पत्तन द्वारा प्रभारित दरों का संदर्भ इसके पत्तन पर लागू नहीं किया जा सकता। चूंकि केपीटी द्वारा भी सही कहा गया है, निजी पत्तन संविधि के अनुसार इस प्राधिकरण के प्रषुल्क विनियमन के दायरे में नहीं आते हैं और न ही वे पोत परिवहन मंत्रालय द्वारा जारी किए गए भूमि नीति दिषानिर्देष 2014 द्वारा शासित किए जाते हैं। केपीटी और इस प्राधिकरण दोनों भूमि के बाजार मूल्य तथा वार्शिक पट्‌टा किराये के रूप में आरक्षण कीमत निर्धारित करने के लिए 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों द्वारा शासित हैं।

श्रेणी छ के अधीन नए उप श्रेणीकरण छ1 और छ2 के बारे में उपयोक्ताओं द्वारा उठाई गई आपत्ति के संदर्भ में, पिछले आदेष में एक श्रेणी छ के स्थान पर मौजूदा प्रस्ताव में प्रस्तावित, केपीटी ने यह स्पश्ट करने की मांग की है कि दरें प्रयोजन पर विचार करते हुए निर्धारित की जानी हैं। इसलिए, सभी पट्‌टाधारक, जिन्हें 'लिक्विड टैंकों' के लिए भूमि आबंटित की गई है, दूरी की बजाय छ-1 तथा छ-2 श्रेणियों के अधीन वर्गीकृत किए गए हैं। केपीटी ने बताया है कि ग1 श्रेणी टैंक टर्मिनलों के लिए कांडला भूमि दरों के मूल्यांकन के लिए नियुक्त किए गए अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता द्वारा प्रस्तुत की गई मूल्यांकन रिपोर्ट के अनुसार 01-01-2014 से छ-2 रूप में स्थानांतरित किया गया है। यह श्रेणीकरण एलवीसी द्वारा भी अनुषंसित किया गया है और केपीटी बोर्ड द्वारा भी अनुमोदित किया गया है।

(घ). उपयोक्ता संगठन/पट्‌टाधारकों की आपत्ति का जवाब देते समय केपीटी ने जून 2014 के अपने मूल प्रस्ताव के अनुसार बाजार मूल्य तथा आरक्षण कीमत बनाए रखने की मांग की थी। यह स्वीकार करना होगा कि 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देष सामान्य तौर पर भूखंडों के मूल्यांकन की अनुषंसा करते हैं जो पांच कारकों के उच्चतम के आधार पर होना चाहिए। केपीटी द्वारा व्यवस्थित किए जाने के लिए प्रस्तावित जून 2014 का प्रस्ताव 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के अनुपालन में पाया गया है। केपीटी ने यह भी पुश्टि की है कि मूल्यांकन रिपोर्ट में सरकार से अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता ने उल्लेख किया है कि भूमि का मूल्यांकन वैज्ञानिक पद्धति के अनुसार किया गया है, भूमि के उपयोग, पत्तन संपत्ति के समीप भूमि मूल्यों, सामान्य दिषानिर्देषों तथा मौजूदा बाजार रूझानों, केपीटी के अनुसार मौजूदा भूमि दरों, गुजरात सरकार, जन्तरी मूल्य तथा निजी बाजार सर्वेक्षण आदि के संबंध में विचार करने के लिए मानक प्रतिमानों को लिया गया है। केपीटी ने राय व्यक्त की है कि सभी पैरामीटरों पर विचार करते हुए मूल्यांकन का वास्तविक नज़रिया अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता द्वारा निर्धारित किया गया है। उक्त मूल्यांकन रिपोर्ट की 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के प्रावधानों के अनुसार केपीटी द्वारा गठित की गई एलवीसी द्वारा जांच की गई है और एलवीसी ने आरक्षण कीमत पर पहुंचने के लिए सुविचारित किए जाने वाले 24 अप्रैल 2014 को अन्य श्रेणियों 'क' से 'च' के लिए और10 मार्च 2014 को श्रेणी छ1 और छ2 के लिए वार्शिक पट्‌टा किराये के रूप में भूमि के बाजार मूल्य के 6 प्रतिषत पर आरक्षण कीमत और भूमि के बाजार मूल्य की सिफारिष की थी। एलवीसी की सिफारिष के आधार पर, केपीटी के बोर्ड ने 24 मार्च 2014 और 10 जून 2014 को कांडला भूखंडों के वार्शिक पट्‌टा किराये के रूप में बाजार मूल्य तथा आरक्षण मूल्य अनुमोदित किया था। चूंकि केपीटी द्वारा दाखिल किया गया प्रस्ताव 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों में विनिर्दिश्टों का अनुपालन करता है, इसलिए यह प्राधिकरण पत्तन द्वारा दाखिल किए गए प्रस्ताव पर विष्वास करने और आगे बढ़ने के लिए बाध्य है।

(viii). केपीटी द्वारा भूमि की निर्धारित प्रत्येक श्रेणी के बाजार मूल्यांकन पर नीचे संक्षेप में चर्चा की गई हैः-

(क). श्रेणी कः

अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता द्वारा ''जैसे और जहां आधार'' पर मूल्यांकित इस श्रेणी का भूमि मूल्य रु. 2060 प्रति वर्ग मीटर है। केपीटी ने पिछले प्रषुल्क आदेष में अनुमोदित स्तर पर दो श्रेणियों अर्थात्‌ क और ख1 के बीच भूमि मूल्यांकन का अनुपात बनाए रखने के लिए भूमि मूल्यों में समानुपातिक वृद्धि करते हुए एलवीसी की अनुषंसा के आधार पर रु. 3942/- प्रति वर्ग मीटर के उच्चतर स्तर पर भूमि के बाजार मूल्य का प्रस्ताव किया है। केपीटी द्वारा किए गए ऐसे समानुपातिक समायोजनों के लिए पत्तन से स्पश्टीकरण मांगने पर और पुश्टि करने के लिए कि श्रेणी क के लिए प्रस्तावित बाजार मूल्य प्रासंगिक है और नक्षे, सुविधाएं, विकास, प्रोक्सिमिटी, इसके वाणिज्यिक उपयोग आदि के रूप में पर्याप्त प्रतिनिधित्व है, केपीटी ने स्पश्ट किया है कि 1-1-2009 को पिछले संषोधन के दौरान श्रेणी क के लिए भूमि का मूल्य रु. 1840/- प्रति वर्ग मी. था जो 'ख1' पर रु. 1490/- प्रति वर्ग मीटर भूमि मूल्य से अधिक था। केपीटी ने पुश्टि की है कि सभी प्रासंगिक कारकों पर विचार करते हुए, एलवीसी ने समानुपातिक समायोजन के बाद रु. 3942 प्रति वर्ग मी. (अर्थात्‌ 1840/1490*3192) की दर से भूमि के बाजार मूल्य की अनुषंसा की थी। एलवीसी की अनुषंसा इसके बोर्ड द्वारा भी अनुमोदित की गई है। उपयोक्ताओं/पट्‌टाधारकों ने भी पत्तन द्वारा अनुसरित इस दृश्टिकोण पर कोई आपत्ति नहीं उठाई थी। अतः, इस श्रेणी के लिए केपीटी द्वारा यथा प्रस्तावित भूमि का बाजार मूल्य इस प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित किया गया है।

(ख). प्रमुख श्रेणी घ के अधीन उप-श्रेणियां घ1, घ2, घ3ः

घ1, घ2 और घ3 उप-श्रेणियों के लिए केपीटी द्वारा प्रस्तावित भूमि का मूल्यांकन वर्श 2011 में प्राप्त हुई नीलामी दर के आधार पर भूमि के उच्चतम मूल्यांकन के आधार पर बताया गया है और 2 प्रतिषत तक विधिवत्‌ वृद्धि की गई है। केपीटी द्वारा प्रस्तावित भूमि की इन उप-श्रेणियों के लिए भूमि मूल्य एलवीसी की अनुषंसा पर आधारित है और केपीटी बोर्ड द्वारा अनुमोदित है इसलिए इसे अनुमोदित किया गया है।

(ग). श्रेणी ङः

इस श्रेणी के लिए, ''भूमि रिक्लमेषन के साथ और अवसंरचना के साथ'' के लिए अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता द्वारा मूल्यांकित बाजार भूमि मूल्य रु. 5836/- प्रति वर्ग मी. पर सुविचारित किया गया है। यह देखा गया है कि भूमि की सभी अन्य श्रेणियां जहां अनुमोदित[भाग III—खण्ड 4] भारत का राजपत्रा : असाधरण 19 मूल्यांकनकर्ता द्वारा यथा मूल्यांकित भूमि का मूल्यांकन प्रस्तावित किया गया है (श्रेणी क, घ1, घ2, घ3 और छ के सिवाय), केपीटी ने ''जैसे और जहां आधार'' पर अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता द्वारा दिए गए भूमि के मूल्यांकन पर विष्वास किया गया है। जब केवल श्रेणी ''ङ'' के मामले में ''भूमि रिक्लमेषन के साथ तथा अवसंरचना के साथ'' के आधार पर भूमि के मूल्यांकन पर विचार करने के विषिश्ट कारणों की मांग की थी, तब केपीटी ने स्पश्ट किया था कि इस क्षेत्र में भूमि गोदी क्षेत्र में आती है और केपीटी द्वारा विकसित की गई है। इसलिए, भूमि का बाजार मूल्य केपीटी द्वारा विकसित रिक्लमेषन के साथ और अवसंरचना के साथ भूमि के मूल्यांकन के आधार पर अनुषंसित किया गया है। यह उचित है कि अवसंरचना के साथ रिक्लेम की गई भूमि के लिए प्रासंगिक भूमि मूल्य गोदियों के भीतर केपीटी द्वारा विकसित भूमि के लिए लागू किया गया है। इसे मद्‌देनजर रखते हुए कि इस श्रेणी के लिए भूमि मूल्य एलवीसी की अनुषंसा पर आधारित है और केपीटी बोर्ड द्वारा अनुमोदित किया गया है, इसे अनुमोदित किया गया है।

(घ). श्रेणी छ के अधीन उप-श्रेणियां छ1 और छ2ः

(i). श्रेणी छ1 के मामले में, केपीटी द्वारा प्रस्तावित भूमि का मूल्य 2011 की नीलामी के दौरान प्राप्त उच्चतम दर पर विचार करते हुए और 1 जनवरी 2014 को भूमि मूल्यांकंन पर पहुंचने के लिए 2 प्रतिषत वार्शिक वृद्धि के बाद रु. 15086.13 प्रति वर्ग मी. है।

(ii). श्रेणी छ-2 के मामले में, रु. 8170/- प्रति वर्ग मीटर की दर से भूमि बिना रिक्लमेषन और अवसंरचना के साथ हेतु अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता द्वारा मूल्यांकित भूमि का बाजार मूल्य 'छ1' श्रेणी के लिए एलवीसी द्वारा अनुषंसित भूमि के मूल्यांकन के संदर्भ में समानुपातिक रूप से अपवर्ड किया गया है। (अर्थात्‌ एलवीसी द्वारा अनुषंसित छ1 के लिए भूमि का बाजार मूल्य/अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता द्वारा मूल्यांकित छ1 का बाजार मूल्य * अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता द्वारा मूल्यांकित छ2 के लिए भूमि का बाजार मूल्य = 15086.13/12375 * 8170). तदनुसार, केपीटी द्वारा प्रस्तावित छ2 के लिए भूमि का बाजार मूल्य रु. 9,959.89 प्रति वर्ग मीटर है।

(iii). इन उप-श्रेणियों के संबंध में, यहां पर उल्लेख करना प्रासंगिक है कि मार्च 2011 के पिछले आदेष में इस प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित कांडला भूखंडों के लिए पट्‌टा किरायों की अनुसूची में, पट्‌टा किराया श्रेणी छ के लिए अनुमोदित किया गया था जिसे (मै. इफको और मै. आईओसीएल (एलपीजी) की ओर रेलवे साइडिंग और लीडिंग के बीच) पुराने कांडला में स्थित लिक्विड भंडारण टैंकों के भूखंड कवर किए बताए गए हैं। वर्तमान प्रस्ताव में, केपीटी ने अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता की मूल्यांकन रिपोर्ट के आधार पर, लिक्विड भंडारण टैंकों के लिए भूमि से संबंधित प्रमुख श्रेणी छ के अधीन दो उप श्रेणियों छ1 और छ2 का प्रस्ताव किया था। उप श्रेणी छ1 नक्की क्रीक की पष्चिमी साइड से आईओसीएल, एचपीसीएल और बीपीसीएल के मौजूदा तेल टर्मिनलों वाले खारीरोहर तक भूखंडों से संबंधित उप-श्रेणी छ2 भूखंड और नक्की क्रीक के पष्चिमी किनारे से स्थित भूखंडों के लिए है।

इस संदर्भ में जैसाकि पहले बताया गया है, तेल इंडस्ट्री ने आपत्ति उठाई है कि छ1 और छ2 में प्रस्तावित पुनः-वर्गीकरण छ के अनुसार, तेल इंडस्ट्री 592 प्रतिषत की तीव्र वृद्धि के साथ प्रभावित किया गया है। यह वर्श 2013 तक के लिए है, आईओसीएल, बीपीसीएल और एचपीसीएल को ग1 के अधीन वर्गीकृत किए जा रहे थे (क्रीक के किनारे से आधा मील दूर भूिम में प्रमुख सड़क एब्यूट करने वाले प्लॉट)। तथापि, मौजूदा प्रस्ताव के अनुसार, वे तेल टर्मिनल अर्थात छ2 के लिए सृजित नई श्रेणी के अधीन वर्गीकृत किए गए हैं। श्रेणी ग1 के लिए, 1 जनवरी 2009 से लागू पिछले प्रषुल्क आदेष में इस प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित पट्‌टा किराया रु. 80.40 प्रति वर्ग मीटर है (लागू वृद्धि कारक लागू करने के बाद 31-12-2013 को पट्‌टा किराया रु. 87.02 प्रति वर्ग मीटर है अर्थात्‌ 80.40*1.02*1.02*1.02*1.02)। यहां पर उल्लेख करना प्रासंगिक है कि श्रेणी 'ग' के लिए भूमि के बाजार मूल्य पर 6 प्रतिषत लागू करते हुए केपीटी द्वारा प्रस्तावित वार्शिक पट्‌टा किराये के रूप में आरक्षण कीमत रु. 108 प्रति वर्ग मी. है। जबकि, आईओसीएल, बीपीसीएल तथा एचपीसीएल के लिए नई उप-श्रेणी छ2 के लिए वार्शिक पट्‌टा किराये के रूप में आरक्षण कीमत रु. 597.59 प्रति वर्ग मी. है। इसलिए, प्रस्तावित वृद्धि का प्रभाव 31 दिसम्बर 2013 तक श्रेणी 'ग1' के अधीन भुगतान किए जा रहे पट्‌टा किराये की तुलना में 586 प्रतिषत परिगणित होता है।

(iv). उनके पुनः वर्गीकरण के लिए तेल इंडस्ट्री द्वारा उठाई गई आपत्तियों के संदर्भ मेंं, केपीटी ने बताया है कि भूमि नीति दिषानिर्देष, 2014 के अनुसार, दरें प्रयोजन पर विचार करते हुए निर्धारित किए जाने हैं। परन्तु, भूमि के प्रयोजन के लिए दरों से जोड़ते हुए ऐसा प्रावधान 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों में निर्धारित किया गया उपयोग में दिखाई नहीं देता है। तथापि, सभी पट्‌टाधारकों, जिन्होंने दूरी पर ध्यान दिए बिना छ-2 श्रेणी के अधीन 'लिक्विड टैंको' के लिए भूमि आंबंटित की गई है, पर विचार करने के लिए केपीटी द्वारा अंगीकृत दृश्टिकोण उपयुक्त देखा गया है, जैसाकि नीचे बताया गया है। भूमि का उक्त वर्गीकरण सरकार से अनुमोदित भूमि मूल्यांकनकर्ता द्वारा दी गई मूल्यांकन रिपोर्ट पर आधारित है और कि भूमि वर्गीकरण वैज्ञानिक तथा पद्धतिपरक तरीके से बताया गया है जिसे एलवीसी द्वारा भी अनुषंसित किया गया है और इसके बोर्ड द्वारा अनुमोदित किया गया है। भूमि मूल्यांकन रिपोर्ट को देखने पर, यह देखा गया है कि भूमि मूल्यांकनकर्ता ने छ1 और छ2 रूप में भूमि का वर्गीकरण करने के लिए कारणों का औचित्य दिया है। प्रमुख कारक, अन्यों में से, अर्थात्‌ जेट्‌टी से भूमि की दूरी जो विभिन्न कारकों को प्रभावित करती है, मूल्यांकन रिपोर्ट में सुविचारित किया देखा गया है। नक्की क्रीक भूमि के छ1 तथा छ2 श्रेणी के बीच विभाजक बिन्दु के रूप में निर्णीत किया गया है और छ2 के लिए भूमि का निम्नतर बाजार मूल्य छ1 के लिए भूमि के मूल्य की तुलना में मूल्यांकित किया गया है। विभिन्न कारकाें के आधार पर एलवीसी द्वारा सुविचारित छ1 और छ2 के लिए भूमि का बाजार मूल्य एलवीसी द्वारा अनुषंसित संदर्भ के लिए नीचे तालिकाबद्ध किया गया है जबकि वास्तविक स्थिति के बारे बताते हुए पूर्व अनुच्छेदों में पहले से दिया गया हैः-20 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]

[(*) हालांकि रिपोर्ट अथवा एलवीसल तथा पत्तन का प्रस्ताव रु. 1050 प्रति वर्ग मीटर की दर से छ2 के लिए भूमि का मूल्यांकन दर्षाता है, यह देखा गया है कि भूमि की इस श्रेणी के लिए मूल्यांकन रिपोर्ट के पृश्ठ 81 पर, जन्तरी दरों के आधार पर भूमि का मूल्यांकन रु. 1581 प्रति वर्ग मीटर पर निर्धारित किया गया है।]

(v) यहां पर उल्लेख करना प्रासंगिक है कि श्रेणी छ2 के लिए, तेल इंडस्ट्री द्वारा उद्धरित तीव्र वृद्धि मुख्य रूप से ग1 से छ2 तक केपीटी द्वारा भूमि के वर्गीकरण की वजह से है। जीसीसीआई ने यह भी कहा है कि भूमि का वर्गीकरण वैज्ञानिक और पद्धतिपरक नहीं है और यह केपीटी द्वारा जानबूझकर किया गया है। इस संदर्भ में, यहां पर उल्लेख करना प्रासंगिक है कि 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों का पैरा 13 अपेक्षा करता है कि महापत्तन न्यासों को प्रत्येक पांच वर्शों में कम से कम एक बार भूमि उपयोग की समीक्षा करने की अपेक्षा के लिए सम्पूर्ण भूमि हेतु भूमि उपयोग योजना रखनी होगी। भूमि नीति दिषानिर्देषों का पैरा 14 विनिर्दिश्ट करता है कि भूमि अनुमोदित भूमि उपयोग योजना/श्रेणीकरण के आधार पर आबंटित की जा सकती है। पत्तन न्यास भूमि का वर्गीकरण और इसके आबंटन संबद्ध पत्तन न्यास का प्रिरोगेटिव है और यह इस प्राधिकरण के दायरे में नहीं आता है। पत्तन ने प्रमाणित किया है कि पट्‌टे पर दी गई भूमि पत्तन भूमि उपयोग योजना के अनुसार है। इस प्राधिकरण के पास महापत्तन न्यासों के भूखंडों को वगीकृत करने का अधिकार नहीं है जोकि पूरी तरह से 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के अनुसार संबद्ध महापत्तन न्यासों के दायरे में है। मार्च 2011 के पिछले प्रषुल्क आदेष के दौरान श्रेणी क से छ के लिए इस प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित पट्‌टा किराया पूरी तरह से पत्तन न्यास के प्रस्ताव पर आधारित था। केपीटी ने पुश्टि की है कि छ2 के लिए प्रस्तावित भूमि का बाजार मूल्य एक वास्तविक मूल्य है और नक्षे, सुविधाओं, विकास, प्रोक्सिमिटी, इसके वाणिज्यिक उपयोग, आदि के रूप में पर्याप्त प्रतिनिधि है।

केपीटी द्वारा प्रेशित स्पश्टीकरण पर विष्वास करते हुए और स्वीकार करते हुए कि उप-श्रेणियों छ1 और छ2 के लिए प्रस्तावित भूमि का बाजार मूल्य एलवीसी की अनुषंसा पर आधारित है और केपीटी बोर्ड द्वारा अनुमोदित किया गया है तथा केपीटी द्वारा प्रेशित स्पश्टीकरण के मद्‌देनजर भी है, वर्गीकरण के लिए आधार स्पश्ट करते हुए, इस प्राधिकरण ने केपीटी के निर्णय पर विष्वास किया था और केपीटी द्वारा यथा प्रस्तावित भूमि का बाजार मूल्य अनुमोदित करता है।

(vi) पोत परिवहन मंत्रालय को सूचित 2 प्रतिषत वार्शिक वृद्धि के साथ रु. 10,523.18 प्रति वर्ग मीटर की भारित औसत दर के संबंध में, केपीटी ने स्पश्ट किया है कि रु. 15086.13 प्रति वर्ग मीटर के बाजार मूल्य के लिए इसके द्वारा दाखिल किया गया मौजूदा प्रस्ताव मंत्रालय को केपीटी द्वारा संप्रेशित भूमि मूल्यांकन से कोई विरोध नहीं होगा। इस प्राधिकरण ने केपीटी द्वारा स्पश्ट की गई स्थिति पर विष्वास किया है। सावधानी बरतते हुए, यह प्राधिकरण संबंधि तमामले पर उच्चतम न्यायालय/मंत्रालय, यदि कोई हो, के विषेश निदेष द्वारा बाध्य होने के लिए सलाह देना चाहेगा।

(ङ). अन्य श्रेणियां/उप श्रेणियां

भूमि की श्रेणियों/उप-श्रेणियों के अलावा, अर्थात्‌ उपर्युक्त क, घ1, घ2, घ3, ङ और छ, ऊपर चर्चा की गई है, भूमि की अन्य उप श्रेणियों के लिए अर्थात्‌ श्रेणी ख, ग, घ और च के अधीन ख1, ख2, ग1, ग2, घ4, घ5, च1 और च2, केपीटी ने ''जैसे और जहां आधार'' पर सरकार से अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता द्वारा मूल्यांकित भूमि के बाजार मूल्य के आधार पर एलवीसी द्वारा यथा अनुषंसित भूमि का बाजार मूल्य प्रस्तावित किया है।

उप-श्रेणी घ4 के संबंध में, रु. 2025 प्रति वर्ग मी. की दर से इस पद्धति के अधीन एलवीसी की दिनांक 23 अप्रैल 2014 की बैठक के कार्यवृत्त में भूमि के मूल्यांकन के सापेक्ष रु. 2131 प्रति वर्ग मी. की दर से ''जैसे और जहां है आधार'' के लिए अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता द्वारा मूल्यांकन रिपोर्ट में दिए गए भूमि के बाजार मूल्यांकन में विसंगति देखी गई थी। केपीटी ने स्पश्ट किया है कि रु. 2131 प्रति वर्ग मी. की दर से मूल्यांकन रिपोर्ट में यथा दिया गया भूमि मूल्यांकन सही मूल्य है और इसके प्रस्ताव में उल्लिखित रु. 2025 प्रति वर्ग[भाग III—खण्ड 4] भारत का राजपत्रा : असाधरण 21 मीटर की बजाय रु. 2131 प्रति वर्ग मी. की दर से घ4 श्रेणी के लिए भूमि के सही बाजार मूल्य पर विचार करने का अनुरोध किया था। स्पश्ट दिखाई दिया बेमेल कुछ टाइपिंग त्रुटि की वजह से हुआ दिखाई देता है। केपीटी द्वारा प्रेशित स्पश्टीकरण के आधार पर, रु. 2131 प्रति वर्ग मी. की दर से घ4 भूमि का सही बाजार मूल्य आरक्षण कीमत में परिणामी संषोधन के साथ सुविचारित किया गया है।

इसलिए, यह प्राधिकरण उप-श्रेणी घ4 के लिए भूमि के बाजार मूल्य में शोधन के अधीन भूमि की सभी श्रेणियों के लिए पत्तन द्वारा यथा प्रस्तावित भूमि का बाजार मूल्य अनुमोदित करता है।

पत्तन द्वारा प्रेशित विभिन्न कारकों के आधार पर भूमि के बाजार मूल्य का तुलनात्मक विवरण, पत्तन द्वारा प्रस्तावित भूमि का बाजार मूल्य और इस प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित भूमि का बाजार मूल्य अनुबंध-अनुबंध-अनुबंध-अनुबंध-I रूप में संलग्न किया गया है। (ix) जैसाकि पहले बताया गया है, केपीटी का प्रस्ताव भूमि के बाजार मूल्य तथा आरक्षण कीमत के अनुमोदन की मांग करता है। भूमि नीति दिषानिर्देषों का खंड 18(ख) विनिर्दिश्ट करता है कि भूमि के बाजार मूल्य पर लागू किया जाने वाला प्रतिषत परन्तु न्यूनतम 6 प्रतिषत की सीमा पत्तन न्यास बोर्ड द्वारा निर्धारित की जानी है। जैसाकि पहले बताया गया है, केपीटी के न्यासी बोर्ड ने अपनी बैठकों दिनांक 24 मार्च 2014 (उप-श्रेणियां छ1 और छ2 के लिए) और 10 जून 2014 ((भूमि क से च की अन्य श्रेणियों के लिए) में भूमि के बाजार मूल्य पर 6 प्रतिषत लागू करते हुए वार्शिक पट्‌टा किराये के रूप में भूमि का बाजार मूल्य एवं आरक्षण कीमत अनुमोदित की है। चूंकि केपीटी का प्रस्ताव भूमि नीति दिषानिर्देषों के खंड 18(ख) में विनिर्दिश्ट उक्त प्रावधान, और पट्‌टा किराया लागू करने के लिए केपीटी को प्राधिकृत करने के लिए सांविधिक स्थिति के मद्‌देनजर, यह प्राधिकरण केपीटी के वार्शिक पट्‌टा किराये के रूप में भूमि का बाजार मूल्य और आरक्षण कीमत अनुमोदित करता है, जैसे केपीटी द्वारा प्रस्ताव किया गया है। (x) उपर्युक्त विष्लेशण के अधीन, 1 जनवरी 2009 के अनुसार पट्‌टा किराये पर पहुंचने के लिए मार्च 2011 के पिछले प्रषुल्क आदेष में इस प्राधिकरण द्वारा सुविचारित भूमि के बाजार मूल्य की तुलनात्मक स्थिति, 1 जनवरी 2009 के अनुसार अनुमादित पट्‌टा किराया, 31 दिसम्बर 2013 के अनुसार लागू वर्धित पट्‌टा किराया, केपीटी द्वारा यथा प्रस्तावित और प्रतिषत के रूप में वृद्धि के प्रभाव के साथ इस प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित 1 जनवरी 2014 के अनुसार वार्शिक पट्‌टा किराये के रूप में भूमि का बाजार मूल्य और आरक्षण कीमत नीचे तालिकाबद्ध किए गए हैंः-

(***) पत्तन ने 1 जनवरी 2014 के अनुसार पट्‌टा किराया सूचकांकित किया है। चूंकि इस प्राधिकरण द्वारा पिछली बार अनुमोदित पट्‌टा किराये की मूल वैधता 31 दिसम्बर 2013 तक वैध है, इसलिए केपीटी द्वारा प्रेशित सूचकांकित पट्‌टा किराया उपयुक्ततः सही किया गया है और 31 दिसम्बर 2013 के अनुसार दर्षाया गया है।

उपर्युक्त तालिका से, यह देखा गया है कि एच2 भूमि श्रेणी के सिवाय, 31 दिसम्बर 2013 को पट्‌टा किराये की तुलना में 1 जनवरी 2014 को वार्शिक पट्‌टा किराये के रूप में आरक्षण कीमत में वृद्धि 24.09 प्रतिषत से 98.78 प्रतिषत के बीच है। च2 श्रेणी भूमि के लिए 1 जनवरी 2014 को पट्‌टा किराये के रूप में आरक्षण कीमत में वृद्धि 31 दिसम्बर 2013 को पट्‌टा किराये की तुलना में 292.44 प्रतिषत परिगणित होता है। भूमि की इस श्रेणी में पट्‌टा किराये में तीव्र वृद्धि के लिए कारण केपीटी द्वारा स्पश्ट नहीं किया गया है। संयोगवष, भूमि की इस श्रेणी के लिए प्रस्तावित बाजार मूल्य और आरक्षण कीमत पर किन्हीं उपयोक्ताओं/पट्‌टाधारकों द्वारा कोई आपत्ति नहीं उठाई गई है।

(xi) संयुक्त सुनवाई में, भारतीय खाद्य निगम (एफसीआई) ने यह उद्धरित करते हुए सरकारी संगठनों के लिए पृथक रियायती पट्‌टा अवसंरचना के निर्धारण के लिए अनुरोध किया था कि 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देष सरकारी संगठन को रियायती दर पर भूमि के आबंटन की अनुमति देते हैं। केपीटी ने एफसीआई के लिए किसी रियायती दर का प्रस्ताव नहीं किया था। एफसीआई के अनुरोध के संदर्भ में, यहां पर उल्लेख करना प्रासंगिक है कि 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों का खंड 16.2.(ज) सुरक्षा एजेंसियों तथा सरकारी विभागों को 50 प्रतिषत तक और सरकारी विभागों को 75 प्रतिषत तक पट्‌टा किराये में रियायत की परिकल्पना करता है जो संबद्ध पत्तन न्यास के बोर्ड के अनुमोदन से सीमाषुल्क, बिजली विभाग, स्वास्थ्य विभाग और प्रमुख सुरक्षा कार्य अनिवार्य हैं। 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों में वाणिज्यिक गतिविधियों में शामिल सरकारी संगठन के लिए कोई रियायती पट्‌टा किराया निर्धारित नहीं किया गया है। किसी मामले में, यह पत्तन न्यास बोर्ड पर है कि वह यह निर्णय ले कि क्या एफसीआई का अनुरोध भूमि नीति दिषानिर्देषों में शामिल विनिर्दिश्ट के भीतर आता है और उसमें निर्धारित अधिकतम दर के अधीन लिखित में अभिलेखित किए जाने के लिए स्वीकृत किए जाने की रियायत की मात्रा पर।

(xii) 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के खंड 18(ग) के अनुसार, पत्तन न्यास बोर्ड वार्शिक वृद्धि की दर निर्धारित करेगा जो 2 प्रतिषत से कम नहीं होगा। मौजूदा मामले में, केपीटी के न्यासी बोर्ड ने 6 प्रतिषत की दर से भूमि का बाजार मूल्य और पट्‌टा किराया अनुमोदित करते समय अपने संकल्प दिनांक 10 जून 2014 द्वारा पांच वर्शों के बाद वार्शिक वृद्धि प्रतिषत को पुनःनिर्धारित करने के प्रावधान के साथ 2 प्रतिषत की वार्शिक वृद्धि भी अनुमोदित की थी। इस संदर्भ में, केपीटी ने अनुसूची के अधीन यह टिप्पणी प्रस्तावित की थी कि निर्धारित दरें प्रत्येक वर्श 2 प्रतिषत का वृद्धि कारक वहन करेंगी। चूंकि 2 प्रतिषत की वार्शिक वृद्धि दर 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के प्रावधान क अनुसार केपीटी बोर्ड द्वारा अनुमोदित किया गया है, वार्शिक वृद्धि कारक पर केपीटी द्वारा प्रस्तावित टिप्पणी शब्दावली में मामूली संषोधन के साथ कांडला भूखंडों के लिए दर ढांचे की अनुसूची में निर्धारित की गई है। चूंकि केपीटी ने वार्शिक पट्‌टा किराये के रूप में भूमि के बाजार मूल्य और आरक्षण कीमत के अनुमोदन की मांग की है, इसलिए प्रस्तावित टिप्पणी में यह कहते हुए मामूली संषोधन किया गया है कि वार्शिक पट्‌टा किराये के रूप में आरक्षण कीमत 2 प्रतिषत वार्शिक वृद्धि कारक वहन करेगी।

(xiii) केपीटी ने 2 प्रतिषत के वार्शिक वृद्धि कारक पर प्रस्तावित टिप्पणी के सिवाय वार्शिक पट्‌टा किराये के रूप में लागू आरक्षण आरक्षण कीमत को शासित करने वाली किन्हीं अन्य शर्तों का प्रस्ताव नहीं किया है। जब इस संबंध में पत्तन को सलाह दी गई थी तो केपीटी ने कहा था कि इस प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित पट्‌टा किरायों की पूर्व अनुसूची में भी वृद्धि खंड के सिवाय किन्हीं अन्य शर्तों को शामिल नहीं किया गया था। चूंकि केपीटी ने कोई निबंधन एवं शर्तें प्रस्तावित नहीं की थीं, यह उपयुक्त टिप्पणी शामिल की गई है कि पट्‌टा किराया/लाइसेंस शुल्क के रूप में भूमि के बाजार मूल्य/आरक्षण कीमत को शासित करने वाली सभी निबंधन एवं शर्तें भारत सरकार में पोत परिवहन मंत्रालय द्वारा जारी किए गए 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के अनुसार होगा। उनके तत्संबंधी मामलों में लागू भूमि नीति दिषानिर्देषों का उल्लेख करते हुए अन्य महापत्तन न्यासों की पट्‌टा किराया अनुसूची के मामले में एवं केपीटी में पूर्व किराया अनुसूची में एक समान टिप्पणी निर्धारित की गई है।

(xiv) (क) केपीटी का प्रस्ताव 1 जनवरी 2014 से 31 दिसम्बर 2018 तक के लिए 1 जनवरी 2014 से पूर्वव्यापी प्रभाव से वार्शिक पट्‌टा किराया के रूप में भूमि के बाजार मूल्य और आरक्षण कीमत के अनुमोदन की मांग करता है। मौजूदा संषोधन के दौरान वैसे इस संबंध में उपयोक्ताओं की ओर से कोई आपत्ति नहीं उठाई गई थी। जैसाकि वास्तविक स्थिति पेष करने वाले पूर्व अनुच्छेदों में कहा गया है, विभिन्न उपयोक्ताओं/पट्‌टाधारकों ने इस प्राधिकरण द्वारा अपने पूर्व आदेष दिनांक 25 मार्च 2011 जिसमें तीन अवधियां अर्थात्‌ जुलाई 1999 से 31 दिसम्बर 2003, 1 जनवरी 2004 से 31 दिसम्बर 2008 और 1 जनवरी 2009 से 31 दिसम्बर 2013 तक शामिल थीं, द्वारा अनुमोदित पट्‌टा किरायों में मुख्य रूप से पूर्वव्यापी संषोधन को चुनौती देते हुए माननीय गुजरात उच्च न्यायालय के समक्ष एससीए/रिट याचिकाएं दाखिल की थीं। माननीय उच्च न्यायालय ने इस प्राधिकरण के दिनांक 25 मार्च 2011 के आदेष पर रोक नहीं[भाग III—खण्ड 4] भारत का राजपत्रा : असाधरण 23 लगाई थी। विषेश रूप से, समय-समय पर दरों के निर्धारण के लिए महापत्तन न्यास अधिनियम, 1963 की धारा 49 है। यह स्वीकार किया गया है कि सामान्य तौर पर 2005 दिषानिर्देषों के खंड 3.2.8 के अनुसार, इस प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित दरमान को भावी प्रभाव दिया गया है। तथापि, यहां पर उल्लेख करना प्रासंगिक है कि पट्‌टा किराये के निर्धारण के लिए, 2005 दिषानिर्देषों के खंड 8 के अनुसार, यह प्राधिकरण महापत्तन न्यास भूमि के लिए पट्‌टा किराये पर पहुंचने के लिए सरकार द्वारा जारी किए गए भूमि नीति दिषानिर्देषों से बाध्य है। इस प्राधिकरण ने 25 मार्च 2011 को अनुमोदित पिछले प्रषुल्क आदेष में पांच वर्शों के लिए पट्‌टा किराये की वैधता निर्धारित की थी। इस प्राधिकरण ने समाप्ति के बाद की अवधि के लिए कांडला भूखंडों के पट्‌टा किराये का विस्तार करते समय भी यह स्पश्ट किया था कि केपीटी द्वारा दाखिल किए गए प्रस्ताव के आधार पर केपीटी भूखंडों के लिए इस प्राधिकरण द्वारा निर्धारित किए जाने वाले पट्‌टा किराये 1 जनवरी 2014 से पूर्वव्यापी प्रभाव से लागू होंगे। इस प्रकार, इससे इंकार नहीं किया जा सकता कि स्थिति कि केपीटी के भूखंडों के लिए पट्‌टा किरायों की पांच वर्शों की समाप्ति के बाद अर्थात्‌ 1 जनवरी 2014 समीक्षा की जाएगी, सभी स्टेकहोल्डरों की जानकारी में है।

केपीटी से यह पुश्टि करने का अनुरोध भी किया गया था कि क्या पट्‌टाधारकों/लाइसेंसधारियों के साथ हुए पट्‌टा करारों में किराये के पूर्वव्यापी संषोधन के लिए अनुमति प्रदान करने वाला खंड शामिल किया गया है। केपीटी ने स्पश्ट किया है कि पूर्वव्यापी संषोधन की अनुमति देने वाली शर्तों को शामिल करते हुए पट्‌टाधारियों से एक वचनबंध लिया गया है।

ऊपर बताई गई स्थिति के मद्‌देनजर, यह प्राधिकरण 1 जनवरी 2014 से वार्शिक पट्‌टा किराये के रूप में भूमि के बाजार मूल्य और आरक्षण कीमत के बाजार मूल्य के पूर्वव्यापी संषोधन की मांग करने वाले केपीटी के प्रस्ताव को अनुमोदित करता है हालांकि यह प्राधिकरण साधारणतः दरों का पूर्वव्यापी निर्धारण नहीं करता है।

वास्तव में, यहां पर उल्लेख करना प्रासंगिक है कि यह दृश्टिकोण न केवल केपीटी के मामले में ही अनुसरित किया जा रहा है अपितु अन्य महापत्तन न्यासों के मामले में भी ऐसा किया जा रहा है जिनके लिए तत्समय मौजूदा दिषानिर्देषों के अधीन पहले इस प्राधिकरण द्वारा पट्‌टा किरया अनुमोदित किया गया था। विषाखापत्तनम पत्तन न्यास के मामले में, दो अवधियों 1998-2003 और 2003-2008 के लिए आदेष सं. टीएएमपी/37/2009-वीपीटी दिनांक 29 नवम्बर 2009 द्वारा अनुमोदित पट्‌टा किराये को लागू भूमि नीति दिषानिर्देषों का अनुसरण करते हुए वीपीटी द्वारा यथा प्रस्तावित पूर्वव्यापी प्रभाव से दो अवधियों के लिए 1 अप्रैल 1998 और 1 अप्रैल 2003 से पूर्वव्यापी प्रभाव दिया गया था। आदेष सं. टीएएमपी/63/2011-वीपीटी दिनांक 19 जून 2012 द्वारा अनुमोदित वीपीटी भूखंडों के पट्‌टा किराये में अनुवर्ती संषोधन में भी वीपीटी द्वारा यथा प्रस्तावित 1 अप्रैल 2008 से पूर्वव्यापी प्रभाव दिया गया था। यहां पर उल्लेख करना प्रासंगिक है कि एनएमपीटी के उक्त आदेष को मुख्य रूप से इस प्राधिकरण द्वारा दिए गए पूर्वव्यापी प्रभाव के मद्‌देनजर कर्नाटक उच्च न्यायालय में कुछ उपयोक्ताओं/पट्‌टाधारकों द्वारा चुनौती दी गई थी। माननीय उच्च न्यायालय ने अपने निर्णय दिनांक 28 जून 2013 द्वारा इस मामले में उपयोक्ताओं/पट्‌टाधारकों द्वारा दाखिल की गई सभी रिट याचिकाओं को खारिज कर दिया था और पूर्वव्यापी संषोधन के लिए इस प्राधिकरण के आदेष को बरकरार रखा था और पूर्वव्यापी प्रभाव से संषोधित पट्‌टा किरायों के लिए इस प्राधिकरण के आदेष के आधार पर एनएमपीटी द्वारा की गई मांग को भी बरकरार रखा था। इस प्राधिकरण ने हाल ही में एनएमपीटी के मामले में आदेष सं. टीएएमपी/60/2012-एनएमपीटी दिनांक 20 मई 2014 द्वारा पत्तन न्यास के प्रस्ताव के आधार पर पट्‌टा किराये का पूर्वव्यापी संषोधन प्रदान किया था। इस प्राधिकरण द्वारा अपने आदेष सं. टीएएमपी/6/2012-वीओसीपीटी दिनांक 4 अप्रैल 2014 द्वारा अनुमोदित वी.ओ. चिदम्बरनार के पट्‌टा किराये के संषोधन के संदर्भ में, जोकि संषोधित दरों को दिए गए पूर्वव्यापी संषोधन सहित कुछ मुद्‌दों के संबंध में विवादित है, माननीय मद्रास उच्च न्यायालय ने दरों के पूर्वव्यापी संषोधन की सीमा तक अंतरिम स्टे प्रदान किया था जिसे इस प्राधिकरण द्वारा चुनौती दी जा रही है।

(ख) यह भी बिल्कुल स्पश्ट किया गया है कि 1 जनवरी 2014 से पूर्वव्यापी प्रभाव से इस प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित कांडला भूखंडों के लिए वार्शिक पट्‌टा किराये के रूप में भूमि के बाजार मूल्य और आरक्षण कीमत मौजूदा पट्‌टाधारियों/लाइसेंसधारियों के मामले में लागू किया जाएगा बषर्ते चालू पट्‌टा करारों में सहमत दरों के आवधिक संषोधन के लिए प्रावधान करना होगा और केवल नवीकरण/आबंटन के उन मामलों मेंं यदि तत्संबंधी पट्‌टा करार अथवा आबंटन पत्र, यदि पट्‌टा विलेख नहीं हो, अभी किया जाना है तो पट्‌टा अवधि के चालू रहने के दौरान पट्‌टा किरायों के संषोधन के लिए स्पश्ट रूप से दिया गया है।

(xv) 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों में पत्तन न्यास भूखंडों के पट्‌टा किराये के संषोधन की अवधि से संबंधित कोई प्रावधान विनिर्दिश्ट नहीं किया गया था। यहां पर उल्लेख करना प्रासंगिक है कि 2010 की भूमि नीति का खंड 6.3(1)(घ), एवं 2004 के भूमि नीति दिषानिर्देषों का खंड 5.3(I)(घ) विनिर्दिश्ट करता है कि दरमान प्रत्येक पांच वर्शों में संषोधित किया जाएगा। यह स्वीकार करना होगा कि 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के खंड 18(क) के अधीन निर्धारित विभिन्न विकल्पों के अधीन पत्तन भूखंडों का बाजार मूल्य में बदलाव हो सकता है। यह सुनिष्चित करने के लिए कि 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के अधीन महापत्तन न्यासों द्वारा संग्रहीत किए जाने वाले पट्‌टा किराया/लाइसेंस शुल्क प्रत्येक पांच वर्शों में अद्यतन किया गया बाजार मूल्य दर्षाता है, 2004 की भूमि नीति एवं 2010 के भूमि नीति दिषानिर्देषों में उपलब्ध निर्धारण के अनुसार प्रत्येक पांच वर्शों में पत्तन भूखंडों के दरमानों का संषोधन निर्धारित करने का प्रावधान शामिल करने के लिए हमारे पत्र दिनांक 18 मार्च 2014 द्वारा एमओएस से अनुरोध किया गया है। एमओएस के प्रत्युत्तर की प्रतीक्षा है। जब उपर्युक्त स्थिति के बारे में केपीटी का ध्यान आकर्शित किया गया था तो पत्तन ने वार्शिक वृद्धि के साथ 1 जनवरी 2014 से 31 दिसम्बर 2018 तक पांच वर्शों की अवधि के लिए कांडला भूखंडों के लिए प्रस्तावित दर ढांचे के चक्र का प्रस्ताव किया है। ऐसी स्थिति में, अनुसूची में यह एक टिप्पणी शामिल की गई है कि बाजार मूल्य/आरक्षण कीमत 1 जनवरी 2014 से 31 दिसम्बर 2018 तक प्रभावी रहेगी, जैसाकि केपीटी द्वारा प्रस्तावित किया गया था।

12.1. परिणामस्वरूप, और उपर्युक्त कारणों से, तथा समग्र विचार-विमर्ष के आधार पर, यह प्राधिकरण केपीटी से संबंधित कांडला भूखंडों के पट्‌टे के लिए पट्‌टा किराये के रूप में भूमि का बाजार मूल्य और आरक्षण कीमत की अनुसूची अनुबंध-अनुबंध-अनुबंध-अनुबंध-II रूप में संलग्न की गई है।

12.2. कांडला भूखंडों के लिए अनुमोदित दर ढांचे की अनुसूची 1 जनवरी 2014 से प्रभावी होगी और 31 दिसम्बर 2018 तक वैध बनी रहेगी।

टी. एस. बालासुब्रह्‌मण्यन, सदस्य (वित्त)

[विज्ञापन-III/4/असा./143/2014]

अनुबंधअनुबंधअनुबंधअनुबंध -I केपीटी द्वारा यथा प्रस्तावित और प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित कांडला भूखंडों के बाजार मूल्य का विवरण केपीटी द्वारा यथा प्रस्तावित और प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित कांडला भूखंडों के बाजार मूल्य का विवरण केपीटी द्वारा यथा प्रस्तावित और प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित कांडला भूखंडों के बाजार मूल्य का विवरण केपीटी द्वारा यथा प्रस्तावित और प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित कांडला भूखंडों के बाजार मूल्य का विवरण

* घ4 उप-श्रेणी भूमि का बाजार मूल्य सही कर रु. 2131 प्रति वर्ग मी. किया गया है जैसाकि केपीटी द्वारा अपने पत्र दिनांक 17-9-2014 द्वारा उल्लेख किया गया था।

……………

अनुबंधअनुबंधअनुबंधअनुबंध - II

कांडला पत्तन न्यास (केपीटी) के कांडला भूखंडों के लिए भूमि का बाजार और आरक्षण कीमत की अनुसूची कांडला पत्तन न्यास (केपीटी) के कांडला भूखंडों के लिए भूमि का बाजार और आरक्षण कीमत की अनुसूची कांडला पत्तन न्यास (केपीटी) के कांडला भूखंडों के लिए भूमि का बाजार और आरक्षण कीमत की अनुसूची कांडला पत्तन न्यास (केपीटी) के कांडला भूखंडों के लिए भूमि का बाजार और आरक्षण कीमत की अनुसूची

TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS

NOTIFICATION

Mumbai, the 2nd December, 2014

No. TAMP/24/2014-KPT.—In exercise of the powers conferred under Section 49 of the Major Port Trust Act, 1963 (38 of 1963), the Tariff Authority for Major Ports hereby disposes of the proposal of Kandla Port Trust for revision of rate structure of Kandla land of Kandla Port Trust as in the Order appended hereto.

TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS

Case No. TAMP/24/2014-KPT

Kandla Port Trust - - - Applicant

QUORUM:

(i). Shri. T.S. Balasubramanian, Member (Finance)

(ii). Shri. C.B. Singh, Member (Economic)

ORDER

(Passed on this 13th day of November 2014)

This case relates to the proposal received from Kandla Port Trust for revision of rate structure of Kandla lands at Kandla for categories 'A to G' for the period from 1 January 2014 to 31 December 2018.

2.1. The lease rents for Kandla lands (categories A to G) of Kandla Port Trust (KPT) were last revised vide Order no.TAMP/21/2010-KPT dated 25 March 2011.

2.2. In the said Order, the lease rents for Kandla lands were approved for three quinquenniums viz. July 1999 to 31 December 2003, 1 January 2004 to 31 December 2008 and for the period 1 January 2009 till 31 December 2013. The revised lease rentals approved in the said Order were given retrospective effect. The validity of lease rent of Kandla lands was prescribed till 31 December 2013.

3.1. Before proceeding ahead on the current proposal filed by the KPT, it is relevant here to mention that some parties have filed Writ Petitions before the Hon'ble High Court of Gujarat mainly challenging the retrospective revision in the lease rents approved by this Authority vide its Order dated 25 March 2011. The Hon'ble High Court has, however, not stayed implementation of the said Order dated 25 March 2011.

3.2. In the meanwhile, the KPT by its letter dated 27 December 2013 had sought extension of the validity of the lease rentals of Kandla land from the date of its expiry i.e. 31 December 2013 upto 30 June 2014 on the ground that its proposal for revision of rates for Kandla land is under consideration and it will take some time for filing the proposal.

3.3. This Authority has passed an Order on 4 July 2014 extending the validity of the existing lease rentals of the Kandla lands from the date of its expiry till 30 September, 2014. It is stipulated in the said Order that the lease rentals to be fixed by this Authority for the KPT lands based on the proposal filed by the KPT will have retrospective effect from 1 January 2014 as proposed by KPT. The extension of validity of SOR granted is subject to the decision of the Hon'ble High Court of Gujarat in the Writ Petitions filed by the Petitioners challenging this Authority's Order dated 25 March 2011.

4. The KPT vide its letter dated 26 June 2014 has filed its comprehensive proposal for revision of rates for Kandla land for categories 'A' to 'F' and 'G'. The main points of the proposal of KPT are summarised below:

(i). The Land Policy Guidelines 2014, issued by the MOS have been adopted by the Kandla Port Trust on 23 January 2014.

(ii). As mandated, a Land Valuation Committee (LVC) was appointed for undertaking revision of rate structure of Kandla land from January 2014 to December 2018. The minutes of the meeting of LVC forwarded by KPT states that the said committee was headed by Dy. Chairman as Chairman of the Committee and Secretary, Chief Engineer and Traffic Manager, among the other members of the LVC.

(iii). (a). As per the direction of the LVC, a Government approved valuer was engaged by KPT in February 2014. The port has forwarded a copy of the Land valuation report submitted by the approved valuer appointed by the KPT

(b). As per valuation report, the land valuer has recommended the land values for each categories of land under the following options:

(cid:1) land without reclamation and with infrastructure (cid:1) land with reclamation and with infrastructure; and (cid:1) as and where basis

(iv). The LVC in its meeting held on 23 April 2014 decided to recommend the lease rent based on valuation of land given by the Land Valuer on "As and where basis" for all categories of land except for categories A, D1, D2, D3, E and G. In respect of these 6 categories of land, the LVC has recommended valuation of land on the following basis:

(a). Category A:

As regards Category A, the valuer has valued the land on "As and where basis" at `2060/- per sq. mtr. As against that, the KPT has considered the value of land at `3942/- per sq. mtr. based on the recommendation of LVC. The KPT has stated that the market value of land for category A during the last revision was more than category B1. In the current exercise, the land value for category 'A' arrived by the valuer is, however, less than valuation of land for category 'B1'. In view of that the rates for category A has been derived by considering any other factor as provided in Clause 18(a) (v) of Land Policy Guidelines, 2014. Accordingly, the rate for category A is worked out proportionately to category B1. (Land value in 2009 for Category 'A' X Land value of B1 Category as per Valuer in 2014/Land value of Category B1 in 2009). i.e. 1840 X 3192/1490 = `3942 per sq. mtr. instead of `2060 per sq. mtr. recommended by the Land valuer.

(b). Sub-categories of land of D1, D2, D3 under the main category of land D:

The lease rents for sub-categories of land under the category D1, D2 and D3 are recommended based on the highest value of land received during recent auction at `3298/- per sq. mtr., `2153/- per sq. mtr., `3089/- per sq. mtr. respectively as against land value assessed by the valuer at `2131/- per sq. mtr., `1920/- per sq.mtr. and `2131/- per sq. mtr. in the valuation report for corresponding categories of land under the option of "As and where basis".

(c). Category E:

For this category, the land value given by the valuer for "Land with Reclamation and with Infrastructure" has been considered at `5836/- per sq. mtr. instead of value of land assessed on "As and where basis" considered for categories B, C and F.

(d). Category G:

In respect of Category G1 the value of land has been arrived at by considering the highest rate received during auction of 2011 with 2% escalation every year. In respect of Category G-2 the value has been arrived at by weighted average method with reference to rate for G1 (Rate for G1xRate arrived at by Valuer for G2/Rate arrived at by Valuer for G1 Category).

To elaborate, the LVC in its meeting dated 10 March 2014 [copy of the minutes of the meeting attached with earlier KPT letter dated 21 April 2014 has considered the valuation of land under the following five options and recommended the value of land for 'G1' category based on highest accepted tender in 2011 duly escalated by 2% per annum till 2014. The valuation of land for 'G2' category given by the valuer is[भाग III—खण्ड 4] भारत का राजपत्रा : असाधरण 29 proportionately updated upwards with reference to valuation of land recommended by LVC for 'G1' category. The relevant information in this regard is tabulated below:

Category G-1:

(ii). Valuation of land recommended by LVC and the proposed lease rent @ 6%

Category G-2:

(ii). Valuation of land recommended by LVC and the proposed lease rent @ 6% on market value of land in the current proposal is given below:

(v). To summarise, the valuation of land of various categories of Kandla Lands i.e. 'A to G' considered by LVC as seen from the copy of the minutes of the meeting dated 23 April 2014 forwarded by the KPT is reproduced below for ease of reference. The last column is inserted in the table given below indicating the value of land finally recommended by the LVC for arriving at lease rentals for Kandla lands.

(vi). Based on the recommendation of the LVC, the Board of Trustees of the KPT has approved the proposal for revision in the lease rentals of KPT lands- fixing reserve price or market value of land w.e.f. 1 January 2014 for categories A to G in its meeting held on 10 June 2014. Accordingly, the KPT has sought approval of market value/Reserve price in terms of the lease rent for KPT lands as tabulated below:

7.1. A joint hearing in this case was held on 4 August, 2014 at the KPT premises. The KPT made a power point presentation of its proposal. At the joint hearing, KPT and the concerned users/organisation bodies have made their submissions.

7.2. As decided at the joint hearing, the KPT was requested vide our letter dated 8 August, 2014 to take action on the following points by 19 August, 2014:

(i). Furnish comments on each of the written submissions made by Bharat Petroleum Corporation Ltd. (BPCL), Hindustan Petroleum Corporation Limited (HPCL), Gandhidham Chamber of Commerce & Industry (GCCI), Indian Farmers Fertiliser Cooperative Limited (IFFCO) and Kandla Port Karmachari Sangh (KPKS) at the joint hearing. A copy each of written submission of users furnished to the KPT.

(ii). During the joint hearing, some of the users/lessees raised issues on the land valuation. Some them were –

(a). The BPCL has pointed out that they were categorised under C1 category. But, from January 2014, they have been shifted to G2 category though there is no change in physical parameters. The lease rent proposed for G2 category is around `600/sq. mtr. per annum which is very steep and unreasonable.

(b). Valuation of land considered based on the recent transactions relate to transaction 20 kms. away from the port lands which is not be relevant.

(c). Considering land valuation for freehold land and applying it for leasehold land is not be appropriate.

(d). Adjoining private port which provides more facilities charges `36/sq. mtr.

Clause 18(a) of the land policy guidelines stipulates that the Land Allotment Committee (LAC) will normally take into account the highest of the five factors prescribed in the Land Policy Guidelines of 2014 at clause 18 (a) to recommend the latest market value of land. In case the LAC does not choose the highest factor for recommending the land value, the said clause in the Land Policy Guidelines requires the reasons to be recorded in writing.

In view of the above objections and concerns raised by users/lessees during joint hearing on the land valuation, the KPT was advised to relook at its proposal and revise, if necessary, following the provisions of the land policy guidelines of 2014 and file the same within two weeks' time, i.e. by 19 August, 2014. The KPT was also advised to confirm that the valuation of land adopted for arriving at lease rental for each categories of land is realistic and representative.

(iii). Expedite furnishing response of KPT to our questionnaire dated 1 August, 2014 in a two weeks' time i.e. by 19 August, 2014.

8.1. With reference to point of action decided at the joint hearing brought out in para 7.2.(i) above, the KPT vide its letter dated Nil September, 2014 has furnished its comments on the written submissions made by BPCL, HPCL, GCCI, IFFCO and KPKS. Subsequent to joint hearing, KPKS vide its letter dated 19 August, 2014 has given further submissions.

8.2. With reference to point of action decided at the joint hearing as brought out in para 7.2. (ii) above, the KPT has not proposed any modification to its earlier proposal. The KPT has, however, furnished its comments on the issues raised by users. A summary of main issues raised by users and the reply of KPT vide its letters dated 19 August, 2014 and dated 17 September, 2014 is tabulated below:

8.3. Subsequent to joint hearing, the comments were received from Shri Dusyant Arunkant Shah vide his letter dated 18 August, 2014 and from Kandla Liquid Tank Terminal Association vide its letter dated 3 September, 2014. The KPT has responded vide its letter dated 16 September, 2014. The KPT has vide its letter dated 12 September, 2014 furnished its comments on the comments of FCI which apparently seems to be received by the port directly from FCI. It is relevant to state here that we have not received any written comments from FCI nor have we forwarded the comments of FCI to KPT.

9.1. With regard to point of action brought about in para 7.2. (iii) above i.e. reply to queries raised undercover of our letter dated 1 August, 2014, the KPT has responded vide its letter dated 19 August, 2014. As stated earlier, on perusal of the reply furnished by KPT vide its letters dated 19 August, 2014, it was observed that there are still some information gaps in the information furnished by the KPT. The KPT was, therefore, vide our letter dated 3 September, 2014 requested to furnish additional information/clarification arising out of KPT letter dated 19 August, 2014. The KPT vide its letter dated 17 September, 2014 has furnished its reply. A summary of the queries raised by us and reply thereon furnished by KPT vide its letters dated 19 August, 2014 and 17 September, 2014 is tabulated below:

9.2. The comparative statement furnished by the KPT giving lease rent as on 1.1.2009 approved in the last Order, duly escalated lease rent as on 1.1.2014 (we sought the duly escalated lease rent as on 31.12.2013), proposed lease rent and its impact in terms of percentage is tabulated hereunder:

[*The percentage increase of G1 and G2 is done with reference to the lease rent for G category in the last Order]

10. The proceedings relating to consultation in this case are available on records at the office of this Authority. An excerpt of the comments received and arguments made by the concerned parties will be sent separately to the relevant parties. These details will also be made available at our website http://tariffauthority.gov.in.

11. With reference to the totality of the information collected during the processing of this case, the following position emerges:

(i). The lease rents for Kandla lands (categories A to G) of Kandla Port Trust (KPT) were last revised by this Authority vide Order No.TAMP/21/2010-KPT dated 25 March 2011. In the said Order, the lease rents for Kandla lands were approved for three quinquennium viz. July 1999 to 31 December 2003, 1 January 2004 to 31 December 2008 and for the period 1 January 2009 till 31 December 2013. The revised lease rentals approved by this Authority in the said Order were given retrospective effect. The validity of lease rent of Kandla lands was prescribed till 31 December 2013. The current proposal filed by the KPT is for revision of lease rent of Kandla Lands for categories A to G from the date of expiry of original validity i.e. from 1 January 2014.

(ii). (a). For the purpose of determining lease rentals for the lands belonging to the Port Trusts, this Authority is mandated to follow the land policy guidelines issued by the Government from time to time vide clause 8 of the tariff policy guidelines issued by the Government in March 2005 as policy direction under Section 111 of the Major Port Trusts Act, 1963. The Ministry of Shipping in the Government of India has announced Land Policy Guidelines for Major Ports, 2014 in January 2014 which came into effect from 2 January 2014. The said guidelines have been approved by the Union Cabinet. The KPT has filed its comprehensive proposal seeking approval of this Authority for revision in the rate structure of KPT Land i.e. Fixing of Reserve Price/Market Value for categories of land "A" to "G" following the Land Policy Guidelines for Major Port Trusts, 2014.

(b). Para 18 of the Land Policy Guidelines for Major Ports, 2014 issued by the Ministry of the Shipping has provided for factors for determination of Market value of port land. The methodology for determination of market value of the port land based on the five factors prescribed in para 18(a) of the Land Policy guidelines of 2014 is similar to the provisions contained in the Land Policy guidelines of 2010. The 2014 guidelines, however, recommends that normally the highest of the five factors for determination of the latest market valuation of land should be considered. If the latest market value of land is not chosen based on highest of five factors, then the reasons are to be recorded in writing. Clause 18(b) of the guidelines stipulates that Reserve Price in terms of annual lease rent would be arrived as percentage of latest market value of land determined based on the five factors in accordance with para 18(a) and that the percentage should not be less than 6% which is to be fixed by the Port Trust Board. Further, clause 18(c) of the Land Policy Guidelines for Major Ports 2014 requires the concerned Major Port trust to file a proposal to this Authority for fixing the market value of the land and this Authority is required to notify the market value of land. Thus, as per clause 18(c) of the revised Land Policy Guidelines, this Authority is required to notify the market value of the port lands.

(c). In this regard, it is noteworthy that as per Section 49 (1) of the Major Port Trusts (MPT) Act, 1963 the mandate given to this Authority is to frame Scale of Rates (SOR) and prescribe statement of conditions for use of port land and properties belonging to the Major Port Trust. The earlier Land Policy guidelines of 2010 as well as of 2004 clearly mandated this Authority to determine the Scale of Rates of the lands of the Major Port Trust and not the market value of land. Accordingly, in the last tariff Order of March 2011, this Authority has approved lease rent (SOR) for Kandla lands. Bringing out the position in the statute, the Ministry of Shipping (MOS) has been requested vide our letter No.TAMP/8/2014-Gen dated 18 March 2014 to consider suitable amendments in the Land Policy Guidelines of 2014 in line with the statute position. The response of the Ministry of Shipping is awaited. The above statute position was also brought to the notice of the KPT. The KPT in response has categorically stated that it seeks approval of this Authority for revision in the rate structure of KPT Lands i.e. Fixing of Reserve Price/Market Value for categories of land "A" to "G" as per the Clause No.18(c) of Land Policy Guidelines - 2014 for Major Ports. If a reference is drawn to the Clause 18 (b) of 2014 Land Policy Guidelines, the term "Reserve Price" connotes the meaning of Annual Lease Rent (SOR). It is thus seen that the KPT has sought approval of this Authority to notify both the Market value of land as well as the Reserve Price (SOR) for its Kandla lands.

As stated above, the term "Reserve Price" in para 18(b) of the Land Policy Guidelines of 2014 has been equated to the annual lease rent. Further, as per para 16.2(d) of the Land Policy Guidelines (though it relates to lease of land through tender-cum- auction methodology in a competitive bidding process) stipulates that the reserve price shall be worked out by the Land Allotment Committee (LAC) of the port, approved by the Board Trust and by this Authority. Thus, from an harmonious reading of the clauses 18(b), 18(c) and 16.2(d) of the land policy guidelines, it can be seen that the Authority is mandated to notify reserve price equated to annual lease rent as well as market value. The mandate to notify the reserve price is of course possible subject to the condition that the percentage to be applied on the market44 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] value of land (which should not be less than 6%) is approved by the Port Trust Board as per the stipulation in clause 18(b) of the Land Policy guidelines of 2014.

So far as the proposal of the KPT is concerned, it is seen from the copy of minutes of the Board meeting of the KPT forwarded by the port, that the Board of Trustees of KPT has approved the market value of land. The Board has also approved the reserve price in terms of annual lease rent applying 6% on the market value of land for G1 and G2 categories on 24 March 2014 and for other categories of land viz. A to F on 10 June 2014. That being so, as per the provisions of the Land Policy guidelines of 2014, this Authority proceeds ahead with the proposal of the KPT to notify both proposed market value of land and the Reserve Price in terms of annual lease rent.

(iii). The Gandhidham Chamber of Commerce and Industry (GCCI) and Hindustan Petroleum Corporation Limited (HPCL) have questioned the jurisdiction of this Authority to fix the lease rent for letting of port trust lands outside the port limits. In their opinion, this Authority is primarily concerned with tariff concerning port operations and that rates approved by this Authority outside port limits are not binding on port trusts/Kandla Port Trust tenants/lessees.

In this context, the GCCI and HPCL have also drawn reference to a case filed by the Mumbai Port Trust (MBPT) in the Honb'le High Court of Bombay challenging the tariff Order dated 15 March 2000 passed by this Authority setting out the legal position about the jurisdiction of this Authority in respect of framing Scale of Rates and statement of conditions for use of port properties. Citing the pending court case of MBPT where the Hon'ble High Court has granted stay which is not yet vacated, the GCCI and the HPCL have argued that this Authority does not have jurisdiction to fix/approve lease rents for Kandla lands belonging to KPT outside the port limits.

The contention of GCCI and HPCL is not in line with the statutory powers conferred on this Authority. In this regard, it is relevant here to state that under Section 49(1) of the Major Port Trusts Act, this Authority is empowered to frame the Scale of Rates and the Statement of Conditions for use of the following categories of property:

(a) Property belonging to the Board or (b) Property in possession of the Board or (c) Property in occupation of the Board or (d) Property in any place within the limits of the port area or port approaches specified in the sub-section (a) to (d) of Section 49(1) of the MPT Act.

Thus, as per the statue, for purpose of framing Scale of Rates and Statement of Conditions of port lands, this Authority has jurisdiction relating to all the properties of a Major Port Trust wherever located i.e. irrespective of location inside the port limits or outside the port limits. In any case, we have not received any direction from the higher judicial forum extending the stay granted by Hon'ble Bombay High Court to other Major Port Trusts restraining this Authority to fix lease rentals for properties of Major Port Trusts lying outside the port limit.

(iv) Before proceeding ahead with the analysis of the case, it is be stated that various lessees have filed Writ Petitions before the Hon'ble High Court of Gujarat mainly challenging the retrospective revision in the lease rents of Kandla lands last approved by this Authority vide its Order dated 25 March 2011, as brought out earlier.

The IFFCO has stated that aggrieved by the last tariff Order of this Authority dated 25 March 2011 it has filed a Special Civil Application (SCA) No.2607 of 2012 and 673 of 2014 in the Hon'ble High Court of Gujarat seeking for certain reliefs related to revision of rate structure.

The HPCL has stated that in view of SCA filed by it before the Hon'ble High Court of Gujarat at Ahmedabad challenging the rates approved in March 2011 Order, which is pending before the Court, fixation of new rates is not justified.

It is relevant here to state that the Hon'ble High Court has not granted any stay on the Order of this Authority dated 25 March 2011 in the Writ Petition/SCA(s) filed by lessees/users including IFFCO and HPCL. Further, the SCA/Writs Petitions filed by the HPCL, IFFCO and other lessees relate to the last revision of the Kandla Lands which had a validity period upto 31 December 2013. The current exercise in hand is for revision of rate structure of Kandla land beyond the expiry of its validity prescribed in the last tariff Order.

The current proposal has been filed by the KPT following the Land Policy guidelines of 2014 for the period from 1 January 2014 and onwards. As per the statute, this Authority is mandated to notify the rates and conditionalities for any property belonging to or in the possession or occupation of the concerned port trust. Further, clause 8 of the tariff policy guidelines issued by the Government in March 2005 also mandates this Authority is to follow the land policy guidelines issued by the Government from time to time for revision of lease rental of Major Port Trusts Lands. There is no direction or order from the Hon'ble Court of Gujarat in the Writ Petition/SCAs filed by various lessee on the last Order of March 2011 restraining this Authority to undertake the statutory obligation of fixing the lease rents of Kandla Lands for the period beyond the validity prescribed in the last Order i.e. beyond 31 December 2013.

(v) (a) As per clause 18(a) read with clause 16.2(e) of the Land Policy Guidelines 2014, a Land Allotment Committee (LAC) constituted by the Port Trust Board consisting of Deputy Chairman of the Port, and Heads of Departments of Finance, Estate and Traffic shall determine the market value of land as per the methodology prescribed in clause 18(a). Accordingly, the KPT has reported that Land Valuation Committee (LVC) headed by the Dy. Chairman of the Port and the Heads of Departments of Finance, Estate and Traffic as other members was constituted. An approved land valuer was also engaged by KPT for assessing the market value of the Kandla lands as per Clause 18 (a)(iv) of Land Policy Guidelines of 2014. The LVC after going through various aspects reported by the approved valuer and after considering the parameters provided under Clause 18(a)(i) to (v) of Land Policy Guidelines, 2014 has recommended the market value of the Kandla Land. Further, the proposal for fixing market value of land and reserve price in terms of annual lease rentals for Kandla Lands for the Categories "A" to "G" has also been approved by the Board of Trustees of KPT in its Board meeting held on 24 March 2014 (for category G) and on 10 June 2014 (for categories A to F) based on the recommendation of the LVC.

Thus, the proposal filed by the KPT which is supported with the copy each of the Valuation Report of the approved valuer, approved by the LVC constituted by the port recommending the market value of land and Reserve Price and which also has the approval of the KPT Board is found to be in compliance with the Land Policy guidelines of 2014 and, therefore, relied upon for disposing of this case.

(b) As regards the submission made by the GCCI and Bharat Petroleum Corporation Ltd. (BPCL) that approved valuer appointed by the KPT is not professionally qualified nor experienced in carrying out the valuation of gigantic and huge chunk of land and that stakeholders have not been involved for finalisation of the valuer, the KPT has clarified that a Government approved land valuer was engaged by the KPT as per clause of 18(iv) of the land Policy Guidelines for assessing the market value of the Kandla land estate. The KPT has also confirmed that M/s.K.M. Thacker & Associate is a reputed Government approved Land Valuer engaged through E-Tender after fulfilling the criteria fixed by Tender Allotment Committee. As rightly stated by the KPT, the Land Policy guidelines of 2014 do not require the concerned port trust to consult the users for finalising the approved valuer or the lease rental proposal for that matter. In any case, the concerned stakeholders have been consulted by this Authority on the subject proposal along with copy of the valuation report and other relevant documents forwarded by KPT in accordance with the consultation process prescribed in the guidelines of 2005 giving them an opportunity to express their views in the joint hearing and furnish written comments on the proposal filled by KPT.

(vi) (a) Para 18 (a) of the Land policy guidelines of January 2014 prescribes the methodology for determination of market value of the land based on the five factors as prescribed therein. In terms of the said para of the Land policy guidelines of 2014, the Land Allotment Committee will normally take into account the highest of the factors mentioned therein, viz. (i). State Government ready reckoner of land values in the area if available for similar classification/activities, (ii). Highest rate of actual relevant transactions registered in the last three years in the Port's vicinity with an appropriate annual escalation rate to be approved the Port Trust Board, (iii). Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board, (iv). Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port and (v). Any other relevant factor as may be identified by the Port. The Land Policy guidelines of 2014 also stipulate that in case the LAC is not choosing the highest factor, the reasons for the same have to be recorded in writing.

(b) When asked to furnish the market value of land assessed under all the options along with recommendations of the LVC in line with the provisions prescribed in the Land Policy Guidelines of 2014, the KPT has clarified that valuation of land is done as per the parameters provided under Clause No.18(a) (i) to (v) of Land Policy Guidelines- 2014 and has further clarified the position as given below:

(i) Since no Jantari Rate is available for Kandla lands, the market value of land of nearby village for land used for commercial purpose is considered.

(ii) The KPT has stated that as per the approved valuer there have been no transaction for most of the Land categories. Hence, stamp duty rates of adjoining lands have been adopted of nearby villages as a reference to arrive at the present valuation of Kandla land, after applying incremental factor of 5% per year. The incremental factor is as per the guidelines on Annual Statement of Rates (ASR) issued by the Government of Gujarat.

(iii) Highest accepted tender are available with reference to three plots relating to subcategories D2, D3 and D4 under category D as well as for lands in G1 category which has been considered as one of the factors for arriving at the valuation of land. Since auction rates for these plots related to year 2011, the market value of land as on 1 January 2014 is arrived after applying applicable annual escalation of 2% as per Land Policy Guidelines 2014.

(iv) Further, the port has engaged a Government approved valuer in February 2014 for undertaking valuation of Kandla Lands for all categories A to G and has also forwarded a copy of the Land valuation report submitted by the approved valuer in this regard.

The KPT has clarified that the valuer has derived land valuation from existing base rent for different categories by adopting Rate of Capitalization and Rate of Return. Rental method of valuation has been adopted, wherever rental details are available, particularly for "D" & "G" category. Existing Rates approved by this Authority have been adopted by following Capitalization method to arrive at the valuation of "E" category.

The approved valuer has assessed the land value for each categories of land on three basis viz. (a). land without reclamation and with infrastructure; (b). land with reclamation and with infrastructure; and (c). as and where basis. This is done for detailed assessment. But, since land is allotted or shall be allotted in future on "As and Where Basis", the land valuation on "As and Where Basis" are considered by the port while adopting this method of land valuation of approved valuer except for category "E" which is explained in subsequent paragraphs.

(v) For the two categories viz. 'A' and 'G2', the land valuation as per the last option i.e. any other relevant factor has also been considered by the KPT for reasons stated by the port which is discussed in the subsequent paragraphs.

Thus, as per clarification furnished by the port, valuation of Kandla lands is done with reference to the five factors prescribed in the land policy guidelines. As per clause 18(a) of the Land Policy guidelines of 2014, the Kandla Port Trust has proposed market value of land based on the highest of the market value of land obtained for each of the categories.

(vii) (a) Some of the organization bodies/lessees like GCCI, HPCL, etc., have raised objections on the market value of land and the reserve price proposed by the port. They are summarized below:

(i) The Gujarat Chamber of Commerce and Industry (GCCI) has contended that it is not appropriate to apply the valuation of land done for free hold land to lease hold land.

(ii) Both the GCCI and HPCL have pointed out that valuation of land considered by KPT is based on the recent transactions 20 kms away which are not be

relevant for Kandla Lands.

(iii) Drawing reference to the lease rent at the adjoining private port at Mundra `36 per sq. mtrs., a few users/lessees have requested for a similar lease rent

for Kandla Land.

(iv) One of the major objections raised by the oil industry viz. HPCL, BPCL is that until the year 2013 the oil industry were categorized under C1. However, in current proposal a new category is created for oil terminal i.e. G 2. Such re- categorization is done without any scientific approach or logic and the increase works out very steep at 592%. They apprehend that with such a steep hike in lease rent will decline the port's business which may drift to other competing neighbouring ports.

(b). In view of the objections raised by various lessees on the proposal of the KPT, the KPT was specially advised to relook at its proposal and file a revised proposal following the provisions of the land policy guidelines of 2014. While doing so, specific reference was drawn to Clause 18(a) of the Land Policy guidelines which stipulates that the LAC will normally take into account the highest of the five factors prescribed in the guidelines to recommend the latest market value of land. But, the said clause also allows an option to the LAC to choose a market value of land which need not be the highest of the five factors for reasons to be recorded in writing.

(c) With reference to the point made by GCCI that it is not appropriate to apply the valuation of land done for free hold land to lease hold land, as clarified by the KPT, for free hold land, the land valuation is derived with reference to the adjoining land. However, as per the valuation report, for all the categories of land under "A" to "E", the market value of land as per the existing lease rental method is higher than valuation derived from freehold valuation of adjoining land. Hence, as per Land Policy guidelines of 2014 requiring to take highest of all the land valuation, the valuation of land derived for freehold land with reference to adjoining land is not finally reckoned with to propose the rate.

With reference to the point made by GCCI and HPCL that valuation of land considered based on the recent transactions relate to transaction 20 kms. away from the port lands which is not relevant, the KPT has considered the transaction of 20 kms. away land only to cross check the valuation derived from lease rent method and to create an additional option to arrive at most suitable and justified valuation. That48 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] land valuation has not been finally adopted for proposing the market value of land/reserve price.

With reference to the observation that the lease rent of `36/- per sq. mtr. levied at the adjoining private port, it has to be recognised as rightly clarified by the KPT, that the rate revision of Kandla Lands is done following the provisions of the Land Policy Guidelines 2014 issued by the Ministry of Shipping, Government of India. The reference to the rates levied by private port cannot be applied to its port. As also rightly stated by the KPT, the private ports do not come under the ambit of tariff regulation of this Authority as per the statute nor are they governed by the Land Policy Guidelines of 2014 issued by the Ministry of Shipping. Both the KPT and this Authority are governed by the Land Policy Guidelines of 2014 for fixation of market value of land and the reserve price in terms of annual lease rent.

With reference to the objection raised by users about new sub categorisation G1 and G2 under category G, proposed in the current proposal as against a single category G in the last Order, the KPT has sought to clarify that the rates are to be fixed considering purpose also. So, all lessees, who have been allotted the land for 'Liquid Tanks' have been categorised under G-I & G-2 categories irrespective of distance. The KPT has reported that C1 category has now been shifted as G-2 from 01.01.2014 as per the valuation report submitted by the approved valuer appointed for valuation of Kandla Land rates for tanks terminals. This categorisation has also been recommended by the LVC and has also been approved by the KPT Board.

(d). While replying to the objection of the user organisation/lessees the KPT has sought to maintain the market value and reserve price as per its original proposal of June 2014. It has to be recognised that the Land Policy Guidelines of 2014 recommends normally valuation of land should be done based on the highest of the five factors. The proposal of June 2014 proposed to be maintained by the KPT is found to be in compliance with the Land Policy guidelines of 2014. The KPT has also confirmed that the Government approved Valuer in the valuation report has mentioned that the valuation of land has been carried out as per the scientific method, standard norms have been taken into consideration regarding the use of land, location advantage to the business community of the port, land values adjoining to the port Estate, general guidelines and current market trends, current land rates as per KPT, Government of Gujarat, Jantri value and private market survey etc. KPT has opined that considering all the parameters realistic approach of valuation is arrived at by the approved valuer. The said valuation report has been examined by LVC constituted by the KPT as per the provisions of the Land Policy Guidelines of 2014 and the LVC has recommended the market land of value and reserve price at 6% of market value of land in terms of annual lease rent for categories G1 and G2 on 10 March 2014 and for other categories 'A' to 'F' on 23 April 2014 to be considered for arriving at the reserve Price. Then based on the recommendation of the LVC, the Board of KPT has approved the market value and the Reserve Price in terms of annual lease rent of Kandla lands on 24 March 2014 and 10 June 2014. Since the proposal filed by the KPT complies with the stipulations in the Land Policy Guidelines of 2014, this Authority is bound to rely and go ahead with the proposal filed by the port.

(viii). Market valuation for each category determined of land by the KPT is briefly discussed here under:

(a) Category A:

The land value of this category assessed by the approved valuer on "as and where basis" is `2060 per sq. mtr. The KPT has proposed market value of land at a higher level of `3942/- per sq. mtr. based on the recommendation of LVC by proportionately increasing the land value so as to maintain the ratio of land valuation between the two categories viz. A and B1 at the level approved in the last tariff Order. On seeking clarification from the port for such proportionate adjustments done by the KPT and to confirm that the market value proposed for Category A is relevant and representative enough in terms of layout, facilities, development, proximity, its commercial utilisation, etc., the KPT has clarified that the value of land for Category A during the last[भाग III—खण्ड 4] भारत का राजपत्रा : असाधरण 49 revision as on 1.1.2009 was `1840/- per sq. mtr. which was higher than the value of land at 'B1' at `1490/- per sq. mtr. The KPT has confirmed that considering all relevant factors, LVC has recommended the market value of land at `3942 per sq. mtr. after proportionate adjustment (i.e. 1840/1490*3192). The recommendation of the LVC has been also approved by its Board. Users/lessees have also not raised any pointed objection on this approach followed by the port. Hence, the market value of land as proposed by the KPT for this category is approved by this Authority.

(b) Sub-categories D1, D2, D3 under main Category D:

The valuation of land proposed by KPT for D1, D2 and D3 sub-categories are reportedly based on the highest valuation of land based on the auction rate received in the year 2011 and duly escalated by 2%. The land value for these sub-categories of land proposed by the KPT is based on the recommendation of the LVC and approved of the KPT Board and hence same is approved.

(c) Category E:

For this category, the market land value assessed by the approved valuer for "Land with Reclamation and with Infrastructure" has been considered at `5836/- per sq. mtr. It is seen that for all the other categories of land where the valuation of land as assessed by the approved valuer is proposed (except categories A, D1, D2, D3 and G), the KPT has relied upon valuation of the land given by the approved valuer on "as and where basis". When sought specific reasons for considering the valuation of land based on "land with reclamation and with infrastructure" in respect of category "E" alone, the KPT has clarified that land in this area comes within the docks area and is developed by the KPT. Hence, market value of land is recommended based on valuation of land with reclamation and with infrastructure developed by KPT. It is appropriate that land value relevant for reclaimed land with infrastructure is applied for the land developed by KPT inside docks. Keeping in view that the land value for this category is based on the recommendation of the LVC and approved by the KPT Board, the same is approved.

(d) Sub-categories G1 and G2 under Category G:

(i) In respect of Category G1, the value of land proposed by the KPT is `15086.13 per sq. mtr. considering the highest rate received during auction of 2011 and after 2% escalation every year to arrive at the land valuation as on 1 January 2014.

(ii) In respect of Category G-2, the market value of land assessed by the approved valuer for land without reclamation and with infrastructure at `8170/- per sq. mtr. is proportionately scaled upwards with reference to valuation of land recommended by LVC for 'G1' category. (i.e. the market value of land for G1 recommended by LVC/market value of G1 assessed by the approved valuer * market value of land for G2 assessed by the approved valuer = 15086.13/12375 * 8170). Accordingly, the market value of land for G2 proposed by KPT is `9,959.89 per sq. mtr.

(iii) As regards these sub-categories, it is relevant here to state that in the schedule of lease rents for Kandla lands approved by this Authority in the last Order of March 2011, the lease rent was approved for category G which reportedly covered lands of Liquid Storage Tanks situated at Old Kandla [between Railway siding and leading to M/s. IFFCO and M/s. IOCL (LPG)]. In the current proposal, the KPT, based on the valuation report of the approved valuer, has proposed two sub categories G1 and G2 under the main category G relating to land for liquid storage tanks. Sub category G1 is for lands situated from Eastern Bank of Kandla Creek to Western Bank of Nakti Creek and subcategory G2 lands pertaining to lands from West side of Nakti Creek to Kharirohar having existing Oil Terminals of IOCL, HPCL and BPCL.

In this context as brought out earlier, the oil industry has raised objection that as per the proposed re-categorisation G into G1 and G2, the oil industry is50 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] impacted with steep hike of 592%. This is because until the year 2013, IOCL, BPCL and HPCL were being categorized under C1 (plots abutting the main road in the land beyond half a mile from the bank of the creek). However, as per current proposal they are categorised under the new category created for oil terminal i.e. G 2. For category C1, the lease rent approved by this Authority in the last tariff Order applicable from 1 January 2009 is `80.40 per sq. metre (lease rent on 31.12.2013 after applying applicable escalation factor is `87.02 per sq. metre i.e. 80.40*1.02*1.02*1.02*1.02). It is relevant here to state that the Reserve price in terms of annual lease rent proposed by the KPT applying 6% on the market value of land for category 'C' is `108 per sq. mtr. Whereas, the Reserve price in terms of annual lease rent for the new subcategory G2 for IOCL, BPCL and HPCL is `597.59 per sq. mtr. Hence, the impact of the proposed increase works out to 586% in comparison to the lease rent being paid under category 'C1' until 31 December 2013.

(iv) With reference to the objections raised by the oil industry for their recategorisation, the KPT has stated that as per Land Policy Guidelines 2014, the rates are to be fixed considering purpose also. But, no such provision linking rates to the purpose of the land to which in it is put to use appears to have been prescribed in the Land Policy Guidelines of 2014. However, the approach adopted by KPT to consider all the lessees, who have been allotted the land for 'Liquid Tanks' under G-2 category irrespective of distance is seen to be appropriate, as brought out below. The said categorisation of land is based on the valuation report given by the Government approved Land Valuer and that the land categorization is reportedly done in a scientific and methodical manner which has also been recommended by the LVC and approved by its Board. On perusing the land valuation report, it is seen that the land valuer has justified the reasons for categorising the land as G1 and G2. The main factors, amongst others, i.e. distance of land from jetty which impacts various factors are seen to have been considered in the valuation report. The Natki Creek is decided as the divider point between G1 and G2 category of land and a lower market value of land for G2 is assessed in comparison to value of land for G1. The market value of land for G1 and G2 considered by the LVC based on the various factors and recommended by the LVC is tabulated below for ease of reference though it is already brought out in earlier paragraphs bringing out the factual position:

[(*) Though the report or LVC and the proposal of the Port shows the valuation of land for G2 at 1050 per sq. mtr., it is seen that at page 81 of the valuation report for this category of land, valuation of land based on Jantri rates is arrived at `1581 per sq. mtr.]

(v) It is relevant here to state that for category G2, the steep increase cited by the oil industry arises mainly on account of categorisation of land by the KPT from C1 to G2. GCCI has also stated that the categorisation of land is not scientific and methodological manner and it done arbitrarily by the KPT. In this context it is relevant here to state that Para 13 of the Land Policy Guidelines of 2014 requires the Major Port Trusts to have a land use plan for the entire land further requiring to review the land use plan atleast once in every five years. Para 14 of the land policy guidelines stipulates that land can be allotted on the basis of the approved land use plan/zoning. Categorisation of the Port Trust Land and its allotments is prerogative of the concerned Port Trust and it does not fall under the domain of this Authority. The port has certified that Land leased (Category Wise) is as per Port Land Use Plan. This Authority does not have any mandate to categorize the lands of the Major Port Trusts which is solely under the domain of the concerned Major Port Trusts as per Land Policy Guidelines of 2014. The lease rental approved by this Authority for categories A to G during the last tariff Order of March, 2011 was also completely based on the proposal of the Port Trust. The KPT has confirmed that the market value of the land proposed for G2 is a realistic value and is representative enough in terms of layout, facilities, development, proximity, its commercial utilization, etc.

Relying on the clarification furnished by KPT and recognising that the market value of land proposed for sub-categories G1 and G2 is based on the recommendation of the LVC and approved by the KPT Board and also in view of the clarification furnished by the KPT, explaining the basis for categorisation, this Authority relied on the decision of the KPT and approves the market value of land as proposed by the KPT.

(vi) As regards the weighted average rate of `10,523.18 per sq. mtr. with 2%

escalation every year informed to the Ministry of Shipping, the KPT has clarified that the current proposal filed by it for market value of `15086.13 per

sq. mtr. will not in any way conflict with the land valuation reportedly communicated by the KPT to Ministry. This Authority relied on the position

clarified by the KPT. By way of abundant caution, this Authority will like to advise the KPT to abide by the specific direction of the Supreme Court/Ministry, if any, on the related matter.

(e) Other categories/sub categories

Apart from the categories/subcategories of land viz. A, D1, D2, D3, E and G, discussed above, for the other sub categories of land viz. B1, B2, C1, C2, D4, D5, F1 and F2, under category B, C, D and F the KPT has proposed market value of land as recommended by the LVC based on the market value of land assessed by the Government approved valuer on "as and where basis"

As regards subcategory D4, a discrepancy was observed in the market valuation of land given in the valuation report by approved valuer for "as is where is basis" at `2131 per sq. mtr. vis-à-vis the valuation of land in minutes of the meeting of the LVC dated 23 April, 2014 under this method at `2025 per sq. mtr. The KPT has clarified that the land valuation as given in the valuation report at `2131 per sq. mtr. is the correct value and has requested to consider the correct market value of land for D4 category at `2131 per sq. mtr. instead of `2025 per sq. mtr. mentioned in its proposal. The mismatch observed apparently seems to arise from some typographical error. Based on of the clarification furnished by the KPT, the correct market value of D4 land at `2131 per sq. mtr. is considered with consequent modification in the reserve price as well.

This Authority, therefore, approves the market value of land as proposed by the port for all the categories of land subject to correction in the market value of land for subcategory D4.

A comparative statement of market value of land based on the various factors furnished by the port, market value of land proposed by the port and the market value of land approved by this Authority is attached as Annex - I.

(ix) As already stated earlier, the proposal of the KPT seeks approval of the market value of land and the reserve price. Clause 18 (b) of the land policy guidelines stipulates that the percentage to be applied on the market value of land subject to a minimum cap of 6% is to be fixed by the Port Trust Board. As stated earlier, the Board of Trustees of the KPT has approved the market value of land as well as the reserve price in terms of annual lease rent applying 6% on the market value of land in its meetings dated 24 March, 2014 (for subcategories G1 and G2) and 10 June, 2014 (for other categories of land A to F). Since the proposal of the KPT, complies with the said provision stipulated in clause 18(b) of the land policy guidelines, and in view of statutory position to authorise the KPT to apply the lease rent, this Authority approves the market value of land and reserve price in terms of annual lease rent of the KPT as proposed by the KPT.

(x) Subject to above analysis, a comparative position of the market value of land considered by this Authority in the last tariff Order of March, 2011 for arriving at lease rent as of 1 January, 2009, lease rent approved as of 1 January, 2009, escalated lease rental applicable as on 31 December, 2013, the market value of land and the reserve price in terms of annual lease rent as on 1 January, 2014 as proposed by the KPT and approved by this Authority along with impact of increase in terms of percentage is tabulated below:

(***) The port has indexed the lease rent as on 1 January, 2014. Since the original validity of the lease rent last approved by this Authority is valid till 31 December 2013, the indexed lease rent furnished by the KPT is suitably corrected and reflected as on 31 December, 2013.

From the above table, it is seen that except for category of land F2, the increase in the reserve price in terms of annual lease rent as on 1 January, 2014 in comparison to the lease rent as on 31 December, 2013 is in the range of 24.09% to 98.78%. For the land in category F2 the increase in reserve price in terms of lease rent as on 1 January, 2014 works out to 292.44% in comparison to the lease rent as on 31 December, 2013. The reason for steep54 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] increase in the lease rent in this category of land is not explained by the KPT. Incidentally, there has not been any pointed objection raised by any users/lessees on the market value and reserve price proposed for this category of land.

(xi) At the joint hearing, Food Corporation of India (FCI) have made a request for prescription of separate concessional lease rent structure for Government organisations citing that land policy guidelines of 2014 allow allotment of land on concessional rate to Government organisation. The KPT has not proposed any concessional rate for FCI. With reference to the request of FCI, it is relevant to state that clause 16.2.(h) of the land policy guidelines of 2014, envisages concession in lease rent upto 50% to security agencies and Government departments and upto 75% to government departments which are essential to the core functioning of the port like Customs, electricity department, health department and for core security functions with the approval of the Board of the concerned Port Trust. The Land Policy guidelines of 2014 does not prescribe any concessional lease rent to Government organisation involved in commercial activities. In any case, it is for Port Trust Board to decide whether the request of the FCI falls within the stipulation contained in the Land Policy Guidelines and on the quantum of concession to be allowed for reasons to be recorded in writing subject to the ceiling level prescribed therein.

(xii) As per clause 18(c) of the land policy guidelines of 2014, the Port Trust Board will fix a rate of annual escalation which should not be less that 2%. In the instant case, the Board of Trustees of the KPT vide its resolution dated 10 June, 2014 while approving the market value of land and lease rent at 6% has also approved annual escalation of 2% with a provision to reset the annual escalation percentage after five years. In this context, the KPT has proposed a note under the schedule stating that the rates prescribed shall bear an escalation factor of 2% every year. Since the annual escalation rate of 2% is approved by the KPT Board as per the provision of the Land Policy guidelines of 2014, the note proposed by the KPT on annual escalation factor is prescribed in the schedule of rate structure for Kandla Lands with slight modification in the wordings. Since the KPT has sought approval of market value of land and reserve price in terms of annual lease rent, the proposed note is slightly modified to state that the reserve price in terms of annual lease rent shall bear an escalation factor of 2% every year.

(xiii) The KPT has not proposed any other conditionalities to govern application of Reserve price in terms of annual lease rent except the note proposed on annual escalation factor of 2%. When advised the port in this regard, the KPT has stated that even the earlier schedule of lease rent approved by this Authority does not contain any other conditionalities except for escalation clause. Since the KPT has not proposed any terms and conditions, a suitable note is incorporated stating that all terms and conditions governing the Market value of land/Reserve price in terms of lease rent/license fee shall be as per the land policy guidelines of 2014 issued by the Ministry of Shipping in the Government of India. A similar note is prescribed in the earlier rent schedule in KPT as well as in case of lease rent schedule of other Major Port Trusts referring to the applicable land policy guidelines in their respective cases.

(xiv) (a) The proposal of the KPT seeks approval of market value of land and reserve price in terms of annual lease rent with retrospective effect from 1 January, 2014 for the quinquennium 1 January, 2014 till 31 December, 2018. There have not been any pointed objection from users in this regard as such during the current revision. As stated in the earlier paragraphs bringing out the factual position, various users/lessees have filed SCA(s)/Writ Petitions before the Hon'ble High Court of Gujarat mainly challenging the retrospective revision in the lease rents approved by this Authority vide its earlier Order dated 25 March 2011 which covered three quinquenniums viz. July, 1999 to 31 December, 2003, 1 January, 2004 to 31 December, 2008 and for the period 1 January, 2009 till 31 December, 2013. The Hon'ble High Court has not stayed the Order of this Authority dated 25 March, 2011.

Significantly, Section 49 of the Major Port Trusts Act, 1963 calls for fixation of rates from time to time. It is admitted that ordinarily as per clause 3.2.8. of the 2005 guidelines, the Scale of Rates approved by this Authority is given prospective effect. It is, however, relevant to mention here that for fixation of lease rent, as per Clause 8 of the 2005 guidelines, this Authority is bound by the Land Policy guidelines issued by the Government for arriving at the lease rental for Major Port Trusts land. This[भाग III—खण्ड 4] भारत का राजपत्रा : असाधरण 55 Authority in the last tariff Order approved on 25 March, 2011 has prescribed the validity of the lease rent for five years. This Authority even while extending the lease rent of the Kandla Lands for the period beyond the expiry has made it clear that lease rentals to be fixed by this Authority for the KPT lands based on the proposal filed by the KPT will have retrospective effect from 1 January, 2014. Thus, it cannot be denied that the position that the lease rentals for the lands of KPT will be reviewed after expiry of five years i.e. 1 January, 2014 is in the knowledge of all the stakeholders.

The KPT was requested to confirm whether the lease agreements with the lessee/licensees contain a clause allowing for retrospective revision of rental. The KPT has clarified that an undertaking is taken from lessees containing conditions allowing retrospective revision.

In view of the position brought out above, this Authority approves the proposal of the KPT seeking retrospective revision of market value of land and reserve price in terms of annual lease rent with effect from 1 January, 2014 even though this Authority does not ordinarily resort to retrospective fixation of rates.

In fact, it is relevant here to mention that this approach is being followed not only in the case of the KPT but also in the other Major Port Trusts for which lease rent was approved by this Authority earlier under the then existing guidelines. In the case of the Visakhapatnam Port Trust, the lease rent approved by this Authority vide Order No.TAMP/37/2009-VPT dated 29 November, 2009 for the two quinquennium 1998-2003 and 2003-2008 was given retrospective effect from 1 April, 1998 and 1 April, 2003 for the two quinquennium respectively as proposed by the VPT following the applicable land policy guidelines. Subsequent revision in the lease rent of the VPT lands approved vide Order No.TAMP/63/2011-VPT dated 19 June, 2012 was also given retrospective effect from 1 April, 2008 as proposed by the VPT. The lease rental approved in the case of New Mangalore Port Trust vide Order No.TAMP/15/2007-NMPT dated 16 June, 2010 was also given retrospective effect from 20 February, 2007. It is relevant here to mention that the said Order of the NMPT was challenged by some users/lessees in the High Court of Karnataka mainly in view of retrospective effect given by this Authority. The Hon'ble High Court vide their judgment dated 28 June, 2013 has dismissed all the Writ Petitions filed by the users/lessees in this matter and has upheld the Order of this Authority for retrospective revision and has also upheld the demand made by the NMPT based on the Order of this Authority for revised lease rentals with retrospective effect. This Authority has recently vide Order No.TAMP/60/2012-NMPT dated 20 May, 2014 in the case of NMPT accorded retrospective revision of lease rent based on the proposal of the port trust. With reference to revision of lease rent of V.O. Chidambaranar Port Trust approved by this Authority vide its Order No.TAMP/6/2012- VOCPT dated 4 April, 2014, which is under litigation with regard to some issues including retrospective revision given to revised rates, the Hon'ble High Court of Madras has granted interim stay to the extent of retrospective revision of rates which is being challenged by the Authority.

(b). It is also made abundantly clear that the market value of land and reserve price in terms of annual lease rent for Kandla Lands approved by this Authority with retrospective effect from 1 January, 2014 will be made applicable in case of the existing lessees/licensees subject to provision for periodic revision of rates agreed in the surviving lease agreements and in those cases of renewal/allotment only if the respective lease agreement or letter of allotment, if no lease deed is still executed, explicitly provides for revision of lease rentals during the currency of the lease period.

(xv). The land policy guidelines of 2014 does not stipulate any provision relating to periodicity of revision of the lease rent of the Port Trusts lands. It is relevant here to mention that clause 6.3.(1)(d) of the Land Policy of the 2010, as well as clause 5.3(I)(d) of Land Policy guidelines of 2004 stipulate that the SOR will be revised every five years. It has to be recognised the market value of port lands under the various options prescribed under clause 18(a) of the Land Policy Guidelines of 2014 may undergo a change. In order to ensure that the lease rental/license fee to be collected by Major Port Trusts under Land Policy guidelines of 2014 reflect the updated market value every five years, the MOS has been requested vide our letter56 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] dated 18 March, 2014 to incorporate a provision prescribing revision of the Scale of Rates of port lands every five years in line with the prescription available in the Land Policy of 2004 as well as Land Policy Guidelines of 2010. Response of the MOS is awaited. When the above position was brought to the attention of the KPT, the port has proposed the cycle of proposed rate structure for Kandla Lands for the period of five years from 1 January, 2014 to 31 December, 2018, with approved escalation per year. That being so, a note is introduced in the schedule to state that the Market value/Reserve Price shall be applicable with effect from 1 January, 2014 till 31 December, 2018 as proposed by the KPT.

12.1. In the result, and for the reasons given above, and based on collective application of mind, this Authority approves the schedule of Market value of land and Reserve Price in terms of lease rent for lease of Kandla lands belonging to the KPT attached as Annex - II.

12.2. The schedule of rate structure approved for Kandla lands will be effective from 1 January, 2014 and will remain valid till 31 December, 2018.

T. S. BALASUBRAMANIAN, Member (Finance)

[ADVT.III/4/Exty./143/2014]

Annex - I

Comparative Statement of Market Value of Kandla lands as proposed by KPT and approved by the Authority

(```` per sq. mtr.)

* The Market value of land D4 sub-category has been corrected to `2131 per sq. mtr. as pointed by KPT vide its letter dated 17.9.2014.

(```` per sq. mtr.)

NOTE:

(i) The market value/reserve price prescribed above will be effective from 1 January, 2014 and remain valid till 31 December, 2018.

(ii) The reserve price in terms of annual lease rent prescribed above shall bear an escalation factor of 2% every year.

(iii) The other conditions governing the lease rental/license fee shall be as per the Land Policy Guidelines of 2014 issued by the Ministry of Shipping, Government of India.

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