In exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act

REGD. NO. D. L.-33004/99 रजिस्ट्री सं॰ डी॰ एल॰-33004/99

असाधरण

EXTRAORDINARY

भाग III—खण्ड 4

PART III—Section 4

प्राध्किार से प्रकाशित

PUBLISHED BY AUTHORITY

सं. 524] नई दिल्ली, बृृहस्पतिवार, दिसम्बर 20, 2018/अग्रहायण 29, 1940

No. 524] NEW DELHI, THURSDAY, DECEMBER 20, 2018/AGRAHAYANA 29, 1940

महापत्तन प्रशुल्कमहापत्तन प्रशुल्कमहापत्तन प्रशुल्कमहापत्तन प्रशुल्क प्राधिकरण प्राधिकरण प्राधिकरण प्राधिकरण

अिधसूचनाअिधसूचनाअिधसूचनाअिधसूचना

मु ंबई, 11 दिसम्बर, 2018

संसंसंसं.... टीएएमपी/62/2018-जेएनपीटीटीएएमपी/62/2018-जेएनपीटीटीएएमपी/62/2018-जेएनपीटीटीएएमपी/62/2018-जेएनपीटी....—महापत्तन न्यास अधिनियम, 1963 (1963 का 38) की धारा 49 द्वारा प्रदत्त शक्तियों का प्रयोग करते हुए, महापत्तन प्रषुल्क प्राधिकरण एतद्‌द्वारा संलग्न आदेषानुसार, जवाहरलाल नेहरू पत्तन न्यास (जेएनपीटी) से आईसीडी सह औद्योगिक पार्क के विकास के लिए वर्धा में सम्पूर्ण शुश्क पत्तन क्षेत्र के आबंटन के लिए पट्‌टा किराये के अनुमोदन के लिए प्राप्त प्रस्ताव का निपटान करता है। महापत्तन प्रषुल्क प्राधिकरणमहापत्तन प्रषुल्क प्राधिकरणमहापत्तन प्रषुल्क प्राधिकरणमहापत्तन प्रषुल्क प्राधिकरण

संसंसंसं.... टीएएमपी/62/2018-जेएनपीटीटीएएमपी/62/2018-जेएनपीटीटीएएमपी/62/2018-जेएनपीटीटीएएमपी/62/2018-जेएनपीटी

जवाहरलाल नेहरू पत्तन न्यास ---- आवेदक

कोरमकोरमकोरमकोरम

(i). श्रीश्रीश्रीश्री टीटीटीटी....एसएसएसएस.... बालासुब्रमनियनबालासुब्रमनियनबालासुब्रमनियनबालासुब्रमनियन, सदस्य (वित्त), सदस्य (वित्त), सदस्य (वित्त), सदस्य (वित्त) (ii). श्री रजत सचर, सदस्य (अर्थषास्त्र) श्री रजत सचर, सदस्य (अर्थषास्त्र) श्री रजत सचर, सदस्य (अर्थषास्त्र) श्री रजत सचर, सदस्य (अर्थषास्त्र)

आदेशआदेशआदेशआदेश

(नवम्बर, 2018 के 27वें दिन पारितनवम्बर, 2018 के 27वें दिन पारितनवम्बर, 2018 के 27वें दिन पारितनवम्बर, 2018 के 27वें दिन पारित)

यह मामला आईसीडी सह औद्योगिक पार्क के विकास के लिए वर्धा में सम्पूर्ण शुश्क पत्तन क्षेत्र के आबंटन के लिए पट्‌टा किराये के अनुमोदन की माँग करते हुए जवाहर लाल नेहरू पत्तन न्यास (जेएनपीटी) से प्राप्त प्रस्ताव से संबंधित है।

2. इस प्राधिकरण ने अपने आदेष सं. टीएएमपी/6/2018-जेएनपीटी दिनांक 07 मई 2018 द्वारा अंतर्देषीय कंटेनर डिपो के विकास के लिए पट्‌टा आधार पर वर्धा जिला, महाराश्ट्र में पारसोदी और डोरली में शुश्क पत्तन क्षेत्र में भूमि के हिस्से (फेज-1) के आबंटन के लिए पट्‌टा किराया निर्धारित किया था। यह आदेष 31 मई 2018 को राजपत्र सं. 205 द्वारा भारत के राजपत्र में अधिसूचित किया गया था। उक्त आदेष द्वारा, जेएनपीटी के प्रस्ताव के आधार पर, परियोजना के फेज-1 के लिए रु. 130/- प्रति वर्ग मीटर प्रतिवर्श का पट्‌टा किराया निर्धारित किया गया था।

7460 GI/2018

(1)THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY 2 [PART III—SEC. 4] 3.1. ऊपर निर्दिश्ट आदेष के पारित होने के बाद, जेएनपीटी ने 10 मई 2018 को जेएनपीटी परिसर में जेएनपीटी द्वारा आयोजित की गई पणधारियों की बैठक के कार्यवृत्त की प्रति अपने ईमेल दिनांक 23 मई 2018 द्वारा हमें अग्रेशित की थी। बैठक के कार्यवृत्त से, अन्य बातों के साथ, यह देखा गया था कि बैठक के दौरान, जेएनपीटी ने संभावित बोलीदाताओं के समक्ष निम्नलिखित दो विकल्प पेष किए थेः

(i) रु. 130/- प्रति वर्ग मीटर प्रतिवर्श के पट्‌टा किराये की दर से केवल आईसीडी भूखंड (फेज-1) के विकास के लिए बोली लगाना। (ii) रु. 70/- प्रति वर्ग मीटर प्रतिवर्श के पट्‌टा किराये की दर से आईसीडी सह औद्योगिक भूखंड (सम्पूर्ण क्षेत्र अर्थात्‌ फेज 1 फेज 2 फेज 3) के विकास के लिए बोली लगाना।

3.2. इस संबंध में, हमारे पत्र सं. टीएएमपी/6/2018-जेएनपीटी दिनांक 15 जून 2018 द्वारा जेएनपीटी को, अन्य बातों के साथ, यह भी संप्रेशित किया गया था कि रु. 130/- प्रति वर्ग मीटर प्रतिवर्श का पट्‌टा किराया, जिसे प्राधिकरण द्वारा मई, 2018 के आदेष द्वारा अनुमोदित किया गया था, केवल फेज 1 से संबंधित अधिग्रहण लागत और विकास लागत को ध्यान में रखते हुए, जेएनपीटी के प्रस्ताव पर आधारित है। यदि जेएनपीटी रु. 70/- प्रति वर्ग मीटर प्रतिवर्श की दर से सभी तीन फेजों को शामिल करते हुए सम्पूर्ण शुश्क पत्तन क्षेत्र आबंटित करना चाहता है तो सम्पूर्ण शुश्क पत्तन क्षेत्र का आरक्षित मूल्य संषोधित भूमि नीति दिषानिर्देष, 2014 के खंड 11.2 (ग) के आधार पर इस प्राधिकरण द्वारा अधिसूचित किया जाना होगा। इस प्रकार, जेएनपीटी से अनुरोध किया गया था कि 2014 के संषोधित भूमि नीति दिषानिर्देषों का अनुसरण करते हुए, सम्पूर्ण शुश्क पत्तन क्षेत्र के लिए पट्‌टा किराया निर्धारित करने हेतु प्रस्ताव लेकर आए।

4.1. तदनुसार, जेएनपीटी ने अपने पत्र दिनांक 08 अगस्त 2018 द्वारा आईसीडी सह औद्योगिक पार्क के विकास के लिए वर्धा में सम्पूर्ण शुश्क पत्तन क्षेत्र के आबंटन के लिए वार्शिक पट्‌टा किराये के अनुमोदन की माँग करते हुए अपना प्रस्ताव प्रस्तुत किया था।

4.2. जेएनपीटी द्वारा अपने प्रस्ताव दिनांक 08 अगस्त 2018 में किए गए निवेदनों को नीचे सारबद्ध किया गया हैः

(i) जेएनपीटी द्वारा शुश्क पत्तन स्थापित करने के लिए वर्धा जिले के सिन्धी गांँव में 346 एकड़ भूमि क्षेत्र अधिग्रहीत किया गया है।

(ii) प्रारंभ में, भूमि को तीन चरणों में विकसित करने का निर्णय लिया गया था। लगभग 82 एकड़ एक अंतर्देषीय कंटेनर डिपो (आईसीडी) के रूप में प्रथम चरण में विकसित किए जाने की परिकल्पना की गई थी और दूसरे तथा तीसरे चरण औद्योगिक क्षेत्र के रूप में विकसित किए जाने की परिकल्पना की गई थी। तदनुसार, जेएनपीटी के प्रस्ताव के आधार पर, टीएएमपी ने रु. 130/- प्रति वर्ग मीटर प्रतिवर्श की दर से प्रथम चरण के लिए किराया निर्धारित करते हुए मई 2018 में एक आदेष पारित किया था।

(iii) इसी बीच, इन चर्चाओं के आधार पर कि जेएनपीटी के पास 22-02-2018 और 20-03-2018 को विभिन्न पणधारी थे, यह निर्णय किया गया है कि पत्तन शुश्क पत्तन के सम्पूर्ण क्षेत्र अथवा केवल चरण-1 में से किसी एक बोली के लिए भावी बोलीदाताओं को विकल्प उपलब्ध करवायेगा।

(iv) यह भी निर्णय किया गया था कि यदि सम्पूर्ण क्षेत्र आबंटित किया जाता है तो जेएनपीटी द्वारा प्रोद्‌भूत किए जाने वाले कुछ लागत घटकों को अलग रखा जाए। लागत शीर्श जैसे आंतरिक सड़कें, समतलीकरण और एकीकरण को शामिल नहीं किया जाएगा क्योंकि भावी बोलीदाता अपनी आवष्यकता के अनुसार सुविधा का विकास करेगा।

(v) चूंकि जेएनपीटी द्वारा प्रोद्‌भूत की जाने वाली विकास लागतों में कटौती होगी यदि सम्पूर्ण भूमि एक ही बार में आबंटित की जाती है, संदर्भित प्रस्ताव सम्पूर्ण शुश्क पत्तन क्षेत्र के लिए किराया निर्धारित करने हेतु तैयार किया गया है। चरणों में प्रस्तावित विकास के लिए क्षेत्र विवरण (vi) चरणों में प्रस्तावित विकास के लिए क्षेत्र विवरण चरणों में प्रस्तावित विकास के लिए क्षेत्र विवरण चरणों में प्रस्तावित विकास के लिए क्षेत्र विवरण

शुश्क पत्तन चरण वार विकसित करने का प्रस्ताव किया गया है, निवेष और प्रत्येक चरण के लिए प्रस्तावित क्षेत्र नीचे उल्लिखित किया गया है।

(vii) अनुमानित परियोजना विकास लागतअनुमानित परियोजना विकास लागतअनुमानित परियोजना विकास लागतअनुमानित परियोजना विकास लागत

यदि निजी निवेषक सम्पूर्ण क्षेत्र के लिए बोली लगाते हैं तो पत्तन को ऐसी आंतरिक सड़कों, भवन कार्यों आदि आंतरिक अवसंरचना लागतों को बहुत ज्यादा व्यय करने की आवष्यकता नहीं होगी। तदनुसार, पट्‌टाधारी से वसूल की जाने वाली समग्र लागत से उपयुक्त लागतों को हटा दिया गया है। जेएनपीटी द्वारा पूर्ति किए जाने के लिए परिकल्पित लागतें (सभी चरणों पर विचार करते हुए) निम्नलिखित हैंः-

(viii) भूमि उपयोग योजनाभूमि उपयोग योजनाभूमि उपयोग योजनाभूमि उपयोग योजना

भूमि नीति दिषानिर्देषों के अनुसार, भूमि अनुमोदित भूमि उपयोग योजना/क्षेत्रों में बांटने के अनुसार लाइसेंस अथवा पट्‌टा आधार पर आबंटित की जाएगी। चूंकि शुश्क पत्तन क्षेत्र न्हावा शेवा नवी मुंबई में पत्तन क्षेत्र मेें नहीं है, इसलिए वर्धा विकास योजना में यथा निर्दिश्ट उक्त भूमि के लिए विकास योजना तथा भूमि उपयोग वर्गीकरण पर विचार किया गया है। शुश्क पत्तन क्षेत्र के लिए भूमि उपयोग को वर्तमान में कलेक्टर, वर्धा द्वारा जारी किए गए एनए प्रमाणपत्र के अनुसार ''गैर-कृशि क्षेत्र'' के रूप में वर्गीकृत किया गया है।

(ix) पत्तन के सीमाषुल्क क्षेत्र के बाहर भूमि आबंटन पत्तन के सीमाषुल्क क्षेत्र के बाहर भूमि आबंटन पत्तन के सीमाषुल्क क्षेत्र के बाहर भूमि आबंटन पत्तन के सीमाषुल्क क्षेत्र के बाहर भूमि आबंटन

महापत्तनों के लिए भूमि नीति, 2015 के खंड 16 के अनुसार, पत्तन के सीमाषुल्क बंध क्षेत्र के बाहर की भूमि ही पट्‌टा आधार पर दी जाएगी। तथापि, भूमि विषिश्ट मामलों में, लिखित में दर्ज किए जाने वाले कारणों से पत्तन संबंधित गतिविधियों के लिए लाइसेंस आधार पर दी जा सकती है।

भूमि उपयोग योजना के अनुसार, शुश्क पत्तन के लिए चिहि्‌नत क्षेत्र जेएनपीटी के सीमाषुल्क बंध क्षेत्र के बार पड़ता है। यह क्षेत्र केवल पट्‌टा आधार पर चयनित आईसीडी डेवलपर/सह-डेवलपर को आबंटित किया जाएगा।

क्षेत्र के लिए भूमि उपयोग ''गैर-कृशि संबंधी'' रूप में वर्गीकृत किया गया है। शुश्क पत्तन के लिए वैचारिक मास्टर प्लान विभिन्न चिहि्‌नत किए गए क्षेत्रों के लिए विभिन्न आकारों के भूखंड परिकल्पित करता है। तथापि, समग्र भूमि उपयोग सभी क्षेत्रों जैसे गैर-कृशि संबंधी/औद्योगिक क्षेत्र के लिए एकसमान होगा।

(x) भूमि आबंटन के लिए समयावधि भूमि आबंटन के लिए समयावधि भूमि आबंटन के लिए समयावधि भूमि आबंटन के लिए समयावधि

महापत्तनों के लिए भूमि नीति, 2015 के खंड 16.2 के अनुसार, भूमि बोर्ड के अनुमोदन से 30 वर्शों की अधिकतम संचयी अवधि तक पट्‌टे पर दी जा सकती है। पूंजी सघन परियोजना के लिए, पत्तन 30 से अधिक वर्शों के लिए पट्‌टे की समयावधि निर्धारित करने का निर्णय कर सकता है। ऐसे प्रस्ताव अधिकार प्राप्त समिति के समक्ष बोर्ड की अनुषंसाओं के साथ इसके अनुमोदन के लिए प्रस्तुत किए जाते हैं। पत्तन को अपनी भूमि-उपयोग योजना में ऐसी भूमि की पहचान करनी चाहिए जिसे दीर्घावधि पट्‌टा आधार अर्थात्‌ 30 वर्शों और इससे अधिक समयावधि के लिए आबंटित किया जा सकता है। इस संबंध में, भूमि के आबंटन के लिए समयावधि लागू दिषानिर्देषों के अनुसार 30 वर्श निर्धारित किया गया है।

इसके अलावा, पत्तन ने औद्योगिक भूखंडों के लिए 30 वर्शों से 60 वर्शों तक पट्‌टा अवधि के विस्तार के लिए अधिकार प्राप्त समिति के समक्ष पृथक प्रस्ताव प्रस्तुत किया था। अधिकार प्राप्त समिति की 6 जून 2018 को नई दिल्ली में हुई बैठक में, समिति ने 60 वर्शों की समयावधि के लिए औद्योगिक विकास के लिए भूमि का आबंटन अनुमोदित किया था।

(xi) भूमि आबंटन समितिभूमि आबंटन समितिभूमि आबंटन समितिभूमि आबंटन समिति

महापत्तनों के लिए भूमि नीति, 2015 के खंड 16.2 (ङ) के अनुसार, पत्तन न्यास बोर्ड द्वारा भूमि आबंटन समिति का गठन किया जाएगा जिसमें पत्तन के उपाध्यक्ष, और वित्त, संपदा तथा यातायात विभागों के प्रमुख शामिल होंगे। भूमि आबंटन समिति आरक्षित मूल्य को अंतिम रूप देगी। तदनुसार, पत्तन द्वारा भूमि आबंटन समिति का गठन किया गया था जिसमें उपाध्यक्ष, मुख्य प्रबंधक (वित्त), मुख्य प्रबंधक (पीपीडी) और मुख्य प्रबंधक (यातायात) शामिल हैं।

(xii) भूमि पट्‌टा दरों की गणना आ भूमि पट्‌टा दरों की गणना और भूमि आबंटन समिति का निर्णयैर भूमि आबंटन समिति का निर्णयैर भूमि आबंटन समिति का निर्णयैर भूमि आबंटन समिति का निर्णय भूमि पट्‌टा दरों की गणना आ भूमि पट्‌टा दरों की गणना आ

महापत्तनों के लिए भूमि नीति में यथा विनिर्दिश्ट भूमि आरक्षित मूल्य के लिए कार्यपद्धति मूल्यांकन के लिए अंगीकृत की गई है। प्रत्येक पैरामीटर पर एलएसी के मतों के साथ नीति में विनिर्दिश्ट पैरामीटरों के अनुसार शुश्क पत्तन भूमि का मूल्यांकन का ब्योरा नीचे दिया गया हैः

भूमि मूल्यों का राज्य सरकार का रेडी रिकनर (कककक) भूमि मूल्यों का राज्य सरकार का रेडी रिकनर भूमि मूल्यों का राज्य सरकार का रेडी रिकनर भूमि मूल्यों का राज्य सरकार का रेडी रिकनर

पत्तन का पड़ोस परसोदी तथा दोरली गाँवों को शामिल करते हुए संदर्भ क्षेत्र होगा, जैसाकि नीचे दिया गया हैः

- गांव परसोदी, तहसील-सीलू, जिला-वर्धा

- गांव दोरली, तहसील-सीलू, जिला-वर्धा

पंजीकरण एवं स्टांप विभाग, महाराश्ट्र सरकार की वेबसाइट महाराश्ट्र के विभिन्न जिलों में भूमि तथा संपत्तियों के रेडी रिकनर मूल्यों से संबंधित आंकड़े व्यवस्थित तथा प्रदर्षित करती है। यह वेबसाइट ऊपर चिहि्‌नत गाँवों में भूमि के रेडी रिकनर मूल्यों के लिए संदर्भ स्रोत के रूप में प्रयोग की गई है। वेबसाइट से इकट्‌ठा के किए गए आंकड़ों को नीचे सारबद्ध किया गया हैः

उपर्युक्त ब्योरों के आधार पर, पट्‌टा किरायों की गणना निम्नलिखित हैः

(ख) पत्तन के पड़ोस में पिछले तीन वर्शों में पंजीकृत प्रासंगिक लेनदेनों की उच्चतम दरः

पत्तन का पड़ोस परसोदी तथा दोरली गांवों को शामिल करते हुए क्षेत्र कहा जा सकता है। तथापि, यह देखा गया था कि जेएनपीटी द्वारा अधिग्रहीत मौजूदा भूमि क्षेत्र में समश्टि अद्यतन भूमि लेनदेन है और इसे अद्यतनों में से एक माना जा सकता है। इसे पंजीकरण एवं स्टांप विभाग, महाराश्ट्र सरकार की वेबसाइट अर्थात्‌ https://esearchigr.maharashtra.gov.in/ testingesearch/ wfsearch.aspx पर उपलब्ध लेनदेनों के लिए ऑनलाइन ''ई-सर्च सुविधा'' के माध्यम से स्थान के पड़ोस के लिए सत्यापित किया गया है।

पत्तन द्वारा अधिग्रहीत भूमि की दर रु. 16.45 लाख प्रति एकड़ की दर से मूल्यांकित की गई है और इसके अलावा किसानों को रु. 7 लाख प्रति एकड़ का मुआवजा दिया गया था। इस प्रकार प्रभावी भूमि मूल्य (स्टांप शुल्क, पंजीकरण शुल्क आदि सहित) रु. 23.45 लाख प्रति एकड़ (रु. 580 प्रति वर्ग मी.) थी।

पट्‌टा किराये के लिए राषि लगभग रु. 35 प्रति वर्ग मीटर प्रतिवर्श (रु. 580*6% = 35) परिगणित होती है, जोकि जेएनपीटी द्वारा प्रोद्‌भूत निवेषों की क्षतिपूर्ति करने में पर्याप्त नहीं होगा और इसलिए इस कारक पर विचार नहीं किया गया है।

(ग) पत्तन भूमि की उच्चतम स्वीकृत निविदा-सह-नीलामीः पत्तन भूमि की उच्चतम स्वीकृत निविदा-सह-नीलामीः पत्तन भूमि की उच्चतम स्वीकृत निविदा-सह-नीलामीः पत्तन भूमि की उच्चतम स्वीकृत निविदा-सह-नीलामीः

नीति के अनुसार, समान लेनदेनों के लिए पत्तन भूमि की उच्चतम स्वीकृत निविदा-सह-नीलामी दर, पत्तन न्यास बोर्ड द्वारा अनुमोदित वार्शिक वृद्धि दर के आधार पर अद्यतन, पर विचार किए जाने की जरूरत है। तथापि, पत्तन ने शुश्क पत्तन क्षेत्र में भूमि के लिए नीलामी-सह-निविदा के लिए ऐसा कोई टेंडर नहीं निकाला था। इसलिए, ऐसी दरें विचार के लिए उपलब्ध नहीं हैं।

(घ) अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता द्वारा निर्धारित दर

मूल्यांकनकर्ता की नियुक्ति परिकल्पित नहीं की गई है क्योंकि विशय भूमि जिला कलेक्टर और मै. सिकोम लि. द्वारा निर्दिश्ट दरों के आधार पर हाल ही में पत्तन द्वारा अधिग्रहीत की गई है। नये मूल्यांकन की आवष्यकता नहीं है क्योंकि मूल्यांकनकर्ता ''महापत्तनों द्वारा भूमि प्रबंधन के लिए नीति दिषानिर्देष, 2015'' में यथा सूचीबद्ध समान कारकों के आधार पर दरों का मूल्यांकन करेगा। अतः, अधिग्रहण लागत भूमि की अद्यतन लागत है और पत्तन द्वारा प्रोद्‌भूत किए जाने के कारण विकास व्ययों के अलावा इसपर विचार किया जा सकता है। इस प्रकार, इस कारक पर आगे और मूल्यांकन नहीं किया गया है।

(ङ) पत्तन द्वारा सुविचारित कोई अन्य कारकः

(i) भूमि आबंटन समिति ने निम्नलिखित दृश्टिकोण के अनुसार भूमि की पट्‌टा दर की गणना करने का निर्णय लिया था।

(क) सम्पूर्ण क्षेत्र विकास के लिए जेएनपीटी द्वारा परिकल्पित कुल विकास लागत।

(ख) भूमि के अधिग्रहण की लागत।

(ii) इन दो कारकों को अंगीकृत करने का आइडिया था कि ये दो विचाराधीन भूमि के लिए जेएनपीटी द्वारा प्रोद्‌भूत वास्तविक व्यय हैं और जेएनपीटी डेवलपर से इसे वसूल करने के लिए प्रवृत्त है।

(iii) जेएनपीटी द्वारा प्रोद्‌भूत की कुल विकास लागत को पट्‌टा राषि के माध्यम से डेवलपर/इकाईयों से वसूल किए जाने वाले कुल निवेष के रूप में लिया गया है। निवेष 3 वर्शों की अवधि में चरणबद्ध तरीके से निवेष किए गए हैं और समग्र परियोजना लागत पर अतिरिक्त प्रभारों पर विचार किया गया है। भूमि की इकाई लागत की गणना की गई है और इसे भूमि के बाजार मूल्य के रूप में लिया गया है जोकि पट्‌टा किराये का 6 प्रतिषत परिगणित किया गया है।

(iv) चूंकि शुश्क पत्तन की परियोजना का जेएन पत्तन का यातायात का बहुत ही पूरक होने की उम्मीद है, इसलिए भूमि से उच्च राजस्व अर्जित करने की कोई पृथक उम्मीद नहीं है। परन्तु उद्‌देष्य रोजगार सृजित करना, सुविधा का निर्माण करना है जो व्यापार और पत्तन को यथासंभव सुगम बनायेगी।

(v) विशय भूमि नियमित पत्तन साइड भूमि भी नहीं है, परन्तु एक शुश्क पत्तन क्षेत्र है तथा इसलिए इसके लिए पट्‌टा किराये को अंतिम रूप देने के लिए भिन्न दृश्टिकोण की जरूरत है। पत्तन किसी भी स्थिति में डेवलपर/इंडस्ट्रीज को भूखंडों के आबंटन के समय पट्‌टा किरायों/अन्य गारंटीषुदा किरायों के लिए नीलामी आयोजित करेगा।

(vi) समिति ने निकटवर्ती क्षेत्र में विभिन्न समान औद्योगिक संपदाओं में प्रभारित पट्‌टा किरायों की और समीक्षा की थी। यह देखा जा सकता है कि रेलवे साइडिंग पर प्रोद्‌भूत की जाने वाली विकास लागत को परियोजना परिचालन में रखने और कीमतों को प्रतिस्पर्धी बनाने के लिए जेएनपीटी से अपफ्रंट निवेष के रूप में इसपर विचार करते हुए पट्‌टा गणना के लिए शामिल किया गया है।

(vii) शुश्क पत्तन क्षेत्र के लिए चिहि्‌नत भूमि 2017 में जेएनपीटी द्वारा अधिग्रहीत की गई थी। भूमि के अधिग्रहण की लागत को जेएनपीटी से निवेष के रूप में लागू किया गया है। चूंकि कीमत वर्श 2017 में भूमि अधिग्रहण के लिए भुगतान किया गया है, इसलिए यह अनुमान लगाया गया है कि ब्याज का नुकसान नहीं है और कीमत एकसमान रहती है। तत्पष्चात, चरण-1 के लिए भूमि लागत को अनुपाततः प्रभाजित किया गया है तथा निवेष वसूली के लिए सुविचारित किया गया है। आकस्मि व्यय, बीमा, विपणन व्यय आदि जैसे कारकों सहित परियोजना विकास लागत एवं भूमि विकास पर पहले से प्रोद्‌भूत लागत की गणना की गई है। ब्योरे निम्नलिखित हैंः

टिप्पणीः उपर्युक्त तालिका में यथा निर्दिश्ट आकस्मिकता लागत, पीएमसी सेवाओं के लिए लागत, विपणन व्यय तथा अन्य व्यय बाजार पद्धति के अनुसार परिगणित किए गए हैं।

(viii) इसके अलावा, आधार निर्माण लागत (बीसीसी)आधार निर्माण लागत (बीसीसी)आधार निर्माण लागत (बीसीसी)आधार निर्माण लागत (बीसीसी) में ईंधन लागत, लेबर लागत आदि के लिए 2 प्रतिषत की भिन्नता सीमा और 2 प्रतिषत पीएमसी प्रभार जोड़े गए हैंं।

(ix) इसके अलावा, परियोजना निर्माण चक्र निम्नलिखित तरीके से 3 वर्शों में चरण वार होने की परिकल्पना की गई है। निर्माण पूरा होने का प्रतिवर्श प्रतिषत समान प्रकृति के ईपीसी कार्यों में जेएनपीटी तथा सामान्य उद्योग रूझानों द्वारा समान परियोजनाओं के निर्माण सारणी के मद्‌देनजर विचार किया गया है।

(x) तत्पष्चात, वर्श वार विपणन व्यय एवं अनुवीक्षण व्यय लैंडिड परियोजना लागत के अंतिम मूल्य पर पहुंचने के लिए शामिल किए गए हैं। प्रत्येक शीर्श (बीमा, आकस्मिकता, विपणन आदि) के लिए लागत व्यय सामान्य उद्योग पद्धति और समान मान की परियोजनाओं के मद्‌देनजर सुविचारित किए गए हैं।

(xi) क्षेत्र में कीमत बैंचमार्किंग क्षेत्र में कीमत बैंचमार्किंग क्षेत्र में कीमत बैंचमार्किंग क्षेत्र में कीमत बैंचमार्किंग

इस क्षेत्र में समान परिसंपत्तियों अथवा औद्योगिक पार्कों में मौजूदा दरें भूमि दरों की बैंचमार्किंग के लिए सुविचारित की गई हैं। समान सुविधाओं के क्षेत्रीय लैंडस्केपिंग पर, वर्धा तथा नागपुर जैसे स्थानों में महाराश्ट्र औद्योगिक विकास निगम (एमआईडीसी) द्वारा ऑफर की गई कुछ उत्तम संपदाओं का उल्लेख किया गया है। (वर्धा तथा नागपुर क्षेत्रों में एमआईडीसी में भूखंडों का सार जेएनपीटी द्वारा भेजा गया है।) इस प्रस्ताव में विष्लेशण के प्रयोजन के लिए, जेएनपीटी द्वारा शुश्क पत्तन वर्धा से 200 कि.मी. के भीतर निकटवर्ती क्षेत्रों में एमआईडीसी औसत दरों की संदर्भ सीमा अर्थात्‌ रु. 200 से रु. 2130 प्रति वर्ग मी. अंगीकृत की गई है। नागपरु के निकट एमआईडीसी क्षेत्रों ने सुविधाएं, संपर्क और ग्राहक आधार स्थापित किए हैं, भूमि की दरें बढ़ी हैं। नागपुर (हिंगना) भारतीय रुपये 2130 प्रति वर्ग मीटर के साथ उच्चतम है। नागपुर से दूर क्षेत्रों में औद्योगिक भूमि दरें काफी कम हैं।

(xii) पट्‌टा किरायों की गणनाः

भूमि मूल्यनिर्धारण के लिए अंगीकृत दृश्टिकोण अद्यतन दिषानिर्देषों के अनुसार है और निम्नलिखित हैः

(च) निश्कर्शनिश्कर्शनिश्कर्शनिश्कर्श

महापत्तनों द्वारा भूमि प्रबंधन के लिए नीति दिषानिर्देष, 2015 के खंड 13 (क) के अनुसार, ऊपर सूचीबद्ध पांच कारकों द्वारा निर्धारित दरों के उच्चतम पर विचार किया जाएगा।

इसलिए, भूमि आबंटन समिति द्वारा अनुषंसित दर के रूप में रु. 65.4 (निकटता रु. 70) प्रति वर्ग मी. प्रतिवर्श के वार्शिक पट्‌टा किराये पर विचार किया गया है। इस कीमत की साइट के चारों ओर अन्य समान औद्योगिक क्षेत्रों में प्रचलित दरों से भी तुलना की गई थी।

4.3. तदनुसार, जेएनपीटी ने निम्नलिखित के लिए अनुमोदन की मांग की हैः-

4.4. जेएनपीटी का प्रस्ताव इसके न्यासी बोर्ड से अनुमोदित है। जेएनपीटी ने बोर्ड संकल्प की प्रति अग्रेशित की है।

5. निर्धारित परामर्षी प्रक्रिया के अनुसार, जेएनपीटी के प्रस्ताव दिनांक 8 अगस्त 2018 की प्रति हमारे पत्र दिनांक 14 अगस्त 2018 द्वारा संबद्ध उपयोक्ताओं/उपयोक्ता संगठनों को उनकी टिप्पणियों के लिए अग्रेशित की गई थी। किसी भी उपयोक्ताओं/एसोसिएषनों तथा टर्मिनल परिचालकों में से किसी ने भी इस मामले को अंतिम रूप दिए जाने तक अपनी टिप्पणियां नहीं भेजी थीं।

6. प्रस्ताव की प्राथमिक संवीक्षा के आधार पर, जेएनपीटी से हमारे पत्र दिनांक 5 सितम्बर 2018 द्वारा कुछ सूचना/स्पश्टीकरण भेजने का अनुरोध किया गया था। हमारे द्वारा मांगी गई सूचना/स्पश्टीकरण और उसपर जेएनपीटी का प्रतिसाद नीचे तालिकाबद्ध किया गया हैः

7.1. इस मामले में संयुक्त सुनवाई इस प्राधिकरण के कार्यालय में 24 सितंबर 2018 को आयोजित की गई थी। संयुक्त सुनवाई में, जेएनपीटी ने प्रस्ताव का पावर प्वाइंट प्रस्तुतीकरण दिया था। जेएनपीटी और संबद्ध उपयोक्ताओं/संगठन निकायों ने संयुक्त सुनवाई में अपने निवेदन रखे थे।

7.2. संयुक्त सुनवाई में यथा निर्णीत, ऑल कार्गो लॉजिस्टिक्स लिमिटेड (एएलएल) से हमारे पत्र दिनांक 28 सितम्बर 2018 द्वारा टिप्पणियां भेजने का अनुरोध किया गया था। एएलएल ने अपने पत्र दिनांक 08 अक्तूबर 2018 द्वारा प्रतिसाद दिया था। ये टिप्पणियां जेएनपीटी को उसकी प्रतिपुश्टि टिप्पणियों के लिए अग्रेशित किया गया था। जेएनपीटी ने अपने पत्र दिनांक 29 अक्तूबर 2018 द्वारा प्रतिसाद दिया था।

8. इस मामले में परामर्ष संबंधी कार्यवाहियां इस प्राधिकरण के कार्यालय में अभिलेखों में उपलब्ध हैं। संबद्ध पक्षों द्वारा की गई टिप्पणियों का सार प्रासंगिक पक्षों को अलग से भेजा जाएगा। ये ब्योरे हमारी वेबसाइट http://tariffauthority.gov.in पर भी उपलब्ध करवाये जाएंगे।

9. मामले की कार्यवाही के दौरान एकत्र की गई समग्र सूचना के संदर्भ में, निम्नलिखित स्थिति प्रकट होती हैः

(i) जवाहरलाल नेहरू पत्तन न्यास (जेएनपीटी) ने महाराश्ट्र के विदर्भ क्षेत्र में स्थित वर्धा जिले में वर्श 2017 में अपने द्वारा अधिग्रहीत 346 एकड़ भूमि पर शुश्क पत्तन क्षेत्र विकसित करने का विचार बनाया है। प्रारंभिक चरण के दौरान, जेएनपीटी ने तीन चरणों में भूमि विकसित करने का निर्णय लिया था। लगभग 82 एकड़ प्रथम चरण में अंतर्देषीय कंटेनर डिपो (आईसीडी) में विकसित करने की परिकल्पना की गई थी और दूसरे तथा तीसरे चरण औद्योगिक क्षेत्र के रूप में विकसित किए जाने की परिकल्पना की गई थी। तदनुसार, जेएनपीटी द्वारा प्रस्तुत किए गए प्रस्ताव के आधार पर, इस प्राधिकरण ने अपने आदेष दिनांक 07 मई 2018 द्वारा परियोजना के चरण-1 के लिए रु. 130/- प्रति वर्ग मी. प्रतिवर्श का पट्‌टा किराया निर्धारित किया था। इसी बीच, चर्चाओं के आधार पर कि जेएनपीटी विभिन्न पणधारियों के साथ था, पत्तन ने भावी बोलीदाताओं को विकल्प उपलब्ध करवाने का निर्णय किया है, जहां बोलीदाताओं के पास यह विकल्प होगा कि शुश्क पत्तन के सम्पूर्ण क्षेत्र और केवल चरण-1 में भूमि में से किसी के लिए बोली के विकल्प होंगे। यदि सम्पूर्ण भूमि आबंटित की गई हो, पत्तन ने बताया था कि उसे भूमि के विकास के लिए कुछ लागत प्रोद्‌भूत नहीं करनी पड़ेगी (जिसे चरण-1 के लिए किरायों प्रारंभिक निर्धारण में सुविचारित किया गया था), क्योंकि भावी बोलीदाता को उसकी आवष्यकता के अनुसार भूमि का विकास करने की आवष्यकता होगी। चूंकि लागत ढाँचों में बदलाव किया जाएगा, इसलिए जेएनपीटी ने सम्पूर्ण शुश्क पत्तन क्षेत्र के लिए किराये निर्धारित करने की जरूरत महसूस की है। इस प्रकार, जेएनपीटी आईसीडी सह औद्योगिक पार्क के विकास के लिए वर्धा में सम्पूर्ण शुश्क पत्तन क्षेत्र के लिए किराया निर्धारित करने हेतु प्रस्ताव लेकर आया है। जेएनपीटी का प्रस्ताव उसके न्यासी बोर्ड से अनुमोदन प्राप्त है।

(ii) पत्तन न्यासों से संबंधित भूखंडों के लिए पट्‌टा किराये निर्धारित करने के प्रयोजन के लिए, इस प्राधिकरण को अधिकार दिया गया है कि समय-समय पर सरकार द्वारा जारी भूमि नीति दिषानिर्देषों का अनुपालन करे। जेएनपीटी ने भी यह कहा है कि पट्‌टा किराया भूमि नीति दिषानिर्देषों का अनुसरण करते हुए प्रस्तावित किया गया है। तदनुसार, जेएनपीटी का प्रस्ताव 17 जुलाई 2015 को सभी महापत्तन न्यासों को पोत परिवहन मंत्रालय (एमओएस) द्वारा जारी 2014 के संषोधित भूमि नीति दिषानिर्देषों का अनुसरण करते हुए पट्‌टा किराया निर्धारित करने के लिए लिया गया है।

(iii) संषोधित भूमि नीति दिषानिर्देष, 2014 के खंड 11.2 (ङ) के साथ पठित खंड 13(क) के अनुसार, पत्तन न्यास बोर्ड द्वारा गठित भूमि आबंटन समिति (एलएसी) जिसमें पत्तन के उपाध्यक्ष और वित्त, संपदा तथा यातायात के विभाग प्रमुख शामिल हैं, खंड 13 (क) में निर्धारित कार्यपद्धति के अनुसार भूमि का बाजार मूल्य निर्धारित करेगी। तदनुसार, जेएनपीटी ने उपाध्यक्ष की अध्यक्षता में मुख्य प्रबंधक (वित्त), मुख्य प्रबंधक (यातायात) और मुख्य प्रबंधक (पीपीडी) जोकि समिति के अन्य सदस्य हैं, की भूमि आबंटन समिति (एलएसी) गठित की थी। जेएनपीटी ने एलएसी की रिपोर्ट की प्रति भेजी थी।

(iv) (क) 2014 के संषोधित भूमि नीति दिषानिर्देषों का खंड 13 (क) इसमें यथा निर्धारित पांच कारकों के आधार पर भूमि के बाजार मूल्य के निर्धारण के लिए कार्यपद्धति निर्धारित करता है। 2014 के संषोधित भूमि नीति दिषानिर्देषों के उक्त पैरा के अनुसार, एलएसी सामान्यतः इसमें उल्लिखित कारकों जैसे (i). क्षेत्र में भूमि मूल्यों के राज्य सरकार रेडी रिकनर यदि समान वर्गीकरण/गतिविधियों के लिए उपलब्ध हो, (ii). पत्तन न्यास बोर्ड द्वारा अनुमोदित की जाने वाली उपयुक्त वार्शिक वृद्धि दर के साथ पत्तन के पड़ोस में पिछले तीनTHE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY 12 [PART III—SEC. 4] वर्शों में पंजीकृत वास्तविक प्रासंगिक लेनदेनों की उच्चतम दर, (iii). पत्तन न्यास बोर्ड द्वारा अनुमोदित वार्शिक वृद्धि दर के आधार पर अद्यतन किए गए समान लेनदेनों के लिए पत्तन भूमि की उच्चतम स्वीकृत निविदा-सह-नीलामी दर, (iv). पत्तन द्वारा प्रयोजन के लिए नियुक्त अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता द्वारा निर्धारित दर और (v). पत्तन द्वारा यथा चिहि्‌नत कोई अन्य प्रासंगिक कारक के उच्चतम को लेती है।

(ख) इसके अलावा, 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के खंड 13 (क) और (ख) के साथ पठित खंड 13 (ग) के अनुसार, पत्तन एलएसी द्वारा अनुषंसित भूमि के बाजार मूल्य के आधार पर भूमि के अद्यतन दरमान के निर्धारण के लिए इस प्राधिकरण को एक प्रस्ताव दाखिल करेगा जोकि सामान्यतः 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के पैरा 13 (क) में विनिर्दिश्ट भूमि के बाजार मूल्य के लिए पांच कारकों के उच्चतम को ध्यान में लेगा। 2014 के संषोधित भूमि नीति दिषानिर्देष भी विनिर्दिश्ट करते हैं कि यदि एलएसी उच्चतम कारक का चयन नहीं करता है तो इसके कारण दर्ज किए जाएंगे।

(ग) भूमि के बाजार मूल्य पर पहुंचने के लिए संषोधित भूमि नीति दिषानिर्देष, 2014 में निर्धारित पांच कारकों में से, एलएसी ने निम्नलिखित पाया हैः

(i) राज्य सरकार रेडी रिकनर दर -

एलएसी ने शुश्क पत्तन क्षेत्र के पड़ोस अर्थात्‌ पारसोदी तथा दोरली में भूमि के रेडी रिकनर मूल्य का संदर्भ रु. 740/- प्रति वर्ग मी. और रु. 1090/- प्रति वर्ग मी. लिया गया है। ''गैर-कृशि संबंधी'' रूप में शुश्क पत्तन के लिए वर्गीकृत भूमि उपयोग तथा उच्चतर रेडी रिकनर पर विचार करते हुए, पट्‌टा किराये की दर रु. 65.40 प्रति वर्ग मी. प्रतिवर्श (रु. 1090*6%=65.40) की दर से गणना की गई है।

(ii) उच्चतम बिक्री लेनदेन -

एलएसी ने पाया है कि जेएनपीटी द्वारा अधिगृहीत शुश्क पत्तन भूमि क्षेत्र में निश्कर्शित अद्यतन भूमि लेनदेन है। किसान की क्षतिपूर्ति को शामिल करते हुए भूमि की अधिग्रहण लागत पर विचार करते हुए, पट्‌टा किराया रु. 35 प्रति वर्ग मी. प्रतिवर्श परिगणित किया गया है। एलएसी का मत है कि रु. 35 प्रति वर्ग मी. प्रतिवर्श की दर से किराया जेएनपीटी द्वारा किए गए निवेष की क्षतिपूर्ति के लिए पर्याप्त नहीं होगा। (रु. 16.45 लाख प्रति एकड़ रु. 7 लाख क्षतिपूर्ति प्रति एकड़, जोकि रु. 580 प्रति वर्ग मी. के समकक्ष है। रु.580*6%= रु. 35 प्रति वर्ग मी. प्रतिवर्श)।

(iii) उच्चतम स्वीकृत निविदा-सह-नीलामी दर -

एलएसी ने बताया है कि पत्तन ने शुश्क पत्तन क्षेत्र में भूमि के लिए कोई निविदा सह नीलामी नहीं की थी।

(iv) अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता द्वारा निर्धारित दर -

चूंकि पत्तन द्वारा हाल ही में भूमि अधिगृहीत की गई है और क्योंकि पत्तन द्वारा किया गया वास्तविक निवेष उपलब्ध है, इसलिए एलएसी ने अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता द्वारा भूमि के बाजार मूल्य का निर्धारण करने की जरूरत महसूस नहीं की थी बताया गया है।

(v) कोई अन्य पद्धति -

इस पद्धति के अधीन, एलएसी ने सम्पूर्ण शुश्क पत्तन क्षेत्र के लिए जेएनपीटी द्वारा व्यय की जाने वाली अवसंरचना सुविधाओं के विकास की लागत और भूमि अधिग्रहण लागत को ध्यान में रखते हुए भूमि मूल्यनिर्धारण किया गया देखा गया है। सम्पूर्ण शुश्क पत्तन क्षेत्र के विकास के लिए प्रोद्‌भूत की जाने वाली अनुमानित लागतों के साथ अधिग्रहण लागत को ध्यान में रखते हुए, भूमि का बाजार मूल्य रु. 816.34 प्रति वर्ग मी. निर्धारित किया गया है। विकास लागतों का अनुमान लगाते हुए, जेएनपीटी ने निर्दिश्ट किया था कि आंतरिक सड़कों के निर्माण, भवन निर्माण कार्यों, समतलन एवं एकीकरण, ईंधन स्टेषनों के निर्माण, रेलवे प्रहस्तन क्षेत्र के निर्माण की लागत चयनित आईसीडी परिचालक द्वारा अपनी कारोबार योजना तथा अपेक्षा के अनुसार विकसित की जाएगी। चूंकि उक्त लागतें शुश्क पत्तन क्षेत्र के विकास के लिए जेएनपीटी द्वारा प्रोद्‌भूत नहीं की जाएंगी, इसलिए जेएनपीटी ने विकास लागत से इन लागत घटकों को सही अलग रखा है।

(vi) उसके बाद, संषोधित भूमि नीति दिषानिर्देषों के खंड 13 (ख) में विनिर्दिश्ट के आधार पर कि वार्शिक पट्‌टा किराये के रूप में राजस्व कीमत किसी भी मामले में भूमि के अद्यतन बाजार मूल्य के 6 प्रतिषत से कम नहीं होगी, भूमि के बाजार मूल्य के 6 प्रतिषत की दर से पट्‌टा किराया लगभग रु. 49/- प्रति वर्ग मी. प्रतिवर्श परिगणित किया गया है। पट्‌टा किराया जेएनपीटी द्वारा रु. 50/- प्रति वर्ग मी. प्रतिवर्श में पूर्णांकित किया गया है।

(vii) इस संबंध में गणनाएं दर्षाता विवरण अनुबंध-1अनुबंध-1अनुबंध-1अनुबंध-1 रूप में संलग्न किया गया है।

(viii) दि ऑल कार्गो लि0, जिससे विशय प्रस्ताव पर परामर्ष किया गया था, का मत है कि विकास लागत और भूमि अधिग्रहण लागत को इकट्‌ठा करने की कार्यपद्धति दोशपूर्ण है; जबकि भूमि के मूल्य में वृद्धि हुई है, उक्त भूमि पर विकसित बुनियादी ढांचा का मूल्य कम होगा। इस संबंध में, पत्तन ने बताया है कि भूमि मूल्य निर्धारित करने के लिए विभिन्न सरकारी संगठनों, पीएसयू तथा औद्योगिक संपदा प्रदाताओं में भी इसी दृश्टिकोण को अपनाया जाता है। संयोगवष, विषेश आर्थिक क्षेत्र (सेज) क्षेत्र में जेएनपीटी द्वारा आबंटित की जाने वाली भूमि के लिए पट्‌टा किराया निर्धारित करते समय जेएनपीटी द्वारा इसी दृश्टिकोण पर विचार किया गया था, जिसपर इस प्राधिकरण द्वारा विचार किया गया था। दि ऑल कार्गो लि0 द्वारा किए गए अवलोकन के इस संदर्भ में, यह स्वीकार करना होगा कि जेएनपीटी ने 2 प्रतिषत के न्यूनतम स्तर पर[ PART III—SEC. 4] भारत का राजपत्रा : असाधरण 13 वार्शिक वृद्धि तथा वार्शिक किराया निर्धारित करने के लिए बाजान मूल्य के 6 प्रतिषत के न्यूनतम स्तर पर आरक्षित कीमत पर विचार किया था जबकि संषोधित भूमि नीति दिषानिर्देषों के प्रासंगिक खंड में इन दो कारकों के बारे में कोई अधिकतम सीमा विनिर्दिश्ट नहीं की गई है।

(घ) विभिन्न पद्धतियों के आधार पर यथा निर्धारित पट्‌टा किराये पर विचार करते हुए, एलएसी ने उच्चतम पट्‌टा किराया सम्पूर्ण शुश्क पत्तन क्षेत्र के लिए पट्‌टा किराया होने की अनुषंसा की थी। तदनुसार, रु. 65.40 प्रति वर्ग मी. प्रतिवर्श की दर से राज्य सरकार रेडी रिकनर पर आधारित व्युत्पन्न किराये की दर को एलएसी द्वारा पूर्णांकित किया गया है तथा सम्पूर्ण शुश्क पत्तन क्षेत्र के लिए पट्‌टा किराये के रूप में रु. 70/- प्रति वर्ग मी. प्रतिवर्श की दर अनुषंसित की है।

(v) दि ऑल कार्गो लि0 का विचार है कि रु. 70/- प्रति वर्ग मी. प्रतिवर्श का प्रस्तावित किराया बहुत अधिक है और यह रु. 35 से रु. 38 प्रति वर्ग मी. प्रतिवर्श के बीच में दर की उम्मीद कर रहा है। परन्तु पत्तन का विचार है कि निवेष की क्षतिपूर्ति रु. 35 प्रति वर्ग मी. प्रतिवर्श की दर से करना पर्याप्त नहीं होगा। इसके अलावा, जैसाकि जेएनपीटी द्वारा सही विचार व्यक्ति किया गया है, पट्‌टा दरें विभिन्न कारकों जैसे स्थान, सुविधाएं, अवसंरचना, संपर्क आदि पर निर्भर करती हैं। चूंकि पट्‌टा किराया संषोधित भूमि नीति दिषानिर्देषों में शामिल विनिर्दिश्ट का अनुसरण करते हुए पत्तन द्वारा निर्धारित किया गया है, इसलिए पत्तन का विचार है कि शुश्क पत्तन क्षेत्र के लिए प्रस्तावित किराया सही है।

(vi) दिया गया है कि एलएसी ने, ऊपर यथा स्पश्ट भूमि के बाजार मूल्यांकन पर विचार करने के बाद, प्रस्तावित पट्‌टा किराये पर पहुंची है और यह भी स्वीकार करते हुए कि जेएनपीटी के न्यासी बोर्ड ने एलएसी द्वारा अंतिम रूप दी गई दर अनुमोदित की है, और विचार करते हुए कि जेएनपीटी द्वारा दाखिल किया गया प्रस्ताव 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों में शामिल विनिर्दिश्ट के अनुसार है, यह प्राधिकरण सम्पूर्ण शुश्क पत्तन क्षेत्र के लिए रु. 70/- प्रति वर्ग मी. प्रतिवर्श की दर से प्रस्तावित लाइसेंस शुल्क स्वीकृत करने के लिए प्रवृत्त है।

(vii) जेएनपीटी ने शब्दावली अर्थात्‌ 'बोर्ड', 'टीएएमपी', 'अध्यक्ष' के लिए परिभाशाएं प्रस्तावित की हैं जोकि महापत्तन न्यास अधिनियम, 1963 में उक्त शब्दावली के लिए निर्धारित परिभाशाओं के अनुसार देखी गई हैं, और इसलिए अनुमोदित किया गया है।

(viii) जेएनपीटी ने इस आषय की टिप्पणी प्रस्तावित की है कि निर्धारित दरमान वार्शिक पट्‌टा किराये पर 3 प्रतिषत वार्शिक की दर से वार्शिक वृद्धि के अधीन होंगे जब तक कि लागू कानूनों द्वारा अन्यथा संषोधित नहीं किया जाता है।

संषोधित भूमि नीति दिषानिर्देष, 2014 का खंड 13 (ग) 2 प्रतिषत की दर से अनाधिक वार्शिक वृद्धि की दर का निर्धारण विनिर्दिश्ट करता है। तदनुसार, देखा गया है कि जेएनपीटी ने प्रस्तावित किरायों के लिए 2 प्रतिषत वार्शिक की वार्शिक वृद्धि अंगीकृत की है। इस संदर्भ में, यहां यह उल्लेख करना प्रासंगिक है कि अब निर्धारित किराया अनुसूची पांच वर्शों की अवधि के लिए वैध होगी। वैसे, अब पत्तन द्वारा यथा प्रस्तावित 2 प्रतिषत की वार्शिक वृद्धि भी किराया अनुसूची की वैधता की समयावधि के दौरान वैध रहेगी, जब तक कि भिन्न वृद्धि कारक निर्धारित करने वाली नई भूमि नीति किराया अनुसूची की वैधता की समयावधि के दौरान लागू नहीं होती है। तदनुसार, जेएनपीटी द्वारा प्रस्तावित टिप्पणी अनुमोदित की गई है।

(ix) जेएनपीटी ने इस आषय की टिप्पणी का प्रस्ताव किया है कि शुश्क पत्तन क्षेत्र में भूमि के पट्‌टे के लिए दरमान लागू भूमि नीति दिषानिर्देषों के अनुसार सक्षम प्राधिकारी के अनुमोदन से पांच वर्शों के बाद संषोधित/समीक्षा की जाएगी। संषोधित पट्‌टा किराया सक्षम प्राधिकारी द्वारा पारित आदेष के कार्यान्वयन की तारीख से नये पट्‌टों पर लागू होगा। संषोधित भूमि नीति दिषानिर्देष, 2014 का खंड 13 (ग) प्रत्येक पांच वर्शों में एक बार दरमान संषोधित करने के लिए इस प्राधिकरण को अधिकार प्रदान करता है। तदनुसार, जेएनपीटी द्वारा प्रस्तावित टिप्पणी अनुमोदित की गई है।

(x) जेएनपीटी ने इस आषय की टिप्पणी का प्रस्ताव किया है कि दरमान भूमि प्रबंधन हेतु नीति दिषानिर्देष, 2015 में निर्धारित शर्तों एवं विनिर्दिश्टों और तत्पष्चात संषोधनों (यदि कोई हो) तथा समय-समय पर सरकार द्वारा संप्रेशित अन्य लागू कानूनों तथा विनियमों के अधीन होंगे। प्रस्तावित टिप्पणी अनुमोदित की गई है।

(xi) जेएनपीटी ने इस आषय की टिप्पणी का प्रस्ताव किया है कि शुश्क पत्तन क्षेत्र में पाइपलाइनें/कन्वेयर बिछाने आदि (यदि अपेक्षित हो) के लिए मार्गाधिकार अनुमति बोर्ड के अनुमोदन से दी जाएगी। यह न तो पट्‌टा होगा और न ही लाइसेंस। मार्गाधिकार अनुमति देने के लिए किसी भी पक्ष को भूमि का कोई आबंटन नहीं होगा। ये सामान्य उपयोक्ता आधार पर होंगे और यदि किसी अन्य पक्ष द्वारा इन पाइप लाइन की आवष्यकता होगी तो पक्षों तथा पत्तन न्यास बोर्ड के बीच यथा सहमत ऐसी शर्तों पर इसे अलग किया जाएगा। पक्षकार पत्तन द्वारा विनिर्दिश्ट शर्तों से बंधे होंगे। यह टिप्पणी 2014 के भूमि नीति दिषानिर्देषों के अनुसार देखी गई है और इसलिए अनुमोदित किया गया है।

(xii) दि ऑल कार्गो लि0 (एसीएल) ने जेएनपीटी से उप-पट्‌टा देने का विकल्प उपलब्ध करवाने का अनुरोध किया है, क्योंकि एसीएल को लगता है कि बदलते बाजार डाइनेमिक्स दिए गए हैं, कार्गो के भंडारण तथा प्रहस्तन के लिए एक्ज़िम ग्राहकों को उप-पट्‌टा भूमि मूल्य संवर्धन सेवा के रूप में दी जा सकती है। इस संबंध में, जेएनपीटी ने बताया है कि उप-ठेके दिए जाने की अनुमति भूमि नीति दिषानिर्देषों के प्रावधानों के अनुसार दी जा सकती है।

10.1. परिणामस्वरूप, और उपर्युक्त कारणों से तथा समग्र विचार-विमर्ष के आधार पर, यह प्राधिकरण अनुबंध-II रूप में संलग्न शर्तों के साथ शुश्क पत्तन क्षेत्र में सम्पूर्ण भूमि के आबंटन के लिए दरमान अनुमोदित करता है।

10.2. पत्तन संपत्तियों के लिए किरायों के पहली बार निर्धारण के दौरान 30 दिनों की समय-सीमा के साथ भावी प्रभाव से किराया अनुसूची बनाने के लिए इस प्राधिकरण द्वारा अनुसरित सामान्य दृश्टिकोण के अनुसार, दरमान भारत के राजपत्र में आदेष की अधिसूचना की तारीख से 30 दिनों की समाप्ति के बाद लागू होंगे और पांच वर्शों की अवधि के लिए लागू होंगे। प्रदत्त अनुमोदन उसके बाद स्वतः ही समाप्त हो जाएगा जबतक कि इस प्राधिकरण द्वारा विषेश रूप से विस्तार नहीं किया जाता है।

टी. एस. बालासुब्रमनियन, सदस्य (वित्त)

[विज्ञापन-III/4/असा./439/18]THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY 14 [PART III—SEC. 4] अनुबंध अनुबंध अनुबंध अनुबंध ---- I

जेएनपीटी शुष्कजेएनपीटी शुष्कजेएनपीटी शुष्कजेएनपीटी शुष्क पत्त पत्त पत्त पत्तन क्षेत्र के लिए प(cid:28)ा किरायों पर प ंचनेन क्षेत्र के लिए प(cid:28)ा किरायों पर प ंचनेन क्षेत्र के लिए प(cid:28)ा किरायों पर प ंचनेन क्षेत्र के लिए प(cid:28)ा किरायों पर प ंचने के िलए गणनाएंके िलए गणनाएंके िलए गणनाएंके िलए गणनाएं

IIII सरकारीसरकारीसरकारीसरकारी रेडी रिकनर मूल्यरेडी रिकनर मूल्यरेडी रिकनर मूल्यरेडी रिकनर मूल्य

(cid:13)(cid:13)(cid:13)(cid:13)पयों मेंपयों मेंपयों मेंपयों में

1090 1111 भूखंड का सरकारी रेडी रिकनर मूल्य (प्रति वर्ग मी.)

65.40 2222 6 प्रतिशत प्रतिवर्ष प्रति वर्ग मी. की दर से प(cid:27)ा किराया

IIIIIIII प्रासंगिक लेनदेनों कीप्रासंगिक लेनदेनों कीप्रासंगिक लेनदेनों कीप्रासंगिक लेनदेनों की उ(cid:27)चउ(cid:27)चउ(cid:27)चउ(cid:27)चतम दरतम दरतम दरतम दर

$. 16.45 लाख प्रति एकड़ 1111 अधि हण लागत

$. 7.00 लाख प्रति एकड़ 2222 क्षतिपू'त

$. 23 लाख प्रतिवर्ष 3333 कु ल अधि हण लागत

$. 580 प्रति वर्ग मी.

4444 कु ल अधि हण लागत वर्ग मी. में (1 एकड़= 4046.86 वर्ग मी.)

$. 35 प्रति वर्ग मी.

5555 प(cid:27)ा किराया प्रतिवर्ष ($. 580*6%)

प्रतिवर्ष III कोई अन्यकोई अन्यकोई अन्यकोई अन्य कारक कारक कारक कारक

1111 शुष्क पत्तन के िलए अभिचि.िनत कु ल क्षेत्र (1 हैक्टेयर = 2.47105 एकड़) 140 हैक्टेयर

(346 एकड़) 2222 2017 में कु ल अधि हण लागत

823397960 (cid:13)पये(cid:13)पये(cid:13)पये(cid:13)पये अिधगृहीत भूिम

346 एकड़ 3.13.13.13.1 आधार निर्माण लागत

207086000 $पये

वाई 1 वाई2 वाई 3

3.23.23.23.2 आधार निर्माण लागत का प्रभाजन 35% 50% 15% वृ6ि कारक (वर्ष-दर-वर्ष)

2% 2%

प्रभाजित आधार निर्माण लागत 72480100 105613860 32317841 1% बीमा

724801 1056139 323178 1% प्रारंभिक लागत

724801 1056139 323178 3% आकस्मिक लागत

2174403 3168416 969535 1% िवपणन लागत

724801 1056139 323178

76828906 111950692 34256912

3.33.33.33.3

जोड़ 223036509

9धन और लेबर लागत में वृ6ि के लिए आधार लागत पर 2 प्रतिशत वृ6ि 4141720

परियोजना अनुवीक्षण परामर्शदाता >ययों के लिए आधार लागत पर 2 प्रतिशत वृ6ि 4141720

3.43.43.43.4 िवकास लागतिवकास लागतिवकास लागतिवकास लागत

231319949231319949231319949231319949 रूपयेरूपयेरूपयेरूपये

में वसूल की जाने वाली कु ल लागत (अधि(हण + िवकास)िवकास)िवकास)िवकास) 1010101054717909547179095471790954717909 रूपयेरूपयेरूपयेरूपये 4444 चरण चरण चरण चरण 1 1 1 1 में वसूल की जाने वाली कु ल लागत (अधि(हण + में वसूल की जाने वाली कु ल लागत (अधि(हण + में वसूल की जाने वाली कु ल लागत (अधि(हण +

5555 बि@ीयोग्य क्षेत्र

319.26 एकड़

6.16.16.16.1 भूमि का बाजार मूल्य प्रति एकड़

3303633.12 $पये प्रति एकड़

6.26.26.26.2 भूमि का बाजार मूल्य (1 एकड़ = 4046.86 वर्ग मी.) प्रति वर्ग मी. 816.34 $पये प्रति वर्ग मी.

7.17.17.17.1 भूमि के बाजार मूल्यभूमि के बाजार मूल्यभूमि के बाजार मूल्यभूमि के बाजार मूल्य के के के के 6 6 6 6 प्रतिशत की दर से प/ा किरायेप्रतिशत की दर से प/ा किरायेप्रतिशत की दर से प/ा किरायेप्रतिशत की दर से प/ा किराये 48.9848.9848.9848.98 $पये प्रति वर्ग मी. प्रतिवर्ष

7.27.27.27.2 जेएनपीटी द्वारा पूणाDकित प(cid:27)ा किराये

50505050 $पये प्रति वर्ग मी. प्रतिवर्ष[ PART III—SEC. 4] भारत का राजपत्रा : असाधरण 15 अनुबंधअनुबंधअनुबंधअनुबंध – II

वर्धा, महाराश्ट्र में शुश्क पत्तन के विकवर्धा, महाराश्ट्र में शुश्क पत्तन के विकवर्धा, महाराश्ट्र में शुश्क पत्तन के विकवर्धा, महाराश्ट्र में शुश्क पत्तन के विकास के लिए अधिग्रहीत क्षेत्र में जवाहरलाल नेहरू पत्तन न्यास भूमि के ास के लिए अधिग्रहीत क्षेत्र में जवाहरलाल नेहरू पत्तन न्यास भूमि के ास के लिए अधिग्रहीत क्षेत्र में जवाहरलाल नेहरू पत्तन न्यास भूमि के ास के लिए अधिग्रहीत क्षेत्र में जवाहरलाल नेहरू पत्तन न्यास भूमि के आबंटन के लिए दरमान (एसओआर)। आबंटन के लिए दरमान (एसओआर)। आबंटन के लिए दरमान (एसओआर)। आबंटन के लिए दरमान (एसओआर)।

1. लघु शीर्शक, प्रारंभ और अनुप्रयोगःलघु शीर्शक, प्रारंभ और अनुप्रयोगःलघु शीर्शक, प्रारंभ और अनुप्रयोगःलघु शीर्शक, प्रारंभ और अनुप्रयोगः

(क). इसे ''वर्धा, महाराश्ट्र में शुश्क पत्तन के विकास के लिए पट्‌टा प्रयोजन हेतु पत्तन के स्वामित्व वाली भूमि के आबंटन के लिए जवाहरलाल नेहरू पत्तन न्यास के दरमान'' कहा जाएगा।

(ख). यह महापत्तन प्रषुल्क प्राधिकरण (टीएएमपी) द्वारा यथा विनिर्दिश्ट तारीख से लागू होगा। (ग). यह जेएन पत्तन के स्वामित्व वाली तथा बोर्ड के अनुमोदन की तारीख से शुश्क पत्तन के विकास के लिए चिहि्‌नत वर्धा जिले में पारदोसी तथा दोरली गाँव में स्थित भूमि पर लागू होता है।

2. परिभाशापरिभाशापरिभाशापरिभाशा (क). ''बोर्ड'', पत्तन के संबंध में अर्थात्‌ पत्तन के लिए महापत्तन न्यास अधिनियम, 1963 के अधीन गठित न्यासी बोर्ड। (ख). ''टीएएमपी'', अर्थात्‌ महापत्तन न्यास अधिनियम, 1963 की धारा 47-क के अधीन गठित महापत्तन प्रषुल्क प्राधिकरण।

(ग). ''अध्यक्ष'', अर्थात्‌ महापत्तन न्यास अधिनियम, 1963 की धारा 14 के अधीन बोर्ड का अध्यक्ष और उनके स्थान पर कार्य करने के लिए नियुक्त व्यक्ति शामिल है।

(घ). ''भूमि'' का अर्थ महापत्तन न्यास अधिनियम, 1963 की धारा 2(के) में दिया गया अर्थ होगा।

3. पत्तन भूमि के आबंटन के लिए दरमानः

3.1. नीचे निर्दिश्ट दरों के अनुसार शुश्क पत्तन के विकास के लिए भूमि का आबंटनः

3.2. वार्शिक वृद्धिःवार्शिक वृद्धिःवार्शिक वृद्धिःवार्शिक वृद्धिः

उपर्युक्त खंड 3.1 में उल्लिखित निर्धारित दरमान वार्शिक पट्‌टा किरायाें पर 2 प्रतिषत वार्शिक की दर से वार्शिक वृद्धि के अधीन होगा जबतक कि लागू कानूनों द्वारा अन्यथा संषोधित नहीं किया जाता है।

3.3. दरमानों में संषोधनःदरमानों में संषोधनःदरमानों में संषोधनःदरमानों में संषोधनः

शुश्क पत्तन क्षेत्र में भूमि के पट्‌टा के लिए दरमान लागू भूमि नीति दिषानिर्देषों के अनुसार सक्षम प्राधिकारी के अनुमोदन से पांच वर्शों में एक बार पुनर्निर्धारित किया जाएगा। संषोधित पट्‌टा किराये सक्षम प्राधिकारी द्वारा पारित आदेष के कार्यान्वयन की तारीख से लागू नये पट्‌टों पर लागू होंगे।

4. निबंधन एवं शर्तेंः निबंधन एवं शर्तेंः निबंधन एवं शर्तेंः निबंधन एवं शर्तेंः

4.1. विनियमःविनियमःविनियमःविनियमः

दरमान भूमि प्रबंधन हेतु नीति दिषानिर्देष, 2015 में निर्धारित निबंधन एवं शर्तों और अनुवर्ती संषोधनों (यदि कोई हो) और समय-समय पर सरकार द्वारा संप्रेशित अन्य लागू कानूनों तथा विनियमों के अधीन होंगे। .

4.2. मार्गाधिकार अनुमतिमार्गाधिकार अनुमतिमार्गाधिकार अनुमतिमार्गाधिकार अनुमतिः

शुश्क पत्तन क्षेत्र के भीतर पाइपलाइनें/कन्वेयर आदि बिछाने के लिए (यदि अपेक्षित हो) मार्गाधिकार अनुमति बोर्ड के अनुमोदन से दी जाएगी। मार्गाधिकार अनुमति देने के लिए किसी पक्ष को भूमि का कोई आबंटन नहीं किया जाएगा। ये सामान्य उपोक्ता आधार पर लागू होंगे और यदि किसी अन्य पक्ष द्वारा इसी पाइपलाइन की अपेक्षा की जाती है तो इसे पक्षकारों तथा पत्तन न्यास बोर्ड के बीच यथा सहमत शर्तों पर इसे स्पेयर किया जाएगा। पक्षकार पत्तन द्वारा द्वारा विनिर्दिश्ट शर्तों से बंधे होंगे।

*********THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY 16 [PART III—SEC. 4]

TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS

NOTIFICATION

Mumbai, 11th December, 2018

No. TAMP/62/2018- JNPT....—In exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act,

1963 (38 of 1963), the Tariff Authority for Major Ports hereby disposes of the proposal received from Jawaharlal Nehru Port Trust, seeking approval of Lease Rental for allotment of Entire Dry Port area at Wardha for development of ICD cum Industrial Park as in the Order appended hereto.

Tariff Authority for Major Ports

Case No. TAMP/62/2018- JNPT

Jawaharlal Nehru Port Trust … Applicant

QUORUM

(i). Shri. T.S. Balasubramanian, Member (Finance)

(ii). Shri. Rajat Sachar, Member (Economic)

O R D E R

(Passed on this 27th day of November 2018)

This case relates to the Proposal received from Jawaharlal Nehru Port Trust seeking approval of Lease Rental for allotment of Entire Dry Port area at Wardha for development of ICD cum Industrial Park.

2. This Authority vide its Order no. TAMP/6/2018-JNPT dated 07 May 2018 has fixed lease rent for allotment of part of land (Phase-I) in Dry Port Area at Parsodi and Dorli in Wardha District, Maharashtra on lease basis for development of Inland Container Depot. The Order has been notified in the Gazette of India on 31 May 2018 vide Gazette No. 205. Vide the said Order, a lease rent of `130/- per sq.m per annum has been fixed for Phase-I of the Project, based on the proposal of JNPT

3.1. Subsequent to passing of the above referred Order, the JNPT vide its e-mail dated 23 May 2018 had forwarded to us a copy of the Minutes of the stakeholder meeting conducted by JNPT on 10 May 2018 at the JNPT premises. From the Minutes of the Meeting, it was, interalia, seen that during the meeting, the JNPT had put forth the following two options before the potential bidders:

(i) Bidding for development of ICD plot only (Phase 1) at a lease rent of ` 130/- per sq.m. per annum.

(ii) Bidding for development of ICD cum Industrial plot (Entire area i.e. Phase 1 + Phase 2 + Phase 3) at a lease rent of ` 70/- per sq.m. per annum.

3.2. In this connection, it was, interalia, communicated to JNPT vide our letter no. TAMP/6/2018-JNPT dated 15 June 2018 that the lease rent of ` 130/- per sq.m per annum, which has been approved by the Authority vide Order of May 2018, is based on the proposal of JNPT, by taking into account the acquisition cost and development cost pertaining to Phase 1 only. If the JNPT intends to allot the entire dry port area involving all the three phases at ` 70/- per sq.m. per annum, the reserve price of the entire dry port area will have to be notified by the Authority based on Clause 11.2(c) of the amended Land Policy Guidelines, 2014. Thus, the JNPT was requested to come up with a proposal for fixing the lease rental for the entire dry port area, following the amended Land Policy Guidelines of 2014.

4.1. Accordingly, the JNPT vide its communication dated 08 August 2018 has submitted its proposal seeking approval of Annual Lease Rental for allotment of Entire Dry Port area at Wardha for development of ICD cum Industrial Park.

4.2. The submissions made by the JNPT in its proposal dated 08 August 2018 are summarised below:

(i) 346 acres of land area has been acquired by JNPT in the Sindhi village of the Wardha District to set up Dry Port.

(ii) Initially, it was decided to develop the land in three phases. About 82 acres was envisaged to be developed in 1st phase as an Inland Container Depot (ICD) and the 2nd and 3rd phases were envisaged to be developed as Industrial area. Accordingly, based on JNPT's proposal, TAMP passed an Order in May 2018 fixing rental for 1st phase at ` 130/- per sq.m per annum.

(iii) In the meanwhile, based on the discussions that the JNPT had with various stakeholders on 22.02.2018 and 20.03.2018, it has been decided that the port shall provide options to the prospective bidders to bid either for the entire area of dry port or for phase – I only.

(iv) It was also decided to exclude certain cost components to be incurred by JNPT incase the entire area gets allotted. The cost heads such as internal roads, levelling & consolidation, fuel station and railway handling shall not be included as the prospective bidder would develop the facility as per his requirement.

(v) Since there would be a reduction in the development costs to be incurred by the JNPT if the entire land gets allotted at a go, the proposal under reference has been formulated to fix rental for the entire dry port area.

(vi) The dry port is proposed to be developed in phase wise investment and the area proposed for each phase is mentioned below.

Total Area of the Dry Port project: 140.01 Ha Total Saleable Area at the Dry Port project: 129.37 Ha (323.42 Acres)

(vii) Estimated Project Development Cost

In case the private investor bids for the entire area, then the port may not need to incur much of the internal infrastructure costs such as internal roads, building works etc. Accordingly, the appropriate costs have been removed from the overall cost to be recovered from the lessee. The costs envisaged to be met by JNPT (considering all phases) are the following:

(viii) Land Use Plan

As per the Land Policy Guidelines, the Land can be allotted either on license or on lease basis as per the approved Land use Plan/ Zoning. Since the dry port area is not within the port area in Nhava Sheva, Navi Mumbai; the development plan and land use classification for the said land as specified in Wardha development plan has been considered. The land use for the Dry Port area is currently classified as "Non-Agricultural Zone" as per the NA certificate issued by the Collector, Wardha.

(ix) Land Allocation outside the Port's Custom Area

As per Clause 16 of the Land Policy for Major Ports, 2015, the Land outside custom bond area of the Port shall be given on lease basis only. However, in specific cases, the land can be given on license basis for the port related activities, for reasons to be recorded in writing.

As per the Land Use Plan, the area identified for the Dry Port falls outside the Custom Bound Area of JNPT. The area shall be allotted to the selected ICD Developer/ Co-Developer on Lease basis only.

The Land use for the area has been classified as "Non-Agricultural". The conceptual master plan for the dry port envisages plots of various sizes for different identified sectors. However, the overall land usage shall be same for all sectors i.e. Non-Agricultural/ Industrial zone.

(x) Tenure for Land Allocation

As per Clause 16.2 of the Land Policy for Major Ports, 2015, land can be leased up to a maximum cumulative period of 30 years with the approval of the Board. For capital intensive project, the Port may decide to fix the tenure of lease for more than 30 years. Such proposals are to be submitted with the recommendations of the Board to the Empowered Committee for its approval. The Port in its land- use plan should identify land which can be allotted on long-term lease basis, i.e. for tenure of 30 years and beyond. In this regard, the tenure for allotment of land is fixed to 30 years as per the applicable guidelines.

Further, the port had submitted a separate proposal to the Empowered Committee for extension of lease period from 30 years to 60 years for industrial plots. In the meeting of the Empowered Committee held in New Delhi on 6th June 2018, the committee has approved the allotment of land for industrial development for a tenure of 60 years.

(xi) Land Allotment Committee

As per Clause 16.2 (e) of the Land Policy for Major Ports, 2015, a Land Allotment Committee shall be constituted by the Port Trust Board consisting of Deputy Chairman of the Port, and Heads of Departments of Finance, Estate and Traffic. The Land Allotment Committee will finalize the Reserve Price. Accordingly, a Land Allotment Committee consisting of the Deputy Chairman, Chief Manager (Finance), Chief Manager (PPD) and Chief Manager (Traffic) was constituted by the port.

(xii) Calculation of the Land Lease Rates and Decision of the Land Allotment Committee

The methodology for land reserve price fixation as specified in the Land Policy for Major Ports has been adopted for the valuation. The valuation of the Dry Port Land as per the parameters specified in the Policy along with the views of LAC on each of the parameters are detailed below:

(a) State Government's ready reckoner of land values

The vicinity of the port may be referenced to be the region covering the villages of Parsodi and Dorli, as given below:

- Village Parsodi, Tal-Seloo, Dist.-Wardha

- Village Dorli, Tal-Seloo, Dist.- Wardha

The Website of Department of Registration & Stamps, Government of Maharashtra maintains and displays the data related to the Ready Reckoner values of the land and properties in various districts of Maharashtra. The website has been used as a reference source for the ready reckoner values of the land in the villages identified above. The data gathered from the website has been summarized below;

Basis the above details, the calculation of lease rentals is as follows:

b) Highest rate of relevant transactions registered in last three years in the Port's vicinity:

The vicinity of the port may be referenced to be the region covering the villages of Parsodi and Dorli. However, it was observed that the current land acquired by JNPT is the latest land transaction concluded in the area and may be treated as the latest ones. The same has also been verified for the site's vicinity through the online "e-search "facility for transactions available on the website of Department of Registration & Stamps, Government of Maharashtra i.e.

https://esearchigr.maharashtra.gov.in/testingesearch/wfsearch.aspxTHE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY 20 [PART III—SEC. 4] The rate of land acquired by the port has been valued at ` 16.45 lakhs per acre and additionally a compensation of ` 7 Lakhs per acre was given to the farmers. The effective land value (including stamp duty, registration charges etc.) thus was ` 23.45 Lakhs per acre (` 580 per sq.mt.).

The amount for lease rent works out to be around ` 35 per sq. mt. per annum (` 580*6% = 35), which would not be sufficient to recoup the investments incurred by JNPT and hence the factor has not been considered.

(c) Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land:

As per the policy, highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board needs to be considered. However, the port has not floated any such tender for auction- cum-tender for the land in dry port area. Hence, such rates are not available for consideration.

(d) Rate arrived at by approved valuer

The appointment of valuer is not envisaged as the subject land has been acquired by the port recently based on the rates indicated by the District Collector and M/s. SICOM Ltd. A fresh valuation is not required since the valuer shall also analyse the rates based on similar factors as enlisted in the "Policy Guidelines for Land Management by Major Ports, 2015". Therefore, the acquisition cost is the latest cost of land and the same can be considered in addition to the development expenses due to be incurred by the port. Thus, the factor has not been evaluated further.

(e) Any other factor considered by the Port:

(i) The Land Allotment Committee decided to work out the lease rate of the land as per the following approach.

(a). Total development cost envisaged to be undertaken by JNPT for entire area

development.

(b). Cost of acquisition of the land.

(ii) The idea of adopting these two factors was that these two are the real expenses incurred by JNPT for the land under consideration and JNPT intends to recover the same from the developer.

(iii) The total development cost of the land incurred by JNPT has been taken as the total investment to be recovered from the developer/ units by way of lease amount. The investments have been phased over a duration of 3 years and additional charges on the overall project cost has been considered. The unit cost of the land has been worked out and the same has been taken as the market value of land, upon which 6% of lease rental has been worked out.

(iv) As the project of Dry Port is expected to greatly complement the traffic of JN Port, there is no separate expectation of earning high revenues from the land. But the objective is to generate employment, build facility that would facilitate trade and the port and realize investments as soon as possible

(v) Also, the subject land is not a regular port side land, but is a Dry Port area and hence a different approach is needed to finalize the lease rent for the same. The Port would in any case hold auction for the lease rentals/ other guaranteed rentals at the time of the allotment of the plots to developer/industries.

(vi) The committee further reviewed the lease rentals charged in various similar industrial estates in the nearby region. It may be noted that the development cost to be incurred on railway siding has not been included for lease calculation considering it as an upfront investment from JNPT to operationalize the project and to keep prices competitive.

(vii) The land identified for the Dry Port area was acquired by JNPT in the year 2017. The cost of acquisition of the land has also been factored as an investment from JNPT. Since the price has been paid for land acquisition in the year 2017, it is assumed there is no loss of interest and the price remains the same. Subsequently, the land cost for[ PART III—SEC. 4] भारत का राजपत्रा : असाधरण 21 Phase-I has been proportionately apportioned and considered for investment recovery. The project development cost including the factors such as contingency expenses, insurance, marketing expenses etc. as well as the cost already incurred on the land development has been worked out. The details are as follows:

with the market practice.

(viii) Further, a variation limit of 2% for fuel cost, labor cost etc. and 2% PMC charges has been added to the base construction cost (BCC).

(ix) Further, the project construction cycle has been assumed to be phase wise across 3 years in the following manner. The percentage completion of construction per year has been considered keeping in view the construction schedule of similar projects undertaken by JNPT and the general industry trends in EPC works of similar nature.

(x) Subsequently, the year wise marketing expenses as well as monitoring expenses have been added to arrive at the final value of the landed project cost. The cost expenses for each head (Insurance, contingency, marketing etc.) have been considered keeping in view the general industry practice and projects of similar scale.

(xi) Pricing benchmarking in the region

Existing rates in the similar estates or industrial parks in the region have been considered for benchmarking the land rates. On a regional landscaping of similar facilities, few of the best estates offered by Maharashtra Industrial Development Corporation (MIDC) in locations such as Wardha and Nagpur has been referred. [A summary of the plots in MIDC in Wardha and Nagpur regions has been furnished by JNPT]

For the purpose of analysis in this proposal, a reference range of MIDC average rates in nearby regions within 200 kms from Dry Port Wardha i.e. ` 200 to ` 2130 per sq. mt. has been adopted by JNPT. The MIDC regions nearer to Nagpur have established facilities, connectivity and client base, the land rates tend to get higher. The highest one being Nagpur (Hingna) with INR 2130 per square meter. The industrial land rates are significantly low in regions far from Nagpur.

(xii) Calculation of Lease Rentals:

The approach adopted for the land pricing is consistent with the latest guidelines and is as follows:

(f) Conclusion

As per clause 13 (a) of the Policy Guidelines for Land Management by Major Ports, 2015", the highest of the rates arrived at by the five factors listed above shall be considered. Hence, the annual lease rental of ` 65.4 (Say ` 70) per sq.mt per annum has been considered by the land allotment committee as the recommended rate. This price was also compared with the prevailing rates in the other similar industrial areas around the site.

4.3. Accordingly, the JNPT has sought approval for the following:

4.4. The proposal of JNPT has the approval of its Board of Trustees. The JNPT has forwarded a copy of the Board resolution.

5. In accordance with the consultative procedure prescribed, a copy of the proposal of JNPT dated 8 August 2018 was forwarded vide our letter dated 14 August 2018 to the concerned users/ user organisations seeking their comments. None of the users/ Associations and Terminal Operators have furnished their comments, till the case was taken up for finalization.

6. Based on a preliminary scrutiny of the proposal, the JNPT was requested vide our letter dated 5 September 2018 to furnish some information/ clarification. The JNPT has responded vide its email dated 26 September 2018. The information/ clarification sought by us and the response of JNPT thereon are tabulated below:

7.1. A joint hearing in this case was held on 24 September 2018 at the Office of this Authority. At the joint hearing, the JNPT made a Power Point presentation of the proposal. The JNPT and the concerned users/ organization bodies have made their submissions at the joint hearing.

7.2. As decided at the joint hearing, the Allcargo Logistics Limited (ALL) was requested vide our letter dated 28 September 2018 to furnish its comments. The ALL has responded vide its letter dated 08 October 2018. These comments were forwarded to JNPT for its feedback comments. The JNPT has responded vide its letter dated 29 October 2018.

8. The proceedings relating to consultation in this case are available on records at the office of this Authority. An excerpt of the arguments made by the concerned parties will be sent separately to the relevant parties. These details will also be made available at our website http://tariffauthority.gov.in.

9. With reference to the totality of the information collected during the processing of the case, the following position emerges:

(i) The Jawaharlal Nehru Port Trust (JNPT) has conceptualized to develop a Dry Port area on 346 acres of the land acquired by it in the year 2017, in the Wardha district located in the Vidarbha region of Maharashtra. During the initial phase, the JNPT had decided to develop the land in three phases. About 82 acres was envisaged to be developed in 1st phase as an Inland Container Depot (ICD) and the 2nd and 3rd phases were envisaged to be developed as Industrial area. Accordingly, based on a proposal submitted by JNPT, this Authority vide its Order dated 07 May 2018 has fixed a lease rent of ` 130/- per sq.m per annum for Phase-I of the Project. In the meanwhile, based on the discussions that the JNPT had with various stakeholders, the port has decided to provide alternatives to the prospective bidders, where the bidders will have options to bid either for the entire area of dry port or for land in phase – I only. In the event the entire land gets allotted, the port has reported that it will not have to incur some costs towards development of land (which was considered in the initial fixation of rentals for phase – I), as the prospective bidder would be required to develop the land as per his requirement. Since there will be charge in the cost structures the JNPT has felt the need to fix rentals for the entire dry port area. Thus, the JNPT has come up with the proposal for fixing rental for the entire Dry Port area at Wardha for development of ICD cum Industrial Park. The proposal of JNPT has the approval of its Board of Trustees.

(ii) For the purpose of determining lease rentals for the lands belonging to the Port Trusts, this Authority is mandated to follow the land policy guidelines issued by the Government from time to time. The JNPT has also stated that the lease rental is proposed following the Land Policy Guidelines. Accordingly, the proposal of JNPT has been taken up for fixing lease rental following the latest amended Land Policy Guidelines of 2014, issued by the Ministry of Shipping (MOS) to all the Major Port Trusts on 17 July 2015.

(iii) As per clause 13(a) read with clause 11.2(e) of the amended Land Policy Guidelines 2014, a Land Allotment Committee (LAC) constituted by the Port Trust Board consisting of Deputy Chairman of the Port, and Heads of Departments of Finance, Estate and Traffic shall determine the market value of land as per the methodology prescribed in clause 13(a). Accordingly, the JNPT has constituted a Land Allotment Committee (LAC) under the chairmanship of the Dy. Chairman and with Chief Manager (Finance), Chief Manager (Traffic) and Chief Manager (PPD) being the other members of the Committee. The JNPT has furnished a copy of the Report of the LAC.

(iv) (a) Clause 13(a) of the amended land policy guidelines of 2014 prescribes the methodology for determination of market value of the land based on the five factors as prescribed therein. In terms of the said para of the amended Land policy guidelines of 2014, the LAC is normally take into account the highest of the factors mentioned therein, viz. (i). State Government ready reckoner of land values in the area if available for similar classification/ activities, (ii). Highest rate of actual relevant transactions registered in the last three years in the Port's vicinity with an appropriate annual escalation rate to be approved the Port Trust Board, (iii). Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board, (iv). Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port and (v). Any other relevant factor as identified by the Port.

(b) Further, as per clause 13 (c) read with clause 13(a) and (b) of the land policy guidelines of 2014, the port shall file a proposal to this Authority for fixation of latest SOR of the land[ PART III—SEC. 4] भारत का राजपत्रा : असाधरण 27 based on the market value of land recommended by the LAC which will normally take into account the highest of the five factors for market value of land stipulated in Para 13 (a) of the land policy guidelines of 2014. The amended Land Policy guidelines of 2014 also stipulates that in case the LAC is not choosing the highest factor, the reasons for the same have to be recorded.

(c) Of the five factors prescribed in the amended Land Policy Guidelines, 2014 for arriving at the market value of the land, the LAC has observed the following:

(i) State Government's Ready Reckoner rate –

The LAC has taken reference of the Ready Reckoner values of the land in the vicinity of the dry port area viz., Parsodi and Dorli at ` 740/- per sq. mtr. and ` 1090/- per sq. mtr. Considering the higher ready reckoner rate and the Land use classified for the Dry Port as "Non-Agricultural", the rate of lease rental has been calculated at ` 65.40 per sq.m. per annum (`1090*6%=65.40).

(ii) Highest sale transactions –

The LAC has observed that the dry port land acquired by JNPT is the latest land transaction concluded in the area. Considering the acquisition cost of land including the farmer's compensation, the lease rent is worked out to ` 35 per sq. mt. per annum. The LAC is of the view that the rental at ` 35 per sq. mtr. per annum would not be sufficient to recoup the investment made by JNPT. (` 16.45 lakhs per acre + ` 7 lakh compensation per acre, which is equivalent to ` 580 per sq. mtr. `580*6%= ` 35 per sq. mtr. per annum)

(iii) Highest accepted tender-cum-auction rate –

The LAC has stated that the port has not floated any tender cum auction for the land in dry port area.

(iv) Rate arrived at by approved valuer –

Since the land has been acquired by the port recently and since the actual investment by the port is available, the LAC is reported to have not felt the necessity to determine the market value of the land by an approved valuer.

(v) Any other method –

Under this method, the LAC is seen to have worked out the land pricing taking into account the land acquisition cost and the cost of development of infrastructure facilities to be spent by JNPT for the entire dry port area. By taking into account the acquisition cost along with the estimated costs to be incurred for development of entire dry port area, the market value of the land has been arrived at ` 816.34 per sq.m. While estimating the development costs, the JNPT has indicated that cost towards Construction of Internal Roads, Construction of Building Works, Levelling & Consolidation, Construction of Fuel Stations, Construction of Railway Handling Area, would be developed by the selected ICD Operator as per its business plan and requirement. Since the said costs would not be incurred by JNPT for development of the dry port area, the JNPT has rightly excluded these cost components from the development cost.

(vi) Thereafter, based on the stipulation in Clause 13(b) of the amended Land Policy Guidelines that the Reserve Price in terms of the annual lease rent would in no case be less than 6% of the latest market value of the land, the Lease rental at 6% of the market value of the land has been worked out to about ` 49/- per sq.m per annum. The lease rental has been rounded off to ` 50/- per sq.m per annum by JNPT.

(vii) A statement showing the workings in this regard is attached as Annex – I.

(viii) The All Cargo Ltd., who was consulted on the subject proposal is of the view that the methodology of clubbing development cost and land acquisition cost is flawed; while value of land appreciates, value of infrastructure developed on the said land would depreciate. In this regard, the port has stated that similar approach is practiced across various governmental organizations, PSUs and industrial estate providers, forTHE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY 28 [PART III—SEC. 4] determining land value. Incidentally, a similar approach was considered by the JNPT while determining the lease rent for the land to be allotted by JNPT in the Special Economic Zone (SEZ) area, which was considered by this Authority. In this context of the observation made by the All Cargo Ltd., it has to be recognized that the JNPT has considered the Reserve Price at the minimum level of 6% of the market value to determine the Annual Rent and the Annual escalation at the minimum level of 2% while the relevant clause of amended Land Policy Guidelines does not stipulate any ceiling in respect of these two factors.

(d) Considering the lease rental as arrived based on the various methods, the LAC has recommended the highest lease rental to be the lease rent for the entire dry port area. Accordingly, the rate of rental derived based on the State Government Ready Reckoner at ` 65.40 per sq.mt per annum has been rounded off by the LAC and it has recommended the rate of ` 70/- per sq.mt per annum, as the lease rental for the entire dry port area.

(v) The All Cargo Ltd. has viewed that the proposed rental of ` 70/- per sq.m per annum is very high and it is expecting the rate in the range of ` 35 to ` 38 per sq. mtr. per annum. But, the Port has viewed that it is not sufficient to recoup the investment at the rate of ` 35 per sq. mtr. per annum. Further, as rightly viewed by JNPT, lease rates depend on various factors such as location, facilities, infrastructure, connectivity etc. Since the lease rental has been determined by the port following the stipulation contained in the amended Land Policy Guidelines, the port is of the view that the rental proposed for the dry port area is in order.

(vi) Given that the LAC has, after considering the market valuation of land as explained above, arrived at the proposed lease rental and also recognising that the Board of Trustees of JNPT have approved the rate finalized by the LAC, and considering that the proposal filed by JNPT is in line with the stipulation contained in the Land policy guidelines of 2014, this Authority is inclined to accept the proposed license fee of ` 70/- per sq.m per annum, for the entire dry port area.

(vii) The JNPT has proposed definitions for the terms viz., 'Board', 'TAMP', 'Chairman' and 'Land', which are seen to be in line with the definitions prescribed for the said terms in the Major Port Trusts Act, 1963, and hence is approved.

(viii) The JNPT has proposed a note to the effect that the prescribed Scale of Rates shall be subject to annual escalation @ 2% per annum on the annual lease rental unless and otherwise revised by the applicable laws.

Clause 13(c) of the revised Land Policy Guidelines, 2014, stipulates fixing of the rate of annual escalation at not less than 2%. Accordingly, the JNPT is seen to have adopted an annual escalation of 2% per annum for the proposed rentals. In this context, it is relevant to mention here that the Rent Schedule fixed now will be valid for a period of five years. As such, the annual escalation of 2% as proposed by the port now should also remain valid during the tenure of the validity of the Rent Schedule, unless and until a new Land Policy prescribing a different escalation factor comes into effect during the tenure of the validity of the Rent Schedule. Accordingly, the note proposed by the JNPT is approved.

(ix) The JNPT has proposed a note to the effect that the Scale of Rates for lease of Land in the Dry Port area shall be revised/ reviewed after five years with the approval of Competent Authority in accordance with the applicable Land Policy Guidelines. The revised lease rental shall be applicable on fresh leases effective from the date of implementation of the Order passed by the Competent Authority. Clause 13(c) of the revised Land Policy Guidelines, 2014, mandates this Authority to revise Scale of Rates once in every five years. Accordingly, the note proposed by the JNPT is approved.

(x) The JNPT has proposed a note to the effect that the Scale of Rates shall be subject to the conditions and stipulations prescribed in the Policy Guidelines for Land Management, 2015 and subsequent amendments (if any) and other applicable laws and regulations communicated by the Government from time to time. The proposed note is approved.

(xi) The JNPT has proposed a note to the effect that the Right of Way permission for laying pipelines/conveyors etc. (if required), within dry port area shall be given with approval of the Board. It shall neither be a lease nor a license. There shall not be any allotment of land to a party for giving Right of Way permission. These shall be laid on common user basis and if the same pipeline is required by any other party, it shall be spared, on such terms as agreed between the parties and the Port Trust[ PART III—SEC. 4] भारत का राजपत्रा : असाधरण 29 Board. The parties shall have to abide by the conditions specified by the Port. This note is seen to be in line with the Land Policy Guidelines of 2014 and hence, is approved.

(xii) The All Cargo Ltd. (ACL) has requested JNPT to make available the option of sub-leasing, as ACL feels that given the changing market dynamics, it may have to sub-lease land to EXIM customers for storing and handling cargo, as a value added service. In this connection, the JNPT has stated that the Sub-letting can be allowed as per the provisions of Land Policy Guidelines.

10.1. In the result, for the reasons given above and based on a collective application of mind, this Authority approves the Scale of Rates for allotment of entire Land at Dry Port area alongwith the conditionalities as attached as Annex – II.

10.2. As per the general approach followed by this Authority to make the Rent Schedule for prospective effect with the lead time of 30 days during the first time of determination of rentals for port properties, the Scale of Rates will come into effect after expiry of 30 days from the date of notification of the Order in the Gazette of India and shall be in force for a period of five years. The approval accorded shall automatically lapse thereafter unless specifically extended by this Authority.

T.S. BALASUBRAMANIAN, Member (Finance)

[ADVT.-III/4/Exty./439/18]

Annex - I

WORKINGS TO ARRIVE AT THE LEASE RENTALS FOR THE JNPT DRY PORT AREA

I Government Ready Reckoner Value

In Rupees

Government Ready Reckoner Value of the plot of land (Per sq. mtr.)

1090

1

2 Lease Rent at 6% per annum per sq. mtr.

65.40 per sq. mtr. per annum

II Highest Rate of relevant transaction

1   Acquisition Cost                                                          Rs. 16.45 Lakh per acre
2   Compensation                                                              Rs. 7.00 Lakh per acre
3   Total Acquisition Cost                                                    Rs. 23 Lakh per annum
4   Total acquisition cost in terms of sq. mtr. (1 acre= 4046.86 sq. mtr.)    Rs. 580 per sq. mtr.

5 Lease Rent per annum (Rs. 580*6%) Rs. 35 per sq. mtr. per annum

III Any Other Factor

140 hectare 1 Total area earmarked for Dry Port (1 hectare = 2.47105 acres)

(346 Acres)

823397960 Rupees

2 Total Acquisition cost in 2017

Area acquired

346 AcresTHE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY 30 [PART III—SEC. 4]

3.1  Base construction cost                                                  207086000          Rupees
                                                             Y1            Y2               Y3
3.2  Apportionment of Base construction cost                 35%           50%             15%
     Escalation factor (y-0-y)                                             2%              2%
     Apportioned Base construction cost                       72480100      105613860          32317841
     1% Insurance                                              724801         1056139            323178
     1% Preliminary cost                                       724801         1056139            323178
     3% Contingency cost                                      2174403         3168416            969535
     1% Marketing cost                                         724801         1056139            323178
                                                                76828906     111950692         34256912
                                                              Total        223036509

3.3

2% escalation on base cost towards increase in fuel & labour cost 4141720 2% escalation on base cost towards project monitoring consultant expenses

4141720

3.4 Development cost

231319949 Rupees

4 Total cost (acquisition + development) to be recovered 1054717909 Rupees

 5    Saleable Area                                                                 319.26   acres
6.1   Market value of land per acre                                            3303633.12    Rupees per acre
6.2   Market value of land (1 acre = 4046.86 sq.m) per Sq. Mtr.                     816.34   Rupees per sq.m
                                                                                             Rupees per sq.m
7.1   Lease Rentals @ 6% of Market value of land                                     48.98   per annum

7.2 Lease Rentals rounded off by JNPT

50

Rupees per sq.m

per annum

Annex – II

SCALE OF RATES (SOR) FOR ALLOTMENT OF JAWAHARLAL NEHRU PORT TRUST LAND IN AREA

ACQUIRED FOR DEVELOPMENT OF DRY PORT IN WARDHA, MAHARASHTRA.

1. Short Title, Commencement and Application:

a) This may be called "The Scale of Rates of Jawaharlal Nehru Port Trust for allotment of Port owned land for leasing purpose for Development of Dry port in Wardha, Maharashtra".

b) The same shall come into force on such date as specified by Tariff Authorities for Major Ports (TAMP).

c) It applies to the land located at Parsodi and Dorli village in Wardha District owned by JN Port and identified for development of Dry Port from the date of approval of the Board.

2. Definition

a) "Board", in relation to a Port means the Board of Trustees constituted under Major Port Trust Act, 1963 for the Port.

b) "TAMP", means the Tariff Authority for Major Ports constituted under section 47-A of Major Port Trust Act, 1963.

c) "Chairman", means the Chairman of the Board and includes the person appointed to act in his place under section 14 of Major Port Trust Act, 1963.

d) "Land", shall have the meaning assigned to it as in Section 2(k) of Major Port Trust Act, 1963.

3. Scale of Rates for Allotment of Port Land:

3.1. Allotment of land for the development of Dry Port as per the rates indicated below:

3.2. Annual Escalation:

The prescribed Scale of Rates mentioned in Section 3.1 above shall be subject to annual escalation @ 2% per annum on the annual lease rentals unless and otherwise revised by the applicable laws.

3.3. Revision in Scale of Rates:

The Scale of Rates for lease of Land in the Dry Port area shall be refixed once in five years with the approval of Competent Authority in accordance with the applicable Land Policy Guidelines. The revised lease rentals shall be applicable on fresh leases effective from the date of implementation of the Order passed by the Competent Authority.

4. Terms and Conditions:

4.1. Regulations:

The Scale of Rates shall be subject to the conditions and stipulations prescribed in the Policy Guidelines for Land Management, 2015 and subsequent amendments (if any) and other applicable laws and regulations communicated by the Government from time to time.

4.2. Right of Way Permission

The Right of Way permission for laying pipelines/conveyors etc. (if required), within dry port area shall be given with approval of the Board. It shall neither be a lease nor a license. There shall not be any allotment of land to a party for giving Right of Way permission. These shaIl be laid on common user basis and if the same pipeline is required by any other party, it shall be spared, on such terms as agreed between the parties and the Port Trust Board. The parties shall have to abide by the conditions specified by the Port.

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